房地产价格评估(修改).ppt

资产评估学 第五版 第四章房地产价格评估 房地产价格评估概述 房地产价格的市场比较法评估 第四章房地产价格评估 本章学习目标 了解 了解房地产的概念 特点 分类 在建工程的特点和估价方法 理解 房地产价格评估的基本理论 房地产价格体系 假设开发法基本原理 掌握 影响房地产价格的因素 收益法 市场法 成本法 剩余法进行房地产价格的评估 4 1房地产价格评估概述 一 房地产的概念 一 土地的分类 4 1房地产价格评估概述 二 相关概念 4 1房地产价格评估概述 动产不动产化 归属于不动产的一部分 与建筑物的使用密切相关 拆除会损坏或严重影响建筑物的使用 除明确规定外 抵押 买卖 赠与 借贷建筑物时包括建筑附属物 4 1房地产价格评估概述 二 房地产的特点 不能用自然灾害否认其正常状态 不能否认房地产之间市场可替代性 由非劳动产品与劳动产品构成 按用途分类 居住类房地产 商业类 休闲类 公共事业类 工业类 4 1房地产价格评估概述 三 房地产的类型 普通住宅 别墅 高级公寓 写字楼 酒店 商店 旅馆 展览中心等 体育馆 娱乐中心等 科 教 文 卫 行政 交通邮政等 厂房 仓库等 4 1房地产价格评估概述 四 房地产的描述方法 用途不同 标准不同 如 住宅10 公共建筑大于24米 第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述 4 1房地产价格评估概述 四 房地产的描述方法 钢 钢筋混凝土 砖混 砖木 其它结构 4 1房地产价格评估概述 四 房地产的描述方法 4 1房地产价格评估概述 四 房地产的描述方法 4 1房地产价格评估概述 五 房地产价格评估的理论基础 一 地租理论区位地租居住竟租能力曲线 二 土地价格理论土地价格是地租的折现额 不是土地的购买价格 土地价格受供求关系影响 4 1房地产价格评估概述 六 房地产价格的构成 一 土地价格的构成 4 1房地产价格评估概述 二 建筑物价格构成 三 房地产价格构成 4 1房地产价格评估概述 七 房地产价格种类 一 土地价格的种类 土地单价 容积率 4 1房地产价格评估概述 二 房地产价格的种类 4 1房地产价格评估概述 一般因素 社会因素 经济因素 制度与政策 社会稳定状况人口状况城市化 国民经济水平及发展趋势金融环境税负 土地制度及政策住房制度及政策 八 影响房地产价格的因素 一 影响城市土地价格的因素 4 1房地产价格评估概述 区域因素 商业区 工业区 住宅区 商业区腹地土地利用控制等 自然景观优美程度距离商业中心远近等 土地使用年限宗地位置 面积等 一 影响城市土地价格的因素 个别因素 雇佣劳动力的成本相关产业的集中程度等 4 1房地产价格评估概述 二 影响建筑物价格的因素 4 1房地产价格评估概述 九 房地产价格评估的原则 4 2房地产价格的成本法评估 一 成本法理论 一 成本法的基本原理1 成本法 累积法 承包商法 判断评估标的物满足市场的能力 4 2房地产价格的成本法评估 2 适用范围 如 工业或特殊用途房地产 房屋保险价值评估 4 2房地产价格的成本法评估 一 重置成本的构成 二 重置成本估算 4 2房地产价格的成本法评估 二 重置成本估算方法1 工料测量法 按建筑成本组成或次级组成部分分项 评估值 直接成本 间接成本特点 最费时间 最详细缺点 缺乏按过去建筑方法所需要的劳动力时数资料 劳动力 原材料等 营业费用 利润等 4 2房地产价格的成本法评估 2 分部分项法重置成本 分部 分项工程单位成本 工程量 间接费 利润特点 详细且高度准确适用 开发商和承包商成本估价 土石挖方 外墙壁 门窗等 4 2房地产价格的成本法评估 3 单位比较法重置成本 可比较单位重置成本 修正系数 其他修正项目特点 简单 迅速 应用广泛 根据不同房地产类型而选择 商业 住宅按平方米 工业 仓库按立方米 4 2房地产价格的成本法评估 指数调整法特点 利用趋势因子调整历史成本适用 建成使用不久 不能得到可与之比较的成本数据资料 如大宗工业房地产 三 土地价格的估算适用于 新开发土地 土地市场不完善 成交实例少 无收益等 土地使用权价格的构成 4 2房地产价格的成本法评估 土地取得费 集体土地土地补偿费地上附着物和青苗补偿安置补助费 