沙雅县农贸市场招商方案.doc

农贸市场招商方案一、市场概况沙雅县农贸市场市场位于沙雅县人民南路与景旁路交汇处，总用地面积53366.6平米（合80亩），现规划产权建筑面积28753平米，其中商业用房约28447平米。经营范围：以水果蔬菜批发零售、五金建材、窗帘布艺、水产品、豆制品、肉制品为主，配套建设有商务信息服务、仓储、物流配送服务等。二、项目SWOT分析1、Strengths （优势）规模优势：近5.3万平米的体量，打造沙雅县最大的涉农产品综合市场，极具形象号召力。产业优势：涉农产品拥有巨大的生产总量与潜力，产量、产值逐年递增。随着沙雅县农产品走出沙雅步伐的加快，大型的规模化的物流配送、交易与仓储场所必不可少。交通优势：人民路与景旁的交汇处，东与环城路接壤，西与207省道链接交通便利，利于运输。配置优势：完善的配套服务设施，科学的布局为农副产品批发市场所罕见。产权优势：可一次性购买终身产权，也可一次性购买使用权，灵活多便，轻松投资。2、Weaknesses（劣势） 地段劣势：冷清未形成人气，商业氛围淡，生活配套不齐全。经验劣势：开发商缺少农贸市场的开发与经营经验，无成功模式可借鉴。时机劣势：沙雅县商业投资大环境氛围不佳。近几年商业项目推广均呈现为铺天盖地，盲目夸大，与之不匹配的是经营运作的不佳，商业项目风险日益被投资者所认知。客源劣势：客源稀缺，争夺激烈。进度劣势：本案存在大片的拆迁区域，拆迁面积占到总建设面积的五分之二；拆迁面积之大，拆迁成本高，塔河商贸城和银桥农贸市场已投入使用，银犁物流园农资市场已形成规模，银桥市场运作成熟，本案在工程进度上要落后于竞争对手。3、Opportunities（机会）沙雅县的果蔬批发户都集中在批发市场，目前经营的租赁期限已临近，市场投资方，在经营管理方面经验欠缺，不合理收费及服务的态度恶虐，排汉心理比较严重，因而引发市场经营户的强烈不满。经营批发户，主体以汉族商户为主，都是在本地经营多年，经验丰富，销售渠道广。其急需一个专业、完善的市场经营环境。发展的需要：根据沙雅县发展规划，沙雅县优质农产品走出沙雅县势在必行，沙雅县经济的发展趋势，也将促使一个大型物流、中转、仓储基地的诞生。目前，各行各业呈现出“封闭独立，占山为王”的互不成行即不成市的经济格局，我项目的建成有利于对沙雅县的各个业态进行整合，形成成行成市的专业管理市场。改造的需求：因沙雅县市政规划，城市西阔，沿景旁路一带景观造，现已逐步建设银鹿小区、康泰小区、监狱小区、金水湾、银桥明珠苑等大型住宅小区。为本案聚集大量的固定消费客户群体。同时也吸引一批眼光独具长远的投资客户群体。政策的支持：作为沙雅县最具规模的农副产品批发市场，想要圆满完成销售任务，就必须取得政府政策的倾斜与支持。一是能快速有效吸纳目标客户；二是突显实力、背景，令投资者安心。专业的管理：管理将直接影响到经营，如果我们能引进专业的管理公司打理市场，必能为项目加分，既体现了专业性、科学性，又促进了销售。4、Threats（威胁）来自市场的威胁：1、本案的体量巨大，对同类市场的客户有吸纳作用，作为竞争对手，必将以其成熟经营现状，通过降低租金、改善环境或者其它不当的手段，予以反击。2、通过调研了解到银桥房产公司即将在原市场的基础上建设沙雅县大型建材市场。务必对本案造成部分客户分流。对于以上威胁，我们需充分了解市场与竞争对手，做好政府及客户工作，扬长避短，有针对性、策略性地谨慎应对。通过分析可以看出：一，做为以农业为发展重点的沙雅县，经营农贸市场，就不仅是纯粹的商业行为。如能争取到政府支持、政策倾斜，被列为市政重点建设项目，对销售、招商、经营都将大有裨益；二，客户有限，争夺惨烈。一个大市场的建成，往往意味着几个小市场的倒闭。能否吸引到足够的客户，不仅考验开发商的经营水准，更是综合实力的比拼；三是做好打硬仗、打持久战的准备。银犁物流园的投入使用已过两年，现依然有三分之二以上商铺未租未售，营销难度由此可见一斑。