某项目尾盘营销方案.doc

花园项目营销推广方案一、营销背景：项目分析+环境市场分析+目标客户群+销售形势一）、项目分析A、优势1、单户面积小，户型格局方正，符合市场需求。2、纯多层住宅，符合目标客户群需求。3、准现房，五证齐全。B、劣势1、体量较小，相对的园区环境无法与大体量的规模小区相比2、周边老旧设施严重，居住环境差。3、开发商没有品牌知名度及历史开发记录做为支撑，本项目 体量又小，客户较难生安全感。4、地理位置不醒目，且主要路口位置无本项目标识。二）、环境及市场分析A、机会1、政府加大船营区建设力度，周边道路及棚户区有望在近两年内进行改造。2、项目周边2014年将有四个楼盘项目同时期启动，包括*、*二期、*欢喜城、*项目，对周边配套会起到一定的带动作用。B、威胁1、项目周边2014年即将启动四个新项目，会掠夺很大部分的目标客户。2、2014年房地产市场前景不明，大部份置业群体持观望态度，进入3月中旬，吉林市区房地产反映依然冷淡3、银行贷款利率上浮，贷款政策一再收紧，刚需人群还贷提高，贷款审批手续严格，都一定程度了打击了购房者的积极性。三）、目标客户群分析1、周边菜农改善居住环境者（无正当工作，贷款是难题）2、进城务工置业者（以工厂工人为主流，相对注重交通）3、购置婚房者（注重教育配套）四）、销售形势分析依据目前周边的竞争形势，宜在其他项目做出动作之前，抢占先机，尽量缩短战线，快速去化现有房源，一旦竞争形势展开，不利因素突显，对销售将产生不利影响。二、营销思路：借势+比较+升值空间借势：区域内的几个在售项目在价格及房源上对本案的竞争影响较小，但是随着几个新项目的陆续启动提升了本区域热度，使得关注人群越来越多，我们要充分利用这个势头，将客户抢进来。比较：对于区域内的几个项目，我们产品的卖点不够突出，唯有靠价格及服务来抢夺市场，做到同样地段价格最低，同样产品质量最优，同样小区服务最好，充分体现自身优势去与其他项目进行比较。升值空间：区域内的几个项目多层均价都在46004700元/，已无太大的升值空间，如去年开盘的西域明珠，从开盘至今价格基本未变，而本案均价在4500元/，价格最高的为4718元/，与其它项目的4900-5000元/相比，我们至少还有200-300元/的升值空间，充分利用自身的升值潜力与投资价值征服客户。三、营销方向：媒体+DM单+户外+活动营销广播：广播这一有声媒体，能够快速传递我们项目的实时动态，让更多的人群了解到我们的项目，提高市场知名度;同时根据本项目的消费群体消费习惯及吉林市现有媒体的受众人群分析，广播是最经济长效的宣传途径之一 。 短信：群发短信及区域定位短信，有着定位精准、到达率高及即时发布最新楼盘信息的优势，可根据销售节点适时发布项目的建设情况、优惠情况、促销方式等。DM单：建议加大DM的投放，组成DM直销团队，加强管理。 A、定点派发：如各大商圈、厂区、学校 B、流动派发：到附近集市、门市、周边居民区“扫楼” C、夹报派发：如江城晚报、鸿业信息、等夹报发放 户外：户外广告牌、灯箱、路旗的使用，既起到标识、指引的作用，更是一种长效宣传的最佳方式。A、在本项目地南向即新生街入口处有一横跨圆拱形的广告牌，目前是“*广场”楼盘正在使用，建议关注此广告牌待有广告空档时谈下使用。B、现有路灯广告牌的灯箱广告画面更换，并将其延伸位置至八路车路线。活动营销：通过开展系列活动，提升城富花园项目的知名度，活跃售楼处的气氛，增加案场人气，促进项目的销售。 A、购房抽大奖活动，半年举行一次，新老客户均可参与 B、幸运大赚盘-转出幸运赚到实惠，新成交客户参与四、营销促销建议：装修样板间+优惠政策 对销售难度大的户型进行装修做样板间展示，如六层赠阁楼的户型，可以让客户更加直观的感受到此户型的魅力，刺激购买欲。可以找装修公司合作，先行设计，按照户型不同各出一款装修效果图，放在售楼处展示，促进六层房源的销售。A、春季特惠，交5000元定金抵10000元房款， B、五一购房，赠送5000元家电基金， C、购房抽大奖活动，新老客户均可参与， D、老客户介绍新客户成交均免收一年物业费， E、九月份入户时，新成交客户赠送10000元装修基金， F、每周一套特价房，五、营销计划： 争取实现在2014年十一月末158套住宅全部清盘，销售目标为5400万元。（车库暂未考虑）1、剩余房源情况：序号类别户数面积销售额均价1标准层112户8125.6836,282,143.004465.122六层带阁楼46户4076.8219,219,490.004714.34住宅小计：158户12202.5055,501,633.004548.393车库87个2017.9814,090,024.006982.25说明：1）、住宅共计158户，销售额为55,501,633.00元， 按9.6折优惠计算，优惠后销售额为53,281,567.00元， 按一套房优惠1万元计算，惠后销售额为53,21,633.00元，2)、车库共计87个，销售额为14,090,024.00元，由于购买本小区住宅的业主消费能力有限，无法短期内实现全部销售，为加快资金回笼建议将其改变使用功能，做为住宅出售。 2、目标分解：月份销售任务营销手段宣传方式宣传费用预算四月500万春季特惠，交5000元定金抵10000元房款，广播+短信7万五月700万1、五一购房赠送5000元家电基金，2、老客户领取小礼品及亲情卡，老带新，广播+短信7万六月800万幸运大转盘，越赚越实惠，广播+短信7万七月700万推出特价房，一口价房广播+短信7