2010年物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》大纲.doc

2010年物业管理师考试专用物业管理基本制度与政策考试大纲第一章 物业管理的概念一、条例对物业管理的定位：答：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。二、物业管理的特征：答：社会化、专业化、市场化。三、物业管理市场化的特征：答：1、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。2、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。3、物业管理活动应当遵循市场原则。4、非市场性的房屋管理不属于物业管理。四、市场原则做为物业管理的前提条件。答：1、强调业主在市场活动中的自主权。2、强调物业管理活动必须纳入市场秩序。五、我国物业管理的产生与发展。答：1、19世纪60年代起源英国，奥克维娅希尔 皇家特许屋宇经理学会。2、19世纪未20世纪初，美国成立“芝加哥建筑管理人协会。3、1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立4、1993年深圳市颁布深圳经济特区住宅小区物业管理条例5、1994年建设部城市新建住宅小区管理办法6、1995年建设部在青岛召开全国第一次物业管理工作会议：住宅小区物业管理经验7、1997年建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议：整治改造旧小区管理经验8、1999年建设部在深圳召开全国第三次物业管理工作会议：物业管理招投标9、2000年中国物业管理协会成立。六、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征。答：1、住房投资由国家和国有企业统包。2、住房分配采取实物分配。3、住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。七、物业管理在社会经济中的地位和作用。答：1、实施物业管理有利于促进经济增长。2、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。3、实施物业管理有利于增加就业。4、实施物业管理有利于维护社区稳定。5、实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。八、我国物业管理制度建设的历史沿革。答：1、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期。2、物业管理是我国城市管理的重要组成部分。3、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题。九、政府在我国物业管理发展中的特殊地位答：1、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期。2、物业管理是我国城市管理的重要组成部分。3、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题。十、条例颁布前物业管理制度建设的主要特点：答：借鉴性、过渡性、针对性。十一、城市新建住宅小区管理办法答：建设部于1994年3月23日颁布，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。十二、条例颁布后物业管理制度建设的主要特点。答：配套性、经验性、操作性。十三、条例的指导思想。答：1、强调业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系。2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系。3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。十四、条例创设的法律制度及其内容。答：1、基本制度：业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项。2、创设法律制度的内涵：A尊重和维护业主的财产权利。 B建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。 C条例和有关法律法规共同规范物业管理活动 D妥善处理政府和市场的关系十五、条例的主要内容。答：1、总则 2、业主及业主大会 3、前期物业管理 4、物业管理服务5、物业的使用与维护 6、法律责任 7、附则十六、条例法律责任的特点答：1、行政责任、民事责任并存原则2、民事优先原则3、业主自我管理、自我监督原则十七、条例确立的基本法律关系答：1、业主相互之间的关系2、物业管理企业和业主之间的关系3、开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系4、供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系。5、社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系。6、物业管理各方主体与政府之间的关系十八、条例的相关知识答：2003年6月8日，国务院颁布物业管理条例，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志我国物业管理进入法制化，规范化发展的新时期。十九、物业管理市场化的特点答：市场化是物业管理最主要的特点：双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。第二章 物业管理服务一、物业管理服务的特点。答：1、物业管理服务的公共性和综合性2、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性3、物业管理服务的即时性和无形性4、物业管理服务的持续性和长期性二、物业管理服务的内容。答：1、房屋共用部位的维修、养护与管理。