呼和浩特嘉豪国际湾项目策划报告_99PPT.ppt

嘉豪广场 项目策划报告 2009年7月 内蒙古克鲁威格文化传媒有限公司 我们希望打破常规 或许不能成为第一 但也应是唯一 独一 一个非纯粹的商业楼盘能否对呼市商业娱乐市场产生强有力的触动 一个时尚的年轻化楼盘是否可以让人感觉到实用与功能 一种精神需求和时尚传达能否转化为推动楼盘销售的直接动力 是否是一个意料之外的楼盘 跟一般的房地产项目不一样 策划方案思路 市场竞争环境分析 产品整体定位建议 推广执行初步建议 项目区位及现状分析 市场竞争环境分析 产品整体定位建议 推广执行初步建议 项目区位及现状分析 第一部分项目概况 位于呼和浩特中山西路与石羊桥路交汇处 公园西门正对 距离中山西路商业圈不到300米 与青城公园仅一街之隔 是目前呼和浩特绝难寻找的商居佳境 呼和浩特商业中心 绝对的都市中心 繁华的商业和休闲 居住配套无法比拟 是无法复制的都市高端居住区域 嘉豪广场 项目周边配套及设施 交通 1 3 4 26 27 50 59 61 81等多条交通线路环绕周边 作为中山西路的延伸 它连接了呼市的每一个角落 可以说是呼和浩特是目前市内交通最理想的处所之一 教育资源 小学 梁山街小学 五塔寺小学 贝尔路小学 太平街小学等 中学 一中 八中 回中 26中等高等院校 内大交通学院 医学院医疗卫生 市第一医院 附院 二附院 中蒙医院 回民区医院等 酒店 香格里拉大酒店 假日酒店 世奥酒店 民族饭店 大天酒店等高中低档酒店遍布周边 商超 民族商场 天元商厦 王府井百货 温州步行街 维多利商场等商业中心 是呼和浩特市商业最发达的所在 周边环境 北邻中山西路 西接特色景观街 东连青城公园 西南是呼和浩特的旅游景点集中的大召 小召 五塔寺 有伊利广场 人民体育场等休闲场所 嘉豪广场 金融 农业银行 工商银行 建设银行 中国银行 邮政储蓄等金融设施应有尽有 呼市房地产市场的现状分析 从金融危机之后 全国各地房地产市场成交量快速下滑 房地产市场一直处于低成交边缘 随着金融市场的好转 全国房地产在不同程度上已经复苏 据最新数据表明 截止5月末 首府商品房期房预售面积8 67万平米 与上月环比增长8 24 由于去年房地产市场不景气 刚性需求严重压制 随着房地产市场的复苏 刚性需求必将得到合理的释放 据统计 结婚用房 二次置业 改善居住状况占很大比例 这种消费群体在追求消费档次的同时也考虑到首付和总价 对小户型尤为青睐 这也是中小户型产品畅销的原因之一 周边消费情况分析 项目所在区域位于呼和浩特旧城区 人均消费水平相对较低 随着旧城区的改造日益加速 项目周边将聚集越来越多的新知群体 带动周边市场的成长 项目处于呼和浩特商业最为发达的中山西路和呼市旅游景点集中区之间 势必形成强大的消费能力 同时随着项目的建成 入住的人群将形成强大的购买力 因此有利于商业的发展 结论 1 毗邻青城公园的得天优势 无法复制的周边环境 谁不愿意把家安在公园门前 在案名上应当体现出公园的优势 这是项目最大的卖点 2 面对呼市商品房的空置情况 克鲁威格建议建设小平米的住房 以低首付 低总价的优势合理释放刚性需求 达到快速回笼资金的目的 3 项目定位在中高端消费群体中的中年轻一代投资型为主 克鲁威格观点 项目SWOT分析 环境资源 自然及人文景观 生活氛围 成熟 安静 周边配套设施交通 