大悟县城区（2008-2012）住房建设规划.doc

大悟县城区（2008-2012）住房建设规划 大悟县房地产管理局 编 制二00八年元月二十五日目 录 前言 第一章县城住房建设规划编制的依据、原则和范围 一、编制依据 二、编制的原则 三、规划范围 第二章县城房地产市场现状、特点和存在的问题 一、房地产市场现状 二、县城房地产市场的特点 三、县城房地产市场存在的问题 第三章县城房地产需求的市场预测 一、城市化进程需求 二、住房更新需求 三、投资开发性需求 第四章20082012年度县城住房布局规划及 20082009年县城住房建设目标 一、老城区改造 二、城东区配套 三、城北新区拓展 第五章 县城住房建设的政策措施 一、严格土地管理，盘活存量土地 二、调整住房结构，健全住房的保障和供应体系 三、大力推行综合开发，规范房地产开发建设管理体系 四、加强物业管理的政策引导，完善行业管理与行政监督 五、建设节能社会，引领健康住宅 前 言 为了认真贯彻国家的系列宏观调控政策，落实科学的发展观，建设节约型社会，保持县域房地产业持续健康发展，根据国办发200637号、建住房2006165号、鄂政办发200668号文件要求及国家有关法律规定，按照国家建设部提出的总量控制、区域平衡、落实项目的原则，我们编制了大悟县城区住房建设规划（20082012）及2008年和2009年住房建设计划，该规划经县政府常务会议审查通过，现予公布实施。 实施中的有关问题，由大悟县房地产管理局负责解释。 第一章 县城住房建设规划编制的依据、原则和范围 一、编制依据 1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、中华人民共和国城市规划法 3、关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）； 4、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）； 5、湖北省建设厅转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知（鄂政办发200668号）； 6、县城总体规划、控制性详细规划； 7、大悟县土地利用总体规划； 8、房地产开发及住宅建设现状。 二、编制的原则 1、新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到70%以上；中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用住房）和廉租房用地，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%； 2、总量控制、区域平衡、落实项目； 3、调整、整顿、规范、提高。 三、规划范围 县城规划控制区87平方公里，东起高店乡夏河村，西至广水市冷棚村，南临阳平镇古寨村，北达城关镇双桥村。 第二章 县城房地产市场现状、特点和存在的问题 一、房地产市场现状 1、县城房地产业开发经营情况： 20032007年我县房地产业投资5.54亿元；共开发建设9个住宅小区；销售面积76万；20032007年二手房成交宗数为2100件，成交面积为17.85万，成交额为0.89亿元。90以上套型商品房价格平均在 950元/价位上下小幅波动，别墅类房屋销售价格为1500元/ ；中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用住房）和廉租房平均价格为800元/ 。其中，住宅小区、中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用住房）和廉租房主要分布于城西西岳大道以南和城东区域，90以上套型商品房及别墅类房屋主要分布在西岳大道以北新城区。 2、房地产开发企业情况： 我县共有房地产开发企业11家，其中四级资质8家，暂定级3家，总注册资金11000万元，在册从业人员650人。 3、人口与居住情况： 至2007年底，我县县城规划控制区总人口为100000人，其中常住人口80000人，流动人口20000人，居住总户数18900户，住房总套数20230套，平均每户住宅建筑总面积174.62，人均住宅建筑面积25.76。 二、县城房地产市场的特点 我县县城规划控制区内住房建设年销售总量基本平稳，交易活跃（尤以二手房交易为甚）。90以上套型商品房价格平均在950元/价位上下小幅波动，主要分布在城区西岳大道以北城区；中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用住房）和廉租房供应略显不足；居民投资、消费趋于理性，持币待购态势明显。 