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房地产项目融资法律问题探讨摘要 随着中国的国家经济和住房制度改革的不断深入快速发展，房地产行业已成为中国的支柱产业，房地产行业是一个典型的资本密集型行业，因此巨大的金融支持对其健康发展是至关重要的。但是，目前房地产企业在中国的主要融资来源于商业银行信贷导致融资结构过于单一。所以此文着重探究当前我国房地产融资过程中出现的最常见的问题，深层次的剖析其个融资方式的不足，希望从企业和政府两方面进行努力，积极的增加融资方式，形成多渠道发展的房地产融资市场，希望最终可以降低房地产融资风险，从而有利于中国房地产业的健康发展。关键词 房地产；项目融资；投资政策；产业政策 房地产因其自身位置的固定性加之投入成本高，以及众多的工程量，房地产行业成为典型的高投入，高风险，高回报的资本密集型产业。陈然作为一个高度资本密集型的行业，其最大的特点是企业自身各方面都高度依赖资本的融入。所以对于这种对人民生活关系重大的资本密集型企业国家专门出台了政策进行规制其发展。其中最为典型的是中国人民银行和中国银行业监督管理委员会对房地产行业进行的特殊规范。虽然国家在一定程度上保障了其房地产企业的发展，但是房地产企业的发展还是不容乐观，首先是以为房地产企业取得土地的成本较高，因为近年来的出让招标，拍卖挂牌出让以及国家收紧土地供应，各个方面都使得土地交易价格相比前几年都快速增长。另外，自2005年以来的宏观调控，国家强制性的规定开发商不能延迟交付政府购地款，加之银行贷款、信托融资更是大大的提高了门槛，前述各个方面都容易造成房地产企业资金短缺。因此，房地产企业正面临着巨大的融资难问题。 一、房地产融资的相关概念 （一）房地产业的概念 房地产业在国民经济中属于第三产业涵盖了土地及建筑物，房地产业是从事房地产开发，建设，运营，管理和维护，装修和服务为一体的综合产业，包括土地开发，房屋建设，维护，管理，土地使用权有偿转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产抵押贷款，以及由此形成的房地产市场 1卫志民.政府干预的理论与政策选择M.北京：北京大学出版社,2006.63.1。 （二）房地产融资的概念 1.融资的概念所谓融资,广义的融资是指一种经济行为，是资金融入（资金来源）的持有人和财务输出（资金使用）的持有人之间的资金流动，本质上是资金的双向互动过程2百度百科.融资DB/OL.2013. /link?url=kyI1G。狭义融资仅指资本的整合。 2.房地产企业融资首先，房地产企业融资指的是房地产从最初的土地开发，建筑分配到最终的消费者进行投资消费过程中涉及的资金及相关服务的金融活动。其中包括募集资金、资金运用、资金清算等其它金融服务。此外，从狭义的概念上，房地产融资可以分为两种，包括内部和外部的融资：第一，房地产企业内部的融资资金，包括企业自身的资本公积，盈余公积，消费者预付购房定金。第二，外部融资可分为直接融资和间接融资。3陈光华. 支持中小企业发展的金融对策J.福建金融,2004.(5):25-29.从资本市场分析，主要集中在股票，债券，包括股权融资，债券融资，房地产行业投资基金，房地产信托和其他融资方式。间接融资是指房地产企业不依靠自己的企业的商品交易获得利益，而是通过商业银行贷款来解决房地产融资的巨大成本。 （三)房地产业融资特征 房地产企业融资比起其它行业的融资更有其自身的显著特点，首先是发展资金的需求量巨大，不能把融资重心放在自身企业上，十分依赖于外部资金。资本密集型的房地产业在从一个项目土地的准备，破土修建到工程竣工，其中的每一个环节都需要大量资金，并且环环相扣，在此过程中，房地产开发商必须通过各种手段外部融资。从未来房地产市场发展走势来看，中国房地产市场单纯依靠银行信贷的情况将有所缓解，建立起完善的融资结构使融资模式趋于多样化。 其次，土地和房地产抵押贷款是一个重要条件。正如我们都知道的，房地产是不动产，它必须连接到一个特定的土地之上。但从土地本身属性来说它是一种一次性资源，但经济的发展又势必造成对土地资源有大量的需求所以这本种关系本来就是一个矛盾关系。因此在其他融资条件不成熟的情况下开发商又很难找到合适的融资方式融资故土地和房产的抵押换取资金的方式将越来越成为房地产企业青睐的融资方式。最后，资金面临着更大的金融风险。在经济周期波动，国家宏观调控，市场结构的变化和变化的竞争地位，这些因素将导致销售波动，息税前利润也会出现波动，导致税后利润波动，税后利润将不足以支付债务的成本4李健E.