公交设施与车行便捷 机会 OPPORTUNITY 1 绝佳的地理位置 不可复制的公园景观 高品质生活的首选 2 金融危机之后刚性需求的必然释放 房地产形式的分析可以有的放矢的定位产品 以达到 因地制宜 威胁 THREAT 1 目前受市场前期低迷影响 持币观望情绪依旧存在 投资客源被其他投资渠道稀释 2 周边同类产品云集 必将造成大的竞争 项目综合评价1 市场的复苏和刚性需求的释放迫切要求尽快施工 抓住最好的机会 随着银行房贷政策的进一步加大 必须抓住这个机会 2 推广的持续进行和销售节点的衔接一定要及时合理 3 保证工程质量的同时 在户型设计上面也要有针对性 4 价格制定应以低开高走为原则以获得人气 优势 STRENGH 1 区域环境优势 交通优势 2 资金优势 价格优势 竞争优势 市场消费群体优势 3 周边旅游资源优势 4 地段优势 不可复制的地段 5 周边生活配套完善6 升值潜力勿容置疑 劣势 WEAKNWSS 1 缺乏知名度 缺乏地标性大型品牌形象景观 周边旧城区改造目前未完成 影响项目的整体形象 停车场位置紧缺 2 期房 发挥优势把握机会 发挥优势抵制危机 利用机会规避劣势 扬长补短避免威胁 城市花园 上品嘉园 毗邻公园 升值潜力大 政策打压 竞争激烈 同类产品竞争激烈 市场竞争环境分析 产品整体定位建议 推广执行初步建议 项目区位及现状分析 相似项目对比 参考项目 周边项目对比 市场竞争环境分析 产品整体定位建议 推广执行初步建议 项目区位及现状分析 相似项目对比 参考项目 周边项目对比 周边市场分析及对比 结论 根据项目的地段和目标群体 合理的定价是非常重要的 我们既要保证销售的持续 也要获得更大的盈利 青城华府的销售已近清盘期 而嘉豪项目所在地段正好是和青城华府非常的相似 因此 在定价方面我们应当更多的以此为参照 就周边相似项目而言 和本项目构成竞争关系的不多 尽管在客层方面有相似 但是整体的硬件条件是不能比拟的 与该项目最接近的项目是都市华庭项目 但是都市华庭项目早已售完 与之想接近的还有盈家国际项目 共同的定位都是公园毗邻 但是盈家国际项目以商业和写字楼为主 基本对嘉豪项目不构成威胁 嘉豪项目立足青城公园 但是自身也是景观设计的 青城公园只是作为周边景观种最能体现和衬托价值的标的之一 和东河板块 城东南区域相比较 公园以西高品质楼盘比较少 二嘉豪的出现将改变这一状况 使消费者既可以顾及到公园的清新 同时还可以享受高品质的楼盘 一举两得 自然是众望所归 公园西门的高档住宅 市场竞争环境分析 产品整体定位建议 推广执行初步建议 项目区位及现状分析 产品定位 客户定位 形象定位 案名建议 定价思考 项目主要经济技术指标 项目主要经济技术指标 总用地面积 8671平米建筑基底面积 4020平米总建筑面积 61932平米地上建筑面积 46152平米住宅建筑面积 33220平米商业建筑面积 12932平米地下建筑面积 15780平米容积率 5 32绿化率 30 建筑密度 0 46停车位 505辆户数 386户 通过以上数据不难看出 无论从整体的停车位的设计 绿化率 容积率 都达到和高出了规定的数据 尽管这样的地段可谓是寸土寸金 可开发商依然不惜花费大面积提高小区的档次 精品楼盘 呼之欲出 产品定位 精准的项目定位是项目成败的关键一步 如何做到有的放矢 如何更好的服务消费人群 