三、县城房地产市场存在的问题 1、土地存量过大，浪费严重； 2、商品房存量过多，价格升幅过大； 3、商品房结构不合理： 中低价位商品房在总量中的比例偏低； 近几年经济适用房新开工面积少； 无廉租房项目。 4、部分存量土地直接进入二级、三级房地产市场炒卖，危害国家的宏观调控利益。 第三章 县城房地产需求的市场预测 一、城市化进程需求 到2012年我县城区将扩展48平方公里，总人口将达到16万人，新增人口约6万人，新增住宅需求量预计250万。 二、住房更新需求 鉴于我县商品房存量过多，价格升幅过大和商品房结构不合理之现状，多数中低收入居民选择“以小换大、以旧换新”式的住宅换购途径将会长期存在；另一方面，随着我县招商经济的进一步拉动和城区居民就业收入的进一步增长，我县居民整体的生活质量将得以快速提升，从而在一定程度上刺激居民的整体住房消费，因此，预计在未来5年内我县城区内住宅建设需求量约为250万。 三、投资开发性需求 随着招商经济的发展和城区居民生活水平、生活质量的提高，我县居民住房消费的整体水平将会在较长的一段时期内得以持续升温，从而进一步刺激房地产业尤其是住宅建设的投资需求，未来5年内，预计我县住宅开发建设规模将达到250万。 第四章 20082012年度县城住房布局规划及 2008年和2009年县城住房建设计划 结合我县20082012年住宅建设的总用地面积为2250亩，总建筑面积为250万，其中20082009年的总用地面积为450亩，每年总建筑面积为500万之现状，根据国家有关政策和我县住宅市场的实际情况，我县2008-2012年住房布局规划及20082009年住房建设规划目标确定为：一是着重启动90以下经济适用房、廉租房项目并制定出相关政策；二是逐步消化原有的存量土地和商品房，适当控制新批土地规模；三是依法整顿和规范房地产市场；四是切实管好用好全县住宅建设用地。具体内容如下： 一、适度调控住宅建设总量 根据我县住宅市场现状，立足本县经济社会发展条件和资源、环境、人口等约束条件，按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，20082012年住房建设总量控制在250万，其中中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用住房）和廉租房供应总量为175万。 2008年和2009年住房建设总量控制数为每年50万，其中中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用住房）和廉租房供应总量为35万。 2008年和2009年住房建设计划的项目和具体地块分解如下:老城区区改造每年10万平方米,城东区配套每年15万平方米,城北新区拓展每年25万平方米. 二、合理安排住宅建设布局，落实结构调整目标 要充分照顾中低收入居民的生活成本和居住成本，合理安排并明确执行20082012年度尤其是今明两年的普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设的空间布局，切实贯彻国家有关“中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用住房）和廉租房年度土地供应量不低于居住用地供应量的70”的目标，按照国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见的通知（国办发200526号文件）的要求，重点安排和落实中低价位、中小套型住房项目的建设，坚决执行全县20082012年住房建设总量250万，其中套型建筑面积90 以下的住房建设量为175万、经济适用房、廉租房建设总量为175万的规划建设目标，切实抑制我县住房销售价格的过快增涨。 三、全程统筹各类住房建设的时序安排 要充分考虑当前全县经济社会发展和住房建设的实际，严格执行县城规划控制区的详细控制规划，科学合理地控制县城住宅建设总量、结构与空间布局，重点确定今明两年住房建设的规模、布局和开发建设进度，包括老城区住房拆迁改造、城东区住房完善配套、城北新区住房优化升级和住宅小区规划建设等等，今明两年确保中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用住房）和廉租房供应总量不低于35万的规划目标实现。 