房地产通用版产品线建设方案.ppt

住宅产品线建设方案 平凡地产研究工作室2008 813718943196lineao10 关于住宅产品线建设工作的说明 设计标准 施工技术标准 材料和设备选用标准 平均利润目标 品牌价值传递目标 企业分类品牌产品线 市场分类需求 企业品牌价值点 运营管理和物业服务标准 目录 第一部分 市场分类需求住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素 建立住宅产品线的方法 价值点分类组合法 目标产品线类别和其价值特征 第二部分 地产企业品牌的价值点 第三部分 产品线建设工作计划的分解和数据库工作建立指引 附件 产品线的特征模版 第一部分 住宅产品市场的分类需求 1 住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素 2 建立住宅产品线的方法 价值点分类组合法 3 目标产品线类别和其价值特征 1 住宅市场产品的分类和影响产品发展趋势的因素 复合地产旅游地产创意地产高科技地产文化地产 开发的复合价值模式分类 新城镇建设郊区休闲养生郊区旅游度假城市便捷生活城市综合商务生活 1 住宅市场产品的分类和影响产品发展趋势的因素 产品描述的生活方式分类 1 住宅市场产品的分类和影响产品发展趋势的因素 产品价值点细分的研究 住宅产业化 经济性好 效率高 能耗低 质量稳定 技术成熟和市场接受认可度提升 规模化成产 对传统建造开发流程的压力 1 住宅市场产品的分类和影响产品发展趋势的因素 住宅产业化发展的趋势 形成对中低端住宅产品的覆盖 综合土地开发 商务地产 复合地产 新城镇建设等 考验资源整合能力 开发企业的专业化程度 综合开发模式 土地价值的更大发掘和利用 综合开发 地产开发商向地产服务商转变 1 住宅市场产品的分类和影响产品发展趋势的因素 开发综合服务能力提高的需求 生态环保 绿色健康生活的需求 传统文化价值和生活习惯的尊重和保护 对城市生活方式改良的努力 旅游休闲融入现代生活的消费观 社会人口结构的变化 家庭构成结构的变化 1 住宅市场产品的分类和影响产品发展趋势的因素 社会文化和社会结构的变化因素 快速城市化和节约土地 节约能源 能耗的国策 房地产的市场化供应和政府保障供应 1 住宅市场产品的分类和影响产品发展趋势的因素 政策的倾向 提高企业的生产效率建立开发流程的参考标准有效控制开发环节的资金成本和时间成本 项目品质保障 品牌价值传递对开发模式 设计 材料使用 施工工艺 配套服务等内容 建立参照标准 2 建立住宅产品线的方法 产品线建设的目的 借鉴各种开发模式的利弊和适用性与地产企业文化和品牌建设相结合形成明确的指导性和参考规范易于管理 操作和学习易于维护和更新 2 建立住宅产品线的方法 产品线建设的原则 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 2 建立住宅产品线的方法 价值点组合 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 市区 市郊区 市远郊区 商务区 成熟居住区 公园 水体区 高校 文化场所 车站 码头 旧城改造区 2 建立住宅产品线的方法 与土地相关的可用资源价值 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 市区 市郊区 市远郊区 城市主要功能规划拓展方向 近郊人文资源 环境资源保护区域 近郊新的城市功能核心区 2 建立住宅产品线的方法 与土地相关的可用资源价值 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 市区 市郊区 市远郊区 基于原有镇的新城镇 旅游功能区域的居住用地 自然景观资源区域的居住用地 2 建立住宅产品线的方法 与土地相关的可用资源价值 