城市土地拆迁费 4 2房地产价格的成本法评估 土地开发费基础设施配套费 七通一平公共事业建设配套费用小区开发配套费有关税费 投资利息贷款利息自有资金利息损失注意 土地开发费用计息期为开发期的一半 4 2房地产价格的成本法评估 投资利润 土地增值收益 收益率土地价格 例 P761公顷 15亩 10000平方米 1亩 2000 3平方米 666 67平方米 4 2房地产价格的成本法评估 三 建筑物贬值 折旧 的估算例 某旧住宅 测算其重置价格为40万元 地面 门窗等破旧引起的物质折旧为1万元 户型设计不好 没有独立的卫生间和共用电视天线导致功能折旧为6万元 位于城市衰落区的经济折旧为3万元 求该旧住宅的折旧额和现值 折旧总额为 1 6 3 10万元现值为 40 10 30万元 4 2房地产价格的成本法评估 二 贬值的估算1 直线贬值法2 双倍余额递减贬值法3 成新折扣法例 P78 4 2房地产价格的成本法评估 例 某建筑物重置价格为180万元 经济寿命为50年 有效经过寿命为10年 其中门窗等损坏的修复费用为2万元 装饰装修的重置价格为30万元 平均寿命为5年 经过年数为3年 设备的重置价格为60万元 平均寿命为15年 经过年数为10年 设残值率均为0 计算该建筑物的物质折旧额 4 2房地产价格的成本法评估 门窗损坏的修复费用 2万元装饰装修的折旧额 30 3 5 18万元设备折旧额 60 10 15 40万元长寿命项目折旧额 180 2 30 60 10 50 17 6万元该建筑物物质折旧额 2 18 40 17 6 77 6万元 4 2房地产价格的成本法评估 三 建筑经济耐用年限的确定 1 建筑物的建设期不计入建筑耐用年限建筑物经济寿命50年 建设期2年 土地使用年限70年 建筑物经济寿命50年 4 2房地产价格的成本法评估 2 建筑物出现于补办土地使用权出让手续前 经济耐用年限早于土地使用年限结束建筑物经济寿命45年 建筑物经济寿命45年 土地使用年限50年 10年后出让 4 2房地产价格的成本法评估 3 建筑物经济耐用年限长于土地使用年限 建设期3年 建筑物经济寿命60年 土地使用年限40年 建筑物经济寿命37年 4 2房地产价格的成本法评估 4 建筑物出现于补办土地使用权出让手续前 经济耐用年限晚于土地使用年限结束 建筑物经济寿命50年 土地使用年限40年 6年后出让 建筑物经济寿命46年 4 2房地产价格的成本法评估 4 成本法应用中的有关规定 商品住宅价格管理暂行办法 经济适用住房价格管理办法 中华人民共和国土地管理法 关于完善征地补偿安置制度的指导意见 城市房屋拆迁管理条例 城市房屋拆迁估价指导意见 房屋完损等级评定标准 4 2房地产价格的成本法评估 房屋完损等级及新旧标准1 完好房 十 九 八成2 基本完好房 七 六成3 一般损坏房 五 四成4 严重损坏房及危险房 三成一下 4 2房地产价格的成本法评估 例 某宗房地产土地面积为1000平米 是十年前通过征收农地取得 当时取得的费用为18万元 亩 现时重新取得该类土地需要的费用为620元 平米 地上建筑物总建筑面积为2000平米 是八年前建成交付使用的 当时的建筑造价为每平米建筑面积600元 现时建造类似建筑物的建筑造价为每平米建筑面积1200元 估计该建筑物有八成新 测算该建筑物现时重置成本总价和单价 4 2房地产价格的成本法评估 土地现值 620 1000 620000元建筑物现值 1200 2000 80 1920000元估价对象的现时总价 620000 1920000 2540000元估价对象的现时单价 2540000 2000 1270元 平米 4 3房地产价格的市场比较法评估 一 市场法基本原理1 概念将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较 通过对交易实例的价格进行适当修正 以此估算出估价对象市场价值 替代原理 2 适用范围房地产市场发育程度较高 有较多交易实例发生 4 3房地产价格的市场比较法评估 二 估价步骤 搜集交易实例 选取可比交易实例 建立价格可比基础 进行区域因素修正 进行交易情况修正 进行交易日期修正 进行个别因素修正 确定比准价格 4 