经济转轨时期中国房地产融资风险防范M.北京:中国金融出版社，2006. 。因此可见房地产公司确实面临巨大的财务风险。加上中国经济欠发达的金融体系，单一的金融结构，和发展过程中需要的巨大资本。在这样矛盾的情况下必须要求企业进行债务融资来分散巨大的金融风险。二、房地产企业融资的主要方式 对于从始至终都需要大量资金的房地产行业来说，资金是其核心，融资能否成功更是决定房地产企业能否长久生存发展的重要因素。但是对于房地产项目单一的融资选择就会同时带来一定的融资风险进而影响融资后运作完成的收益。因此，趋于多元的房地产融资是房地产开发商面临的重大现实问题。 （一）自有资金自有资金是出资方企业设立投资基金，运作了一段时间，从税后利润中提取法定盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠，资本汇率换算份额之间的差额形成的资本溢价）后由企业自己控制并长期持有5肖元真.李文昌.胡书芳.房地产调空的政策导向及其市场走势郑州航空工业管理学院学报。自有资金是企业的根基和发展命脉，所以作为企业的权益资本的比例是受到了国家的严格要求，因此开发商在非紧急情况下都不会将自有资金纳入考虑范围，只有当能确保项目的盈利能力是相当大的情况下企业才可能运用自有资金进行投资。 （二）预收账款 预收账款是开发商按照合同条款提前收到来自买家的存款以及委托单位的发展和开发建设项目，依照双方签订合同收取来自委托单位的开发垫付资金。对于开发商来说，这种方式可以提前筹集必要的发展资金。在这两种预收账款的方式中主要还是通过前期整理买家个人按揭贷款来作为房地产企业开发资金的来源。 （三）银行贷款 银行贷款是指房地产企业从银行或其他信贷机构按照一定的利率借入资金所引起的信贷活动6百度文库.房地产金融机构信贷资金的构成及筹集-MBA智库文档.2010. /link?url=jm9NG。目前，中国的房地产开发资金来源本是通过银行信贷，这必将导致融资渠道单一，造成潜在的金融风险。根据房地产开发企业的调查数据，房地产一个项目61的资金从商业银行贷款，因此，中国的房地产开发资金主要来源于银行信贷，形成融资渠道过于单一的局面，易滋生潜在的金融风险。 （四）上市融资上市融资是指房地产经营公司按照国家规定的上市规定，用股票代替公司的权益在证劵市场面向大众进行自由交易，以获得其资金，其方式包括直接向发行市场和利用公司资源间接上市。对于房地产企业来说，上市融资更容易为企业筹集到资金：一是大众的参与度高，容易筹到大量资金，二是融资失败率较低。但鉴于金融安全的考虑，全国房地产上市公司有严格的审批。截至2007年底，中国证券监督管理委员会限制房地产企业首次公开发售及其他再融资方式，仅在能通过借壳方式上市的企业中有一定的准入空间。因此，广大的房地产企业其上市融资的愿望，在一个短的时间内无法实现。(五）海外房产基金海外房地产基金是将海外投资资金主要投资于房地产领域。在落实国家宏观调控政策后，海外房地产投资基金加快了进入中国市场的步伐7项秀伟.2007年中国房地产业融资分析.现代商贸工业J.2008,(5)27-31.。如果我们能控制风险前提下引入海外房产基金，对中国的房地产行业的发展是有利的。一方面，可以减轻国内房地产行业对金融市场过度依赖的压力以保证房地产市场的健康发展，另一方面，融资方式趋于多样化后可以平滑金融体系自身的风险。中国在目前还没有正式出台有关于此种融资方式的政策，加之海外房地产基金在具体的实际运用中还很不成俗，存在着很多未知的巨大风险。因此，海外房地产基金在中国的发展有一些障碍。 （六）债券融资债券融资与上市融资不同的是，房地产企业直接按照法定程序在证券市场直接发行债券，并且在一定期限内按照规定向持券人支付本金和利息具有较高安全性，并具有一定的流动性，因此是广大投资者青睐的投资品种。但是，由于当前发行债券主体只限于国有企业、上市公司。此外对企业的资产负债率，资本和担保也有严格限制。现有的关于证券法的法律规章还不能够很好的控制其中的风险，所以房地产开发企业还不能够大规模通过债券进行融资。（七）典当融资 房地产典当融资是指房地产权抵押一定的时间内，其房地产以一个典型的价格转让给的房地产基金典当融资机构或者出典人以一定价格在一定的时间内，将其所有的房地产权利转让给他人的出典行为。典当融资在短期小额融资的过程中，发挥着灵活的作用，作为一种房地产项目融资方式是小型和中型的房地产企业一个解决短期资金的很好渠道。