三、目标客户调研通过对市场的反复摸排调研，现针对沙雅县目标客户可分为三大类，一是以投资为主，市场销售的目标客户群，主要购买商铺用于出租的，我们称之为投资客户；二是以租赁为主，市场招商的目标客户群，以经营相关产业为主，我们称之为租赁客户；三是购买产权自主经营的，我们称之为产权经营户。1、投资客户的组成A、高收入市民B、资金雄厚，投资意识强烈的商人C、周边乡镇的农业大户投资心理：他们看重市场的前景、地段、规划、人气与开发商的实力，希望商铺投资能有丰厚的租金回报。2、租赁客户的组成以市场业态定位为主的经营户。客户心理：尚处在观望阶段，哪个市场价格合适，哪个市场先成气候就进驻那家。他们希望商铺面积规划与经营项目相匹配，如水果经营户则紧跟大户走，需要门脸宽阔，仓储面积较大（大约在60-80），宽阔的停车场地，此部分客户主要以租赁为主，没有投资固定资产的意向，看重租赁价格、看清市场管理服务、看准工程进度才会进驻。3、产权经营户组成客户心理：作为长期与市场捆绑在一起的客户，他们渴望在一个管理成熟、配套丰富、人气旺盛的市场长期经营；他们注重市场前景，愿意持有产权，认为升值客观。第四部分 市场营销总体思路一、产权销售为主，招商租赁为辅为满足建设资金的需求，可先销售60%左右商铺，剩余40%商铺可通过招商出租，获取租金收入。此举的优势一是充分化解了市场风险；二是捆绑了一定量的忠实客户与市场共发展；三是长期核心客户的保留，确保了市场不会轻易为竞争对手所憾动。40%的租赁部分可在市场不断成熟的过程中逐步进行销售，以获得较高的售价，从而实现利益最大化。二、保持价格优势，力邀实力客户农贸市场的客户对价格格外敏感，保有价格优势是抢夺目标客户、打压竞争对手重要的策略之一。在招商时，对具有市场号召力，规模、资金、实力雄厚的行业领头羊式的大客户，可以有针对性地制定相应的招商优惠政策，从而快速聚集客源，以带动销售。以大客户的进驻，形成专业市场同业而聚的集团优势。三、突出地缘优势，勾勒美好前景位置决定发展潜力，人民南路与景旁路交汇处，交通便利，无论任何方向，商户皆能左右逢源，交通辐射力强。路通财通，运输成本低，完美地打造出一个聚集财源的核心农贸平台。同时本案独特的地理位置，辐射周边银鹿小区、监狱小区、康泰花园小区、塔河佳苑及金水胡杨等大中小区，更加丰富了农贸市场的客户消费群体，市场的招商创造了有利条件，也使农贸市场在地缘上优于同类市场，更具发展前景。四、加快规划施工，截流目标客户市场的规划设计，既要有一定的时代性，也要符合绝大多数经营者的实际布局需求，以有利于销售及招商工作的开展。规划设计完成后，加速进行施工建设工作，力争近期经营户基本能够进入市场，因为很多经营户的房租都在今年8月20日到期，急于搬迁。工程进度的加速，有利于抢占客户、抢占市场先机。五、加强配套服务，打造精品物业专业管理、专业运营。以果蔬、农副产品、肉制品、调味品、水产品物流配送为主题，全方位互补，一条龙的产业链思维。强调专业管理公司全程介入运营，统一产业链，统一经营，统一管理，使众商家农贸市场的经营管理和持续旺场充满了信心。营造出农贸市场不仅配套设施健全，更是得到了工商，质检、城建等部门的大力支持的，物业服务一流，软硬件俱佳专业市场。第五部分 招商策略及政策一、招商思路以大户为主。把主要精力放在有市场号召力的行业大户的招商上，散户跟着大户走，令招商工作一气呵成。突出服务。在强调专业管理的同时，更要突现人性化的服务。能切实解决客户急需解决的问题，如协助办理相关手续、证件等。二、主力客户组成1、现沙雅县果蔬批发商户占85%。2、乡镇、农场经营户占10%。3、新从事涉农行业经营户占5%。三、缴付建议1、租金缴一年用一年，合同期一年一签，租金逐年递增。2、租金缴三年用三年，合同期五年，三年内无递增，三年后逐年递增。3、租金缴五年用五年，合同期五年，无递增。四、招商措施及方案1、在目前我市场尚未成熟的情况下，对经营户采取进入减免租赁及物业管理费用（如：免一年租赁费用）2、目前沙