第6章 房地产开发项目.ppt

出版社科技分社 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 第6章房地产开发项目的可行性研究 6 1房地产投资分析基础资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同 对投资经济效果的影响也不同 作为房地产投资者 其投资可能来源于自有资金 资本金或股本金 开发贷款或其他融资渠道 其收益可能来源于出售 出租或经营 但在进行投资决策的过程中 他们都无一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一时间点 并通过一系列投资效果评价指标的计算 在各种可能的投资方案之间进行比较 分析 因此 在进行房地产投资分析时 必须准确把握现金流量 资金时间价值 资金等效值计算和投资经济效果评价指标及其计算方法 6 1 1现金流量房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考察 从物质形态上看 房地产开发活动表现为开发商使用各种工具 设备 消耗一定量得能源 通过对土地进行开发活动 使用各种建筑材料与建筑部件 最终生产出可供人类生产或生活的房地产商品 从货币形态上来看 房地产开发活动则表现为投入一定量的资金 花费一定量的成本 通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入 对于一个特定的经济系统而言 投入的资金 花费的成本和获取的收益 都可以看成是以货币形式 包括现金和其他货币支付形式 体系的资金流出或资金流入 在房地产投资分析中 把某一项投资活动作为一个独立的系统 把一定时期个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量 其中 流出系统的资金叫做现金流出 流入系统的资金叫做现金流入 现金流出与现金流入之差称净现金流量 经济活动的类型和特点不同 现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大的差异 对于房地产开发投资项目来说 现金流入通常包括销售收入 出租收入 利息收入和贷款本金收入等 现金流出主要包括土地费用 建造费用 还本付息 经营费用和税金等 房地产投资分析的目的 就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件 考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入 选择合适的运行模式或技术方案 以获取最好的经济效果 对于房地产开发投资活动来说 投资 成本 销售或出租收入 税金 利润等经济量 是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素 也是进行投资分析的最重要的基础数据 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 6 1 2投资与成本1 广义投资与成本的概念 1 投资广义的投资是指人们一种有目的经济行为 即以一定的资源投入某项计划 以获取所期望的报酬 投资可分为生产性投资和非生产性投资 所投入的资源可以是资金 也可以是土地 人力 技术 管理经验或其他资源 房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的 是指人们在房地产开发或投资活动中 为实现某种预定的开发 经营目标而预先垫支的资金 一般用于工业生产活动中的投资 包括固定资产投资和流动资金两部分 固定资产投资是指用于建造或购置建筑物 构筑物和机器设备等固定资产的投资 固定资产投资在项目投产以后 并通过产品销售以货币形式回到投资者手中 流动资金则是指在工业项目投产前有限垫付 在投产后用于购买原材料 燃料动力 备品备件 支付工资和其他费 用以及被在制品 半成品 制成品占用的资金周转 流动资金在每个生产周期完成一次周转 在整个项目寿命周期内始终被占用 直到项目寿命周期末 全部流动资金才能退出生产与流通 以货币形式被收回 2 成本成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价 就工业投资项目而言 其投产后便开始了成品的生产经营活动 成品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗 产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现 产品生产经营活动中的成本包括生产成本和销售费用两部分 前者指发生在产品生产过程中的费用 后者指发生在产品销售过程中的费用 生产成本加上相应的销售费用成为产品的销售成本 亦称完全成本 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 2 房地产投资分析中的投资与成本房地产生产经营活动中的投资于成本 与一般工业生产活动有较大的差异 从房地产直接投资形势来看 其投资于成本有如表6 1所示的特点 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言 开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质 但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品 并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动 转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资 在开发过程中 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零 所以 基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营 则与一般的工业生产项目投资与成本的概念相同 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 1 开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 