而且还可以作为一些大型企业首选的应急融资。然而，典当融资也有其自身的局限对于房地产企业的巨额融资并不是一个主流的融资渠道，但可以利用其方便，快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。在这个阶段，中国的房地产企业从过去主要依靠银行贷款，慢慢地转向房地产信托，上市融资，海外融资，企业债券，股权融资多种方式8王珊.当前形势下积极拓宽房地产融资渠道的必要性分析J.北方经济,2009(2)；孔德鹏.房地产融资市场的特征及发展趋势J.城乡建设,2008(9). 。对于众多的房地产企业来说因为其通常在企业形象，资金规模，信用评级，偿债能力，经营业绩等方面都达不到现在银行给予贷款的标准，而上市融资对于中小型企业更是一条可望而不及的道路。最主要的融资方式和最安全的融资方式都不能够较好的被大量企业运用起来，所以中小型企业很难在竞争激烈的市场中健康的发展下去，更多的企业更是昙花一现。1、 房地产融资中存在的主要问题 （一）房地产融资仍以银行贷款为主银行对于房地产企业来说永远是最大的东家，房地产开发与消费都需要它的大力支持。因此来自银行的资金往往占到超过60的资金来源，有的甚至高达80。而且，许多小型和中型房地产企业的自有资金往往只有10甚至5，试问这样的资金状况如何开发庞大的房地产项目。如果一直在这种情况下继续，房地产资金供给单一的特点，中国房地产融资难的问题将集中体现。最终会使单靠银行系统支持整个房地产融资，从而支撑起的整个中国房地产业的发展面临巨大的金融风险，中国的银行业也将面临超负荷的重压，最后的局面是银行业和房地产业双双倒下，形成瘫痪的局面。（二）股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小 刚刚起步的中国资本市场，有结构方面的问题。在宏观结构方面，中国的资本市场是一个欠发达市场。债券融资与股权融资比例双双失调。而反观国外资本市场其已经发展到一定程度，在这种较成熟的资本市场上股票和债券是融资的主要手段并发挥着巨大而不可替代的作用。因此企业债券融资上市融资应该作为融资市场的主要组成部分，而不应该像中国单一的以银行贷款为主将股权和债券融资束之高阁。虽然中国的房地产债券处于发展阶段，中国的房地产债券出现在1992年，但由于政治原因，从1993年至1998年上半年，房地产业务是不再公开发行按揭证券。政治限制逐步缓解延长到1998年后，房地产公司债券再次出现。 然而，当前仅限于国有企业和上市公司，其次在花费资金、资产负债率、资本和担保方面也有严格的限制。再加上相关法律及法规不健全的风险。房地产开发公司在中国通过债券融资禺禺难行。（三）上市融资的难度大股权融资的问题是，房地产开发企业不容易符合纳入标准。愿意不愿意由投资者来控制企业和项目管理权是上市融资得以进行的最大难题。其次，上市融资入场难度又比较高，一般条款的条件下，上市融资很难实现，这是上市被选择较少的原因。目前，中国的真正的房地产开发企业上市的要求，房地产开发企业的上市的必要条件的是连续三年，每年都能保持净资产10的赢利，这本身就是一个难以实现的必要条件;此外，国内上市的程序更复杂需要一年的时间和安排，作为一家上市公司，监管机构要求公司的管理透明度高，商业秘密被动透明。上市融资是少数国家的少数房地产开发商能够实行的，因此对于国内大多数房地产开发商，上市融资不能很好地衔接起来，更遑论资源的优化配置。 （四）法律法规不健全，影响房地产融资方式的多元化发展 对于上述中的多种融资方式可以看出，中国现有的法律规定都不能够很好的保证每一种措施都得以良好的运用，各个不同的法律之间更是没有形成一个较好的网络体系，还存在着很多漏洞。所以即使房地产投资基金被专业人士认为是更好的融资方式，同时房地产证券化的理念也被广泛的接受，但面临的最迫切的问题依旧是相关法律的缺乏，没有法律可以依据的困境导致房地产金融难以创新。 作为中国的商业银行法，证券法对银行及证券分别作出规范调整。然而，由于资本市场和证券市场运行在各自封闭的市场中，两者之间相互缺乏协调，如资金削减市场，市场压缩资金例如全国几万家房地产开发企业中,上市公司可谓风毛麟角,股权融资额非常小,证监会也对房地产上市公司股权融资进行了限制,股权融资额的渠道也渐行渐窄,在未来几年房地产开发企业面临更严峻的资金考验. 。此外，中国目前规范融资市场的主要条款和规定以及中国人民银行和金融机构合作的规定都不足以规范整个金融市场更何谈房地产融资。