准确把握市场机会 科学定位 合理设置户型都是弥补产品自身不足和减小市场威胁的有利保证 根据目前市场情况来看 中小户型的产品更加收到消费者的青睐 作为低首付 低总价的产品 越来越成为新型消费群体的主力消费 作为大宗消费 既要顾及到居住的质量 同时也会考虑到成本压力 比如青橙部落 世贸晶钻等楼盘之所以旺销 最主要的原因就是80 以上为中小户型 就是在90平米以下 我方建议 在户型设计方面应当以中小户型为重点 支持设计单位的第二套方案 同时我公司建议正面对公园的住宅主要设置为大户型 两侧的在设计的时候在层高上达到5 2米 增强公寓的通透感 宜居宜商 大窗户开阔大视野选择一些比较大的窗户 视野比较开阔的同时也不耽误采光 可以提升面积的空间感 空间感宽敞得以时尚舒适建议层高5 2米以上的公寓 这样的产品不仅仅是公寓似的 单元格 而是高大宽敞的立体空间 它对现代城市有关工作 居住分区的概念提出挑战 工作和居住不被分离 而是发生在同一个大空间中 它象征着先锋和前卫 在这里生活和艺术创造是第一位的 通过丰富的想象创造出的生活 使人们更加惬意 更能体现准潜在的艺术家气质 是自我个性爆炸的地方 奢侈的层高完全不受世俗的羁绊 关于户型的建议 参考户型图1 参考户型图2 参考户型图3 城市最高四合院构想 构建首府市场独一无二 天际四合院 提升项目品质 作为强势卖点推出 树立首府项目标杆 高收入群体 成功人士 对生活拥有较高品质追求 具有个人成就的强烈彰显需求 商务人士 私营企业法人 职业经理人 政府高级官员 瞄准顶尖客群 户型功能建议 充足的公共空间 阳光茶室 转交露台 大面积开间客厅 满足主人日常生活接待需求 足够的主人私密生活区域 卧房 娱乐功能室 老爸的书房及儿子的游戏空间 观景功能需求 对周边景观及首府风情一览无余 主人房大面积阳光露台为生活外闲暇外提供足够空间 其它 宽敞的餐厅 保姆房 衣帽间等小功能室为产品增添多元化体验 关于整体项目的定位 一个高品质的楼盘应该是一个配套完善 景色宜人 有充足停车位 合理的人流动线等诸多因素共同铸就就的一个综合体 该项目位于中山西路和石羊桥路的交汇 但整体配套中依然对商业有较强的依赖 使之形成一个完整的业态体系 项目周边商业相对集中的中山路 而更为便捷的商超 酒店相对比较匮乏 更具项目的建筑风格和设计指导 我们建议在设置住宅和公寓的同时应当考虑相配套的商业 地下一层和地产的三层作为商业来运作 一方面可以满足整个项目的配套齐全 以提升自身的价值 另一方面也是获得利益最大化的和树立品牌不可缺少的 商业业态的定位 地下一层 建议做超市 洗浴中心 租赁 一层 建议品牌餐饮 自营 二层 建议精品展示店 租赁 三层 茶吧 酒吧 咖啡厅 租赁 餐饮 餐饮 综合这三种业态 超市是为了聚纳周边居民人气 餐饮则是一方面为本社区服务 一方便为社区提高知名度 精品展示店主要是为了周边及小区内部高档消费人群 也是提高自身品牌不可或缺的 酒吧等高档休闲区是考虑本项目繁华 时尚的年轻化气质 也应和了现代人们爱吃 爱玩的特点 建议方式1 引进品牌超市目前呼市大型品牌超市只有华联 维多利 美特好 其他王府井超市等均非专业性生活超市 且在石羊桥路与大学西路附近 尚无大型生活超市的出现 如本案能够引进品牌商超 将成为此区域的生活繁华点 将吸引大量的居民前往 且品牌商超的引进届时也将是一个新闻话题 