2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理3、物业管理区域内设施设施的维修、养护与管理4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务5、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务6、物业装饰装修管理服务7、物业档案资料的管理8、专项维修资金的代管服务三、物业服务合同约定以外的服务答：1、并不是物业管理企业的法定义务2、由特定的业主和物业管理企业另行约定3、是一种有偿服务四、物业管理服务标准答：一级标准、二级标准、三级标准 1、一级标准 注册资本500万，24小时服务电话，急修半小时内，每年一次征询意见，满意率80%以上，载人电梯24小时运行，路灯、楼道灯完好率95%，24小时站岗执勤，重点部位一小时巡查一次，每日清运2次垃圾，道路每日清扫二次，共用大厅每日拖洗1次，楼梯扶手每日擦洗1次，玻璃每周清洁一次，路灯每月清洁一次，污水管每年通一次，污水井每月检查一次，化粪池每月检查一次半年清掏一次。 2、二级标准 注册资本300万，16小时服务电话，急修1小时内，每年一次征询意见，满意率75%以上，载人电梯早6点至晚12点运行，路灯、楼道灯完好率90%，24小时站岗执勤，重点部位二小时巡查一次，每日清运1次垃圾，道路每日清扫1次，楼梯扶手每周擦洗2次，玻璃每月清洁一次，路灯每季度清洁一次，污水管每年通一次，污水井每季度检查一次，化粪池每2个月检查一次一年清掏一次。3、三级标准 注册资本50万，8小时服务电话，报修双方约定时间，每年至少一次征询意见，满意率70%以上，载人电梯早6点至晚12点运行，路灯、楼道灯完好率80%，24小时站岗执勤，重点部位三小时巡查一次，道路每日清扫1次，玻璃每季度清洁一次，路灯每半年清洁一次，污水管每年通一次，污水井每半年检查一次，化粪池每季度检查一次一年清掏一次。五、物业服务收费的原则答：合理原则、公开原则、收费与服务水平相适应原则。六、物业收费的定价形式答：政府定价、政府指导价、市场调节价。七、物业费用的计费方式答：包干制，酬金制八、物业服务费用的成本构成答：1、管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等。2、物业共用部位，共用设施设备的日常运行，维护费用3、物业管理区域清洁卫生费用4、物业管理区域秩序维护费用5、物业管理区域绿化养护费用6、办公费用7、物业管理企业固定资产折旧8、物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用9、经业主同意的其他费用九、实行酬金制的物业管理企业的义务答：1、向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算2、每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况3、配合业主大会按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计十、物业服务费的缴纳和督促答：1、业主、非业主使用人（物业使用人）、未交付房屋的建设单位是缴纳主体，业主对物业使用人负连带责任；（物业管理单位催缴增加的前置条件）2、业主委员会有督促义务。十一、物业管理企业代收代交各项公用事业费用的规定答：1、物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。2、最终用户是指：水、电、气、热、通信、有线电视的最终使用人，即业主。3、手续费是指公用事业单位与物业管理企业，应当按照市场原则与委托合同的约定，在平等，自愿，协商，等价的基础上，由公用事业单位支付给物业管理企业代理费。十二、物业服务合同的主要内容答：1、物业管理事项 2、物业服务质量 3、物业服务费用 4、双方的权利义务 5、专项维修资金的管理与使用 6、物业管理用房 7、合同期限 8、违约责任十三、物业管理资料的移交答：第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会 十四、前期物业服务合同的主要条款答：根据前期物业服务合同（示范文本）规定1、合同当事人与物业的基本情况2、物业服务内容与质量3、物业服务收费方式4、物业经营管理活动的内容5、物业的承接查验6、物业的使用与维护7、专项维修资金8、违约责任9、其他事项十五、前期物业服务合同的特征答：1、前期物业服务合同具有过渡性 2、签订主体不同，前期物业服务合同是建设单位与物业管理企业签订，物业服务合同是业主与物业管理企业签订。十六、前期物业服务合同的时效答：条例第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”1、前期物业服务合同可以约定期限。 2、前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。十七、物业管理企业的义务答：1、物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务A维护物业管理区域秩序的主要方式有：告知义务、制止义务、报告义务B业主违反物业管理秩序的法律责任，物业管理企业在履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主并给其他业主造成损害后果的，依照民法通则关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任。2、物业管理区域的安全防范协助义务A物业管理企业在安全事故中的义务：立即采取应急措施，避免扩大损失。及时向有关行政管理部门报告事故。协助做好救助工作十八、物业管理企业的责任答：条例第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”十九、物业使用和维护的相关法律规范答：1、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变2、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘3、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任4、业主装饰装修房屋应当依法规范5、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定二十、利用共用部位、共用设施设施进行经营的相关规定答：1、原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序2、明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位，共用设施设备3、确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向二十一、业主装饰装修房屋的规范答：1、条例规定了业主装修房屋前对物业管理企业的告知义务。