我国缺乏一部真正意义上的现代化的金融服务法指导我国金融市场作为一个整体和全球性的金融市场加以合作。我们现有的法律法规对房地产融资的互补性和协调性还是相当缺乏的，这不是仅仅设定一个相对完整的科学体系的法律和法规就能解决的。这个问题直接影响到发展多元化发展。 四、解决房地产融资问题的对策 （一）房地产融资渠道的拓宽和完善1.发展私募股权基金私募股权融资，是通过私人配售形式的非公有制企业、未上市的公司的股权进行投资而获得回报，但他在实施过程中是通过在交易市场上进行资本输出，兼并和收购，或参与管理购回的方式，以促进实现资本利益。相比债权融资，私募股权融资方式的运行不是借着合同法也不是根据贷款通则，而是按照公司法运作，所以它本质上是一种财务管理制度。其次相比股权融资，其自身融资的特点：首先，零利率和房地产企业的负担大大减轻。其次，共担风险，即投资者与公司风险捆绑在一起，即投资失败，都遭受利润损失，风险得到真正共享。而相比股权融资，它没有使公司的资产负债率相应减少。股权融资最大的缺陷在于公司的股权稀释，公司的决策管理权会分散。而中国房地产企业股权融资方面本来就比较薄弱，此外再增加银行贷款的门槛，信托发展尚不稳定，上市标准要求严苛，其自身的容量也非常有限。在这种局面很难打开的情况下，私募股权融资可以较快地进行融资无非是房地产企业的可选之道。2.吸收社保资金是否具备较高较好的资金来源渠道是解决房地产项目融资问题的根本途径，而随着市场经济的快速发展就必须实现投融资方式的改革与创新，整体的提升房地产融资渠道。所以，房地产融资可以吸社会养老保险基金在内的其他的闲散社会保障基金。保险基金的标志就是稳定、长期和合理，不过分追求较高的回报。另外，因其社会保障基金自身资金雄厚，很好的符合了而房地产开发项目规模大、周期长，资金需求量大这一特点。所以如果一旦引入其社会保险金，房地产不但可以增加其资金而且还可以很好的将自身风险进行扩散。同时应该指出：除了房地产投资市场的繁荣，也应加速发展股票和债券，使二级市场真正融入到房地产项目融资中。此外提高公共房地产行业的吸引力，使融资风险得以真正分散。 3.推动房地产证券化 由于大多数房地产开发商不具备大规模开发资本的能力,而房地产金融市场上的融资渠道又不多，大力推行房地产证券化可使房地产企业拥有较大规模的融资渠道向社会大众筹集开发资金。但是现在房地产证券化在我国还没有开始进行实际性的操作,所以对于房地产企业来说其证劵化发展没有起到实质性作用。那么怎样才能使得房地产证劵化最大利益化呢？那么首先就应该先建立起房地产证券市场,其核心就是把证券市场作为其交易平台，房地产业为主导力量,在证劵市场上直接发行债券或股票。根据我国的实际情况，现有的已经较为成熟的国有资产这一方式可以被应用到实际操作中，也即证劵金融公司的设立主体为政府机关，出资收购各银行的房地产开发贷款，除此之外可以成立专门的房地产投资基金，用以提供给专门的房地产企业或者面向整个经济市场开放。最后，将房地产贷款债券或房地产投资债券在证券市场相应发行。此种方式因为其主体变成政府，所以其参加程度和监管力度都大大的增强。对贷款业务关于房地产方面的进行专业化的管理使资金周转率真正得到题号缓解银行的压力。 （二）积极创造有利于房地产企业融资的制度环境 1.完善与房地产夹层融资房地产夹层融资是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。房地产夹层投资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求作出调整。其付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。 相关的法律制度 现在能够进行夹层融资的企业还是微乎其微，所以，其主体还是过于的狭窄。也即对于房地产企业来说，夹层融资更多的像是一条被堵塞的道路。因此可以看出我们多么需要一部产业投资基金法好从根源上解决房地产夹层融资的现实难题。 其次，完善房地产夹层融资交易环节所涉及的相关法律法规，如在公司法中明确对“特定目的实体”的法律定位，对“优先股”进行法律界定；对物权法、担保法中包括“流质条款无效”在内的有关权利质押的相关规定做了进一步细化。 2.发展房地产投资信托立法随着房地产企业的发展，房地产投资信托是一必然的发展产物。房地产投资信托对于房地产企业来说有以下促进作用：第一，使得房地产投资主体变得多元。第二，增加了房地产的融资渠道。