房地产开发经营与管理第九章.doc

第九章本章历年考题精析（一）单项选择题1、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（D）。（2007年试题）A.分离 B.独立 C. 独立 D. 融合2、商业银行发放的商用房地产抵押贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是 (A)。（2007年试题）A. 商用房地产风险更高 B. 商用房地产的收益更高 C. 商用房地产的价值更高 D. 商用房地产的增值潜力更大3、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（C ）。（2007年试题)A.租金收入 B.土地出让收入 C.长期抵押贷款 D.净经营收入4、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ ）。(2007年试题）A.操作风险 B.法律风险 C.信用风险 D.管理风险5、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险。（2006年试题）A.信用 B.管理 C.法律 D.操作6、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（ ）资金。（2006年试题）A.政府政策性 B.资产变现 C.企业入股 D.个人入股范围7、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资（ ）的自有资金或股本金。（2002年试题）A.15% B.20% C.35 D.408、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（D）。（2002年试题）A10% B.20% C.50% D.200%9、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ C ）。（2002年试题）A.60% B.70% C.80% D.90%10、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（ C )。（2003年试题）A 12% B 13.4 C 80% D125%11、 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ ）年。（2003年试题）A 50% B 15 C 20 D 3012、 当贷款综合风险度超过（ B ）时，为高风险贷款。（2003年试题）A 50% B 60% C 80% D 90%13、 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ B ）。（2004年试题）A 土地购置贷款 B 土地储备贷款 C土地开发贷款 D建设贷款14、 下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（ A ）。（2004年试题）A 企业信用等级越高，信用等级系数值越高B 贷款期限越长，期限系数值越大C 项目风险越大，风险等级系数值越大D 用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低15、 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（ B ）风险。（2005年试题）A 市场 B财务 C 政策 D经营16、 在测算资本金融资成本时，其资本占用费是按（ D ）计算的。（2005年试题）A 综合利率 B贷款利率 C折现率 D 机会成本（2） 多项选择题1、 在下列费用中，属于债务融资成本的有（ ABCD ）。（2007年试题）A 承诺费 B手续费 C担保费 D利息 E税费2、 下列属于房地产企业的融资方式中，属于债务融资方式的有（ ABCE ）。（2006年试题）A 发行企业债券 B 向银行借入信用贷款 C 房地产开发贷款 D 在公开市场上发行股票 E土地储备贷款3、 个人住房贷款的类型有（ ABC ）。（2001年试题）A .政策性抵押贷款 B. 商业性抵押贷款 C .A与B组合抵押贷款 D个人信用贷款4、 影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的主要指标有（ ABCD ）。（2001年试题）A 资金实力 B企业信誉 C 企业偿债能力 D企业获利能力5、 房地产贷款担保的形式有（）。（2001年试题）A 保证 B 保险 C质押 D抵押6、金融机构在进行资金融通时，通常考虑资金的（ BCD ）。（2001年试题）A 保证性 B安全性 C 盈利性 D 流动性7、 按贷款的用途，房地产开发贷款可以划分为（ ACE ）。（有修改）（2002年试题）A 土地购置贷款 B 流动资金贷款 C 土地开发贷款 D 房地产经营贷款 D 建设贷款8、 按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（ CD ）。（2002年试题）A 直接融资 B 间接融资 C 权益融资 D 债务融资E 安全融资9、 某笔房地产开发贷款的综合风险度与（ BDE ）直接相关。（2002年试题）A 贷款额 B 企业信用等级 C 自有资金数量 D 项目风险等级 E 贷款期限10、 金融机构在融出资金时，要遵循（ ABD ）原则。（2003年试题）A 流动性 B安全性 C 偿还性 D 盈利性 E 地域性11、 金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ABCD ）工作。（2003年试题）A 客户评价 B 项目评估 C 担保方式评价 D 贷款综合评价E 环境评价12、 债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ BC ）。（2004年试题）A 项目投资形式的可分配利润 B 协议中所规定的贷款利息C 协议中规定的有关费用 D 租售收益 E股息13、 新设项目法人融资形式的特点有（ ABC ）。（2005年试题）A 项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B 新设项目法人承担相应的融资责任和风险C 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力D 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产（3） 判断题1、 商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款。（ ）（2007年试题）2、 债务融资的资金供给方与投资方共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（ ）（2006年试题）3、 对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。（ ）（2002年试题）4、 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（ ）（有修改）（2003年试题）5、 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。（ ）（2004年试题）6、 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。（ ）（2004年试题）7、 个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。（ ）（2005年试题）8、 房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。（ ）（2005年试题）四、强化训练题库（1） 单项选择题1、 由于房地产权益投资风险较高，（ C ）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。A. 建设银行 B.工商银行 C.商业银行 D.农业银行2、 在房地产开发贷款中，（ B ）通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。A. 土地购置贷款 B.土地开发贷款 C.建设贷款 D.土地储备贷款3、 我国央行目前规定，（ C ）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A. 建设银行B.工商银行 C.商业银行 D.农业银行4、 （ D ）实行专款专用、封闭管理、储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A. 土地购置贷款 B.土地开发 C.建设贷款 D.土地储备贷款5、 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ C ）。