3房地产价格的市场比较法评估 1 搜集交易实例2 选取可比交易实例 4 3房地产价格的市场比较法评估 导致成交价格偏离正常价格的因素 4 3房地产价格的市场比较法评估 导致成交价格偏离正常价格的因素 4 3房地产价格的市场比较法评估 3 建立价格可比基础 4 进行交易情况修正 4 3房地产价格的市场比较法评估 注 交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定 设 可比实例成交价格比其正常市场价格高 低 S 可比实例正常市场价格 1 S 可比实例成交价格可比实例正常市场价格 可比实例成交价格 1 S 例 某宗房地产交易 买方付给卖方2325元 平米 买卖中所涉及税费均由买方负担 交易中应由卖方缴纳税费为正常交易价格的7 应由买方缴纳税费为正常交易价格的5 问该宗房地产的正常交易价格 4 3房地产价格的市场比较法评估 注 正常成交价 应由卖方负担的税费 卖方实际得到的价格正常成交价 应由买方负担的税费 买方实际付出的价格正常成交价 2325 1 7 2500元 平米例 某宗房地产交易 买方付给卖方2625元 平米 买卖中所涉及税费均由卖方负担 交易中应由卖方缴纳税费为正常交易价格的7 应由买方缴纳税费为正常交易价格的5 问该宗房地产的正常交易价格 4 3房地产价格的市场比较法评估 正常成交价 2625 1 5 2500元 平米5 进行交易日期修正例 某宗房地产2008年6月的价格为1800元 平米 现需其调整到2008年10月 已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月至10月的价格指数分别为79 6 74 7 76 7 85 89 2 92 5 98 1 以2005年1月为100 试求该宗房地产2008年10月的价格 4 3房地产价格的市场比较法评估 2008年10月价格 1800 98 1 76 7 2302 2元 平米例 某宗房地产2008年6月的价格为2000元 平米 现需将其调整到2008年10月 已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月至10月的价格指数分别为99 6 94 7 96 7 105 109 2 112 5 118 1 均以上个月为100 试求该宗房地产2008年10月的价格 2008年10月价格 2000 105 109 2 112 5 118 1 3046 8元 平米 4 3房地产价格的市场比较法评估 例 某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000美元 平米 该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0 2 设人民币与美元的市场汇率05年1月30日为1美元 8 26人民币 05年9月30日为1美元 8 29人民币 试将该可比实例价格调整到05年9月30日 8393元人民币 平米 4 3房地产价格的市场比较法评估 例 某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000美元 平米 该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0 5 设人民币与美元的市场汇05年1月30日为1美元 8 26人民币 05年9月30日为1美元 8 29人民币 试将该可比实例价格调整到05年9月30日 4 3房地产价格的市场比较法评估 6 进行区域因素修正 1 直接比较法以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准 与可比实例相对应的区域因素逐项比较 确定修正比率 2 间接比较修正法以设定的标准房地产的各项区域因素状况为基准 将估价对象和可比实例区域因素与其相比较 并根据比较结果逐项打分 再将分值转化为修正比率 4 3房地产价格的市场比较法评估 例 设估价对象为6层住宅楼的5层 甲可比实例为同类6层住宅楼的4层 成交价格为3000元 平米 乙可比实例为同类5层住宅楼的4层 成交价格为2900元 平米 丙可比实例为同类5层住宅楼的5层 