信托最大的特点就是有较为清晰明了的基金结构，所以投资者可以更有效地监督其自己的投资，此种方式使得房地产投资的利用效率大大的提高，并且其房地产开发和建设的盲目性得到下降。因此，我国应 借鉴其已经建立起了较为成熟的信托立法国家的法律法规，建立起具备自身发展中与特色的法律法规。3.建立房地产融资租赁制度房地产融资租赁，即是把房地产商品作为融资租赁的标的物，房地产商品的需求者作为承租方向出租方（从事房地产融资租赁业务的公司）融资租入房地产商品的一种租赁方式. 随着市场经济的不断发展，融资形式也在不断创新一种创新型的融资方式即融资租赁随之出现，此种方式也被越来越多地用于房地产行业中。在房地产领域里，其融资租赁具有其符合房地产业发展的独有特点如：刺激房地产消费，增加房地产企业融资资金。在此意义上，当前应着力将融资法律制度纳入相关法律制度的发展轨道中去，制定起较为完善的法律法规以适应市场经济中的房地产业的发展。 融资租赁虽然具备融资便利的优点，但是我国现在的情形却还不能够较好的完全适应房地产融资租赁这一方式。要改变这一现状只有制定一部新的法律来重新进行系统严格的规范。出台后的融资租赁法草案中的意见征求稿说明了可以成为融资租赁的相应标的只能是动产。但是作为房地产业来说，其租赁融资这一方式涉及更多的是“不动产”，所以如果不修改现有的法律，房地产这种不动产和无形资产的融资租赁就不能适用现有的法律。但是草案的规定中说明：以不动产作为租赁标的的融资租赁协议无效，但租赁标的成为土地的附着物后或嵌入土地后也不在这个限制中。所以在具体的操作中，实际行为是与其相不同的。回顾我国以前相应政策有这样的规定：企业要按照法律规定进行经营管理，法律明文规定的企业可以遵守执行，法律没有明文规定的不可以违法经营。国务院出台非公36条相关条文后，企业的实际经营范围从合乎法律的经营到只要国家的法律、法规没有相反要求的都可以经营。这种从大陆法系向海洋法系体系的有益转变，体现了法律、法规的政策向新时代经济发展要求靠拢。 4.制定和完善与房地产融资一、二级市场相关的法律制度 一个健康发达的房地产融资市场除了仅仅的一级市场，其中二级市场也是必不可少的，二者相互统一协调发展，也就是初级的住房资金交易与住房信用继续进行的更深层次的交易的两级市场。但是一级市场核心的本质是不能改变的，所以为了保证一级市场的稳定，中国法制部门应专门制定与一级市场有关的法律法规：住房抵押贷款法、住房贷款保险法。其次，完善现有的法律法规，提高法规的针对性和可操作性。在二级市场还处于刚起步的非成熟阶段，此时不具备较好的立法时机，那么此时有关行政部门可以统一颁布临时性法规。现在特别需要完善个人住房抵押贷款证券化的相关法规支持，等到时机成熟时通过修改公司法满足特殊目的公司成立或另行制定专门的相关法律。 5.建立完善的房地产融资监管法律制度首先,房地产融资监管立法体系的完善。虽然我国已经制定以及出台了金融法，但是监管方面所起到的作用还是不够，所以应当关注制定较为全面且专一的房地产方面的金融法律。其中，对于最基础的关系到人民群众基本权利以及涉及全国经济发展的基本法律应由国家专门的立法机关进行制定。但是在此基础上，关于房地产项目融资的方式方法，操作流程和监管体系应由纳入行政法范畴，由国家行政机关进行统一监管。但是此处立法过程中，其参与者应该由下列人员组成：行政机关，专家学者，消费者以及房地产企业。如证券法在2005年修订后，增强了对上市公司和券商的监管,特别规定违规上市公司的保荐人将承担连带责任,这样房地产上市公司的融资风险也就减少了一些。然而，如何建立投资者基金来源保护机制，相应赔付范围，管理和运营模式还存在一些问题。在国外比如日本有证券经纪协会其协会主要工作就是负责投资者保护基金的提取，投资市场的风险监管，以及基金安全问题出现后返还投资者基金的善后工作9曾凡昌.房地产融资风险的法律规制J. 财经科学.2010(7).Real estate project financing Legal IssuesAbstract：With the deepening of the rapid development of Chinas national economy and the housing system reform, the real estate industry has become a pillar industry in China, the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the huge fi