开发建设投资是指在开发期间内完成房地产产品开发所需投入的各项费用 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金 开发建设投资在开发建设过程中 形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产 开发项目总投资的构成如图6 1所示 图6 1房地产开发项目总投资的构成 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 2 开发产品成本开发产品成本是指房地产开发项目建成时 按照国家有关财务和会计制度 转入房地产产品的开发建设投资 当房地产开发项目有多种产品时 可以通过开发建设投资的合理分摊 分别估算每种产品的产品成本 3 经营成本经营成本是指房地产产品出售 出租时 将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本 主要包括 土地转入承包 商品房销售成本 配套设施销售成本和房地产出租经营成本 对于分期收款的房地产项目 房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率 计算本期应结转的经营成本 4 期间费用开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用 管理费用和财务费用 房地产开发项目用于销售时 期间费用计入开发建设投资 经营期的期间费用计为运营费用 房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用 6 1 3经营收入 利润和税金1 经营收入经营收入是指向社会出售 出租房地产商品或自营时的货币收入 包括销售收入 出租收入和自营收入 经营收入是按市场价格计算的 房地产开发投资企业的产品 房屋 只有在市场上被出售 出租或自我经营 才能成为费企业或社会带来收益的有用劳动成果 因此 经营收入比企业完成的开发工作量 完成投资额 更能反映房地产开发投资项目的真是经济效果 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 2 利润利润是企业经营目标的集中表现 企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润 房地产开发投资者不论采用何种房地产投资模式 其销售收入扣除经营成本 期间费用和销售税金后的盈余部分 成为投资者的经盈利润 或称盈利 这是房地产企业新创造价值的一部分 要在全社会范围内进行再分配 经盈利润中的一部分由国家以税收方式无偿征收作为国家或地方的财政收入 另一部分留给企业 作为可分配利润 企业发展基金 职工奖励及福利基金 储备基金等 根据财务核算与分析的需要 企业利润可分为经盈利润 利润总额 又称现实利润 税后利润和可分配利润四个层次 3 税金税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金 国家或地方政府的这种筹集财政资金的手段叫税收 税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式 具有强制性 无偿性和固定性的特点 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 6 1 4资金时间价值与资金等效值计算1 资金时间价值的概念同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值 而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 这一点 可以从将货币存入银行 或是从银行借款为例来说明 如果现在将1000元存入银行 1年后得到的本利和为1060元 经过1年而增加的60元 就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬 也就是说 这60元是1000元在1年中的时间价值 对于资金的时间价值 可以从两个方面理解 首先 随着时间的推移 资金的价值会增加 这种现象叫资金增值 在市场经济条件下 资金伴随着生产与交换的进行不断运动 生产与交换活动会给投资者带来利润 表现为资金的增值 从投资者的角度来看 资金的增值特性具有时间价值 其次 资金一旦用于投资 就不能用于即期消费 牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费 个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此 从消费者的角度来看 资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿 资金时间价值的大小取决于多方面的因素 从投资的角度来看 主要有 投资利润率 即单位投资所能取得的利润 通货膨胀率 即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿 风险因素 即对因风险可能带来的损失多应获得的补偿 在投资分析中 对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同 实际上 银行利息也是一种资金时间价值的表现方式 利率是资金时间价值的一种标志 由于资金存在时间价值 就无法直接比较不同时点上发生的现金流量 因此 要通过一系列的换算 在同一时点上进行对比 才能符合客观的实际情况 这种考虑了资金时间价值的经济分析方法 提高了方案评价和选择的科学性和可靠性 2 利息与利率 1 利息利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿 如果将一笔资金存入银行 这笔资金就成为本金 经过一段时间之后 储户可在本金之外在得到一笔利息 这一过程可表示为 式中Fn 本金和 P 本金 In 利息 下标n表示计算利息的周期数 计息周期是指计算利息的时间单位 如 年 季度 月 或 周 等 通常采用 年 2 利率利率是在单位时间内 一个计息周期 内所得到的利息额与借贷金额 即本金 之比 一般以百分数来表示 用i表示利率 其表达式为 式中I1 一个计息周期的利息 3 单利计息与复利计息 1 单利计息单利计息是仅按本金计算利息 利息不再生息 