A. 租金收入 B.土地出让收入 C.长期抵押贷款 D.净经营收入6、 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（ A ）。A. 商用房地产风险更高 B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高 D.商用房地产的增值潜力更大7、 （ A ）的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。A. 抵押贷款直付债券 B.抵押贷款传递债券C.抵押贷款支持债券 D.抵押贷款担保债务8、 关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是（ A ）。A. 贷款价值比率（抵借比）通常不超过50%B. 贷款期限最长不超过10年C. 贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D. 仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放9、 房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，是以（ B ）分类的。A. 按其投资业务 B.信托性质的不同C.收益形式 D.来源构成10、 关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（ C ）。A. 流动性好 B.市场价值稳定 C.现金回报较低 D.有效分散投资风险11、 由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（ B ）。A.40%50% B.50%60% C.60%70% D.70%80%12、 关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（ C ）。A. 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型B. 个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C. 我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D. 我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%13、 REITs按其（ C ）不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。A. 权益类型 B.抵押方式 C.投资业务 D.信托性质14、 下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是（ C ）。A. 政策风险 B.市场风险 C.变现风险 D.财务风险15、 银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ D ）风险。A. 信用 B.管理 C.法律 D.操作16、 以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过（ B ）年。A.1 B.2 C.3 D.517、 房地产开发项目所需的大部分资金是以（ A ）的方式筹集的。A. 债务融资 B.在建房地产抵押贷款C.权益融资 D.建设贷款18、 房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（ D ）。A. 分离 B.独立 C.对立 D.融合19、关于融资成本，下列说法不正确的是（ D ）。A融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费20、关于债务融资，下列说法不正确的是（ B ）。A信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年D利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”21、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（ B ）。A操作风险 B.信用风险 C.市场风险 D.法律风险22、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（ C ）为核心。A.资金 B.金融机构 C.房地产项目 D.利率高低23、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，（ D ）资信等级的企业才能获得银行贷款。AAA级及以上 B.A级以上 C.BB级以上 D.BBB级及以上24、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（ B ）。A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况,仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保25、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（ B ）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A.50% B.60% C.70% D.80%26、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（ A ）。A.18% B.25% C.30% D.50%27、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（ B ）资金。A.政府政策性 B.资产变现 C.企业入股 D.个人入股范围（二）多项选择题1、房地产权益融资的方式有（ ABE ）。A.上市 B.增发新股 C.发行企业债券 D.住房抵押贷款E.合作开发2、房地产企业债务融资的主要资金来源有（ CDE ）。A.上市 B.增发新股 C.发行企业债券 D.住房抵押贷款E.信用贷款3、在（ BE ）中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。A.抵押贷款传递债券 B.抵押债券支持债券 C.抵押贷款担保债务D.抵押贷款支持证券 E.抵押贷款直付债券4、房地产投资者的债务融资方式有（ BCDE ）。A.合作开发方式 B.建成房地产抵押贷款 C.在建房地产抵押贷款D.发行企业债券 E.房地产企业流动资金贷款5、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括（ AB ）。A.房地产开发贷款 B.土地储备贷款 C.个人住房抵押贷款D.个人住房公积金贷款 E.在建工程抵押贷款6、建设贷款主要用于（ ABDE ）。A.偿还土地购置贷款和土地开发贷款 B.支付建设阶段的人工费C.支付在建工程抵押贷款 D.支付管理费 E.支付其他相关成本7、我国个人住房抵押贷款还本付息方式有（ ACDE ）。A.按月等额还本付息 B.按季等额还本付息C.按月递增或递减还本付息 D.期间按月付息期末还本E.期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式8、抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的确定，受许多因素的影响，主要有（ ACDE ）。A.抵押物的流动性 B.抵押人信用等级 C.抵押物价值取得的情况D.贷款期限长短 E.通货膨胀预期9、土地储备贷款对象是（ BD ）。A.县级以上人民政府 B.土地储备机构 C.进行土地购置的房地产开发企业 D.对一级土地进行开发的企业 E.一般房地产开发企业10、房地产抵押贷款包括（ BCD ）。A.土地购置贷款 B.个人住房抵押贷款 C.商用房地产抵押贷款D.在建工程抵押贷款 E.个人住房质押贷款11、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（ BDE ）。A.贷款价值比率通常不超过50% B.贷款期限最长不超过10年C.贷款期限最长不超过20年 D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放12、金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下（ ABCD ）方面的要求进行审查确定。A.合法设定房地产抵押权 B.择优选择设押的房地产C.合理确定抵押率 D.处置抵押物的渠道畅通 E.抵押物收益丰厚13、从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得（ ABCD ）的项目，不得发放任何形式贷款。A.