新规新政下复式产品研究.ppt

新规新政下 大面积产品总价过高 为什么突然要做小复式 9070政策放开 感觉溢价高 为什么认为复式溢价高 送的多 曾经的赠送方式 项目 全盛紫悦龙庭建筑面积 125 拓展面积 约100 新规新政策 步入式凸窗搭板改建入户花园两层高阳台 影响因素 容积率 赠送量 实用率 户型多大值得做复式 什么样的容积率可以做复式 提高梯户数增加实用率 容积率 PARTONE 容积率与限高决定了场地的建筑密度 在相对紧凑的空间下 不吃面积的复式产品是否合适成为我们今天的议题 同样的高度下 假设塔楼共30层 90 的平层 总建筑面积为2700 90 的复式 总建筑面积为1350 相差的1350 得通过增加产品面积段 或增加楼层的方式来消化 很多项目 面积段相对较为刚需 全为T6产品 导致花园相对较小 居住的舒适性有待进一步加强 平层产品能有效消化容积率 容积率与复式产品的关系 复式项目统计 容积率较低时 可根据定位 设置少量高低配产品及顶复 容积率较高时 如果高度有所限制 不建议做复式产品 会增加密度从而降低项目整体素质 可以根据资源等级和定位 设置顶复产品 容积率与面积段 1 项目基本为百米内高层建筑 结构厚度对尺度影响较小 2 容积率较高时 建筑指标较大 为保证项目整体素质 复式产品面积随容积率增加而增大 容积率小结 复式产品不吃容积率 低容积率 高资源型项目 可以设置高低配或顶复产品 高容积率 建筑高度有所限制时 建议尽量避免小面积复式产品 赠送量 PARTTWO 这里我们讨论新规新政下复式产品的赠送量 与同面积平层产品赠送量的关系 研究面积做到多少时 值得我们设计复式产品 目前复式产品的空间拓展方式相对较少 主要通过阳台和透空来实现 新旧建筑规范对比 A B 信义御城 下 上 原来能够通过入户花园 以及倒凸窗来进行赠送 室内透空面积较大 F F E D D G C 89 复式赠送案例分析 旧规 A B 下 上 F F E D D G C 现在仅能通过10 的阳台和20 的室内透空进行赠送 89 复式赠送案例分析 新规 复式产品是否还有溢价 小面积段平层or复式 面积段 90 实用率 80 阳台赠送 20 面积段 90 实用率 80 阳台赠送 10 室内透空赠送 20 VS 平层 复式 90 复式与平层赠送量对比 赠送的阳台面积 除阳台之外的套内建面 X 20 0 5 6 5 以90 为例 90 平层 套内建筑面积 建筑面积 90 实用率 80 套内建筑面积 除阳台之外的套内建面 X 0 1 0 5X 1 05X 计一半面积的阳台面积 赠送面积 阳台赠送面积 透空赠送面积 除阳台之外的套内建面 X 10 0 5 X 20 17 1 以90 为例 90 复式 90 复式 楼梯消耗空间 楼梯面积 250 18 900 2 8 1 实际赠送面积 赠送面积 楼梯面积 9 0 90 产品对比小结 新规后 复式 新规后 平层 由于赠送空间较多且规范的限制较少 赠送面积至少可达40 赠送面积减少至16 5 左右 在扣除因复式而产生的约8 1 楼梯面积后 赠送面积约9 0 在常规赠送条件下 阳台赠送面积约为6 5 新规前 复式 户型实用率 PARTTHREE 复式产品需要计算两层核心筒的公摊面积 实用率与同梯户比平层相比 实用率会明显降低 新规前 由于赠送率较大 可抵消实用率较低的不利影响 但新规之后 实用率是什么 B 控制分摊公共建筑面积 核心筒 各梯户比塔楼实用率 均为平层 T5塔楼 每层公摊面积 75 每层户数 5户电梯数 2部户均公摊面积 15 T6塔楼 每层公摊面积 85 每层户数 6户电梯数 3部户均公摊面积 约14 T8塔楼 每层公摊面积 100 每层户数 8户电梯数 2部户均公摊面积 约12 5 户数越多每层总公摊越大 但每户公摊越小 复式对实用率的影响 户数较少分摊量不变 设置复式产品 会增加所有户型公摊数 梯户比越低 每个户型公摊相应增加 全复式塔楼实用率 89 复式公摊面积为 25 两梯八户的全89 复式塔楼 公摊至少为25 以上 高梯户比不能解决公摊大的问题 曾经的复式因为极高的赠送率 可抵消实用率降低的不利影响 案例 百合盛世10 珑禧3 4 4 新规下 不建议做全复式塔楼 实用率小结 综上复式产品影响整栋楼户数 从而导致实用率较低 30F 90户 30F 180户 如何提高实用率 局部复式 提高梯户比 高梯户比产品的日照 高梯户比塔楼 如何兼顾产品日照 以及居住舒适性 塔楼形式 产品形式 X形塔楼 叠拼复式 T8 X字形 塔楼 根据搜集案例 塔楼呈X形布置时 各户型均可以满足日照 由于T8产品均为复式时 实用率大幅度降低 因此在T8的情况下 可局部布置1 2条腿的复式产品 经过计算 T8塔楼全部为89 产品且有两条腿的复式时 公摊约为14 3 接近T6全部89平层产品的公摊 叠拼复式 南北通透 利用叠拼的方式可以做到T9甚至更高梯户比产品 产品在入户层有纯北房间 但在二层户户可以实现南北通透的布局 同样 若全部设置成复式 实用率极低 因此在塔楼两端设置平层产品 中间4户型设置叠拼复式 由于有复式产品 设置三部电梯即可满足每70户一部电梯的配置 实用率小结 新规下无法拓展 实用率极低 不建议做全复式产品的塔楼 为保证实用率 建议在高梯户比的前提下设置少量复式产品 户型多大值得做复式 容积率在3 4时 可设置少量小户型复式产品 容积率大于4时 若想设置复式产品 建议增加复式产品面积段 建筑为超高层时 由于结构厚度 不建议做小面积段复式产品 解答