房地产估价2.doc

估价报告精选丰都县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告 报告摘要 本报告评估的是丰都县所属房屋的事故损伤修复费用，估价目的是为保险事故赔偿提供价格参考。根据估价目的及委托方提供的相关资料和房屋安全鉴定人员、估价人员现场查勘结果，决定采用成本法进行评估，即计算受损房屋先拆除受损部位，再修复所需耗费的各项费用之和，得出估价对象于估价时点的损伤修复费用。在成本法的计算时，参照了工程预算定额标准。 重庆同诚资产评估有限公司 房地产估价报告项目名称：丰都县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告 委托方：中国太平洋保险公司重庆分公司办事处 估价方：重庆同诚资产评估有限公司 作业人员：秦云亮、熊远勤 估价作业日期：2001年5月21日至2001年5月24日 估价报告编号：同诚估字（2001）第319号 目 录 致委托方函 估价师声明 估价假设和限制条件 估价结果报告 估价技术报告 附件 致委托估价方函中国太平洋保险公司重庆分公司办事处： 受贵单位委托，我公司对贵单位委托评估的丰都县名山镇华严村七组所属房屋在2001年5月21日（估价时点）的事故损伤修复费用进行了测算。 根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价人员经实地现场查勘后，采用合理的估价方法，确定估价对象在估价时点的修复费用为7080元，人民币大写：柒仟零捌拾元整。 此致 重庆同诚资产评估有限责任公司 法定代表人： 二一年五月二十四日 估价师声明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告书中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，查勘人员秦云亮、熊远勤。 6、除参与本次估价的估价人员外，我们聘请了相关专业人员对本次估价的房屋结构安全进行了专门鉴定，其鉴定结果为非危房。 7、非为法律、行政法规规定，本报告的全部或部分内容未经本人或估价机构同意不得修改或提供给其他任何单位和个人，亦不得见诸公开媒体。 中国注册房地产估价师（签名）： 中国注册房地产估价师（签名）： 估价假设和限制条件1、本次估价结果仅限于为委托方处理事故赔偿提供房屋修复费用价格参考依据，不包含车祸所带来的其他损失，如精神损失、误工补偿，等等。若有其他用途，需根据指定目的另行评估。 2、本次估价所需工程量数据以现场测量结果为准，并得到当事双方的签字认可。 3、本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部份内容所导致的可能的损失，本公司不承担责任。 4、本次估价活动是在满足全部假设与使用限制前提条件下进行的。这些假设限制条件是由估价人员根据估价目的、估价标的物实际状况并结合当地实际情况而提出的，具有客观性和合理性。 5、本估价报告书有效使用期自报告提交之日起为一年。同时，在有效期内使用本报告时，应充分考虑当地材料价格及人工费用变化情况，并随时与本机构保持联系，以达到有效使用之目的。 估价结果报告 一、估价委托方 名称：中国太平洋保险公司重庆分公司办事处 二、受理估价方 名称：重庆同诚资产评估有限责任公司 法定代表人：张能杰 地址：重庆市渝中区人民路7号4楼 估价资质等级：房地产国家壹级 估价资格证书：建房估证字2001049号 三、估价对象概况 3.1估价缘由 本公司受太平洋保险公司重庆分公司办事处委托，对其承保的某东风货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该东风货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由东风货车负全责。 3.2估价对象实体状况 估价对象位于丰都县名山镇华严村七组，距离县城中心约20公里，三面周与农地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24厘米，楼梯间空花墙厚12厘米，其余墙厚18厘米，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆标号较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。 3.3事故损伤情况分析 该东风货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸1.0米，竖向最大尺寸1.2米，洞底距地面高度0.3米；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2.1米宽，竖向最大尺寸2.86米宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。 经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。 3.4估价范围 估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。 四、估价目的 确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。 五、估价时点 二一年五月二十一日 六、估价依据 中华人民共和国保险法； 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范； 全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表-99； 重庆市房屋修缮工程预算定额； 重庆市城乡建设委员会有关文件； 建筑材料市场价格和有关工程造价信息； 估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。 七、估价原则 合法原则； 估价时点原则； 客观、公正、公平原则； 替代原则。 