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 200万平方以上的城市综合功能开发 50万以上的大型社区 50万以下的小型居住区 小规模居住项目 25万方以上的综合体项目 25万方以下的小型综合体项目 2 建立住宅产品线的方法 土地自身具备的资源整合力 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 容积率2 5以上 高层为主的住区 容积率1 8 2 5 高层混合住区 容积率1 1 8 小高层为主的住区 容积率0 6 1 2 多层为主的住区 容积率0 3 1 0 花园洋房 连排别墅 叠加别墅为主的社区 容积率0 3 0 8 house独幢住区 容积率0 3以下 Villa住区 2 建立住宅产品线的方法 产品的形态因素 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 基本保障类产品 廉租房 经济适用房 限价房 回迁房 安居类产品 中小户型 中等品质商品房 舒适类产品 中高等品质 享受生活类产品 顶级产品 2 建立住宅产品线的方法 居住需求的不同层面和不同阶段 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 朝9晚5的普通工薪族 居家生活 Soho人士 以家为工作场所的生活方式 企业主 高管 职业经理人 娱乐及体育界高收入群体 政府高官 第一居所 居家生活 财富阶层 高级官员的休闲生活 第二居所 长期出差的商务人士 投资或第二置业 2 建立住宅产品线的方法 生活方式不同带来的需求差异 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 单身青年 0居室 1居室 丁克家庭 1居室 2居室 和未成年子女一起的两代人 2居室 2 1居室 3居室 三代人同室 3居室和更多功能间 婚恋二人 1居室 2居室 空巢老人 1居室 2居室 家庭度假类的 2居室及以上 城市商务类的 0居室及以上 2 建立住宅产品线的方法 家庭结构演变带来的需求差异 特定地段特征 建设规模 目标消费人群 生活状态 家庭发展状况 2 建立住宅产品线的方法 产品的价值含义 市场容量大 存在大量 持续的需求 共性特征强 宜于建立标准化参数和流程 相对利润率高 政策风险小 结合在正常的市场秩序之下的真实需求 并顺应社会的政策变动倾向 2 建立住宅产品线的方法 产品线的研究方向选择原则 不具备优势地段资源的城市规划区 待改造旧城区 传统贫民区 有噪音 空气污染或其他不利于高品质生活因素的地块 临近车站 码头等人流集中区域 环境受到外部冲击比较大的地块 尚未发展成熟配套的区域 3 目标产品线的类别和价值特征 城市中档住宅地段特征 50 100万平方的复合住区开发 50万平方以下的居住社区项目开发 城市中档住宅规模和形态特征 容积率在2 5以上的高层住宅容积率在1 8 2 5的高层 小高层混合住宅二线城市还包括1 0 1 8的小高层住宅三线城市包括市区 近郊区的多层住宅 3 目标产品线的类别和价值特征 城市中低收入人群 朝九晚五的普通工薪阶层 第一居所的功能需求 过渡性住房 单身青年 新婚家庭 三口之家 老人住宅 家庭结构 0居 1居 2居 2 1居 小3居 经济性户型 城市中档住宅客户群特征 3 目标产品线的类别和价值特征 生活方式 公交和轨道交通连接城市主要功能区 便捷的日常购物环境 倾向于户外活动和交往 不同类别的人群 覆盖各年龄段和阶层 电影类文化娱乐和休闲需求 常规的物业服务 托儿所 小学校等教育机构配置 生活形式和居住环境多样化 内容丰富 覆盖对中档住宅需求的人群 配套设施以基础的居家生活需求为出发点 综合社区和居住区大规模开发 城市中档住宅产品类别细分 1 康居社区 3 目标产品线的类别和价值特征 生活方式 公交和轨道交通连接城市核心区 便捷的日常购物环境 与朋友聚会 