成交价格为2800元 平米 市场价格差异系数如下表 对甲 乙 丙可比实例的成交价格进行楼层调整 4 3房地产价格的市场比较法评估 4 3房地产价格的市场比较法评估 V甲 3000 103 107 2887 85元 平米V乙 2900 103 105 2844 76元 平米V丙 2800 103 100 2844元 平米7 进行个别因素修正土地个别因素建筑物个别因素8 确定比准价格简单算术平均法 加权算术平均法 中位数法 众数法注 市场法中的因素修正可以用百分比法 差额法 回归分析法 搜集交易实例 建立交易实例库 选取可比实例 求取最终可比价格 可比实例A 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整 比准价格A 可比实例B 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整 比准价格A 可比实例C 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整 比准价格A 4 3房地产价格的市场比较法评估 例 为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格 选取A B C三宗类似交易实例作为可比实例 4 3房地产价格的市场比较法评估 交易情况中 正 负 值表示可比实例成交价格高 低 于其正常市场价格的幅度 房地产状况中 正 负 值表示可比实例成交价格高 低 于估价对象房地产状况导致的价格差异 人民币与美元市场汇率05年3月1日为1 8 4 10月1日为1 8 3 该类写字楼以人民币为基准的市场价格05年1月1日至2月1日保持不变 2月1日至5月1日平均每月比上月下降1 以后平均每月比上月上涨0 5 试测算该写字楼10月1日的正常市场价格 运用算术平均法计算估价对象单价 4 3房地产价格的市场比较法评估 比准价格Va 5300 51元人民币 平米比准价格VB 5442 93元人民币 平米 4 3房地产价格的市场比较法评估 比准价格VC 5429 79元人民币 平米估价对象单价 5300 51 5442 93 5429 79 3 5391元人民币 平米 4 3房地产价格的市场比较法评估 例 为评估某写字楼2008年10月30日的正常市场价格 选取A B C三宗类似交易实例作为可比实例 1 成交价格 成交日期和交易情况交易情况分析以正常市场价格为基准 4 3房地产价格的市场比较法评估 2 该类住宅05年4月至10月价格指数为价格指数为定基指数 3 房地产状况比较 4 3房地产价格的市场比较法评估 1 交易情况修正可比实例A交易情况修正系数 1 1 2 1 98 可比实例B交易情况修正系数 1可比实例C交易情况修正系数 1 1 1 1 101 2 交易日期调整可比实例A交易日期修正系数 106 8 92 4可比实例B交易日期修正系数 106 8 100 3可比实例C交易日期修正系数 106 8 109 4 3房地产价格的市场比较法评估 3 房地产状况调整系数可比实例A房地产状况调整系数 可比实例B房地产状况调整系数 可比实例C房地产状况调整系数 4 3房地产价格的市场比较法评估 4 可比单价估价对象价格 VA VB VC 3 4126 86元 平米 4 4房地产价格的收益法评估 一 收益法的基本理论 一 定义将估价对象在估计时点后的所有正常纯收益 用适当的折现率折算到估价时点价值的方法 潜在毛收入 有效毛收入 净收益 有效毛收入 经营费用 四 估价步骤搜集估价对象或类似房地产的资料估算年潜在毛收入估算年有效毛收入估算年经营费用估算年净收益估算折现率选用公式 求取收益价格 4 4房地产价格的收益法评估 二 折现率 一 折现率估算1 市场提取法 比较法 根据市场类似房地产价格 净收益求取折现率 例P912 资本资产定价模型3 投资资本结构组合法m 抵押贷款 价值比率 权益资本期望的报酬率 4 4房地产价格的收益法评估 抵押贷款折现率 抵押贷款常数 即抵押贷款按月偿还时的年偿还额 本息之和 与抵押贷款额之比 抵押贷款利率例4 4 某房地产抵押贷款占7成 抵押贷款年利率为6 贷款期限为20年 按月等额本息偿还 