_年鹏润地产管控模式组织结构与流程框架(116页).ppt

逻辑框架 A 战略定位 B 组织发展阶段 管控模式指从公司战略出发的组织结构与管理控制系统设计 旨在提高组织效能 管控模式的有计划的变革 被称为组织发展 管控模式定义 B 组织效能 组织发展 A组织结构设计 B管理控制系统 公司战略 结构设计 部门职责 岗位职责 授权体系 目标设立 计划预算 绩效考核 实施激励 企业管控模式框架 目录 第二部分组织结构设计 第四部分队伍与文化建设 第五部分流程体系框架 第一部分管控模式选择 第三部分 绩效激励设计 Notes 第三部分在此仅概述 另安排详细的专题汇报 房地产企业战略定位四要素 战略定位 区域布局 价值链环节选择 产品或业态组合 目标客户群 1管控模式选择 鹏润地产战略定位 区域性高品质住宅开发商 战略定位 聚焦重点一二线核心城市或周边城市群 1 开发 持有 2 精装 家电 3 物业服务 多种类型高品质高性价比住宅 持有型商业 主力客户为中端 中高端 1管控模式选择 规模小 组织发展处于第一阶段 总部是运营控制型总部 比较集权 地区公司目前是职能制 Stage1 Stage2 Stage3 Stage4 运营控制型 运营 战略控制型 战略控制型 战略控制型 总部定位 地区公司结构 区域与项目布局 集分权程度 比较集权 项目经营比较放权HR 财务集权 项目经营充分放权HR 财务集权 HR 财务适当放权中小项目投资 项目经营调度放权 职能制 强矩阵出现营运副总 项目经理 兼职 专职 职能内出现支持模块 强矩阵片区管理 项目经理成为片区项目总职能内支持性模块成型 部门形成小矩阵 强矩阵设片区 城市 特殊产品事业部和总经理职能支持模块强大成立全国性商业公司 多个城市同城1 3个项目 多个城市同城4 8个项目 多个城市同城8 12个项目同片区2 3个项目 多个城市 形成集群同城项目 12个大城市同片区 或邻近中等城市 4个 1管控模式选择 Notes 按PMBOK2004定义 强矩阵的特征是出现专职的 对项目经营成败负责的项目经理 附 地产公司组织结构类型主要存在职能制 平衡矩阵 强矩阵三种模式 弱矩阵较少被采用 Notes 1 兰色线条与边框表示职能 红色线条与边框表示项目 2 平衡矩阵下 项目职能经理兼任项目负责人 如龙湖2007年 负责牵头协调 实践中职能负责人兼任项目负责人的情况也很常见 如万科 中海 3 强矩阵下 存在专职的项目负责人 可能还存在项目经理的项目经理 即营运副总 强矩阵的 强 不能理解为 项目经理强 而职能弱化 1管控模式选择 项目内部收益率 IRR 与销售净利润率年度结算利润销售额 回款额 签约额 资金计划偏差率客户满意度进度 关键节点达成率质量 业主一次收房率项目特殊使命 项目团队的目标 项目团队对职能部门响应项目资源 技术支持需求的速度 质量的满意度专业人才的培养专业知识积累与能力提升分担所有项目与本职能领域有关的关键目标职能核心职责 职能部门的目标 强矩阵结构下 项目团队的目标是项目成败 职能部门的目标是建设专业高地 提升竞争力 快速 高质量响应项目需求 1管控模式选择 目录 第二部分组织结构设计 第四部分队伍与文化建设 第五部分流程体系框架 第一部分管控模式选择 第三部分绩效激励设计 鹏润地产的组织结构设计遵从了专业化 扁平化的原则 以提高组织效能 2 1组织结构设计的原则 专业化体现在 总部设置了12个中心 以强调专业深度和高度 符合当前鹏润运营控制型定位 但中心内不过度细分岗位 2 1组织结构设计的原则 Notes 严格来讲只有10个中心 商业运营拟按事业部模式运作 物业管理拟按集团物业公司模式运作 不算中心 扁平化首先体现在 鹏润采取总部 地区公司两级架构 而不是三级架构 2 1组织结构设计的原则 扁平化还体现在 不管在总部还是地区公司 垂直汇报线最长只有4个人 而集团总裁 地区公司总经理管理宽度一般在8人以上 2 1组织结构设计的原则 Notes 1 原则上不出现副总裁 中心总监 地区副总 部门经理之间的一对一汇报 增加管理宽度 解决这种问题的方式之一是副总裁兼中心总监 地区副总兼部门经理 2 总部中心 地区公司部门将来规模扩大后 可能出现专业小组 如规划设计中心景观装饰组 组长主要是专业支持角色 不是管理角色 可以不出现在汇报线 审批流中 总部与地区公司垂直汇报线整合图 集团总裁 高管 管理层 中层与基层 总部 地区公司 Notes VP指副总裁 DGM指副总经理 2 1组织结构设计的原则 集团现阶段的组织机构图如下 2 2总部与地区的组织机构 总裁 副总裁 专业决策委员会 投资 薪酬 财务资金中心 人力资源中心 成本控制中心 商业运营中心 物业管理中心 营销策划中心 规划设计中心 项目管理中心 工程技术中心 招标采购中心 企业管理中心 投资管理中心 一级土地开发事业部 副总裁 副总裁 副总裁 副总裁 天津公司 上海无锡公司 哈尔滨公司 重庆公司 集团总部 地区公司 项目管理委员会 地区公司财务 HR 成本负责人拟由总部下派 向总部与地区公司总经理双向汇报 以强化该领域政策的一致性 总裁 副总裁 专业决策委员会 投资 新酬 财务资金中心 成本控制中心 人力资源中心 企业管理中心 营销策划中心 规划设计中心 投资管理中心 一级土地开发事业部 招标采购中心 商业运营中心 物业管理中心 副总裁 副总裁 副总裁 副总裁 财务资金部 成本控制部 人力资源部 营销策划部 设计部 招标采购部 项目管理部 