电影类文化娱乐和运动场地需求 常规的物业服务 托儿所 小学校等教育机构配置 现代风格 简单 简洁 内容丰富 快节奏和多变的氛围 以年轻人为主要目标购房群体 在配套设施设置 建筑功能设计 风格选择倾向等方面以年轻人的生活习惯为模版对20 35岁阶段的成长型家庭订制 城市中档住宅产品类别细分 2 城市白领社区 3 目标产品线的类别和价值特征 生活方式 公交和轨道交通连接城市核心区 便捷的日常购物环境 与家人聚会 医院 老人社区保障服务 针对老人活动的设计 老人户内外健身活动场 室内公共交流娱乐休闲活动功能 以退休老人为主要客户群体的项目 购买力中等的养老社区 提供老人交往活动 丰富生活 安度晚年的居住环境 城市中档住宅产品类别细分 3 中档老年人公寓 3 目标产品线的类别和价值特征 建设资金成本低 建设技术难度小 销售速度快 成本回收快 宜于标准化 利润集中在开发建设带来的价值增值 平均利润率低 不易于塑造产品品牌 政策和市场风险度低 城市中档住宅开发特征 3 目标产品线的类别和价值特征 开发成本控制 与目标客户相匹配的材料标准 设备 工艺 技术 品质控制 社区风格 景观特征 社区服务标准化 设备配置选用 材料选用和施工工艺标准化 户型平面和功能的标准化 商业和配套 物业服务标准化 维护和运营的管理成本的控制 经营业态的选择和利润目标设定 城市中档住宅产品主要控制点 3 目标产品线的类别和价值特征 园区的规划形态要素 道路 灯具 植物 水景观系统 垃圾回收管理 运动交往空间标准 配套商业 安全系统 停车管理 建筑的形态要素 风格要素 户型单元 功能空间 舒适性 光 热 声音 材料和设备设施标准 主要技术工艺标准 软件要素 视觉环境要素 认同感的诉求形式 服务标准 城市中档住宅产品线控制要素 3 目标产品线的类别和价值特征 城市康居社区 No 1 市区旧城及近郊改造类的青年住区项目 涵盖各类别中等收入人群 开发规模较大 以开发增值为主要利润点 高层高密度小户型公寓 以塑造多样化丰富城市生活为主要特征 技术难度小 分期开发 建设速度快 回收资金快 平均利润低 品牌价值低 主要研究类别选取 3 目标产品线的类别和价值特征 市区旧城及近郊改造类的青年住区项目 针对年轻的家庭构成 开发规模较小 或者是大规模开发中的局部 以开发增值为主要利润点 高层高密度小户型公寓 以塑造多样化丰富城市生活为主要特征 技术难度小 建设速度快 回收资金快 平均利润低 品牌价值低 城市白领社区 No 2 主要研究类别选取 3 目标产品线的类别和价值特征 拥有稀缺地段价值资源的地块 中央居住区 CLD城市景观居住 靠近公园 景观水体 城市人文居住社区 临近高校 传统文化保护资源的居住用地 传统高档社区 在成型的高级居住生活圈里的项目 3 目标产品线的类别和价值特征 城市高档住宅地段特征 中小规模 50万以下 多种建筑形态 以满足舒适 享受生活为标准的品质塑造要求 高收入群体 第一居所 3 目标产品线的类别和价值特征 城市高档住宅规模和其他特征 财富阶层高级管理人员企业主 生活方式 便捷的出行 酒店 会馆 办公楼 机场 便捷的出入高级购物消费及文化休闲场所 与朋友和客户便利交往的场所 方便快速的信息接受 便利的生活服务 洗衣 购物 接送 预订各类远程服务 开敞大气 高雅华丽 注重材料 品牌 品质 形象 城市高档住宅产品类别细分 1 城市商务住宅 3 目标产品线的类别和价值特征 财富阶层政府高级官员其他高收入者 生活方式 安静优雅的内外部环境 私密性与自然的接触和交流空间 注重家庭生活和邻里的关系 关心品质 质量 品位 提供便利的生活和高品质服务 城市高档住宅产品类别细分 2 城市景观住宅 3 目标产品线的类别和价值特征 财富阶层艺术家 学者文艺界高收入人士高级官员 生活方式 具有特定属性的人群集结 特定的价值认同 特定的生活方式认同 私密 独享 低调 周到尊贵的服务 俱乐部生活 注重品质 细节 城市高档住宅产品类别细分 3 城市人文住宅 3 