产品设计附加值总结（以季花城为例）（PPT页）.ppt

产品设计附加值总结 以四季花城为例 2007年3月15日 设计部 金晓龙 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 1 缘起2 定义3 营销关系4 成本关系4 设计发展5 客户投诉6 风险控制 产品附加值 目录 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 缘起 私家花园 地下娱乐室 露台 私家天面 您看过有复式花园 2楼带地下室 有天窗的洋房吗 花城七期广告语 为什么销售宣传喜欢侧重附加值 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 附加值 ValueAdded 是附加价值的简称 是在产品的原有价值的基础上 通过生产过程中的有效劳动新创造的价值 即附加在产品原有价值上的新价值 定义 产品附加值 哈佛大学出版的 企业管理百科全书 中对附加价值的解释如下 附加价值是企业通过生产过程所新增加的价值 或者 从企业的销售额中扣除供生产之用而自其他企业购人的原材料成本 也就是企业的纯生产额 对应以上两种附加价值的概念 产品附加值应该包括两个方面的内容 即通过企业的内部生产活动等创造的产品附加值 生产环节 和通过市场战略在流通领域创造的商品附加值 销售环节 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 广义附加值 通过营销手段 赋予室内空间更多的功能意义 同时为业主带来附加的生活方式 狭义附加值 通过设计手段 在规则允许的范围内 为业主带来产权外的额外可使用建筑面积 定义 产品附加值 附加值带来一种附加的生活方式 比房子本身更富有生活情调和想象空间 更容易从情感上打动客户 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 营销 2005年5月6日广州四季花城销控表 优点 1楼和6楼有附加值的单位销售速度比普通楼层快 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 营销 首层单价提高了134 元 平米 顶层阁楼毛胚提高了45 元 平米 优点 有附加值的单位有卖点 价格也高于其它楼层 利润也高 顶层私家天面提高了78 元 平米 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 营销 实际附加值详表 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 营销 假凸窗 阳光室 结构平台 实际这部分空间等同卧室效果 2200层高不计面积 阁楼空间 私家天面 地下室 私家花园 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 营销 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 营销 不是所有的附加值单位都那么好销 架空停车空间 回填土空间 案例 文竹轩地下室的扩大设计变更 设计变更 回填区改地下室 教训 地下室面积增加 销售总价增加 销售速度缓慢 靠加大宣传和降价 折处理 附加值不是越大越好 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 成本 附加值应该做多大 附加值类型及分布 花城的产品类型多 附加值类型涵盖面广 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 成本 附加值应该做多大 售价与成本的相对关系 低容积率的小区要控制附加值面积 各产品类型的可售比 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 成本 附加值应该做多大 售价与成本的相对关系 利用被动成本的附加值单方利润高 要加以充分利用 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 成本 附加值应该做多大 售价与成本的相对关系 高端产品的总价高 附加值对总价的影响小 同时附加值的利润也高 要尽量多做 比销售总价更重要的是附加值单价的高效区间 这与客户的实际使用需求有关 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 成本 附加值应该做多大 售价与成本的相对关系 原始总价 销售总价 90 单套的面积可售比 60 最终这几套房子以销售总价的90 销售出去 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 成本 附加值应该做多大 附加值的实际使用要求 变更前地下室92平米 变更后地下室128平米 附加值的实际使用要求是有一个合理面积范围的 超过这个面积附加值的单价会下降 成为低效区间或者无效区间 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 多出来的空间怎么办 变更前地下室92平米 变更后地下室128平米 设计 二层地下室 一层地下室 一层地下室品质提升部分 二层地下室品质提升部分 附加值有一个合理面积范围的 这个面积是以客户实际使用要为基础的 设计上充分利用已有的空间来合理利用 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 地下室的设计在地下室的设计中 大三房面积控制在50平米 小三房控制在35平米 在功能上既可以作为一个大功能室 同时也为业主以后改成一房一厅提供了可能 4000 4000 客厅 房间 4200 5900 将花园下沉作为采光井 将花园下沉作为采光井 此处的门需要做防火门 产品附加值 设计 将地下室多出来的部分设计成工具间 作为车位的附加值 附加值的设计要充分注重功能设计 以客户实际使用为前提 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 阳光室 阳光室通常位于主卧 为户主创造了一个不受干扰的休憩 交流空间 风险 目前的规范做了调整 高于2200算全面积 低于2200算一半 那么做阳台合适还是做阳光房合适还需要做进一步的考虑 设计注意点 阳光房的进深需要统一为550 为做假凸窗创造条件 