xx项目部 xx项目部 副总 副总 总工 总经理 地产集团总部 地产集团地区 项目管理中心 工程技术中心 2 2总部与地区的组织机构 项目管理委员会 总部10大中心可简单分为管理类和业务类 其各自核心职责如下 2 2总部与地区的组织机构 近期组织建设的 3 4 5 方案 2 3近期组织建设重点 商业运营拟按事业部模式管理 主要负责大型单体或综合体商业的运营 大型社区集中商业的主力店招商 2 4商业运营事业部组建 运营与建设分离 运营由商业运营中心负责 建设由地区公司负责 商业运营中心负责主力店招商 其他归地区公司负责 策略 直接出售或先租后售 地区公司负责 策略 直接出售或先租后售 大型单体或综合体商业 大型社区集中商业 纯社区商业 不同类别商业的管控模式如下 总体切分原则是持有物业由商业运营中心负责 销售物业由总部营销中心与地区营销部负责 大型单体或综合体商业 定义 指购物中心 酒店 写字楼 酒店式公寓 如重庆国泰 北京国美商都 总体策略 持有 若需散售或整售 具体操作方式待定 运营与建设分离 前期定位与招商策划由商业中心负责 出租 后期运营由商业中心内部成立的招商团队 运营团队负责 建设由地区公司或专门的商业建设公司 若当地未成立地区公司 负责 大型社区集中商业 定义 指集中布置于40万M2建面以上的大型社区中心 规模1万M2以上 存在主力店甚至次主力店的商业群 总体策略 除主力店以外 1 直接销售 或 2 先招商养铺 后带租约销售管控方式 项目可研 发展策划阶段 总部营销策划中心主导 商业中心 地区公司参与 完成商业定位 招商策划与租金体系 商铺租约协议范本 价格体系 出售部分 需上报总部营销策划中心走审批流程 批复后 地区公司营销部负责实施招商或直接出售 主力店招商由商业中心执行 纯社区商业 总体策略 1 直接销售 或 2 先招商养铺 后带租约销售管控方式 项目可研 发展策划阶段 总部营销策划中心主导 地区公司参与 完成社区商业定位 招商策划与租金体系 商铺租约协议范本 价格体系需上报总部营销策划中心走审批流程 批复后 地区公司营销部负责实施招商养铺或直接出售 Notes 由于历史原因 商业运营中心与国美商都商业公司关系 中近期 中心重点管控商业定位 招商策划 租金体系 散户租约协议范本 主力店选择与协议 招商佣金体系 远期按第1种模式 招租完成后 项目运营团队并入中心 2 4商业运营事业部组建 商业运营中心组织结构构想 商业运营中心总监 P1 P2 F1 F2 文员 Notes 指项目公司 指职能模块 P F 要点解说 1 商业运营中心总监相当于 商业地产事业部总经理 是 利润中心负责人 而不是通常意义的总部职能负责人 2 中心的职能模块与项目公司不是母子公司关系 职能模块对项目公司起协作 支持作用 项目公司负责人直接向中心总监汇报 中心内尽量不设置对项目公司日常工作及阶段性成果进行督导 审核 检查的岗位 3 垂直汇报线 职能模块部分为4层 即组内员工 模块 组 负责人 中心总监 总裁 项目公司部分最多5层 员工 职能经理 项目公司总经理 中心总监 总裁 4 今后可随规模扩张将中心改称事业部 还可根据职能发育情况 由总部财务 HR中心适时向事业部下派HR 财务职能负责人 2 4商业运营事业部组建 物业管理管控模式建议从矩阵式结构调整为集团物业公司模式 地区总经理 集团总裁 集团物业公司 地区物业分公司 甲乙方 A矩阵式结构模式 B集团物业公司模式 双向汇报 要点解说 1 目前适合采用大物业公司模式 一是集中专业资源提高服务品质 二是建立集团物业公司有利于迅速提高资质和建立品牌 2 集团物业公司负责人对集团物业服务满意度负责 而在矩阵结构模式下 地区总经理对此关注非常弱 3 目前可先将重庆物业公司划归总部物业中心直属管理 集团物业公司可择机成立 成立后收购重庆物业公司 4 当在一个地区项目达到5 6个 地区物业团队也比较成熟后 总部的物业管理职能可以弱化 采取矩阵式结构 2 5物业管理中心 目录 第二部分组织结构设计 第四部分队伍与文化建设 第五部分流程体系框架 第一部分管控模式选择 第三部分 绩效激励设计 Notes 第三部分在此不详述 另专题汇报 明确管控模式后 即可明确总部与地区公司 各自为集团战略的实施承担何种责任 而这正是绩效管理循环的第一步 3 1绩效激励设计 在当前的管控模式下 为了提高战略执行力和组织绩效 绩效目标设计遵循比传统的责权利统一原则更进一步的新的原则 Notes 1 控制指传统的 权力 即责任人直接支配的资源数量 决策范围 影响指责任人为了收集数据 寻求新信息和影响他人工作而必须建立的人际网络的广度 支持指责任人可从公司其他部门的人那里得到多大的帮助 2 新的原则由哈佛商学院研究战略执行 管理控制的工商管理教授RobertL Simons所提出 具体观点见于其著作 LeversofOrganizationDesign HowManagersUseAccountabilitySystemsforGreaterPerformanceandCommitment Boston HarvardBusinessSchoolPress 2005 3 1绩效激励设计 按照新原则 地区公司是 利润中心 主要通过 控制 与 支持 达成目标 总部部门作为 管控中心 主要通过 控制 与 影响 达成目标 3 1绩效激励设计 目录 第二部分组织结构设计 第四部分队伍与文化建设 第五部分流程体系框架 第一部分管控模式选择 