2、条例规定物业管理企业应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。A可以帮助业主更好的装饰装修房屋B起到预防作用，避免出现违法装修或装修扰民的情况发生二十二、物业服务定价成本监审答：1、主体：价格主管部门2、目的：为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准3、手段：对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核二十三、物业服务定价成本的原则和依据答：1、原则：A合法性原则B相关性原则C对应性原则D合理性原则 2、依据：会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。二十四、物业服务定价成本审核的方法和标准答：1、人员费用：A计提基数：按照核定的相应工资水平确定；B计提比例：工会经费、职工教育经费按国家统一规定的比例确定；C住房公积金和社会保险费按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。D医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支2、固定资产折旧：A采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。B固定资产残值率按3%5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。 3、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。 第三章 物业管理的基本制度一、业主的权利答：1、接受物业管理企业提供的服务2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议4、参加业主大会会议，行使投票权5、选举业主委员会委员6、监督业主委员会的工作7、监督物业管理企业履行物业服务合同8、对共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权9、监督专项维修资金的管理和使用10、法律、法规规定的其他权利二、业主的义务答：1、遵守业主公约、业主大会议事规则2、遵守共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4、按照国家有关规定交纳专项维修资金5、按时交纳物业服务费用6、法律、法规规定的其他义务三、业主大会的组成答：业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。四、业主大会的性质答：业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。五、成立业主大会的限制和选择答：1、一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会2、只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。3、业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式。4、是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。六、业主大会的筹备答：1、应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。2、业主大会筹备组的工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以上面形式在物业管理区域内公告。3、业主大会筹备组应当在组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下召开首次业主大会七、筹备业主大会的工作要求答：1、业主大会筹备组的工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以上面形式在物业管理区域内公告。2、公告各草案、反馈意见时间和方式3、确认业主身份4、业主在首次业主大会上的投票权八、业主大会的成立答：业主大会筹备组应当在组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下召开首次业主大会九、业主大会的职责答：1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作3、选聘、解聘物业管理企业4、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责十、召开业主大会临时会议的三种情况答：1、20%以上业主提议召开业主大会的临时会议的2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的3、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况十一、业主大会的表决规则（新法要求双过半，即建筑面积过半，人数过半）答：1、实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权的1/2以上通过 2、制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘解聘物业管理企业，专项维修资金使用与续筹方案的决定实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过十二、业主委员会的性质答：1、条例将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构2、业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构3、对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项十三、业主委员会的职责答：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3、及时了解业主，物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。