四、明确职责，认真贯彻落实住房建设规划的各项目标 建设、规划、房地产等行政主管部门要在县委、县政府的统一领导下，认真履行各自的法定职责，严格执行县城规划控制区住房建设规划，并建立健全部门协调与配合的工作机制，形成住房建设规划执法的合力，确保我县住房建设规划的统一实施和实际贯彻，促进我县房地产业的持续健康发展。 第四章 县城住房建设的政策措施 一、严格土地管理，盘活存量土地 1、加强土地供应管理，严格控制土地供应总量，按照本规划确定的住宅建设规模和位置，每年有计划有步骤地依市场需求变化统一出让土地。 2、新审批、新开工的商品房总面积中，套型建筑面积90 以下的住房（含经济适用房和廉租房）面积所占比重必须达到70%以上；中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用房）和廉租房用地，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 3、加强房地产开发闲置土地的清理及处罚力度，盘活存量土地。对房地产开发闲置土地的企业和有关单位，房地产管理局和国土资源管理局不仅要加大清理力度，及时制止与纠正违法囤积土地资源和住房资源的行为，而且要在各自的职责范围内，依法征收超过合同约定开发期一定时期的土地闲置费或者无偿收回其土地使用权，并建立囤积土地与住房资源的房地产开发企业退出机制，严格规范全县房地产开发市场的行业管理。 二、调整住房结构，健全住房的保障和供应体系 1、以中低价位，中小套型普通商品房作为住房建设的重点，切实解决城镇中低收入家庭的住房需求； 2、经济适用房按国家有关政策予以切实保障和实施； 3、根据我县人均居住面积、个人建房等状况，要着重启动廉租房项目，建立“租金补贴为主、实物配租、租金核准为辅”的廉租房管理规定，规范廉租房的审批制度，逐步形成“资金保障、房源稳定、分散居住、动态管理”的廉租房保障制度，并尽快加大建设投入量，以便尽快解决低收入及贫困家庭的住房问题。 三、大力推行综合开发，规范房地产开发建设管理体系 1、综合开发应从规划选址、用地平衡等方面统筹安排，确保基础设施建设与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。老城区改造同样须改变“驳一层皮”的做法，起码应达到“成片”改造的要求，做到开发一片、建设一片、成效一片。到2012年，城市住宅综合开发率达到90%以上；城市住宅成套率达到85%以上。 2、以建设示范小区为切入点，着力展示节能省地的单元式套型结构房屋的优越性，逐步引导居民摒弃“单门独院”、“一户到顶”的陈旧观念。 3、建立健全包括土地使用权和房屋所有权在内的房地产权属流转管理体系。继续坚持土地一级市场的政府垄断，切实改变土地直接进入二级、三级市场交易的行为；抓紧抓好房产一级市场的存量商品房消化工作，并适时放开房地产二、三级市场的经营活动。 4、发展房地产二、三级市场，理顺流通渠道。目前我县住宅交易市场呈现新建住宅一级市场为主、存量住房的二级市场为辅、住房租赁市场不规范，市场年交易量不平衡之格局，这种状况不利于社会各收入阶层的人们通过房地产二级市场的顺畅流通梯次地改善住房条件。因此，今后一段时期内，我县需要尽快培育与发展住房交易的二、三级市场，规范房地产中介机构的监督管理与队伍建设，建立中介机构信息共享系统和住房资源实时查询系统，建立健全“权属明确、管理有序、交易便捷、流转顺畅”房地产市场流通体制，使二、三级市场的存量住房资源充分发挥其应有的社会效用。 5、加强房地产市场的动态监测和管理。要根据我县住房建设和规划落实的实际情况，及时调整有关管理政策，加大对房地产市场指导、监督与管理的力度，正确引导住房的合理消费，切实抑制不合理的投资性需求，防止房地产开发与交易市场的大起大落。 6、在调整、整顿、规范、提高房地产开发与交易市场的同时，适度调节市场热情。为了刺激房地产市场上的有效消费，政府部门要继续加大政策扶持的力度，如实行公积金和商业贷款结合的购房政策，购房者当月所缴纳的公积金可以直接冲抵所贷款额当月的还款额等等，以此减轻中低收入阶层群众的购房压力，适当刺激购房热情，促进房地产市场的有效供给和持续发展。 7、提高房地产行政管理和行业管理水平。房地产行政管理部门要建立健全学习培训制度，切实提高房地产从业人员的整体素质，努力建设一支思想素质好、文化水平高和业务能力强的管理班子和从业队伍，以不断适应日益发展的房地产管理形势的需要。 四、加强物业管理的政策引导，完善行业管理与行政监督 物业管理牵涉到千家万户的切身利益，要根据国家物业管理的法律法规，研究探索支持物管企业发展的相关政策，研究制订好符合我县实际的物业管理办法，做好物管用房的产权登记工作，搞好业主培训，建立起保本微利的物业管理运行机制和价格形成机制，培育物业管理的专业