住房储蓄制度.docx

6.2德国住房储蓄制度6.2.1德国住房储蓄制度概述住房储蓄制度是德国最有特色和运用最广泛的一种政策性住房集资制度。所谓住房储蓄制度即通过储蓄合同，储蓄者先连续、足额的存储资金，达到一定时间和数额要求后，再从该金融机构取得住房贷款的一种集资方式。住房储蓄的参加者与国家住房储蓄银行签订存款契约，每月要按契约总额的一定比例存入银行，7年左右存款本息达到合同目标的50%，即取得契约总额的贷款权。由储蓄银行给缴存人发放贷款用于建房买房或住房改建。在德国住房储蓄主要分为三个阶段：1、住房储蓄阶段。居民与建房互助储蓄信贷社签订住房储蓄合同，合同商定好储蓄者的住房储蓄金额。储蓄者每月固定的在建房储蓄银行存款。住房储蓄合同一旦签订，储蓄者即拥有了日后从住房储蓄银行得到贷款的权利。而在德国，参与住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。住房储蓄合同根据每月存款额、存款期限、贷款期等的不同，分为不同类型的住房储蓄合同。在该阶段，缴存人可以选择合同类型，同时，在得到贷款前还可以变更合同类型。2、住房贷款的配贷阶段。住房储蓄银行把住房储蓄者的住房储蓄合同额(存款额加贷款额)付给储蓄者，称为配贷。住房储蓄银行每年配贷两次，按缴存人的配贷指数大小顺序配贷，而缴存人的配贷指数是根据其存款金额、存款时间和合同总额来计算确定的，这样就充分体现配贷的公平胜。一般而言，存储7 年左右就可以获得为期12 年的贷款权。3、配贷后的贷款阶段。在储蓄者的存款额达到住房储蓄合同金额的一半以后，住房储蓄银行把合同额配给住房储蓄者，这样其中一半是储蓄者的存款，一半是贷款。贷款额是合同总额与存款额的差，即存一贷一。6.2.2德国住房储蓄制度的运行机制在德国，全能银行、抵押银行都参与住房金融业务，从事住房金融业务的主要金融机构有信贷银行、储蓄银行、抵押银行和住房储蓄银行。而住房储蓄银行是德国住房金融的专业机构，贷款额占全部住房贷款额的23%左右。1885 年德国出现第一家住房储蓄银行，在”二战”前这一机构的发展比较缓慢。但是”二战”后，由于住房在战争中被毁，住房压力变大，住房金融业得到了很大的发展。至1998 年底，所有住房互助储蓄信贷社的资产负债总额达到了2723.08 亿马克，所签订的住房储蓄合同达340.9 份，涉及的住房储蓄合同金额1.268 亿马克。至2000 年，三分之一的德国居民拥有住房储蓄合同。建房集资中有43%采用住房储蓄方法集资。一部分德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，并颁布了专门的住房储蓄银行法，对住房储蓄银行的业务范围和经营原则作了规定，同时住房储蓄银行业务还要受联邦政府信贷法的约束。德国的住房储蓄体系是由专业的住房储蓄银行签订”建(购)房储蓄契约”(即”贷款总额合同”)，缴存人每月按约定存钱。在德国高度发达的金融体系中，住房互助储蓄银行是依据政府特定的法律设立专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构。尽管它具有为政府政策目标服务的责任，并享有政府的多种优惠，如为参加住房互助储蓄者设立的储蓄奖励金、资产积累奖金等，但是这些优惠政策并没有改变它独立的金融企业的法人地位，而公司制是目前德国住房互助储蓄机构普遍采纳的一种组织形式。德国住房储蓄制度遵循契约储蓄原则，国家通过法律明确规定了贷款用途，政府对住房储蓄实行鼓励政策，该住房制度拥有多种类型的集资模式，存款利率稳定且低于市场利率，是封闭运行的集资体系。也就是说，只有参加住房储蓄合同的人才能得到配贷贷款，而且这一体系不受一般金融市场及其利率波动的影响，存贷利率固定，资金封闭运行。德国住房储蓄制度运行机制见图6-2。图6-2 德国住房储蓄制度运行机制图6.2.3德国住房储蓄制度的优点德国的住房互助储蓄银行和我国的住房公积金制度都是具有上述特征并具有以个人住房抵押贷款为主、低存低贷、封闭式运行的共性，但是两者在监督管理体制、运行机制、资金的来源与运用等方面的差异，却使其经济效益和社会效益大相径庭。通过对这种政策性住宅金融的管理体制、集资机制进行分析，对完善我国的住房公积金制度是大有益处的。对比我国住房公积金，德国住房储蓄制度的优越性表现在以下几个方面：1、相对独立的公司法人制的政策性金融机构德国的住房储蓄银行是依据政府特定法律设立的，专门从事住房抵押信贷服务的金融机构，它享受国家对住房储蓄的政策优惠和储蓄奖励，同时仍然保持一个独立的金融企业的法人地位。这种公司法人制通常具有以下基本特征：公司法人具有与自然人相同的民事行为能力，享有民事权利和承担民事义务；具有以股东出资形成公司法人的财产，并以此为基础为经营风险、盈亏承担民事责任；具有一套完善的法人治理结构。