4、监督业主公约的实施5、业主大会赋予的其他职责十四、业主委员会的备案答：条例规定业主委员会成立后应当物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 备案内容：业主委员会成员基本情况，业主公约，业主大会议事规则 条例规定备案时间为30日内十五、业主委员会委员的资格条件答：1、具有完全民事行为能力的业主2、遵守国家有关法律法规3、遵守业主大会议事规则，业主公约，模范履行业主义务4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力5、具有一定组织能力6、具备必要的工作时间十六、业主委员会委员的资格终止答：1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的3、因疾病等原因丧失履行职责能力的4、有犯罪行为的5、以书面形式向业主大会提出辞呈的6、拒不履行业主义务的7、其他原因不宜在担任业主委员会委员的十七、业主委员会会议的规范答：1、定期召开业主委员会会议。2、1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的3、定期会议与临时会议，均应当有过半数的委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意十八、业主大会、业主委员会的限制性要求答：禁止业主大会，业主委员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事与物业管理无关的活动十九、业主公约的性质答：1、由全体业主共同制定。2、规定业主在物业管理区域内有关物业使用，维护，管理等业主共同利益事项的。对全体业主具有普遍约束力二十、业主公约的主要内容答：1、有关物业的使用、管理、维护2、业主的共同利益3、业主应当履行的义务4、违反公约应当承担的责任二十一、业主公约的特殊作用答：业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证二十二、业主公约的法律效力答：1、对物业管理区域内的全体业主具有约束力2、对物业使用人也发生法律效力3、对物业的人（即业主）自产生效力二十三、业主临时公约的特殊主体答：建设单位二十四、业主临时公约的内容答：1、物业的自然情况与权属情况2、业主使用物业应当遵守的规则3、维修养护物业应当遵守的规则4、涉及业主共同利益的事项5、违约责任二十五、业主临时公约的违约责任答：1、业主违反物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业兵贵神速及其他损失的，2、业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的。3、建设单位未能履行临时公约约定义务的违反以上三项，其他业主和物业管理企业可向人民法院提起诉讼。二十六、条例关于业主临时公约的规定答：1、条例规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前 2、对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 3、建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 4、建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。5、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。二十七、业主使用物业应当遵守的规则答：1、遵守相邻权规定2、遵守房屋装饰装修规定3、共用部位共用设施设备的使用规定4、使用物业的禁止性规定二十八、前期物业管理招投标的原则答：1、不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人 2、不能违背公开、公平、公正、诚实信用的招标投标原则 3、不得对潜在投标人实行歧视待遇 4、不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求二十九、前期物业管理招投标的特殊性答：1、主体不同：前期为建设单位，服务合同为业主 2、服务内容不同：3、服务时限不同4、是要式合同三十、前期物业管理招投标的强制性规定答：1、国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。2、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；3、投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。三十一、前期物业管理招标文件的内容答：1、招标人及招标项目简介2、物业管理服务内容及要求3、对投标人及投标书的要求4、评标标准和评标方法5、招标活动方案6、物业服务合同的签订说明7、其他事项的说明及法律法规规定的其他内容三十二、物业管理招标的备案答：招标人应当在发布公告或者发出邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案三十三、物业管理投标文件的内容答：1、投标函 2、投标报价 3、物业管理方案 4、招标文件要求提供的其他材料三十四、物业管理招标程序规则答：1、自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日2、抬标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投票文件截止时间至少15日前。3、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成投标工作4、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成投标工作三十五、物业管理评标专家名册答：由具有经验的人员组成物业管理评标专家库三十六、物业管理评标委员会答：1、评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责2、评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成3、成员为5人以上单数4、物业管理方面的专家不得少于2/3三十七、物业管理招投标的中标和备案答：1、招标人应在投标有效期截止时限30日前确定中标人2、招标人应当在自确定中标人之日起15日内，向所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案3、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同三十八、违反前期物业管理招投标规定的法律责任答：按照条例规定，住宅物业的建设单位擅自采用协议方式物业服务企业的，由县级以上的地