目标产品线的类别和价值特征 开发投入成本高 开发平均周期长 获得认知的时间长 销售周期长 要求资源整合力强 平均利润高 易于塑造和形成品牌 市场和政策风险大 城市高档住宅开发特征 3 目标产品线的类别和价值特征 对周边环境资源的充分发掘和利用 对可调用地产配套资源的整合 建筑与非建筑形式的和谐统一 与建筑风格 社区风貌和社区精神特征的一致 积极的空间 身心健康的要素 舒适度 塑造社区文化的要素的管理 颜色 符号 形式和功能 材料 设备 技术 工艺的管理 户型 配套和服务 城市高档住宅产品线的基础 3 目标产品线的类别和价值特征 园区的规划形态要素 道路 灯具 植物 水景观系统 垃圾回收 运动交往场所 配套商业 安全系统 停车管理 建筑的形态要素 风格 户型单元 功能空间 舒适性 光 热 声音 材料和设备设施标准 技术工艺标准 软件要素 视觉环境要素 归属和认同感的心理需求 服务标准 新材料新技术和新理念的应用 城市高档住宅产品线的控制要素 3 目标产品线的类别和价值特征 市区中高密度住宅建设项目 以高层公寓为主 多层住宅或花园洋房的混合形态 开发规模在50万平米以下 开发增值 文化附加价值增值 服务增值 中等面积 大面积户型 技术复合度高 建设速度相对较慢 回收资金慢 利润高 品牌价值高 城市高级公寓 No 3 主要研究类别选取 3 目标产品线的类别和价值特征 市区或近郊的低密度住宅建设项目 以联排 高密度独栋 或者叠加别墅为主 开发规模在20万平米以下 开发增值 文化附加价值增值 服务增值 大户型 技术复合度高 建设速度相对较慢 回收资金慢 利润高 品牌价值高 城市别墅 No 4 主要研究类别选取 3 目标产品线的类别和价值特征 城市远郊区 依托于相对独立的生活配套和市政工程 50万平米以下的居住区开发 独立或从属于新城镇 有优良的自然资源 容积率在0 5 1 0的开发项目 以花园洋房和联排 叠加别墅为主的项目 容积率在0 5以下的house项目 容积率在0 3以下的villa项目 高品质建设 目标人群 企业主 高级管理人员 高级官员 3 目标产品线的类别和价值特征 郊区别墅项目特征 与市区有快速路连接 能够便捷到达城市核心区有较好的景观或环境资源以联排 叠加 叠拼等形式为主 兼有高密度的独栋等形态 以家庭居住为主要目的第一居所高端客群 3 目标产品线的类别和价值特征 郊区别墅产品类别细分 1 郊区house 离市区较远有优良的自然景观资源或人文资源以独栋或者双拼别墅为主山地别墅海景或海岛别墅河景或湖泊景观别墅高尔夫别墅 以家庭居住为主要目的第二居所 3 目标产品线的类别和价值特征 郊区别墅产品类别细分 2 郊区villa 依托于旅游资源有统一的酒店或度假村管理和提供服务多种产权所有形式温泉度假村滑雪度假村游艇俱乐部避暑胜地度假村 以旅游休闲度假为主要功用分时使用 短期居住投资 3 目标产品线的类别和价值特征 郊区别墅产品类别细分 3 度假村别墅 旅游用地 郊区house 与城市别墅有很大共性 归为一类研究 No 4 离市区较近的低密度住宅建设项目 有便捷的交通与市区连接 以联排 高密度独栋house 或者叠加别墅为主 开发规模在20万平米以下 开发增值 文化附加价值增值 服务增值 大户型 技术复合度高 建设速度相对较慢 回收资金慢 利润水平中 品牌价值高 主要研究类别选取 3 目标产品线的类别和价值特征 开发周期 筹备时间弹性大 周期长 成本 投入成本大 技术难度高 回收速度慢 品牌价值高 市场培养接受和认可的需求时间长 市场和政策风险大 郊区别墅产品线的特征 3 目标产品线的类别和价值特征 对景观和自然环境资源的发掘和利用 基础设施与客群相匹配的建筑风貌和社区风貌选择 影响社区文化的要素定制 色彩符号形式和功能 设计质量 建造质量 材料工艺以及设备选用的标准 户型及装修 配套建设和提供的服务标准 郊区别墅产品线控制点 3 目标产品线的类别和价值特征 园区规划形态要素 道路 灯光 植物 