其利息总额与借贷时间成正比 单利计息的利息计算公式为 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 n个计息周期后本利和 2 复利计息复利计息 是指对于某一计息周期来说 按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息 即 利息再生利息 按复利方式计算利息时 利息的计算公式为 n个计息周期后本利和 我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计算的 由于复利计算比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况 所以在投资分析中 一般采用复利计息 复利计息还有间断复利和连续复利之分 在实际中通常采用简便的间断复利计算方式 4 名义利率与实际利率名义利率 是指1年内多次复利时给出的年利率 它等于每期利率与年内复利次数的乘积 实际利率 是指1年内多次复利时 每年末终值比年初的增长率 例如 某笔住房抵押贷款按月还本付息 其月利率为0 5 通常称为 年利率6 每月计息一次 这里的年利率6 称为 名义利率 当按单利计算利息时 名义利率和实际利率是一致的 但当按复利计算时 上述 年利率6 每月计息一次 的实际利率并不等于名义利率 6 名义利率r与实际利率i的关系式为 名义利率与实际利率存在着5种关系 实际利率比名义利率更能反映资金的实际价值 名义利率越大 计息周期越短 实际利率与名义利率的差异就越大 每年计息周期数m 1时 名义利率与实际利率相等 每年计息周期数m 1时 实际利率大于名义利率 每年计息周期数m 时 名义利率r与实际利率i的关系为 5 资金等效值与现金流量图 1 资金等值的概念等值是资金时间价值计算中一个十分重要的概念 资金等值是指在考虑时间因素的情况下 不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值 也可以解释为 与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值 在以后的讨论中 我们把等效值简称为等值 例如 现借入100元 年利率是15 1年后要还的本利和为115元 这就是说 现在的100元与1年后的115元虽然绝对值不等 但它们是等值的 即其实际经济价值相等 通常情况下 在资金等效值计算的过程中 人们把资金运用起点时的金额成为现值 把资金运动结束时与现值等值得金额成为终值或未来值 而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额成为时值 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 2 现金流量图 图6 2现金流量时间标度 图6 3正现金流量和负现金流量 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 6 复利计算 1 常用符号P 现值 F 终值 未来值 A 连续出现在各计息周期期末的等额支付金额 简称年值 G 每一时间间隔收入或支出的等差变化值 S 每一时间间隔收入或支出的等比变化值 n 计息周期数 i 每个计息周期的利率 在复利计算和考虑资金时间因素的计算中 通常都要使用i和n以及P F和A中的两项 比较不同投资方案的经济效果时 常常换算成P值或A值 也可换算成F值来进行比较 2 公式与系数 一次支付的现值系数和终值系数 一次支付的现金流量图如图6 4所示 如果再时间点t 0的资金现值为P 并且利率i已定 则复利计息n个计息周期后的终值F的计算公式为 式 6 9 中 1 i n称为 一次支付终值系数 图6 4一次支付现金流量图 当已知终值和利率i时 很容易得到复利计息条件下现值P的计算公式 式 6 10 中 1 1 i n 称为 一次支付现值系数 等额序列支付的现值系数和资金回收系数 等值序列支付是在在现金流量图上的每个计息周期期末都有一个等额支付金额A 现金流量图如图6 5所示 此时 其现值可以这样确定 把每一个A看作是一次支付中的F 用一次支付复利计算公式求其现值 然后相加 即可得到所求的现值 计算公式是 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 图6 5等额序列支付现金流量图 1 式 6 11 中 1 i n 1 i 1 i n 称为 等额序列支付现值系数 由上式可以得到当现值P 利率i为已知时 求复利计息的等额序列支付年值A的计算公式 等额序列支付的终值系数和储存基金系数 所谓等额序列支付的终值系数和储存基金悉数就是在已知F的情况下求A 或在已知A的情况下求F 现金流量图如图6 6所示 因为前面已经有了P和A之间的关系 我们也知道了P和F之间的关系 所以很容易就可以推导出F和A之间的关系 计算公式为 式 6 13 中 i 1 i n 1 称为 等额序列支付储存基金系数 图6 6等额序列支付现金流量图 2 通过上式 我们可以容易地推导出 等差序列现值系数和等比序列现值系数的具体内容在此不做介绍 等差序列现值系数公式为 等比序列现值系数公式为 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 3 复利系数的应用 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 6 2房地产开发项目可行性研究的内容与步骤6 2 1可行性研究的概念和内容1 可行性研究的概念所谓可行性研究 feasibilitystudy 是运用多种科学手段综合论证一个建设工程在技术上是否先进 实用和可靠 在财务上是否盈利 提出环境影响 社会效益和经济效益的分析和评价 及建设工程抗风险能力等的结论 为投资决策提供科学的依据 可行性研究还能为银行贷款 合作者签约 工程设计等提供依据和基础资料 它是决策科学化的必要步骤和手段 2 可行性研究的内容由于开发项目的性质 规模和复杂程度不同 其可行性研究的内容引入不尽相同 各有侧重 一般房地产开发项目可行性研究的内容 主要包括以下几个方面 1 项目概况项目概况具体包括 项目名称 开发建设单位 项目的地理位置 如项目所在城市 区和街道 项目周围主要建筑物等 项目所在地周围的环境状况 主要从工业 商业及相关行业现在及发展潜力 