第三部分绩效激励设计 队伍基本成型 4 1队伍建设 总裁 副总裁 总监 副总监 总经理 副总经理 王军 副总裁 财务高海江 人资李海燕 成本刘志安 商业翟巍 物业冯劲舸 营销邓理 设计陆小宁 项目李志超 工程杨雷 招采李模 企管尹其昌 投资王福龙 一级王海域 兼 张璇 副总裁 贾建军 王海域 赵玉兰 赵云 彭飞 常万帅 曹永刚 郑毅 周剑 牛霆 重庆公司 马全绪 哈尔滨公司 上海无锡公司 天津公司 王非 丁晓明 王一坚 田锡泽 商都建设公司 于伯达 人员情况介绍 4 1队伍建设 续上表 4 1队伍建设 续上表 4 1队伍建设 续上表 4 1队伍建设 公司倡导 简单 和谐 以事为单位 的企业文化 4 2文化建设 目录 第二部分组织结构设计 第四部分队伍与文化建设 第五部分流程体系框架 第一部分管控模式选择 第三部分绩效激励设计 步骤1 3已经完成 目前开始步骤4 年内可建成鹏润地产流程体系 并不断随公司业务发展而完善 5 1流程体系框架 明确管控模式 编写 组织管理手册 建立 总部 地区授权表 编写 中心管理制度 拆解细化为程序 作业指引 流程体系建成 1 2 3 4 建成后的鹏润地产ISO9000文件体系框架如下 质量手册 P程序文件 WI作业指引 QR表格 SC合同范本 TS技术标准 RL规章制度 JD岗位说明书 组织管理手册 授权体系 Notes 1 组织管理手册与授权体系不包含在质量手册内 便于灵活调整 2 P指Process 流程 3 WI指WorkInstructions 4 QR是QualityRecords 质量记录 的简写 程序文件和作业指引都会带有附表 5 JD是JobDescriptions 岗位说明书 的简写 JD是一种特殊的工作指引 这里单独编码 6 SC是SampleContracts的简写 7 TS是TechnicalStandards的简写 8 RL是规章制度 Regulations 的简写 也可叫 规范 如员工行为规范 9 英文简写是文件编码需要 5 1流程体系框架 授权体系下审批流示例 月度资金计划与工程进度款支付审批流建议 5 1流程体系框架 鹏润投资公司 集团总部 地区公司 项目部提出付款申请 项目部编制资金计划 项目管理部审核 财务资金部审核 地区总经理审核 成本控制部审核 财务资金中心审核 集团总裁审核 成本控制中心审核 鹏投总裁审核 鹏投财务总监审核 财务资金部审核 地区总经理审核 成本控制部审核 集团总裁审核 成本控制中心审核 月度资金计划审批 大额进度款支付审批 财务资金中心支付 鹏投财务准备资金 程序文件 流程 作业指引 规章制度的区别 文件类别 程序文件 核心特征 涉及多个部门 角色分为Owner 参与者 流程有明确的目标或成果 涉及上下游多个输入 输出条件 举例 发展策划管理程序 Owner是项目管理中心 其他多个部门参与 成果是发展策划报告及各子成果 作业指引 细分三类 A针对某个或某类工作包的 B针对某个工具的运用 C针对某个或某类岗位的工作 A 项目报批报建工作指引 B 产品配置标准指引 C 岗位说明书 前期销售配合工作指引 物业公司 规章制度 针对全公司或某类特定人群的工作 行为的规范 大部分的财务 人力资源 行政管理制度 如 员工行为规范 考勤管理制度 Notes 工作包指WorkingPackage 指工作分解结构 WBS 最底层的工作 其完成以可验证的交付物为标志 流程体系框架目录 总体开发流程与阶段性成果 投资分析流程框架 项目发展策划流程框架 运营管理流程框架 营销管理流程框架 规划设计流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招标采购流程框架 工程管理流程框架 交房管理流程框架 商业运营流程框架 物业管理流程框架 6 7 8 9 10 11 目录 总体开发流程与阶段性成果 投资分析流程框架 项目发展策划流程框架 运营管理流程框架 营销管理流程框架 规划设计流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招标采购流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商业运营流程框架 物业管理流程框架 9 10 11 鹏润房地产开发总体流程图 20080905版 投资分析 1 方案设计 施工图设计 3 竣工交房 后期运营 施工与营销 发展策划 2 4 6 5 7 投资发展 项目管理 营销策划 规划设计 成本控制 招标采购 工程管理 商业运营 物业管理 报批报建 项目建议书 总体计划 执行版 可行性研究 项目发展策划 方案设计 目标成本 方案版 合约规划 方案版 招商策划 招商执行 前期介入 前期介入 商业运营 物业管理 竣工结算 项目后评估 营销策划 价格策略 销售准备 开盘执行 动态成本回顾 付款 变更 签证控制 竣工验收备案 物业验收接管 商业验收接管 交房准备 交房 预验收与整改 扩初 施工图设计 目标成本 执行版 合约规划 执行版 前期介入 前期介入 现场管理 预售证 产权证 开工证 招投标 施工管理 桩基提前开工审批 方案审查批复 用地规划许可证 工程管理策划 国土使用权证 选址意见书 工程规划许可证 设计变更 业主开放日 商业交付 投诉处理 阶段 职能 现场开放 Club运营 兰色指集团主导 地区参与 橙色指地区主导 集团重点控制 项目关键阶段性成果框架图 20080905版 投资分析 