景观水系统 垃圾回收 活动交往 会所 停车 建筑形态要素 风格 户型单元 功能空间 增加舒适度的技术 材料和设备 工艺和技术标准 产品软件附加要素 环境视觉 服务新材料和新技术的应用 郊区别墅产品线控制要素 3 目标产品线的类别和价值特征 拆迁项目里的回迁住宅 政府指定开发的保障用房项目 廉租房 限价房 经济适用房 主要针对中低收入群体和回迁居民 项目多在偏远或者不具备资源优势的区域 利润低 品牌效应低 控制配置标准 材料选用标准 施工工艺 以期使开发有适当的性价比 控制成本是建设各环节的关键因素 3 目标产品线的类别和价值特征 中低端住宅项目特征 新城镇建设 独立于原有城市之外的城市功能建设 5万人以上的居住规模 200万方以上开发量 包括一级土地规划开发和二级土地开发两个阶段 多种土地功能属性 自身功能配套完善 包括多种类别住宅 吸引不同层次的人群 以多样化形态和生活方式形成有活力和吸引力的新城市生活 遵循新城市主义是指导新城镇建设的原则 3 目标产品线的类别和价值特征 新城镇建设和新农村建设 城市康居社区 No 1 城市白领社区 No 2 城市高级公寓 No 3 城市别墅和郊区house No 4 3 目标产品线的类别和价值特征 4类常规目标产品线 第二部分 地产企业品牌的价值点 1 住宅市场常见的品牌价值类型 2 地产的品牌价值分析 3 地产企业价值品牌产品线的形成 运动健康 倡导健康生活传统地域文化 弘扬地方文化的价值财富人生的价值观 追求赢得财富和尊重的生活态度创意和创新的价值观 以思维自由 存在自由 创意生活为自我生活价值的生活态度家庭生活 以家庭和睦 体验家庭亲情为生活态度尊重自然和他人 与自然接触 热爱自然的体验式生活态度 1 住宅市场常见的品牌价值类型 生活元素及人文价值 绿色建筑采用低能耗生产的材料 原生材料 采用生产过程无污染或者低污染的产品设备采用无污染低污染的工艺流程 使用低污染能源 环保生活节能建筑 低能耗建筑 保温性能好节水建筑 提高水的使用率低排放 减少二氧化碳气体的排放采用了减少使用维护成本的技术 使建筑运营过程中经济效益强高舒适度环境采用高技术设备 提升居住环境的安全性和舒适度 更健康 1 住宅市场常见的品牌价值类型 高技派元素的居住价值 建筑人的环境 居住舒适度 心理健康和情感需求 生活便利性 家庭的日常生活成本 尊贵感 自由 私密性 邻里交往 安全感 2 地产企业品牌价值分析方法 生活空间对光 日照的健康标准等级 对窗 阳台 户外空间的设计标准 生活空间空气质量的评判标准设定 室内的通风和加湿 恒温以及过滤等措施 室外空气的净化和污染控制 生活空间的温度舒适度标准 建筑保温 窗体及屋面保温 控制室内适宜温度 生活空间噪音标准的设定和控制 生活用水的健康标准设定 2 地产企业品牌价值分析方法 居住舒适度 出行 交通方式 道路空间 距离 购物 种类 规模 档次 运动 类别 档次 娱乐 种类 档次 平均成本 2 地产企业品牌价值分析方法 生活便利性 降低建筑物的冬夏采暖制冷成本 降低物业管理维护成本的措施 房屋的建设质量和设备设施使用年限的合理标准 太阳能热水 太阳能路灯或其他绿色能源的使用 中水利用 节水马桶等设备的选用 节能灶具 不易老化损坏的材料和配件 电梯节能技术 易于养护的植物 易于维护的景观水循环设计 合理的物业配套设施运营计划 2 地产企业品牌价值分析方法 日常生活成本 提供不同交往空间 茶室 棋牌 游泳 户外休息 健身场 不同年龄人的活动场 儿童 青年 老年人 提供散步道 社区商业街等空间 根据不同等次社区提供不同类别的服务 订票 购物 洗衣 维修 接送 保健 健身 养生 社区兴趣活动组织 社区户外俱乐部 社区车友会 社区马会俱乐部 社区高尔夫团体 提供针对家庭问题的专门服务 宠物托管 子女照顾 老人照料 心理咨询 教育社区形象建设和宣传 2 地产企业品牌价值分析方法 心里健康和情感需求 城市康居社区 城市白领社区 城市高档公寓 城市别墅 郊区house 