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的处罚三十九、我国实行物业承接查验制度的现实性答：1、有利于明确各方的责、权、利关系2、有利于维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益3、有利于提高建设质量，保障业主财产权益4、有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任四十、物业承接查验的内容答：包括物业管理资料移交和物业现场验收四十一、建设单位应当移交的物业管理资料答：1、竣工验收资料2、技术资料3、物业质量保修文件和物业使用文明文件4、物业管理所必需的其他资料四十二、物业的保修责任答：条例规定建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任四十三、房屋的保修范围和期限答：1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工为设计文件规定的该工程的合理使用年限。2、屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏为5年3、供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期4、电气管线、给排水管线、设备安装和装修工程为2年。5、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定6、建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算四十四、物业管理企业资质管理的必要性答：物业管理企业资质管理是条例设定的行政许可1、 发展现状，要加对物业管理企业的资质管理，把好市场准入关2、 管理服务特性，对物业管理企业建立市场准入和清出制度四十五、物业管理企业的资质等级答：一级资质、二级资质、三级资质1、一级资质注册资本500万元，专职管理和技术人员不少于30人，中级不少于20人，多层200万m2，高层100万m2，独立式住宅（别墅）15万m2，办公楼、工业厂房50万m2。2、二级资质注册资本300万元，专职管理和技术人员不少于20人，中级不少于10人，多层100万m2，高层50万m2，独立式住宅（别墅）8万m2，办公楼、工业厂房20万m2。3、 三级资质注册资本50万元，专职管理和技术人员不少于10人，中级不少于5人，有委托管理合同四十六、条例关于不同资质等级企业承接项目的规定答：一级-各种物业管理项目二级-30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务三级-20万m2以下的住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务四十七、资质证书的颁发与管理答：一级-国务院建设主管部门二级-省、自治区人民政府建设主管部门三级-设区的市级人民政府房地产主管部门直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级的颁发与管理四十八、物业管理企业资质等级的核定答：1、企业资质等级申报表4、 营业执照5、 企业资质证书正、副本6、 专来人员的职业资格证书和劳动合同7、 管理和技术人员的职称证书和劳动合同8、 物业服务合同复印件9、 业绩材料四十九、物业管理企业违规行为的行政处罚答：超越资质承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款五十、物业管理职业道德的主要内容答：1、守法经营 2、诚信经营 3、尽职尽责胜任本职工作 4、努力学习、掌握专业技能五十一、建立物业管理人员职业资格制度的现实性答：1、物业管理从业人员职业资格是条例设定的行政许可，规范发展物业管理业的需要。2、是物业管理行业特殊性的需要 3、是发挥物业管理社会效益的需要 4、是与国际惯例接轨的需要五十二、物业管理师资格考试（新大纲删除）答：1、物业管理师资格考试实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次2、人事部、建设部负责物业管理师资格考试工作3、该证书全国范围内有效五十三、物业管理师的注册（新大纲删除）答：1、初始申请注册，自取得资格证书之日起1年内提出初始注册申请2、申请延续注册，物业管理师资格注册有效期3年，有效期满前30个工作日内，向注册审查机构申请延续3、办理变更注册，变更执业单位4、不予注册的情况5、注销注册的情况五十四、物业管理师的继续教育答：每年接受继续教育时间应当不少于40学时五十五、物业管理师的执业能力答：1、掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识2、具有一定的经济学、管理学、社会学、心里学等相关学科的知识3、能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定4、具有丰富的物业管理实践经验五十六、物业管理师的执业范围答：1、制定并组织实施物业管理方案2、审定并监督执行物业管理财务预算3、查验物业共用部位、共用设施设备和有关材料4、负责房屋及配套设施设备和相关场地的难住、养护与管理5、维护物业管理区域内环境卫生和秩序6、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项五十七、住宅专项维修资金的作用答：1、条例规定住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有前规定交纳专项维修资金。