8房地产项目开发控制程序.doc

文件编号：QCX/JFZY-0714001版本号；A/0编写人：第5页，共5页西安经发集团经发置业分公司程序文件名称：房地产项目开发控制程序文件编号：QCX/JFZY-0714001版本号：A/0编写人：许源页码：第5页，共5页1. 目的规定本公司房地产项目开发过程中主要环节和步骤，确定各环节之间衔接、控制的要求和方法，确保项目的实施满足公司经营目标的要求，并最大限度满足顾客的需求。2. 适用范围适用于本公司所有房地产项目开发过程的控制。3. 职责3.1本程序的归口管理部门为经营部。3.2前期部负责土地信息收集，提出意向土地建议；经营部负责编写目标土地初步可行性分析报告，由前期部办理取得土地相关手续，土地取得以后，经营部编制项目可行性分析报告及项目定位说明书。3.3 总师办负责项目规划方案设计、初步设计和施工图设计工作，以及所有功能性配套设施、设备的设计及选型。3.4 项目部负责项目的施工管理，竣工验收、资料移交，甲供材料的验收及乙供材料的确认。3.5 合同核算部负责施工单位的选择和工程量的确认，负责工程直接成本的控制。3.6材料采供部负责甲供材料（设备）的采购以及乙供材料的认质认价。 3.7 经营部负责项目营销策划、广告宣传、销售及客户服务工作，负责市场信息的收集分析和定期上报分析报告工作。3.8前期部负责土地证等五证的办理工作及相关费用(行政事业性收费,基金,测量费等前期手续费用)的支付。3.9财务部负责保障项目开发过程所需资金及项目投资效益分析工作。3.10办公室负责人力资源、后勤保障工作。4. 控制要求和方法4.1土地信息收集及初步可行性分析4.1.1前期部根据土地信息获取工作规程进行土地信息收集，编制土地信息月报，并依据公司年度经营计划提出意向土地建议，报总经办会审议。4.1.2 经营部编写意向地块的“初步可行性分析报告”，经总经理办公会讨论通过并报集团审批后，确定目标土地。4.1.3总师办协助进行可行性分析相关方案指标的提供，合同核算部协助进行相关的工程造价分析，财务部协助进行相关的成本收益分析。4.1.4公司总经理组织对“初步可行性分析报告”进行评审，如果决定取得该目标土地，报集团公司批准后，由前期部以转让、出让或项目合作等市场方式取得目标土地。4.2项目可行性分析4.2.1取得目标土地后，经营部会同总师办、合同核算部、财务部根据项目可行性分析控制程序进行项目可行性分析工作，并负责编写“项目可行性分析报告”。4.2.2 公司总经理负责组织项目可行性分析评审会议。4.3 项目的启动4.3.1 经营部根据评审结果起草“项目启动令”，经总经理批准后下发各部门。4.3.2经营部组织编写“项目定位说明书”及交房标准，经总经理组织评审后下发总师办、合同核算部、财务部。4.3.3合同核算部根据“项目定位说明书”编制工程成本控制指标，经总经理办公会评审，总经理审批。4.3.4合同核算部负责提供甲供材的范围和分包项目，经总工组织评审后实施。4.4 项目设计4.4.1 总师办依据 “项目定位说明书”编写设计任务书，并组织评审；4.4.2 总师办根据工程招标控制程序选择设计单位，并签订设计合同；4.4.3总师办根据项目设计控制程序委托设计院进行规划方案设计、初步设计及施工图设计；由总经理负责组织相关人员进行方案评审，总工负责其他各个环节的内、外部评审；4.4.4 施工图设计文件通过审查后，由总师办负责组织设计单位、项目部、合同核算部、施工方、监理方等进行技术交底。4.5 项目施工管理4.5.1由合同核算部根据“公司某项目开发计划”和施工准备情况起草“某项目开工报告”，经总工审核后报总经理审批。4.5.2项目部根据工程施工过程控制程序进行项目施工管理工作及施工过程中的手续办理；同时，对甲供材进行验收，对乙供材进行确认，负责确认工程（形象）进度量和施工过程中施工技术问题的处理、安全管理，协调施工各相关方关系，保证施工顺利实施。4.5.3合同核算部根据工程招标控制程序选择合格施工单位及监理单位，并签订相关合同。4.5.4材料采供部根据材料（设备）采购控制程序通过招投标或比质比价的方式确定供货单位并签订合同，保证材料的按时供应。4.5.5总师办确定项目所用主要设备、材料的规格型号及主要技术指标，确定外立面及装饰材料等与风格、样品、定位等相关的标准，并负责施工过程中设计、工艺等技术问题的处理。4.5.6合同核算部负责工程款的审核和申请，财务部汇总，并按照工程款支付控制程序审批后支付。4.6 项目策划和宣传经营部根据公司经营需要编制项目的营销策划方案和销售方案，并组织实施。4.7 项目竣工验收项目部根据工程验收工作规程进行房屋竣工验收，根据工程施工过程控制程序进行工程档案、文件移交工作，同时负责向业主移交物业，向物业管理部门移交物业的公共部分。4.8 项目的结算4.8.1合同核算部根据工程结算工作规程进行工程结算，合同执行部门在合同执行最后一笔款项支付前应进行结算，并出具结算审定单，经相关部门审核后方可办理支付手续。4.8.2财务部负责工程的财务决算。4.