1 方案设计 施工图设计 3 竣工交房 后期运营 施工与营销 发展策划 2 4 6 5 7 投资发展 项目管理 营销策划 规划设计 成本控制 招标采购 工程管理 商业运营 物业管理 总体计划 执行版 方案设计成果 目标成本 方案版 合约规划 方案版 招商策划报告 营销策划报告 推盘计划与价格策略 合同交房标准 交房方案 扩初 施工图设计成果 目标成本 执行版 合约规划 执行版 总包筛选评估报告 工程管理策划报告 商业移交方案 阶段 职能 可行性研究报告附经济分析表 项目发展策划报告 总体计划 可研版 初步市场定位 规划草案 目标成本 可研版 初步商业定位 市场定位 概念设计成果 商业定位 总体计划 策划版 风险登记表 经济分析 策划版 方案设计任务书 景观方案设计任务书 项目后评估报告 物业管理方案 租金体系与激励方案 经济分析 方案版 经济分析 营销版 扩初 施工图设计任务书 竣工结算报告 目标成本 策划版 精装房设计任务书 景观方案设计成果 经济分析 施工版 产品配置标准 施工版 产品配置标准 产品配置标准 方案版 总计30个阶段性成果 汇总性成果 如可研 发展策划 后评估报告仅算1个 售楼处 样板间 样板区选址 定位与开放计划 什么是阶段性成果 为什么要管理它 怎样管理 什么是阶段性成果 为什么要管理 阶段性成果的质量 特别是前期的阶段性成果 对项目成败影响至关重大阶段性成果被确认合格之前匆忙开展下一阶段工作 风险很大 往往导致返工阶段性成果凝聚了团队的智慧 是高度智力密集的成果 应作为组织的知识被积累与共享 怎样管理 阶段性成果提交时间列入项目总体计划进行跟踪 制定成果的深度标准 阶段性成果在完整性 准确性方面必须达标 通过组织正式的评审 严格控制成果质量不合格成果须修订后重新提交 原则上不达标不能进入下一个阶段 在风险可控的特殊情况下 经评审小组认可 可进入下个阶段 同时对成果进行补充修订 项目生命周期的每个阶段产出的交付物 deliverables 子阶段的交付物 可称 子成果 交付物体现为书面或电子格式的文件 图纸 公司正式评审合格后 该阶段才可正式结束 也叫关门 项目进入下一个阶段 0总体开发流程与阶段性成果 流程体系框架介绍逻辑 先纵后横 投资分析 1 方案设计 施工图设计 3 竣工交房 后期运营 施工与营销 发展策划 2 4 6 5 7 投资发展 项目管理 营销策划 规划设计 成本控制 招标采购 工程管理 商业运营 报批报建 物业管理 阶段 职能 3 4 5 6 7 8 10 11 1 2 9 目录 总体开发流程与阶段性成果 投资分析流程框架 项目发展策划流程框架 运营管理流程框架 营销管理流程框架 规划设计流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招标采购流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商业运营流程框架 物业管理流程框架 9 10 11 C1可研报告模板C2项目建议书模板C3项目经济分析表C4股权收购协议范本C5战略合作协议范本C6城市评价与市场监测报告模板 投资管理工作框架 Notes 1投资分析流程框架 A 目标 B 关键流程 C 核心工具 D 基础信息库 公司投资效率与项目投资收益最大化 B1项目发展B2战略合作 D外部环境 宏观经济 城市市场 竞争对手 监测数据库 E 重大决策机构 E投资决策委员会 投资管理主线流程 投资发展 项目管理 营销策划 规划设计 成本控制 商业运营 投资规划 1 1 可行性研究 土地获取 1 3 项目建议书 1 2 1 4 子阶段 职能 投资决策委员会 确定年度土地储备计划 土地信息搜集 编制项目建议书 组织踏勘与信息交底 内部筛选 通过 出具法律意见 税费测算与融资及结算安排 下达可研工作计划 不通过 总裁筛选 通过 不通过 初步市场定位 规划草案 成本测算 分期开发规划进度节点 初步商业定位 财务资金 汇总可研与项目经济分析 评审 组织土地获取 租金测算 营销测算 成本现金流测算 通过 不通过 法律顾问 尽职调查与法律风险分析 编写合同草案 项目建议书 已进入城市 由地区公司完成 报总部投资中心提出建议后呈总裁筛选 新城市由集团投资部门完成 可研 由总部相关部门为主完成 地区公司参与 配合 修编 会议纪要 1投资分析流程框架 投资分析阶段总部与地区公司分工要点 1投资分析流程框架 项目建议书 已进入城市 由地区公司完成 总经理初筛通过后 报总部投资中心提出建议 再呈总裁筛选新拓展城市 由集团投资部门完成 现阶段 项目建议书务求简明 扼要 可行性研究 由总部相关部门为主完成 地区公司参与 配合 但组织踏勘与地块信息交底是地区公司职责 地区公司不设投资决策机构 法律顾问 地区高管作为集团投资决策委员会成员参与决策 1 2 3 投资管理流程文件体系 Notes 1 跨部门流程的牵头编制单位一般叫流程Owner 投资管理中心就是项目发展管理程序的Owner 2 合同范本 技术标准 属单列的一种体系文件类别 1投资分析流程框架 目录 总体开发流程与阶段性成果 投资分析流程框架 项目发展策划流程框架 运营管理流程框架 营销管理流程框架 规划设计流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招标采购流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商业运营流程框架 