在公司治理结构中，股东是公司的所有者，股东大会是公司的最高权力机构。董事会由股东大会选举产生的、代表所有者利益，并对公司重大经营方针拥有决策权和监督权的机构。其主要职责包括：制定公司经营目标、发展战略；挑选和任命高级经理人员；检查公司的经营活动等。高层经理人员受聘于董事会，是公司的最高执行机构，遵循有关的法令、公司章程和董事会决议，负责公司的日常经营业务。作为独立的经济实体，公司必须遵循规范的公司会计和审计制度，并依法纳税。二部分这种以公司化法人制组建政策性住宅金融机构的优势在于：它有利于形成有效的约束机制和激励机制。公司是能依法独立享有民事权利和承担民事责任的法人组织。公司独立的法人财产是其存在和进行经济活动的物质基础，也是公司在享受自己的财产所带来的经济利益的同时，必须承担民事责任的法律依据。这种独立的财产和独立的经济利益，将公司的股东、经理和职工的利益与公司经营效果紧密地联系起来，财产责任和经营风险的约束+迫使各级经营者不得不规范自己的信贷行为。谨慎投资避免盲目决策。利益约束迫使他们不得不努力降低经营成本，提高工作效率；它有利于在所有者、董事会和高级经营者三者之间建立起一种责、权、利的制衡关系。促进所有权与经营权的分离。股东虽然是公司的投资者，但是一旦资金投人，其投资就成了公司法人财产的一部分，股东只有分享利润和间接支配公司财产的权利。却没有直接介入公司日常经营管理的权利公司的经营管理多由专家和有经验者担任，并由董事会进行监督、奖励和解聘。这种所有权与经营权的分离，保障了经营者按照市场的规律开展经营活动；公司制有利于投资主体的多元化，增强资本实力和扩大经营规范。历史上德国的住宅互助储蓄银行多为会员制。当愿意参加互助储蓄的会员数量下降时。储蓄银行就会陷入资金不足和经营规模萎缩的困境。现行的公司制可以在全社会募股。投资者可以是个人也可以是各类法人，如养老基金、保险基金等。还可以是外资机构，从而扩大资金来源，更好地为住宅信贷服务。与德国的住宅互助储蓄银行不同，中国的住房公积金管理中心既不是会员制也不是公司制的法人实体，而是当地人民政府设立的事业单位，这种定位使资金管理中心成了一个”行政化”的机构，在没有法人资产和独立经济利益约束的情况下，”中心”就很难建立起有效的监督管理机制，如规范的会计审计、信息披露制度和风险防范机制等。2、保证资金来源的住房储蓄优惠政策为了吸引更多的资金进人住房集资体系，德国政府采取了多种优惠和奖励措施，如减免税和退税优惠政策；对住房储蓄予以奖励，包括联邦财政对住房储蓄者的奖励金，雇员资金积累款，雇员储蓄奖金等。在德国，住房储蓄存贷利差通常低于资本市场利率，基本保持在2%不变，再加上其住房储蓄存贷利差采取的是高进低出，即存款的实际利率高于贷款利率，从而保证了对资金的吸引力。三部分政策住房金融服务规划行动的开始是主动地税收积贮、扩展资本的出处，主动税收积贮、扩展资本出处也是供给住房抵押信贷营业的根蒂。针对具备自己存储取向且合理取舍的人，德国住宅储蓄银行采取了自觉协助性储蓄方式为首、政策性鼓励为次的集资体系。德国国家当局的鼓舞策略包涵：建立住房存储鼓励金、职员存储鼓励金和职工资本积攒奖金。通过应用各类鼓励及税收策略，对住房存储利率低的缺陷有了一定的补偿，也维护了存储人的权益，最终吸收了充足的社会分散资金向住房存储流动。另外，鼓励及税收策略有较强的的针对性和应变性，为当局实施向中、低收入家庭倾倒的政府策略方针给予了方便。相较之下与德国相较，我国住房公积金制度的特点之一是依靠当局政策而设置的强制性存储制度。这种制度与经济人的特点相斥，例如：各阶层缴存人的收入等级、花销取向、理财期望以及自主决策的各类抉择，也与利息在资本的融汇、流通中的所扮演角色及市场经济活动中等价交换的法则相斥，从而施行效果并不理想，甚至事与愿违。3、维护中、低收入者权益的配贷体制为了维护住房储蓄资金在流通过程中的安全性和公正性，德国住房协助存储银行在发行借贷资金的过程中，不仅按照惯例审核借款者的还付能力，而且还建立了一套严厉的借款人资格评审准则和与商业银行协作的集资方式，该体系具体有：（1）限制存款金额，对于要求低利率的贷款者，务必依照签订的储贷合同定期缴纳储蓄金，率先执行储蓄义务，且符合要求存款额，即：储蓄达要求贷款额的40%50%，并最少参与存储2年以上，才有权利取得要求的贷款。（2）评估值法，德国住房存储银行对存储人的资金积蓄情况和对住房存储的奉献值按月采取评估，且按照评估值对贷款者的权利和贷款的金额进行分配并排序，其根本的方式是：用存储者存款的时间*存储额，然后得到评估值参量，这便是指存储期限愈长、资金量愈大，评估值便愈高。考虑到住房存储借贷合同的资金量大小不一，要确保各储贷合同都能有相对公平的评估值。按每1000的合同获得的利息推算评估