可以间接性的对项目形成良好的传播口碑 节省推广的成本 鉴于本项目可供超市的面积 可引进 华润 或者 物美 华润超市一般都开设在社区内或者写字楼里 面积小是其特点 其宣扬的生活水平较高 通常是白领们经常光顾的超市 但其价格相比较而言较高 比不上如家乐福 欧尚 乐购等超市品牌 物美是大众化的生活类商超品牌 其拥有一定价格优势 在北京是喜闻乐见的大众型超市 且合作形式多样 可租赁 托管 合作 加盟的形式 还可根据双方的资源优势 目标条件和客观环境综合设计一种新的合作方式 建议方式2 在餐饮的选择上 建议研究餐饮潮流后选择类别 餐饮其实和服装等有类似之处 就是可以为潮流所带动 巴西烤肉 泰国菜 日韩料理等都是不错的选择 也是目前呼市餐饮的一个稀缺点 同时设一家餐饮品牌主力店 靠它来传播口碑 一间好的大型餐饮店可以带动周边的发展 因此在餐饮的选择上应慎重考虑 综合呼市整体市场来做选择 建议方式3 超市可设置在地下一层 方便日常购物 地上一层为可出售之精品分割店铺淘宝街 设在一层可将价值最大化 可做服装店 精品店与快餐店等 品牌餐饮设在二层 与购物 逛街人群分流而入 三层建议做适合年轻人的酒吧咖啡吧等和KTV 夜幕降临后将是这里最热闹的地方 建议方式4 可以想见在不远的未来 到淘宝街购物肯定是人们最津津乐道的生活方式 因为在这里可以感受到最个性最别具一格的购物体验 统一管理的个性店铺 让顾客在淘衣服的同时获得最大程度的购物满足 露天平台 夏日的别样风情 商业部分3层楼顶设置大平台 可做露天电影院 可做露天酒吧消夏 宾客在此品赏街景夜色 极强的参与感别有一番情趣和心境 市场竞争环境分析 产品整体定位建议 推广执行初步建议 项目区位及现状分析 产品定位 客户定位 形象定位 案名建议 定价思考 嘉豪国际湾 案名阐释 湾 多意誉景色怡人的河畔 港湾 停泊的港口 在此处应用 一是暗合本建筑鸟瞰图犹如一湾明月 二是目前国内高端楼盘建筑多用 湾 命名 如 清水湾 星河湾等借此可提升品牌知名度 三是 住宅就是一处避风挡雨寻求舒适安逸的港湾 以国际前缀更可塑造国际感 同时俯瞰青城公园犹如湾溪相伴 郁郁风光尽收眼底 西苑美境 倾城 嘉园 嘉豪景苑 案名阐述 倾城 嘉园倾城取青城之意 也暗含了建筑的品质是高尚的 嘉园即可以偕同家园 给人以温馨的感觉 同时它有恭贺的意义 而且也与开发商嘉豪地产相切 体现出了项目开发商将要打造的项目品质与决心 美景 家园的首选 西苑美境是人们的一种追求 美境自然是追求时尚居所的人们不容错过的 加上在公园西门这样得天独厚的位置 想象中都别有一番情趣 诺大的公园就像专属自己的景苑 无论是新鲜空气的诱惑还是水天相映的情调 都是购房者出手不容置疑的前提 嘉豪景苑由内蒙古嘉豪房地产开发有限公司打造的风景上乘 商居一流的景苑 自当不同凡响 对于购房者而言 您不仅仅买了一处住所 更是买了一处风景 把窗户打开 迎进来的除了满眼的美景 还有新鲜的空气和满腹的精神 结论的思考 此项目最大的卖点自然是景观 一览青城公园于眼底 在案名的定位上一定要给项目的最大卖点描上一笔 居住要把家装饰成画一般 那么案名就应当像诗一般 既要做到朗朗上口 又要杜绝歧义 倾城嘉园是仅次于嘉豪国际湾的一个不错的案名 首先青城就是倾城的 二者谐音相同 嘉园暗含了开发商嘉豪地产 也有恭贺 嘉奖的意思 当然更容易让消费者当成家园 一个温馨的港湾 