项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性 项目的性质及主要特点 项目开发建设的社会 经济意义 可行性研究的目的 依据和范围 2 开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制订 土地调查 人口调查 建筑物调查 单位调查 管线调查 其他地下 地上物的调查 制订拆迁计划 制订安置方案 3 市场分析和建设规模的确定主要包括 市场供给现状分析及预测 市场需求现状分析及预测 市场交易数量与价格的分析与预测 服务对象分析 制订租售计划 拟建项目建设规模的确定 4 规划设计方案的选择 市政规划方案的选择 其主要内容包括各种市政设施的布置 来源 去向和走向 大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等问题 项目构成及平面布置 建筑规划方案选择 其内容主要包括各单项工程的占地面积 建筑面积 层数 层高 房间布置 各种房间的数量等 要附规划设计方案详图 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 5 资源供给的条件分析资源供给条件分析主要内容包括 建筑材料的需要量 采购方式和供应计划 施工力量的组织计划 项目施工期间的动力 水等供应 项目建成投入生产或使用后水 电 热力 煤气 交通 通讯等供应条件 6 环境影响评价环境影响评价的主要内容包括 建设地区的环境现状 主要污染源和污染物 开发项目可能引起的周围生态环境的变化 设计采用的环境保护标准 控制污染与生态变化的初步方案 环境保护投资估算 对环境影响的评价结论和环境影响分析 存在的问题及建议 7 项目开发组织机构和管理费用研究项目开发组织机构和管理费用研究的主要内容包括 拟定开发项目的管理体制 机构设置及管理人员的配备方案 拟定人员的培训计划 估算年管理费用支出情况 8 开发建设计划的编制前期开发设计 包括从项目创意 可行性研究 下达规划任务 征地拆迁 委托规划设计 取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划 工程建设计划 包括各个单项工程开 竣工时间 进度安排 市政工程的配套设计计划等 建设场地的布置 施工队伍的选择 9 项目经济及社会效益分析 项目总投资估计 项目投资来源 筹措等方式的确定 开发成本估计 销售成本 经营成本估算 销售收入 租金收入 经营收入和其他营业收入估算 财务评价 国民经济评价 风险分析 项目环境效益 社会效益及综合效益评价 10 结论及建议运用各种数据从技术 经济 财务等诸方面论述开发项目的可行性 并推荐最佳方案 存在的问题及相应的建议 6 2 2可行性研究的步骤 1 接受委托 2 调查研究 3 方案选择和优化 4 财务评价和国民经济评价 5 编制可行性研究报告 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 图6 7可行性研究的工作步骤 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 6 3房地产开发项目的财务评价6 3 1财务评价的概念财务评价是指根据国家现行财税制度 价格体系和项目评价的有关规定 从项目财务的角度 分析 计算项目直接发生的财务效益和费用 编制财务报表 计算财务评价指标 考察项目的盈利能力 清偿能力以及外汇平衡等财务状况 据此 判断项目的财务可行性 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 6 3 2财务评价的一般步骤财务评价在确定的项目建设方案 投资估算和融资方案的基础上进行 主要是利用有关基础数据 通过基本财务报表 计算财务评价指标和各项财务比率 进行财务分析 做出财务评价 1 选取 计算财务评价基础数据 2 编制和分析财务评价基本报表 3 进行不确定性分析 4 提出财务评价结论 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 6 3 3房地产开发项目财务评价基本报表在财务评价前 必须进行财务预测 就是先要收集 估计和测算一系列财务数据 作为财务评价所需的基本数据 财务预测的结果主要汇集于辅助报表中 再根据辅助报表就可以编制财务评价的基本报表和计算一系列财务评价的指标 1 现金流量表 1 现金流量表 全部资金 现金流量表 全部资金 是从项目本身角度出发 不分投资资金来源 以全部投资作为计算基础 用以计算全部投资财务内部收益率 财务净现值及投资回收期等评价指标 考察房地产项目全部投资的盈利能力 为各个投资方案 不论资金来源及利息多少 进行比较 建立共同的基础 见表6 2 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 2 现金流量表 自有资金 现金流量表 自有资金 从投资者的角度出发 以投资者的出资额作为计算基础 把借款本金偿还和利息支付作为现金流出 用以计算自有资金财务内部收益率 财务净现值等评价指标 考察项目自有资金盈利能力 见表6 3 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 2 损益表损益表反映项目计算期内各年利润总额 所得税及税后利润的分析情况 用以计算投资利润率指标 该表根据总成本费用估算表 销售 经营 收入和销售税金及附加估算表填写 见表6 4 用损益表可求得项目睡前和税后的投资利润率 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 3 资金来源与运用表资金来源于运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况 用于选择资金筹措方案 判定适应的借款及偿还计划 并为编制资产负债表提供依据 同时还可用以计算借款偿还期 见表6 5 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材 房地产开发 4 资产负债表资产负债表的主体结构包括三大部分 即资产 负债和所有者权益 其平衡关系用会计等式表示为 资产 负债 所有者权益 该表综合反映了项目计算期内和年末资产 负债和所有者权益的增减变化及对应关系 以考察项目资产 负债 所有者权益的结构是否合理 用以计算资产负债率 流动比率 速度比率等指标 进