承租人逾期支付租金,出租人是否有权解除租赁合同的案例.doc

承租人逾期支付租金，出租人是否有权解除租赁合同的案例【关键字】租赁合同 房屋租赁 合同解除权 单方解除合同【案情简介】原告：秦某被告：赵某2004年2月，原被告签订了房屋租赁合同，约定秦某将两间店面出租给赵某，租期为3年，年租金为16万元。第一年租金于签订合同时一次付清，后两年租金于每年的1月初支付。合同还约定如赵某违约，秦某有权随时收回房屋。合同签订后，赵某支付了当年租金，并经秦某许可，对房屋进行装修，以开办培智班用。2005年1月初，赵某未按约定支付租金。2月，原告书面通知被告要收回房屋，被告提出异议，双方产生矛盾。3月底，赵某支付租金，秦某却拒收。赵某于是将16万元租金通过他人转交秦某，秦某依然拒收。4月底，赵某将16万元租金存入原告的银行账户中。2005年7月初，秦某向法院提起诉讼，诉称赵未按合同要求期限支付租金，构成违约，请求解除房屋租赁合同，收回房屋。【裁判要点】法院认为，被告赵某在履行合同过程中，有逾期履行支付租金的违约行为，但没有出现根本性违约；被告已将租金存入原告银行账户，也没有对原告的合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务，但尚在法律规定允许的范围以内，法院驳回原告请求，同时判令被告按约定支付违约金。【争议焦点】本案原告是否有权解除合同？【法理评析】解决本案争议焦点的关键是明确出租人解除房屋租赁合同的要件。以下根据相关法律规定，并结合本案具体案情，综合分析出租人解除租赁合同的要件。首先，明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。城市房屋租赁管理办法第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：1、将承租的房屋擅自转租的；2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；4、拖欠租金累计六个月以上的；5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；6、租用承租房屋进行违法活动的；7、故意损坏承租房屋的；8、法律、法规规定其他可以收回的。根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。其次，房屋租赁合同可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反合同法的相关规定。本案中，原被告签订的房屋租赁合同约定“如赵某违约，秦某有权随时收回房屋”，从此约定的内容来看，原告秦某解除合同的条件并不明确，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果？根据合同法有关合同解除权的规定，答案是否定的。根据合同法有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了合同法有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据，本案应适用合同法的有关规定处理再次，合同法第二百二十七条规定了承租人延期支付租金的法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下，原告秦某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。综上，本案原告没有解除权。法院的判决是正确的，但适用合同法总则存在问题。租赁合同是有名合同，应适用合同法分则的规定。【彭大成律师提示法律风险及防范】租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订房屋租赁合同时，一定要明确约定解除合同的条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，彭大成律师提示，约定解除合同的条件一定要具体且符合合同法的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。【法条链接】1、城市房屋租赁管理办法（建设部1995年5月9日颁发，自1995年6月1日起施行）第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四）拖欠租金累计六个月以上的；（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（六）租用承租房屋进行违法活动的；（七）故意损坏承租房屋的；（八）法律、法规规定其他可以收回的。2、合同法第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。房屋租赁合同可约定逾期未支付租金的 出租方可解除合同基本案情：2009年6月23日原告程某的法定代理人余某某与被告张某之妻冉某某签订房屋(商铺)租赁合同，约定将原告所有的位于重庆市长寿区某处某商铺租赁给冉某某使用，合同签订后，原告按约定于2009年8月1日将房屋交与冉某某使用，双方于2010年5月18日又签订补充协议。原告按约定收取了冉某某房屋保证金7000元及天然气保证金4000元。双方在房屋(商铺)租赁合同第三条第1款约定：乙方(冉某某)租赁甲方(余某某)商铺的租赁期限从2009年8月1日起至2014年7月31日止，租赁期限共计5年;第1款约定：甲方在乙方租赁期间向乙方提供10个月免租期，从接房之日起，第一年免租金6个月，第二年免租金3个月，第三年免租金1月第3款约定：乙方在租赁期内(包括免租期内)产生的与经营活动相关的税费及其他费用由乙方自行承担。第四条第1款约定：第一年每月租金3013元，第二年每月租金3013元第三年每月租金3013元第四年每月租金3310元第五年每月租金3641元。第四条第2款约定：乙方在缴纳租金的同时还需向甲方缴纳物业管理费.每月99元(不实行免租期优惠)。第四条第4款约定：乙方租金以每个季度形式支付，本着先交租金后使用的原则，乙方除免租期之外，乙方在租赁期内必须在每个季度末月的第25日-30日前一次性支付给甲方3个月即一个季度的租金。第七条第5款约定：乙方逾期缴纳租金时，甲方将每日按应付租金额的5%加收迟延履行金;如迟延支付租金逾期两个月时，甲方有权收回房屋并解除合同，乙方除应补齐所欠租金及迟延履行金外，还应支付违约金人民币10000元。后双方按约定履行合同。被告方将房租交到2011年10月后就拒付租金，不按合同约定履行协议义务，原告才发现合同签订人冉某某已于2010年9月22日死亡。现被告从2011年11月起未按约定给付租金并欠天然气费及相应的滞纳金3209.96元和水电费167.40元及从2012年4月起至商铺归还时止的物管费(每月98.80元)。法院作出如下判决：一、解除原告程某与被告张某之妻冉某某于2009年6月23日签订房屋(商铺)租赁合同;被告张某在判决生效后3日内归还原告程某所有的位于重庆市长寿区某处某商铺商铺;二、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某从2011年11月起至商铺归还时止所拖欠的租金(从2011年11月起至2012年7月的按每月租金3013元计算并扣除1个月免租金3013元;从2012年8月起按每月租金3310元计算);三、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某违约金10000元;四、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某拖欠的天然气费及相应的滞纳金3209.96元和水电费167.40元及从2012年4月起至商铺归还时止的物管费(每月98.80元)。北京资深房地产律师袁玉柱评析：原告与被告之妻冉某某之间签订房屋(商铺)租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，故合法、有效，该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告履行了向冉某某交付房屋的义务，冉某某在世时亦按合同履行了义务，但在冉某某死亡后，被告张某作为其法定继承人，可以选择继续履行合同或解除合同，被告张某按合同约定履行合同义务将租金缴纳至2011年10月，充分说明了被告选择了继续履行合同，愿意承受合同的权利及义务，被告就