物业管理流程框架 9 10 11 C1发展策划报告模板C2产品配置标准模板C3项目总体计划模板C4设计任务书模板C5市场定位模板C6商业定位模板C7风险登记表模板C8概念设计深度标准C9目标成本模板C10项目经济分析表 发展策划工作框架 Notes 发展策划是使用模板最多的阶段 因为跨职能交互非常频繁 其中一些模板也会在别的阶段使用 2项目发展策划流程框架 A 目标 B 关键流程 C 核心工具 D 基础信息库 确定项目目标 约束与经营策略 B项目发展策划 E 重大决策机构 E项目管理委员会 D1地区成本基准库D2产品目录库 什么是发展策划 为什么要做发展策划 怎样操作 什么是发展策划 为什么要做 投资分析阶段成果 深度往往不够 不能充分指导后期工作 拿地后第一次 最重要的决策 该阶段工作决定项目成败的70 许多开发商不重视本阶段 导致职能壁垒化操作 后期发生冲突 导致返工 浪费 决策遗漏 被迫重新决策 耽搁进度 遭遇风险 仓促应对 怎样操作 明确的组织结构 项目管理委员会负责决策 项目管理中心负责组织 各职能负责提交子成果 清楚地定义操作流程 子成果标准 清楚地定义决策点 采取会议评审形式互动 碰撞 每次会议都要形成决策 避免议而不决 因信息不完备无法决策的 定好下次会议时间 会后责任人补充搜集信息 项目拿地后 方案设计展开前 多部门联合参与 确定项目目标 约束与经营策略的策划过程 三大核心功能 方向明确 价值挖掘 风险显化过程特点 短时间 高强度 密集的会议 跨职能交互频繁 广泛的专家参与 群策群力多种情景的沙盘推演 Notes 类似的策划活动在别的公司有不同叫法 如项目开发研讨会 万科 项目启动会 龙湖 项目经营策划 金地 2项目发展策划流程框架 发展策划的三大核心功能 方向明确 价值挖掘 风险显化 1 2 3 2项目发展策划流程框架 发展策划主线流程 投资发展 项目管理 营销策划 规划设计 成本控制 商业运营 策划启动 2 1 市场定位 2 3 子阶段 职能 项目管理委员会 税费测算与融资及结算安排 下达策划工作计划 市场定位 概念设计 成本测算 开发分期与总体计划 商业定位 财务资金 项目经济分析 策划版 评审 租金测算 营销测算 成本现金流测算 可研成果交底 产品配置标准 概念设计 2 4 成本与配置 2 5 总体计划 2 6 经济分析 2 7 初定项目目标 地块条件及周边不利因素 报批报建程序与风险点分析 地块周边市政接口 最终评审 2 8 项目交底 2 2 目标成本 策划版 风险登记表 报批报建 工程管理 景观方案设计任务书 施工进度 发展策划报告 交底会 Notes 1 本阶段由总部主导 地区公司高管是项目管理委员会成员 地区公司职能部门须配合总部 积极参与各子成果的编制和调研 信息搜集工作 2 方框内是要提交评审的子成果 3 可根据需要增加专题评审 如风险专题会 子阶段也可反复进行 方案设计任务书 评审 评审 评审 评审 评审 三通一平实施方案 2项目发展策划流程框架 橙色指地区负责完成 兰色指集团主导 地区参与配合 发展策划的关键成功要素与死穴 关键成功因素 KSFs 死穴 总裁初定项目目标 IRR 利润率 跨职能团队成员胜任 具有决策能力职能从项目全局考虑问题 积极参与区分和抓住重要决策点做减法 工作范围控制好 清晰地认识到意愿与能力 资源的差距频繁地开会互动及时决策 果断决策良好的沟通技巧 清晰的PPT表达 善于用图形 照片 周期短 紧凑高效 最长不超过4个月 在无初定目标基础上漫无边际地讨论不胜任的职能负责人成为团队瓶颈职能满足于完成本部门份内工作 不积极参与眉毛胡子一把抓 穷究非关键细节做加法 工作范围无序延展 意识不到意愿与能力 资源的差距不愿意开会互动 习惯走书面传签拖延决策 议而不决 重复审议团队成员糟糕的沟通技巧周期过长 2项目发展策划流程框架 产品配置标准 子成果介绍 以住宅项目为例 Notes 1 配置标准最早由万科采用 之后扩散到行业内其他公司 由设计 成本 营销三方共同填写 项目管理中心确认后提交评审 任何变更都需经过三方商讨并经项目管理中心提交评审或审批 2 商业项目的产品配置标准需另定 7 公共空间 大堂 架空层 楼梯间 清晰的设计输入条件 6 外立面选材 3 户内空间描述 尺度 功能房 结构 实用率 赠送面积 2 业态组合 户型配比 户型组合 8 配套商业 会所 停车配比 4 户内交楼标准 5 室内景观环境 硬 软景 1 总体描述 风格定位 成本限额 2项目发展策划流程框架 风险登记表 子成果介绍 风险登记表的内容 风险识别回答 有哪些风险因素影响项目目标达成 风险分析与评估回答 各个风险因素相对重要性 影响程度如何 风险应对策略回答 如果风险因素发生该怎么办 如何提前防备 如何制定应急计划 可参考的重点风险清单 拆迁交地风险方案审查地质状况主材价格波动市场风险客户群诉敏感点市政配套地方政府换届 Notes 风险登记表 riskregister 是PMBOK2004的规范性用语 有的公司也叫做 风险预案 风险及应对规划 2项目发展策划流程框架 发展策划流程文件体系 2项目发展策划流程框架 目录 总体开发流程与阶段性成果 投资分析流程框架 项目发展策划流程框架 运营管理流程框架 营销管理流程框架 规划设计流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招标采购流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商业运营流程框架 