观山花园创优工作方案.doc

观山花园创建东莞市“城市物业管理优秀住宅小区”实施方案观山花园高级住宅小区投入使用超过1年，在开发商、保修单位及广大业主和公司的共同努力下，观山花园已完全进入了正常的运作和良好的管理状态。为了使观山花园高级住宅小区更加完美，同时为更进上步提高管理水平，规范管理工作，根据国家和省市关于创建 “城市物业管理优秀大厦”的活动，并根据国家标准制定本方案。一、 准备阶段在2009年2月6日至2009年2月16日的这段时间里，完成以下工作：1. 组织机构。“创优”工作是一项系统性、长期性的工作，良好的组织、计划和实施是达到“优秀住宅小区”标准的先决条件。为此管理处客服部将创建的全部工作内容“分包”，落实责任到具体人员，在“创优”工作领导小组的统一组织下协调工作。1) 建立“创优”工作领导小组 “创优”工作领导小组设组长一名、副组长两名，成员若干名。其中组长由公司总经理担任，副组长由管理处经理、管理处客服部主任担任，成员为各班组主管和骨干组成，顾问公司经理和工程师协助各成员工作。具体名单详见表1“创优”工作领导小组办公室设于管理处办公室。2) “创优”工作领导小组工作制度“创优”工作领导小组全体成员须以身作则，带领全体员工首先将创建工作的具体内容落实到实际工作之中；第二充分提高工作效率，并以创建为手段，提高我们的管理水平和服务水准；第三提倡无私奉献之精神，利用业余时间去完成8小时内无法完成之全部工作。3) “创优”工作领导小组例会制度“创优”工作领导小组的全体成员，于每周一中午14:00至15:00召开创建工作例行会议，主要内容为：总结上一时期的创建工作，发现问题、寻求解决方案；安排本期的创建工作；检查计划的落实情况。另外，创建领导小组组长可根据实际情况，安排相应的专题会议。4) 建立工作日志和会议记录制度 通过工作日志和会议记录制度的实施，促进工作进程掌握工作状况，使工作顺利进展。5) “创优”工作领导小组成员职责分工（详见表2）6) “创优”工作领导小组成员的具体工作分工（详见表2）2.宣传动员。 “创优”工作需全体员工积极参与、上下一条心、同心同德、齐心协力、分工而又合作，全身心地投入。为此，管理处客服部定于2009年2月16日下午召开全体员工动员大会，在对2008年工作作出总结的同时，主要将今年创建工作的内容、时间、目的、具体安排等向全体员工充分讲解，使其认同这一目标，并使自己的言行溶入这一活动之中。动员会议由“创优”工作领导小组组长主持，并邀请公司领导参加。会议地点设在管理处办公室。管理处各部门将根据本部门的实际情况和总动员的精神组织动员，激发员工的工作激情、主动性和创造性。2. 测评现状。时间安排：2009年2月 9 日至2009年 2月15日目的：通过自评找差距、查原因、落实责任、限时整改。内容：城市物业管理优秀住宅小区达标验收标准，并按达标评分细则严格评分。测评人员：物业管理公司和观山花园管理处主要领导。结果：最后形成存在问题的目录表和整改意见。二、 “创优”实施阶段时间： 2009年2 月 16 日至 2009年 3 月15日目的：在此时间段内，根据现状测评的结果，保持已达标的项目，使之维持在高水准之上，对不合格进行全面整改。1.“硬件”建设观山花园高级住宅小区供配电系统、电梯、防盗报警系统、停车场道闸系统、办公设备及其他设施、设备都比较齐全，且标准较高，总体上来讲基本符合城市物业管理优秀住宅小区之要求，但在一些细节上还存在一定距离。这通过现状测评可以全面暴露出来，由责任人按附图1所示的程序跟踪处理，直至彻底解决。2.“软件”建设。观山花园管理2年来，已健全了绝大部分工作制度，并逐步按ISO9000：2000质量标准来实施，从而管理水平和服务水准都能保持在较好的水平。但目前各种规章制度，资料档案还未达到系统化和规范化之要求。通过现状测评反映出来的“软件”问题，由责任人按照整改处理程序（附图1）跟踪处理，直至彻底解决。三、 迎检阶段时间： 2009年3月及以后的适当时间目的：为通过考评验收，做好最后的准备。内容：包括自评自验、申报及迎接考评验收。迎检的总体工作由创建领导小组组长全面负责，具体工作由（名单略）负责。1. 自评自验。自评自验时间：2009年 3月15日至 2009年 3月31日内容：根据城市物业管理优秀住宅小区的评分标准和评比项目，由“创优”工作领导小组负责对观山花园进行评验。 目的：提供申报材料；并在最后阶段对整体工作作出评判，以保证顺利通过评审检查。 参加人员：创优”工作领导小组全部成员 结果：产生城市物业管理优秀住宅小区预评预验表，写出书面总结。最后存在问题进行整改。2. 申报。根据评比的程序和要求，由管理处具体负责，按评比时间要求，尽早组织好全套申报材料，并送交相应的部门。3. 迎检。 迎检工作由客服部主任主持，根据评审部门的时间安排，打好“提前量”，将需检评的资料和其他内容准备充分，以方便评审部门的检评。四、 总结阶段时间：各级评审部门考评完毕之后进行小结，通过最后考评后进行总结。目的：为进一步的工作总结经验，以利全面提高管理处的管理水平和服务水准。内容：根据评审的结果，对达到标准的加以长期维持，对未达到标准的加以整改，并对在创建工作中涌现出来的先进人和事加以表彰，对给创建工作造成损害的予以批评和惩罚。1. 奖励。 奖励按精神奖励和物质奖励相结合的原则进行。对在创建工作中积极主动，并使所负责的“城市物业管理优秀住宅小区”评比项目全部达标的部门和个人，除按公司相应规定给予正常奖励外，管理处将提请公司批准对其进行额外的表扬和奖励。2. 惩罚。惩罚的原则是以批评教育为主，物质惩罚为辅。对在创建工作中不负责任、不求进取、人为地使其所负责的“市物业管理优秀住宅小区”评比项目未能获得满分的部门和个人，将据公司的有关规定给予批评教育和适当的物质罚处，情节严重的将予以解聘。附表（图）：“创优”工作领导小组名单 “创优”工作领导小组成员的主要工作内容 “创优”工作整改处理程序流程图表1：创优”工作领导小组名单职 务姓 名备 注组 长李乐平观山花园管理处经理副组长苏薇观山花园管理处主管戴建诚顾问第一太平戴维斯经理陈关海顾问第一太平戴维斯工程师组 员略领导小组人员组织架构：组长李乐平顾问戴建诚、陈关海副组长苏薇环境组何先忠、张敏工程组龚朝阳、马宝珠资料组苏薇、黄思思表2：“创优”工作领导小组成员的主要工作内容姓名职务负责的主要工作内容李乐平组 长创优工作的领导、发动、组织、实施、督查、自评、整改戴建诚顾问协调各部门具体落实组长安排的各项工作陈关海顾问协调工程部落具体落实创优工作苏 薇副组长全面协助组长的各项工作创优的宣传（包括对员工、业主）、客服部资料的整理负责创建工作全部资料的收集、整理、归类和建档黄思思组 员负责全部资料的整理和打印张 敏组 员负责人事行政资料的整理，创优中各种物件的准备龚朝阳组 员负责小区机电设施管理、维修、保养、运行，房屋和维修管理负责工作程所有资料的收集何先忠组 员清洁卫生和环境美化工作负责环境部所有资料的收