在LOGO上的设计上一定要体现出公园侧畔 眼底花园的感觉 充分体现出尚居的感觉 突出项目的最大卖点和消费者消费的诉求点 大气 自然 绿色 市场竞争环境分析 产品整体定位建议 推广执行初步建议 项目区位及现状分析 产品定位 客户定位 形象定位 案名建议 定价思考 客户定位 项目绝佳的地理位置和周边配套设施的完善 良好的人文环境和区域环境 这些都成为该楼盘比肩呼市高端楼盘的硬件 依据目前的状况 我公司建议本项目定位于 高端 典雅 舒适 时尚的生活追求 项目销售应当以中高档消费群体为主 时尚 富有活力 敢于创新 能接收新鲜事物的新知阶层 认同现代居住理念 追求环境与舒适的完美结合的高质量的居住追求 我家住公园1号 临水一方 满足现代生活工作所带来的拘谨感 百分之一百二的放松 都市新锐 中产阶级 白领城市精英 知本家 都市新锐 作为都市的新锐 他们具备新锐的目光 他们是敢于创业又要承受家庭 社会压力的一代人 他们时尚 先知 前卫 是中高端消费的主力 也是善于发现 创新 崇尚舒适生活 依靠脑力劳动体现价值的群体 城市精英 白领 典型的三口之家或者单身贵族 事业有成 工作稳定 收入丰厚 改善现有居住情况成为他们新的任务 寻找城市的青山绿地是他们不二的选择 对于能在青城公园大门口找到一个新居 自是不容错过的机会 绝不等待 知本家 绝不是资本家 相比较资本家而言出了具有经济实力以外 还有学历 圈内的配以都是高薪一族 有消费能力 有房有车 生活的追求就是享受 是老板一族 中产阶级 他们是某些大公司的高管一类 手头有积蓄 工作的压力是他们选择舒适居所重要的催化剂 家往往成为工作第二场所 一个视野开阔的所在怎能错过呢 包括熟悉周边环境 具有恋旧情结的部分人群 回迁居民以及他们所能影响到的人群 产品定位 客户定位 形象定位 案名建议 市场竞争环境分析 产品整体定位建议 推广执行初步建议 项目区位及现状分析 定价思考 项目现状分析及界定 城市中心西区 纯熟配套住宅区 中小规模 高容积率 小户型 形象定位 一二层商业预留 以餐饮 休闲场所 快捷酒店 快捷宾馆为主 住宅 公寓 公寓 与青城公园相映成辉的新型地标建筑喧嚣都市又一怡然居所把家安在公园大门口公园美景 分我一眼高品质精致生活从这里开始诠释时尚新居概念 品味优雅生活乐趣45 锁定青城美景投资公园生活 尽享贵族风采 产品定位 客户定位 形象定位 案名建议 市场竞争环境分析 产品整体定位建议 推广执行初步建议 项目区位及现状分析 定价思考 关于定价的思考 关于石羊桥路上其他楼盘而言 和嘉豪项目的可比性都不大 俪城 上上城都接近二环路 最具有可比性的就是青城华府项目 而青城华府也具有毗邻公园的优势 论地段 它比嘉豪项目的商业氛围要好 但是要谈到居住 嘉豪要胜一筹 因此在定价方面要参照青城华府 当然品质方面也是不容质疑的 低开高走 更具视觉效果和楼层牢牢的把握客户心理 在开盘前期抛出几套低价位的住宅以便试水 觉察市场情况 前期以买卡或者代金的方式储备前其客户 尽量拿下五分之一的销售量 为开盘之后的热销和旺销奠定良好的市场基础 快速回转资金 和同价位的比地段 和同地段的比品质 和同品质的比物业 配套和地段都是不容置疑的优势 综合上诉价格参考 我方建议价格为 以4500元 平米为均价 3888为起价 打出几套特价房以3680的价格 以吸引人气 最高价格可以达到4800元以上 