物业管理流程框架 9 10 11 C1项目总体计划模板 C2项目运营回顾模板C3运营月报模板C4项目后评估报告模板C5项目经济分析表C6产品配置标准模板C7风险登记表模板 项目管理 运营管理 工作框架 Notes 1 项目总体计划模板一般分3类住宅业态 别墅 花园洋房 高层 商业更复杂 2 标准工作分解结构 WBS 与工期基准一般由项目总体计划模板附带 3运营管理流程框架 A 目标 B 关键流程 C 核心工具 D 基础信息库 提升公司 项目营运效率 B1运营管理B2项目后评估 D1标准WBS与工期基准 D2运营绩效评价指标库 E 重大决策机构 E项目管理委员会 运营管理主线流程 分为项目层面 公司层面 项目总体计划 执行版 项目发展策划报告 项目总体计划 可研版 项目总体计划 策划版 项目经济分析 策划版 项目后评估报告 项目经济分析 方案版 项目经济分析 营销版 项目经济分析 施工版 产品配置标准 施工版 产品配置标准 策划版 产品配置标准 方案版 项目经济分析 后评估版 项目经济分析 可研版 项目经济分析 更新版 日期 项目总体计划 更新版 日期 产品配置标准 更新版 日期 组织阶段性成果编制与评审 收益测算与定点定时跟踪 总体计划编制与进度跟踪 产品配置标准的制定与变更 项目风险监控 运营绩效管理 运营信息沟通 公司 项目年度运营目标 目标分解到职能 项目 完成情况跟踪 目标变更调整 项目层面运营管理 公司运营管理 二级专项计划 Notes 1 项目经济分析 可研版 由投资管理中心牵头完成 是项目收益跟踪的比较基准 2 阶段性成果都由项目管理部门牵头组织评审 但不都由项目管理部门汇总编制 此处未列出不由项目管理部门汇总编制的阶段性成果 重大事件上报与预警 二级专项计划 更新版 日期 运营会议管理体系 3运营管理流程框架 橙色指地区负责完成 兰色指集团主导 地区参与配合 进度计划的分级管理 集团关键节点 一级计划节点中 集团重点管控的进度节点 每个项目有14个 节点的设定或变化由总部定义 一级计划节点 分解到总部中心或下属公司的职能部门承担的进度节点 也称 项目总体计划 模板由总部定义 总部中心一级节点由集团项目管理中心管控 下属公司职能部门一级节点 非集团关键节点的 由下属公司管控 项目总体计划中 阶段性成果是一种特殊的一级节点 二级计划节点 一级计划分解到总部中心内部模块 如规划设计中心景观组 地区公司职能部门内部模块所负责的进度节点 也称 二级专项计划 计划模板由相关职能部门自行定义 3运营管理流程框架 Notes 项目总体计划的节点都是一级节点 其中 一些节点被集团管控 叫集团关键节点 一些节点则体现为阶段性成果的完成 集团管控关键节点 14个 获取国土使用权证 交地 完成拆迁 投资部门向工程部交地 项目发展策划报告通过评审 方案设计获取政府审查批复 初步设计获取政府审查批复 施工图备案 获取建设工程规划许可证 获取开工证 开工 样板区 售楼处开放积客 获取预售证 开盘 首次开盘 以后每期第一批 获取竣工备案证明 交房 累计交房达到95 本批次 1 2 3 4 5 7 6 8 9 10 11 12 14 13 Notes 四证 对项目经营 项目融资有重要意义 因此列为关键节点 3运营管理流程框架 二级专项计划的分类 3运营管理流程框架 设计 设计专项计划 施工图出图计划 工程 招标 招投标工作计划 报批报建 报批报建专项计划 营销 营销专项计划 施工专项计划 施工单位进场计划 材料设备进场计划 项目计划体系输出重点工作包与进度 质量要求 形成目标管理体系的工作目标 并以KPIs形式进行考核 3运营管理流程框架 项目总体计划 二级专项计划 项目计划体系 目标管理体系 年度工作目标 月度工作目标 运营管理流程文件体系 3运营管理流程框架 目录 总体开发流程与阶段性成果 投资分析流程框架 项目发展策划流程框架 运营管理流程框架 营销管理流程框架 规划设计流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招标采购流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商业运营流程框架 物业管理流程框架 9 10 11 C1市场定位报告模板C2营销策划报告模板C3价格策略报告模板C4价格体系工作表C5营销预算 含费用 模板C6营销周 月报 销售日志模板C7市场监测月报模板C8集团VI体系手册 营销管理工作框架 此处不含客户关系管理 Notes CRM系统客户信息库只有在积累有效客户信息达到10000组 同一城市 以上时才可能发挥作用 5万组以上作用比较显著 A 目标 B 关键流程 C 核心工具 D 基础信息库 A实现销售回款与溢价 B1营销策划B2销售管理 D1市场监测数据库D2CRM系统客户信息库 E 重大决策机构 E项目管理委员会 营销决策 4营销管理流程框架 投资分析 1 方案设计 施工图设计 3 竣工交房 后期运营 施工与营销 发展策划 2 4 6 5 7 营销策划 阶段 职能 初步市场定位 市场定位 营销后评估 项目管理委员会 营销决策 评审 评审 营销管理主线流程 售楼处 样板间 样板区选址 定位与开放计划 橙色指地区负责完成 兰色指集团主导 地区参与配合 营销策划 推盘计划与价格策略 案名阶段性成果要经过集团评审 Notes 