房地产估价理论与方法llff_jy1001.doc

房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第十章长期趋势法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤、几种主要长期趋势法的内容以及长期趋势法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。 第一节长期趋势法概述1.长期趋势法的含义长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法2.长期趋势法的理论依据房地产价格短期内波动难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势可以搜集该类房地产过去至现在较长一段时期的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将这些历史价格编排成时间序列，从而找出该类房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后做出对该宗房地产的价格在估价时点的价格判断在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。【2006年真题】A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格提示：参见教材P347答疑编号500434100101正确答案A3.长期趋势法适用的估价对象和条件适用对象：价格无明显季节波动的房地产条件：拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实、可靠4.长期趋势法估价的操作步骤搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠整理上述资料，建立比较基准，化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象价格随时间变化的规律，得出一定模型用此模型去推测、判断估价对象在估价时点的价格运用长期趋势法估价的一般步骤有（）。【2006年真题】A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C.观察、分析时间序列，得出一定的模式D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E.对未来的价格进行分析和预测提示：参见教材P348答疑编号500434100102正确答案ABCD 5.长期趋势法的主要类型数学曲线拟合法平均增减量法平均发展速度法移动平均法指数修匀法 第二节数学曲线拟合法数学曲线拟合法：直线趋势法、指数曲线趋势法、二次抛物线趋势法直线趋势法的条件：估价对象或类似房地产历史价格的时间序列散点图应表现出明显的直线趋势方法 用Y表示各期的房地产价格，用X表示时间，房地产价格与时间的关系表示为Y=a+bX根据统计数据求出a与b的值，就求出了价格与时间之间的数学模型当X=0时，直线趋势法y=a+bx中的常数a、b，是由（）决定的。【2009年真题】A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料提示：参见教材P348 答疑编号500434100103正确答案A 第三节平均增减量法用平均增减量法进行预测的条件：当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便的平均增减量法进行预测适用条件：房地产价格的变动过程是持续上升或下降，并且各期上升或下降的数额大致接近简单平均增减量法某类商品房20042008年的售价分别为6 000元/ m2、6 300元/ m2、6 678元/ m2、7 212元/ m2、7 645元/ m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/ m2. 【2009年真题】A.7 974.00B.8 023.00C.8 056.25D.8 078.00提示：参见教材P351答疑编号500434100104正确答案C答案解析04年到08年的各年增量为300、378、534、433，则其 平均增量为（300+378+534+433）/4=411.252009年预测价格=6000+411.25*5=8056.25 加权平均增减量法计算d时，考虑了权重，越接近估价时点的增减量对估价越重要，给以较大的权重例10-2的逐年上涨额如果采用10-3的第二种权重予以加权，则其逐年上涨的加权平均数：d=3200.1+3300.2+3500.2+3400.5=338（元/m2）提示：参见教材P352答疑编号500434100105运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。（）2009年真题提示：参见教材P351答疑编号500434100106正确答案正确 第四节平均发展速度法适用条件房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以计算逐期发展速度的平均数，用该平均发展速度进行预测房地产价格变动过程是持续上升或下降，并且各期上升或下降的幅度大致接近简单平均发展速度法【10-3】需要预测某宗房地产2008、2009的价格。通过市场调研，获得该房地产20032007年价格并计算其逐年上涨速度如表10-4第2、3列所示。某类房地产20032007年的价格（元/m2）表10-4年份房地产价格的实际值逐年上涨速度（%）房地产价格的趋势值2003560020046750120.5678020058200121.5820020069850120.19920200712000121.812000提示：参见教材P353 答疑编号500434100107解：从表10-4可知该类房地产20032007年价格的逐年上涨速度大致相同。因此可以计算其平均上涨速度，并用其推算各年价格的趋势值。该类房地产价格平均发展速度计算如下：即平均每年上涨21%。据此预测该宗房地产2008年的价格为：Vi=P0tiV5=5600+1.215=14520（元/m2）预测该宗房地产2009年的价格为：Vi=P0tiV6=5600+1.216=17580（元/m2）加权平均发展速度法计算d时，考虑了权重，越接近估价时点的发展速度对估价越重要，给以较大的权重 第五节移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势简单移动平均法某类房地产2007年112月的价格如表10-5第2列所示。由于各月份的价格受某些不确定因素的影响，时高时低，变动较大，如果不予以分析，则不易显现其发展趋势。如果把若干个月的价格加起来计算其移动平均数，建立一个移动平均数时间序列，就可以从平滑的发展趋势中明显地看出其发展变动的方向和程度，进而可以预测未来的价格。某类房地产2007年1月12月的价格（元/m2）表10-5月份房地产价格的实际值每5个月的移动平均数移动平均数的逐月上涨额16700268003690068404680069401005700070401006720071401007730072601208740073801209740075001201076007620120117800127900提示：参见教材P354答疑编号500434100108解析：在计算移动平均数时，每次应采用几个月来计算，需要根据时间序列的序数和变动周期来确定。如果序数多、变动周期长，则可以采用每6个月甚至每12个月来计算；反之，可以采用每2个月或每5个月来计算。对于上述房地产价格，采用每5个月的实际值计算其移动平均数。具体的计算方法是：把15月的价格加起来除以5得6840元/m2,把26月的价格加起来除以5得6940元/m2，把37月的价格加起来除以5得7040元/m2, 依此类推，计算结果见表10-5第3列。然后根据每5个月的移动平均数计算其逐月上涨额，计算结果见表10-5第4列。如果需要预测该类房地产2008年1月的价格，则计算方法如下：由于最后一个移动平均数7620对应的时间是2007年10月，与2008年1月相差3个月，所以预测该类房地产2008年1月的价格为：7620+12037980（元/m2）移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（）【2006年真题】提示：参见教材P354答疑编号500434100109正确答案对 第六节指数修匀法指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法公式第i+1期的预测值=第i期的预测值+a（第i期的实际值-第i期的预测值）=a第i期的实际值+（1-a）第i期的预测值关键在于确定a值，可以通过试算来确定 第七节长期趋势法的作用长期趋势法的作用用于推测、判断房地产未来