以自然元素价值命名 共性品牌价值 以人文元素价值命名 共性品牌价值 以技术元素价值命名 共性品牌价值 以地段或其他价值因素命名 特定元素品牌价值 开发价值 品质质量 文化价值 塑造文化感受 服务价值 物业和管理 品牌价值 3 品牌产品线的合成 产品线品牌命名原则 发音易读表意鲜明直观体现项目核心价值简洁明了 3 地产企业品牌价值分析方法 命名原则 城市白领社区 No 2 城市高级公寓 No 3 城市别墅 郊区house No 4 复制 产品的软硬件标准 复制 产品的软件标准及部分硬件标准 城市康居社区 No 1 3 地产企业品牌价值分析方法 产品线的标准侧重点 第三部分 产品线建设工作计划的分解和数据库建立 1 市场需求信息的分类和数据库建立 2 材料 工艺 新技术和成本数据库建设 3 品牌产品线控制体系组建 收集办法 通过案场问卷 专业公司调研 建立基础信息库 长期跟踪以年龄和家庭构成为基数 建立分类标准 1 市场需求信息的分类和数据库建立 客户分类 生活状态变化 刚刚工作 成家立业 养育子女 事业上升期 事业有成 修身休养期 退休 继续贡献 休养 安度晚年家庭构成变化 1 2 3 5 7 5 3 2 1教育职业 初等教育技术人员 中等技能教育技术人员高等技能教育技术人员学者 文人 艺人 体育私营业主 企业家 银行金融家 高级管理人员初级公职人员 高级公职人员家庭收入水平 根据区域经济和城市不同确定额度通过贷款购房者 月收入水平对月度还款额度的影响 高收入阶层 对于第二次以上置业 投资的能力生活态度和消费观 便捷 时尚 活力 聚会 娱乐 浪漫 进取 安居 舒适 体验 高科技 享乐 简单 随意 环保 理想主义 人文 禅意 休闲 品味 分享 静心 自然需求 功能需求 舒适度需求 心理需求 1 市场需求信息的分类和数据库建立 1 市场需求信息的分类和数据库建立 分类客户需求 建筑功能 1 市场需求信息的分类和数据库建立 分类客户需求 配套功能 1 市场需求信息的分类和数据库建立 分类客户需求 社区环境 1 市场需求信息的分类和数据库建立 分类客户需求 设备设施 1 市场需求信息的分类和数据库建立 分类客户需求 物业服务 1 市场需求信息的分类和数据库建立 分类客户需求 会所功能 产品特征 1 市场需求信息的分类和数据库建立 典型开发个案的数据库资料 1 市场需求信息的分类和数据库建立 典型开发个案 园区环境 1 市场需求信息的分类和数据库建立 典型开发个案 建筑特征 销售状况和住户反应 1 市场需求信息的分类和数据库建立 典型开发个案 物业和会所 基础建筑材料技术标准和适用规范 成套设备产品的技术标准 品质和成本分类 常规工程节点 构件的工艺做法和技术标准工程图纸库 园林植物种类 适用性及其养护的标准资料库 新技术新材料新工艺的数据资料库 2 材料 工艺 新技术和成本数据库 不同风格特征和相应的设计要素标准户型数据库标准居室功能配置图集 不同服务公司 会所管理机构服务合作方式 效益 经济性和适用性资源设计公司 创意公司 策划公司的长期联合设备供应商 材料供应商的联合施工企业 制作企业的长期和作伙伴营销策划和品牌推广公司及媒介的固定通道 建筑材料数据库 2 材料 工艺 新技术和成本数据库 成套设备数据库 2 材料 工艺 新技术和成本数据库 建筑构件和常规节点标准做法 2 材料 工艺 新技术和成本数据库 园区规划常规节点标准做法 2 材料 工艺 新技术和成本数据库 常用植物数据库 2 材料 工艺 新技术和成本数据库 成熟技术 新材料的数据库 2 材料 工艺 新技术和成本数据库 基础数据信息 市场需求信息 产品线分类特征模版 品牌价值的技术元素 产品分类特征 品牌产品线标准 组建方法 3 品牌产品线控制体系组建 白领社区的项目主要特点白领社区产品标准化的目的白领社区的市场需求主要特征白领社区的开发建设经济性参考标准白领社区的景观和社区规划控制要素白领社区的户型和建筑品质控制要素白领社区的设备设施采