售楼处 样板间 样板区选址 定位与开放计划 阶段性成果会作为 销售包装设计任务书 和 工程管理策划 的输入条件 销售包装指售楼处与样板间室内装修 样板区外部环境设计 社区街铺外部包装设计 营销策划 推盘计划与价格策略 销售准备 开盘执行 编制交房方案 交房组织 业主开放日 交房准备 户型研讨 现场开放积客 销售周 月报 阶段性营销策略 初步市场调研 市场调研 方案评价 开盘总结 日常销售管理 营销策划 销售代理 广告公司确定 案名 合同 含交房标准 评审 评审 CLUB运营 投诉处理 市场调研与前期策划公司确定 阶段性推盘定价 评审 LOGO确定 新城市品牌推广计划 4营销管理流程框架 营销管理流程文件体系 4营销管理流程框架 目录 总体开发流程与阶段性成果 投资分析流程框架 项目发展策划流程框架 运营管理流程框架 营销管理流程框架 规划设计流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招标采购流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商业运营流程框架 物业管理流程框架 9 10 11 C1设计成果深度标准C2设计任务书模板C3施工图设计指引C4设计合同范本C5部品策划 定板与实施一览表 规划设计工作框架 Notes 产品目录指模块化 标准化的产品分类体系 只有在公司有相当大规模以后才可能建立 其主要作用是支持产品复制 万科以Pulte为标杆在逐步建立产品目录 A 目标 B 关键流程 C 核心工具 D 基础信息库 提高质量 保证进度 控制成本 B1设计管理B2材料设备选型定板B3设计变更 D1产品目录D2设计机构与专家资源库D3供应商与部品库D4设计成果范本库 5规划设计流程框架 E 重大决策机构 E项目管理委员会 设计决策 方案设计成果 目标成本 方案版 出具合同附图 初步市场定位 规划草案 初步商业定位 市场定位 概念设计成果 商业定位 方案设计任务书 景观方案设计任务书 扩初 施工图设计任务书 含指引 目标成本 策划版 销售包装设计任务书 产品配置标准 施工版 产品配置标准 产品配置标准 方案版 设计后评估 外立面设计 景观方案设计 设计变更管理 销售包装设计 扩初 施工图设计成果 现场支持 评审 评审 规划设计主线流程 景观施工图设计成果 材料 设备 苗木选型定板 销售包装要求 景观施工图设计任务书 外立面设计任务书 橙色指地区负责完成 兰色指集团主导 地区参与配合集团也可将扩初与方案合并成实施方案 统一完成 产品配置标准 更新版 日期 目标成本 施工版 目标成本 更新版 日期 目标成本 可研版 5规划设计流程框架 设计成果深度标准 介绍 五个阶段 四大内容 Notes 1 多数公司划分为5个阶段 万科的设计分四个阶段 将方案与扩初合并成 实施方案 但仍然分别报建 2 部品一览表主要在扩初 施工图设计阶段及后续施工阶段填写 5规划设计流程框架 施工图设计指引 介绍 来源 目的 Notes 施工图成果在深度上要符合 设计成果深度标准 施工图 的要求 在标准 做法上要符合 施工图设计指引 的要求 在建造成本方面要满足 施工图设计任务书 成本控制目标 的要求 5规划设计流程框架 部品策划 定板与实施一览表 介绍 Notes 1 一览表主要供设计人员 采购人员使用 2 一览表在部品策划阶段内容与产品配置标准有一些重复 之后的大部分信息与产品配置标准不重复 一览表的信息更细致 更技术性 1 把控建成效果与品质 2 尽早采购 提高进场及时性 3 减少后期变更 4 控制采购成本 目的 输入条件 逐步深化 1 市场定位 2 技术标准 3 采购 进场计划 4 目标成本 部品选型定板 部品策划 部品深化 部品采购进场 施工实施 5 合约规划 扩初设计 施工阶段 4 1 5 施工图设计 4 2 方案设计 3 部品清单 A结构构件 B设备 C材料 C1外立面材料 C2室内装修材料 C3室外景观材料 C4公共灯具 阶段 填写内容 5规划设计流程框架 规划设计流程文件体系 5规划设计流程框架 目录 总体开发流程与阶段性成果 投资分析流程框架 项目发展策划流程框架 运营管理流程框架 营销管理流程框架 规划设计流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招标采购流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商业运营流程框架 物业管理流程框架 9 10 11 成本管理的三个阶段 Notes 6成本管理流程框架 初级 被动的成本测算 1 中级 主动的成本控制 2 高级 成本资源配置优化 3 特征关键词 预结算定额 目标成本控制全成本责任制限额设计合约规划工程量清单 成本效率 cost effectiveness 产品配置标准价值工程成本基准 C1目标成本模板C2合约规划模板C3标准合同范本体系 成本管理工作框架 Notes A 目标 B 关键流程 C 核心工具 D 基础信息库 项目乃至公司层面成本资源配置的优化 B1动态成本控制B2统一合约安排 D地区成本基准库 6成本管理流程框架 E 重大决策机构 E项目管理委员会 成本决策 项目发展总成本与成本控制的对象 Notes 除了销售设施建造以外的营销费用 管理费用 财务费用 税费 物业费用等分别由其他相关部门 营销 人力资源 行政 财务部 物业公司 管控 