房地产基本制度与政策第二章笔记 建设用地制度与政策.doc

房地产基本制度与政策第二章集体土地征收征收集体土地 特点：1. 具有一定的强制性。2、妥善安置被征地单位和人员的生产生活。经济补偿3,、被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。征收集体土地应遵循的原则1珍惜耕地，合理利用土地的原则。2,保证国家建设用地原则3,妥善安置被征地单位和农民原则。妥善安置包括 ：a，对征收的土地要合理补偿；b，对因征地给农民造成的损失要合理补助；c，对征地造成的剩余农民劳动力 要适当安排。4,有偿使用土地的原则5,依法征地的原则征收征用集体土地的政策规定 物权法规定为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。征收土地批准权限的规定征地用途、位置、补偿标准、安置途径等，书面形式告知 1、 征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批2、 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续3、 征收基本农田，基本农田以外耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批4、 其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案申请征地不得化整为零，一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征收的土地，以分段申请批准，办理征地手续。征收土地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。临时使用土地的期限最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。期满后，应清理场地并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权。联营使用集体土地 ：可以按照国有建设用地的规定实行征收，业可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件，不改变土地权属性质。征收土地公告：被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。、征收土地公告内容：1、征收批准机关、文号、时间用途；2、被征收土地的所有权人、位置、地类和面积3、安置补助费的标准、数量、支付对象和方式4、地上附着物和青苗费补偿标准和支付方式5、农业人口具体安置途径6、其他有关征地补偿安置的措施土地补偿费征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍安置补助费按需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4到6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。人均耕地特别少的地区，经省级人民政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。地上附着物和青苗补偿费地上附着物是指依附于地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。青苗指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼虾的商品菜地和精养鱼塘。临时用地按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体经济组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。征收集体土地的工作程序申请用地 建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写建设用地申请表，并附1.、建设单位有关资质证明2、项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告4、初步设计或其他有关材料5 建设项目总平面布置图 6占用耕地的，提出补充耕地方案 7建设项目位于地质灾害区的，应提供地质灾害危险性评估报告 8提供地价评估报告县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请，审查，报批工作，对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案，补充耕地方案，征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。第2节 建设用地使用权出让出让的含义1 土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。2 经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、 使用、收益、处分权。土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。3 土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。4 集体土地不经征收不得出让。5 土地使用权出让时国家以土地所有者身份与土地使用者关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。建设用地使用权出让方式经营性用地及同一土地上有两个以上意向用地者，采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。出让人在投标、拍卖或挂牌开始日前20日在土地有形市场或者指定的场所媒介发布招标拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招拍挂的时间地点。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。市 县人民政府国土资源行政主管部门应该根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低标准。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。招标投标人少于3人，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为5人以上单数。按价高者得原则确定中标人的可以不成立评标小组。对能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。拍卖竞 买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达底价时，应当终止拍卖。价高者得挂牌挂牌时间不少于10个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。挂牌截止，有竞买人愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。无竞买人愿意继续竞价的，在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；由两个或两个以上竞买人的，出具高者得。报价相同的，先提交报价单者为竞得人，单报价低于底价者除外。挂牌期内无应价或竞买人报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。以招拍挂方式确定中标人胡，竞得人支付的保证金转作受让地块的定金。其他人支付的竞买保证金，出让人必须在招拍挂活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。出让人应当在10个工作日内将招拍挂出让结果在土地有形市场或者指定场所、媒介公布。协议出让方式 政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为，协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适合于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。建设用地使用权出让年限1 居住用地 70年2 工业用地 50年3 教育、科技 文化卫生、体育用地50年4 商业 旅游 娱乐用地40年5 综合或其他用地50年建设用地使用权的收回1 土地使用权届满 。住宅：自动续期。非住宅：使用者于届满前一年申请续期。2 届满前因公共利益提前收回的，依法对该土地上的房屋及其他不动产补偿，并退还相应的出让金。3 土地使用者不履行使用权出让合同而收回。A，未如期支付地价款。签约后60日应支付全部地价款 b 未按合同约定期限和条件开发利用土地。4 司法机关决定收回土地使用权。触犯国家法律建设用地使用权终止1 建设用地使用权因土地灭失而终止 。自然原因造成2 建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，有成片土地使用权出让合同，项目用地（宗地）土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。超过出让合同约定的动工开发日期一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。土地使用者延期付款超过60日，土地管理部门催缴后仍不能支付的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。土地管理部门延期交付土地超过60日的，经土地使用者催缴不能交付的，使用者有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，退还已支付的地价款并可以请求违约赔偿。闲置土地的认定未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地1自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的，2 已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的3 法律 行政法规规定的其他情形闲置土地的处置1 延长开发建设时间，但最长不得超过1年2 改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设3 安排临时使用，待原项目开发建设条件具备胡，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价4 政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或现有建设用地进行开发建设5 政府采取招拍挂等方