2、条例规定专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用五十八、住宅共用部位共用设施设备的种类答：1、住宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备2、单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备3、单幢住宅及与之相连的非住宅物业的全体业主共同所有的部位和设施设备五十九、商品住宅专项维修资金的交存方式答：1、商品住宅的专项维修资金由业主交存，属于业主所有2、业主首次交存维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%-8%3、业主首次交存的维修资金由人民政府建设主管部门或其委托单位代收代管4、成立业主大会，可依法变更专项维修资金的代收代管单位，做出变更的，原代收代管单位应当在业主大会做出决定之日起30日内，将余额返还业主大会，账目一并移交5、专项维修资金应当存储于当地一家商业银行，按小区设总帐，按幢设明细帐，核算到户6、余额不足首次交存额30%的，业主应当及时继交六十、售后公有住宅专项维修资金的交存方式答：1、由业主和售房单位共同交存2、业主首次交存标准为当地房改成本价的2%，售房单位交存标准：多层20%，高层30%3、售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将专项维修资金交代收代管单位4、按照售房单位的财务隶属关系，由同级财政部门或其委托的单位代收代管5、存储于当一家商业银行，按售房单位设帐，按幢核算六十一、住宅专项维修资金的使用答：1、住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、爱益人和承担人相一致的原则2、保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可按照国家有关规定和业主大会的决定，购买一级市场国债。3、资金存储利息收入，购买国债的增值收益，共用部位共用设施设备经营纯收益，设施设备报废回收残值等应当转入住宅专项维修资金滚存使用六十二、禁止从住宅专项维修资金中列支的费用答：1、依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用2、依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用3、人为损坏住房共用部位，共用设施设备所需的修复费用4、根据物业服务合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位，共用设施设备的维修养护费用。六十三、住宅专项维修资金代收代管单位的义务答：1、代收代管单位在灭失后，按照规定返还住宅专项维修资金：返还业主、售房单位2、应当接受业主咨询查询，定期公布交存、使用和增值收益情况3、依法接受审计部门的审计监督六十四、财政部门的监管职责答：1、执行国务院财政部门有关规定2、财政部对收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督3、专用票据的购领、使用、保存、核销管理按国务院以及省、自治区、直辖市人民政府部门的有关规定执行，接受财政部门监督检查六十五、挪用住宅专项维修资金的法律责任答：1、代收代管单位挪用的，由县级以上地方人民政府建设主管部门追回挪用资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款，构成犯罪，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 2、物业管理企业挪用的，情节严重，除按前款规定处，还由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 3、建设产管部门挪用的，由上级建设主管部门负责追回，对直接负责人和其他直接责任人依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任六十六、物业管理的七种制度答：1、业主大会制度 2、业主公约制度 3、前期物业管理招投标制度4、物业承接查验制度 5、物业管理企业资质管理制度 6、物业管理专来人员职业资格制度 7、住宅专项维修资金制度六十七、公司法规定物业管理企业的注册资本答：1、为有限责任公司注册资本不得低于10万元 2、为股份有限公司注册资本不得低于1000万元六十八、物业管理师资格考试培训原则答：考试与培训分开原则六十九、住宅共用部位共用设施设备的范围答：1、住宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备2、单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备3、单幢住宅及与之相连的非住宅物业的全体业主共同所有的部位和设施设备七十、住宅专项维修资金的管理原则答：1、专户存储2、专款专用3、所有权人决策4、政府监督七十一、住宅专项维修资金的交存主体答：1、商业住宅-业主2、出售公有住宅-售房单位、业主3、住宅区内非住宅和住宅小区内与单幢建筑相连的非住宅物业业主七十二、住宅专项维修资金的交存金额答：1、商品房-业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程靠价5%-8%。 2、公有住宅-业主为当地房改成本价2%，售房单位多层20%，多层30%七十三、住宅专项维修资金的交存方式答：1、商品住宅-应当在办理入住手续前存入专用帐户2、已售公有住宅-应当在办理入住手续前存入专用帐户或者交给售房单位3、未按规定交存的，不得将房屋交给购房人4、业主分户账面余额不足首期交存额30%的，应当及时续交七十四、住宅专项维修资金管理答：1、业主大会成立前-主管部门委托银行按单位设总帐、按幢设分帐、按业主户号设分户帐 2、业主大会成立后-业主大会委托当地商业银行，按物业管理区域设总帐，按业主户号设分户帐七十五、住宅专项维修资金使用范围和原则答：1、使用范围：用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、改造与更新 2、使用原则：方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致七十六、住宅专项维修资金的分摊规则答：1、商品住宅：按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2、售后公有住房：由相关业主和售房单位按交存的比例分摊3、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间：先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。4、尚未售出的：开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出建筑面积分摊。七十七、住宅专项维修资金使用程序答：1. 划转业主大会管理前的使用程序（1）物业服务企业或由相关业主提出使用建议；（2）业主讨论通过使用建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（4）向主管部门或管理部门申请列支；（5）主管部门或管理部门审核同意后，发划转通知；（6）银行划转至维修单位 。2.划转业主大会管理后的使用程序:（1）物业服务企业提出使用方案；（2）业主大会依法通过使用方案；（3）物业服务企业组织实施使用方案；（4）提出列支住宅专项维修资金；（5）业主委员会报主管部门备案；（6）发出划转通知；（7）银行划转。 