八、估价方法 8.1本次估价所采用的方法 估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人双方认可。 由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。 8.2 成本法的定义 本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。 九、估价结果 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在估价时点的修复费用为7080元，人民币大写：柒仟零捌拾元整。 十、估价人员 姓名估价资格或职称 签名盖章 秦云亮注册房地产估价师 熊远勤注册房地产估价师（造价工程师） 十一、估价作业日期 二一年五月二十一日至五月二十四日 十二、估价报告有效期限 自二一年五月二十四日至二二年五月二十三日 十三、附件 评估机构资质证书复印件； 现场查勘照片。 重庆同诚资产评估有限责任公司 二一年五月二十四日 估价技术报告一、估价的技术思路 估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。 故测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不能“修坏如旧”。 由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法的计算时，参照了定额标准。 二、工程造价计算表 工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。 1. 拆除工程 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价(元) 5A0011 墙体拆除 1m 10.20 13.817 140.93 5A0026 楼板拆除 1m 34.50 2.91 100.40 合计 241.33 2. 脚手架及支架保护措施 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价(元) 5D0002 单项脚手架 100m 324.03 0.4 129.61 构件支护费 300.00(估算) 合计 429.61 3.砌筑工程 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价(元) 5C0003 砖砌体 10m 1540.34 1.53 2356.72 合计 2356.72 4 预制混凝土构件 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价(元) 1E0383 空心板 10m 1793.67 0.291 521.96 1E0529 预制钢筋 1t 2762.91 0.15（估计） 414.44 1E0511 空心板安装、灌浆 10m 518.59 0.291 150.91 合计 1087.31 5. 木门窗工程 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价(元) 1G0015 拼板门制作 100m 6294.28 0.046 289.54 1G0029 拼板门安装 100m 1324.41 0.046 60.92 1G0036 木窗制作 100m 4880.63 0.023 112.25 1G0045 木窗安装 100m 2775.15 0.023 63.83 合计 526.54 6. 定额直接费 1+2+3+4+5=4641.51(元) 7. 造价 （1） 基价直接费：4641.51元 （2） 综合费：115.73%=730.11元（按三级施工企业计费） （3） 劳动保险费：13.15%=146.21元（按三级施工企业计费） （4） 利润：16.64%=308.20元（按三级施工企业计费） （5） 允许按实计算的费用及材料价差：1000.00元 （6） 定额编制及定额测定费：(1+2+3+4+5)1.8=12.29元 （7） 税金：(1+2+3+4+5+6)3.56%=243.44元（按三级施工企业计费） （8） 造价：1项+2项+3项+4项+5项+6项+7项=7081.76元 取整为：7080元。 重庆同诚资产评估有限责任公司 二一年五月二十四日 估价师心得保险事故赔偿中，保险公估人的作用甚为重要。目前，受诸多因素的影响和制约，各专业评估机构对保险公估的介入不够活跃和广泛，国内各大保险公司的事故定损基本上是由其下属的理赔部负责，独立性、公允性因此受到约束。保险理赔中保险公估人人才奇缺的现状与保险业务发展的矛盾日益突出，保险事故损失的大小迫切需要一个独立、专业的第三方得出一个科学结论。况且一般保险理赔人员缺乏足够的房屋专业知识，本次估价行为正是在这种背景下接受保险公司委托发生。 估价专业涉及到多个学科知识的综合运用，笔者在这一方面深有体会。本例就涉及到工程结构专业、工程造价专业、房地产估价专业，保险相关知识。估价师只有掌握了多个学科知识并加以熟练运用，才能适应估价发展的需要。 本案在估价师未介入前，受损农房的业主索价5万元，强调房屋整体处于危险，需拆除重建。虽然估价师直接查勘即可确定房屋只是局部受损，但是尚缺乏权威性，故邀请房屋安全鉴定人员先对房屋进行安全鉴定，并据此确定修复方案和评估范围。最终使评估结论7080元得到当事双方的认可。正是估价师和安鉴人员的专业介入，促成了受损理赔的圆满解决。 在本次估价过程中，与一般估价项目所不同的是，本次估价范围不是由委托方确定的，而是估价师根据受损情况和修复方案，在得到当事双方的认可后，现场测量确定的，这恐怕也只有在这类理赔评估中才有的。此外，在计算修复费用时，把握了“修坏如新”，而不是“修坏如旧”的原则，不仅没有扣减在其他评估项目中应考虑的折旧，而且还考虑了受损部位的拆除费用，这也算理赔评估中的一大特点。同时，在评估价值的定义中，只考虑了车祸所造成的直接损失，未考虑车祸所引起的农户的其他损失，如精神损失等，而将房屋损失之外的其他理赔事宜交还给保险公司，也体现了估价师不是万能的，他只是自己专业领域中的专家。 估价师认为，房地产估价机构可