设计 产品附加值 附加值的设计结合立面造型 立面更丰富多变 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 私家天面 为业主创造了一个与自然接触的室外空间 设计注意点 在向业主赠送私家天面时 注意消防规范对屋面的规定 建筑设计防火规范第5 3 3条超过六层的组合式单元住宅和宿舍 各单元的楼梯间均应通至平屋顶 如户门采用乙级防火门时 可不通至屋顶 案例 海棠苑2单元将公共天面当作私家天面送给业主 引起消防验收问题 公共天面 产品附加值 设计 附加值设计要注意销售承诺 销售资料的产品附加值部分要重点审查 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 结构板 结构平台 由于结构抗震需要 在连接处要有结构板 注意板面标高与室内标高的关系 案例 14 组团8单元连接体结构板作为出阳台附加值 设计 产品附加值 附加值设计要充分利用原由结构要素 花小钱办好事 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 大部分属于产权外的面积 建筑面积外 可以做不能明说 一般是利用原有空间或建筑构件 稍加改造而成 不是当作功能用房来设计 设计隐患 缺陷多 要加强功能设计 附加值设计的特点 设计 产品附加值 有些附加值设计还有 二次设计 或者 两套图纸 要把后续操作明确给下游部门 附加值设计是销售资料的一个重要部分 也是最容易出错的部分 要重点关注 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 193cm 1 加设小柱子 2 将梁由600减少到400 3 净空由1730增加到1930 4 技术处理方案如图 产品附加值 投诉 案例 花城芙蓉苑在阁楼的设计大梁问题 坡屋顶阁楼 利用坡屋顶下的空间设置阁楼 为业主主预留了可改造的生活空间 设计注意点 阁楼的结构设计对将来改造造成影响 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 返修办 玻璃雨篷长度不当 下雨时雨水经玻璃面下来正好落在木扶手上 再折射入相邻室内 高达7 8M 解决措施 重新定做 加宽玻璃 经验教训 此部分雨蓬因销售承诺问题后续加装 导致较大的设计缺陷 产品附加值 投诉 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 业主 二层露台销售承诺时是阳台 但顶层阳台与二层上下距离有三层高度 无法遮得住二层的阳台 雨水不打招呼就入户了 上下达三层 解决措施 给业主加装玻璃雨棚 经验教训 三层高阳台 在广州虽然还算阳台 但确实不符实本地客户对阳台的认可和理解 实际上设计初衷也为露台 一户一图上应该标示为露台 此问题是审图不细导致 产品附加值 投诉 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 业主 影湖居一楼阳台 栏杆外为普通玻璃 人如果从此缺口上玻璃很容易出事故 解决措施 改造最后一段栏杆以封堵缺口 业主 影湖居10楼01单位入户阳台上设置了烟囱及其透气帽 严重影响了归家感受 解决措施 由于涉及其它楼层 已无法从本质上进行全面改善 只能加高烟囱及透气帽避免过大影响 经验教训 多层及情花产品平面变化较多 审图时需对变化处多加留心 产品附加值 投诉 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 业主 主人房外的阳台为公共休息区 空间不够私密且影响休息 还存在安全隐患 解决措施 公共区域与阳台间作绿化隔离带 经验教训 景观设计师应充分理解建筑施工图 尤其是首层平面图 重点关注高差关系及户内外的功能关系 私人区域与公共区域之间设一定的高差及安全距离 并增加绿化隔断 入户高差控制在20mm 60mm之间 高差过小考虑坡道处理 高差过大考虑分段步级或调整场地关系 业主 涟山233入户门前台阶过多 要求退房 解决措施 在不影响整体效果及其它住户的情况下对场地进行整改 产品附加值 投诉 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 业主 院墙太矮 有的甚至不足一米 造成可视门铃装得过低 使用不便 明确围墙情况以后再收楼 解决措施 根据建筑造型将局部墙体加高 将门铃置于合适的高度 方便使用 业主 小铁门向梯段方向开启而又没有平台空间 上楼开门时 需要往后退一两步台阶 才能开得了门 很容易发生摔人的危险 解决措施 调整铁门的开启方向 若空间不足 更换铁门为双开门 经验教训 门扇开启方向上及进出口前方都必须要有1 2米以上的平台空间 功能需求同时也是心理上的缓冲空间 产品附加值 投诉 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 业主 涟海湖边护栏安全系数比较低 不整改不收楼 业主 部分院墙未封闭 湖边无防护措施 解决措施 加高院墙 经验教训 临水区域要注意安全问题 设置达到标准的安全护栏及具有边界提示作用的线光源 公共区域考虑设安全标示 让业主了解水深 产品附加值 投诉 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 投诉 附加值引发投诉的主要原因有 1 功能设计不到位 2 部门之间的信息传递不到位 3 操作思路 物业管理 没有事先明确 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 案例 影湖居的二层高阳台的设计 二层高阳台 丰富了建筑立面 同时为部分户型带来了露台的附加值 风险 在佛山 二层高阳台面积按照露台计算 在广州 二层高阳台面积仍然按照阳台计算面积 在佛山规划局和国土局计算面积方法不一致 设计注意点 二层高阳台对飘雨的遮挡较差 要注意对出阳台门的影响 产品附加值 风险 附加值与政府政策关联密切 与各地执行力度也有很大关系 要及早与相关部门沟通 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 产品附加值 风险 附加值的经营风险 1 国家和地方政策越来越严格 附加值设计要有风险决策 2 尽量选择风险小财务效能高的附加值 3 附加值操作过程要各部门之间密切配合 多与政府相关部门沟通 第一管理资源网 提供海量管理资料免费下载 随着整个住宅市