这样不仅能达到快速销售 也可以扩大利润 住宅销售将达到1 5亿元人民币 商业目前考虑自留 由于项目的层差 朝向 景观之间的差别 我们在定价方面应当考虑这些因素 4层已3888元起价 以上每层加50元 平米 景观差以公园景观最好地段为最高 最差的为每户30元递增 在未取得发展商建安成本的前提下根据市场同类型产品价格初拟 以上数据仅供参考 关于商业定价的建议 与本项目商业最为接近的是地处通道街和光明路的云鼎商业 其周边消费环境极人流量等商业因素相比较本项目都比较接近 云鼎商业共有5层 根据朝向及所向商业街的位置不同 价格也有大的跳跃 最低价为17000元 平米 均价在37000元 平米 相比较云鼎的位置 石羊桥路商业受到中山路商业圈的冲击更大 在定价方面相对要低于云鼎的价格 建议商业定价最高不超过26000元 平米 朝向和所对道路不同 12000元 平米为最低价 根据楼层价格差及朝向确定二 三层的价格 蓄水开盘期 开盘引爆期 保持增长期 热销期 持续保温期 形象铺垫期 4000 3000 1000 万元 2000 销售额 2009年8月15日 8月30日 10月15日 12月1日 2009年3月15日 5月15日 7月31日 销售的思路 节奏 步骤 市场竞争环境分析 产品整体定位建议 推广执行初步建议 项目区位及现状分析 西贵至于稀贵筑就城市颠峰领域 青城标榜 嘉豪地产09钜献 策略一 塑造品牌 提升形象 Sub 进驻嘉豪特区 稳坐大赢家body 中山西路 石羊桥核心的最精华区 数十年的重金集结 早就商业 金融 时尚 购物 运动 流行 美食 电影 百货 娱乐 金流 人流最集中的吸金磁场 永尽不夜的繁华重心 一向是房地产钻石精华区的标竿 房价增值频创新高的名人舞台 系列报广主题 Sub 房东至上 设备全送Body 特选嘉豪礼宾户型赠送全套装潢和全套生活配备 48寸等离子电视 洗烘脱三机一体洗衣机 冰箱 微波炉 等20多项五星级成家礼 加上俱乐部 饭店管理 速当房东轻松赚 系列报广主题 Cat 藏宝 藏私 藏自在令人嫉妒的两房一厅body 生活在紧张的都市 私密空间的存在 就像空气一样的重要 嘉豪国际湾 最奢侈的二房一厅 可以是精英最顶级的家 都心的私家小公馆 时尚生活的一站到位 完美机能 完全的大户水准 系列报广主题 Sub 红心地段 租金愈高body 要让土地变黄金 一定要选市中心 近控中山西路 双捷运站 邻繁华步行街 百货林立 总部云集 名店正排连线 衣食住行育乐通通包办 嘉豪国际湾 百分百全速摇钱屋 系列报广主题 18万 套 买24小时炫生活 大S与小S 我的炫生活 39平米 照样有5大生活功能 今天 你 炫 了没有 大S与小S 你喜欢哪个 SOLO与SMART 合适自己的就好 以直白的利益点与创意性词汇进行公寓产品的阐述 18万拉近买房者的距离 大S小S则令人加深印象 使SMART与SOLO更加深入人心 系列报广主题 STUDIO 新商住时代 我的办公室是60平米 但我有80平米的会议室和30平米的接待室 墙的后面 没有人知道那里还有一张床 今天客户来了 他说他也想搬来办公 每月1500元 我的公司在 嘉豪国际湾 安家 以直白的利益点与创意性词汇进行STUDIO产品的阐述 吸引中小公司的注意力 系列报广主题 强化塑造品牌 高性价比的生活价值观念 达到销售目的 引领呼市的生活气