成本部门负责汇总出项目发展总成本 1 土地征用及拆迁补偿费 7 物业费 11 不可预见费 项目发展总成本 成本中心控制对象 非成本中心控制对象 6成本管理流程框架 全成本责任制下的成本归口管理 Notes 此处仅标明归口职能 职能在集团为 中心 在地区公司为 部 6成本管理流程框架 成本管理主线流程 目标成本 可研版 目标成本 策划版 目标成本 方案版 目标成本 执行版 合约规划 执行版 合约规划 方案版 已签合同金额 已确认变更金额 预估变更金额 未签合同规划金额预估 动态成本回顾 已发生合同金额 未签合同规划金额 变更与签证 项目竣工成本确认 更新地区成本基准 是否超目标5 是 否 评审 评审 评审 评审 招投标与合同签定 橙色指地区负责完成 兰色指集团主导 地区参与配合 最近1 2年 动态成本是否超目标5 的判断基准 以总包招投标完成后的首次调整版目标成本为准 远期再改为按执行版 6成本管理流程框架 合约规划指导意见 项目各阶段成本控制工作指引 成本控制过程中的扰动因素 Notes 动态成本 目标成本 结算成本 产品配置标准变化 设计变更与现场签证 政策变化 投入 材料 设备 劳动力 市场价格的变化 工程量的变化 6成本管理流程框架 成本控制工作质量要求 1目标成本制订合理 合理 的定义总额合理单个费项金额合理单个合约预估金额合理三重标准成本配置符合项目定位与同地区水平横向比较与公司历史水平纵向比较2动态成本回顾及时 准确3结算成本可控 6成本管理流程框架 目前 鹏润受以下条件制约 目标成本很难估准 最终成本很大程度上是市场博弈的结果 我们只能通过规范采购过程 在同档次供应商中获取最低报价 6成本管理流程框架 缺乏稳定的供应商与分判体系 甲方与供应商之间没有足够重复交易 缺乏深入了解和信任报出低价的供应商 低价 未必真实 可能工程管理能力一般 但甲方并不了解 可能工程管理能力确实很强 但会感觉没利润空间 中途后悔 或者乙方习惯通过索赔获得合理补偿针对有及时付款信誉 经常拖延付款 需要乙方垫资的各类甲方 乙方报价肯定有显著差异若选择品牌开发商的优质合作伙伴 在对方不了解自己的情况下 报价一般都会提高不同的分判方式下价格会出现差异 一般分判越细 价格越低 但会增加自身工作量与协调难度 缺乏标准化的产品积累 标准化产品出现变更的可能性小 工程量估计更准确标准化产品也意味着供应商 分判体系会更稳定 价格预期稳定产品标准化时会出现材料设备规模化采购需求 而战略性供应商价格预期更稳定 由于前述原因 鹏润缺乏可靠 合理的历史成本基准用于指导采购援引其他公司的成本基准也不恰当公司战略定位决定的产品配置标准有重大差异新加坡仁恒专注高端精装花园洋房与精装高层公寓万科主力产品在中档 中高档领域 标准化程度很高供应链体系 分判方式差异很大碧桂园 富力等广州开发商 采取价值链垂直整合模式 施工单位 重要材料供应全部内部化万科 中海 金地存在战略性总包单位 大量材料设备进行战略采购龙湖很重视绿化但关键景观苗木大都提前储备在苗圃里 在西南地区连钢筋 水泥 混凝土也战略采购 缺乏可靠的历史成本基准 合约规划的六大内容 总包 专业分包 模式下的合约规划 工程与材料供应合约划分甲供甲定乙购乙购 进度款支付方式按实际完成工程量付款里程碑定额付款按合同额一定比例分期付款 合同间范围与界面划分 工程标段划分 合同计价模式及定标依据工程量清单 合理低价中标定额取费 合理低价中标 采购方式战略采购集中采购招标直接议标 1 2 3 4 5 6 6成本管理流程框架 Notes 根据鹏润特点 合约规划可增加两大内容 1 总部招标采购中心与地区招标采购部的责任界定 根据总部成本中心出具的 合约规划指导意见 2 各项工程 材料设备的招标计划节点 取自招投标 材料设备与施工单位进场二级专项计划 成本控制流程文件体系 6成本管理流程框架 目录 总体开发流程与阶段性成果 投资分析流程框架 项目发展策划流程框架 运营管理流程框架 营销管理流程框架 规划设计流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招标采购流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商业运营流程框架 物业管理流程框架 9 10 11 C1合约规划模板C2供应商评价模板C3标准合同范本C4工程技术标准 招标采购管理工作框架 Notes A 目标 B 关键流程 C 核心工具 D 基础信息库 规范操作 品质达标 提高效率 有效控制 降低成本 B1工程招投标B2材料设备采购B3战略采购 D1供应商与部品库D2材料设备价格信息月报 7招标采购流程框架 E 重大决策机构 E项目管理委员会 重大招标决策 招标采购管理主线流程 目标成本 执行版 合约规划 执行版 招标采购专项计划 施工图出图 回标 发标 下达单项计划 推荐或参与考察投标候选人 施工图设计 施工与营销 4 5 阶段 职能 招标采购 7招标采购流程框架 董事长 总裁 成本控制 工程管理 规划设计 施工单位与材料设备进场计划 施工图出图计划 提出投标候选人组织考察 审批 技术要求 目标成本与工程量清单 计价方法 组织招标文件评审 地区总经理 组织答疑 组织开标 评标 参与答疑 经济标评标 汇总评标报告 确定议标单位 组织议标 组织定标会 定标 参与议标 发出中标通知 签署合同 技术标评标 分级审批 编制招标文件 采购合同分级审批制 授权体系V5 0 7招标采购流