3、紧急使用程序：（1）住宅专项维修资金划转业主大会管理前:A.物业服务企业或相关业主向主管部门或管理部门申请列支；B. 主管部门或者管理部门审核同意后，发出划转通知；C.专户管理银行划转至维修单位。（2）住宅专项维修资金划转业主大会管理后：A.由物业服务企业持有关材料向业主委员会或管理部门提出列支；B.业主委员会主管部门备案或经管理部门审核同意；C.业主委员会或管理部门向专户管理银行发出划转的通知；D.专户管理银行划转至维修单位。（3）未按规定实施维修和更新、改造的主管部门可以组织代修，维修费用从分户账中列支。七十八、住宅专项维修资金使用禁止答：1、依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用2、依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用3、人为损坏住房共用部位，共用设施设备所需的修复费用4、根据物业服务合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位，共用设施设备的维修养护费用。七十九、住宅专项维修资金使用的其他规定答：1. 购买国债的限制条件（1）必须在保证正常使用。（2）应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。（3）应当经业主大会同意或双三分之二以上业主同意。（4）利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。（5）禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。 2、下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（1）住宅专项维修资金的存储利息；（2）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（3）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（4）住宅共用设施设备报废后回收的残值。八十、住宅专项维修资金的监督管理答：1、房屋转让或灭失时的处理 （1）、房屋所有权转让时结余的资金随房屋所有权同时过户。（2）、房屋灭失的：返还业主；返还售房单位；收缴同级国库。 2.相关主体的监管义务 （1）主管部门及业主委员会:核对账目，公布有关情况(每年至少一次)。 （2）.专户管理银行:向主管部门，管理部门及业主委员会发送对账单(每年至少一次) 。 3.审计、财政部门的监督管理 八十一、住宅专项维修资金相关主体的法律责任答：1、住房购买人：责令限期改正2、公有售房单位：责令限期改正 罚款3万元以下3、开发建设单位：责令限期改正,罚款3万元以下4、代收代管单位：责令改正、给予警告，罚款3万元以下 5、挪用资金的法律责任：A、代收代管部门：追回资金，没收所得，并处2倍以下罚款 B、物业管理企业：按前规定处罚外，吊销资质证书 C、主管单位：对直接负责人和其他直接责任人依法处分第四章 房地产相关制度与政策一、房地产领域的现行法规体系答：1、法律：城市房地产管理法，土地管理法，城市规划法2、国务院的行政法规：城市房地产开发经营管理条例，城市房屋拆迁管理条例，土地管理法实施条例，城市国有土地使用权出让和转让暂行条例，外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，住房公积金管理条例3、国务院建设行政主管部门和国务院相关部委的部门规章：房地产开发企业资质管理办法，城市房屋拆迁单位管理规定，城市商品房预售管理办法，城市商品房销售管理办法，城市房地产转让管理规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法，城市房屋租赁管理办法，城市廉租住房管理办法，城市房地产抵押管理办法，城市房地产中介服务管理规定，房地产估价师注册管理办法，房产测绘管理办法，城市房屋权属登记管理办法，城市房屋产权属档案管理办法，城市危险房屋管理规定，城市异产毗连房屋管理规定，公有住宅售后维修养护管理办法。二、房地产开发项目的规划设计管理 答：投资机会选择与决策分析阶段，房地产开发前期工作阶段，房地产开发建设阶段，房地产租住经营阶段三、城市规划与房地产开发项目的关系答：1、房地产开发项目的规划设计，要符合城市规划的要求 2、房地产开发建设实是实现城市规划的主要途径四、房地产开发项目管理应遵循的制度答：1、必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地2、开发项目的资本金占项总投资的比例不得低于20%3、项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下，后地上的原则实施4、按约定期限开发建设，超过1年未开发，政府可以征收于土地使用权出让金20%以下土地闲置费，超过2年未开发，政府无偿收回土地使用权5、转让要求：支付全部土地使用权出让金。属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额25%以上。转让土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案6、转让时，拆迁安置的权利、义务随之转移，就书面通知被拆迁人。7、工发项目必须合法，同时建设、勘察、设计、施工、监理等单位依照法律、法规合同约定承担开发项目的质量责任8、经竣工验收合格后方可交付使用五、建筑工程质量管理制度答：1、建设单位依法采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，不得将建设工程肢解分包2、建设单位应向勘察、设计、施工、监理单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料3、在领取施工许可证或开工报告前，应按国家规定办理工程质量监督手续4、建设工程发包方不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，5、原设计单位或相应资质等级的设计单位的设计方案，无设计方案不得施工六、房地产开发的施工许可证制度答：未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。1、用地批准手续2、取得建设工程规划许可证3、具备施工条件4、确定施工企业5、满足施工需要的图纸及技术资料，并按规定进行审查。