国有土地使用权证 B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证 D.建设施工许可证 E.建设施工合同14、土地储备贷款的风险因素有（ ADE ）。A.土地储备中心自有运作资金严重不足B.房地产市场状况变化的不确定C.开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支D.土地出让计划不明确E.土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险15、个人住房贷款的风险，主要表现为（ BCDE ）。A.政策风险 B.操作风险 C.信用风险 D.市场风险 E.管理风险和法律风险16、中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是（ ABE ）。A.自筹资金 B.国内商业银行贷款 C.风险投资公司的资金D.租赁公司的资金 E.预售收入17、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（ BDE ）。A.政策风险 B.资金供应风险 C.经营风险D.利率风险 E.汇率风险18、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有（ ABC ）。A.资金实力 B.企业信誉 C.企业偿债能力D.项目获利能力 E.资金担保方式19、房地产贷款担保的形式有（ ACD ）。A.保证 B.保险 C.质押 D.抵押 E.信用20、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（ ABDE ）。A.财务内部收益率 B.销售利润率 C.成本利润率D.贷款偿还期 E.敏感性评价21、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着（ ABC ）的矛盾。A.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾B.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾C.投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾D.资金投入后无法按计划使用的矛盾E.资金投入量大与国家政策调控的矛盾22、项目融资主体的组织形式主要有（ AB ）。A.既有项目法人融资 B.新设项目法人融资 C.商业性法人融资D.政策性法人融资 E.自然人融资23、债务资金筹措的主要渠道有（ AC ）。A.信贷融资 B.信托融资 C.债券融资 D.投资基金 E.证券融资24、融资方案分析包括（ ABCD ）。A.资金来源可靠性分析 B.融资结构分析 C.融资成本分析D.融资风险分析 E.融资能力分析25、房地产投资者的债务融资方式有（ BCE ）。A.吸收其他机构投资者资金 B.建成房地产抵押贷款C.土地储备贷款 D.增发新股 E.借入信用贷款26、房地产投资者的权益融资方式主要有（ ABCD ）。A.公司上市 B.增发新股 C.吸收其他机构投资者资金D.合作开发 E.向商业银行借入信用贷款（三）判断题1、目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过40年。 （ ）2、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的60%70%。 （ ）3、 在我国，目前央行的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 （ ）4、 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（抵借比）通常不超过70%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。 （ ）5、 个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型。我国目前采用的是固定利率方式。 （ ）6、 对于在建工程抵押贷款，通常的做法是：一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记；按工程形象进度和约定的贷款价值利率，分次确定贷款额度，分次发放贷款。 （ ）7、 REITs股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。 （ ）8、 一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的30%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。 （ ）9、 金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 （ ）10、 一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。 （ ）11、 在确定项目风险等级系数时，将项目风险划分成AAA、AA、A和BBB、BB、B六个风险等级。 （ ）12、 建设贷款主要用于支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本，土地购置贷款和土地开发贷款一般通过其他贷款方式偿还。 （ ）13、债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。 （ ）14、贷款的担保为已经发生的贷款提供了一个安全保障，贷款的担保能确保贷款得以足额偿还。 （ ）15、金融机构在提供资金融通的过程中，金融机构对项目的审查应持审慎的态度，在开发商看来是机会的时候，银行家看到的往往是风险。 （ ）16、根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，股份有限公司的融资能力有限，而房地产投资信托基金公司和有限责任合伙企业的融资能力较强。 （ ）17、 在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。 （ ）18、 抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。 （ ）19、 伞型合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。 （ ）20、 多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。 （ ）21、王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。 （ ）22、某开发企业申请贷款10000万元，该企业的信用等级为A级，信用贷款期限4年，项目风险等级为AAA级，银行不能发放贷款。 （ ）23、当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。 （ ）24、由于房地产企业资产负债率较高，债券利率相应偏高，相应的债券融资成本也比较高。很多时候，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借入贷款比发行企业债券更为有利。 （ ）25、遵照个人住房贷款的相关政策规定，将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。 （ ）26、在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资，是许多金融机构和机构投资者希望选择的方式。 （ ）27、建设贷款除用于支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本外，还用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款。 （ ）28、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（抵借比）通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。 （ ）29、个人住房公积金贷款属于政策性贷款，不属于房地产抵押贷款。 （ ）30、对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。 （ ）31、在抵押贷款传递债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。 （ ）32、权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。 （ ）33、权益型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MB