自有资金资本化率为12 求综合资本化率 设每年存款A n年本息和为V 利率为Ym 则 年偿还额 本息之和 与抵押贷款额之比 4 4房地产价格的收益法评估 4 4房地产价格的收益法评估 解4 4 4 4房地产价格的收益法评估 4 债务保证率法NOI 年净收益 年债务偿还额设某房地产的年净收益为30000元 年抵押贷款的本利偿还额为19000元 则DCR 30000 19000 1 579 若 m 0 7 则r 1 579 0 132 0 7 0 146 4 4房地产价格的收益法评估 二 折现率的分类及其关系折现率分为综合折现率 土地折现率 建筑物折现率 他们之间的关系是 4 4房地产价格的收益法评估 三 残余法1 理论依据因为 所以 或 2 适用范围处于有效使用的新建筑物且能够获取相关参数 实际工作中应用不多 仅限于理论模型 4 4房地产价格的收益法评估 例4 5 某出租写字楼土地总面积12000平米 总建筑面积52000平米 建筑层数地上22层 地下2层 土地使用年限为50年 从2000年5月15日起计 可供出租净使用面积31200平米 租金平均为每月35元 平米 空房率年平均10 经常费用每月10万元 房产税为租金收入的12 其他税费为租金收入的6 折现率为10 估算该写字楼2005年5月15日购买价格 4 4房地产价格的收益法评估 解4 5 1 年有效毛收入 31200 35 12 90 1179 36万元 2 年运营费用年经常费 10 12 120万元年房产税 1179 36 12 141 52万元年其他税费 1179 36 6 70 76万元年运营费用 120 141 52 70 76 332 28万元 3 年净收益 1179 36 332 28 847 08万元 4 4房地产价格的收益法评估 4 评估值 4 5房地产价格的假设开发法评估 一 定义假设开发法 剩余法 倒算法 将估价对象房地产预期开发后价值 扣除预期各种开发及销售费用 税金 期望利润 所得剩余额作为评估价格 二 理论依据 地租剩余理论三 相关公式P95例题P96 一 在建工程的特点 4 6在建工程评估 4 6在建工程评估 二 在建工程评估方法 4 6在建工程评估 二 在建工程评估方法 本章重点及难点 本章重点 房地产的概念 特点 分类 房地产价格评估的基本理论 影响房地产价格的因素 运用收益法 市场法 成本法进行房地产价格的评估 本章难点 运用收益法 市场法 成本法进行房地产价格的评估 第四章课后习题答案 1 术语解释 1 地产 即土地资产 指具有权益属性的土地 即作为财产的土地 2 房地产 是指房屋及其附属物 与房屋相关的建筑物如小区设施 建筑附着物 相关林木等 和承载房屋及其附属物的土地 以及与它们相应的各种财产权利 3 不动产 是指不能移动或移动后会引起性质 形状改变 损失其经济价值的物及其财产权利 它包括土地 土地改良物 建筑物及建筑附着物 生长着的树木及农作物 已经播撒于土地中的种子等 与土地及其改良物有关的财产权利 建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料 电梯 以及各种给排水 采暖 电气照明等与建筑物的使用密切相关的物 4 基准地价 是对城镇各级土地或均质地域及其商业 住宅 工业等土地利用类型评估的 某一时点一定年期土地使用权的单位面积平均价格 5 标定地价 是指在一定时期和一定条件下 能代表不同区位 不同用途地价水平的标志性宗地的价格 6 楼面地价 是单位建筑面积地价 它等于土地总价格除以建筑总面积 或等于土地单价除以容积率 2 单项选择题 1 a 2 b 3 d 4 c 5 b 6 b 7 c 8 a 9 b 10 d 11 c 12 d 13 b 14 c 15 c 16 b 17 c 18 a 19 d 20 c 21 c 22 b 23 a 24 c 25 c 26 c 27 b 28 b 29 c 30 c3 多项选择题 1 acde 2 abd 3 abce 4 abcde 5 abcd 6 abcde 7 bcd 8 acd 9 acde 10 abd 4 计算题 1 根据所给条件计算如下 1 预计住宅楼的买楼价的现值为 2 总建筑费用现值为 3 专业费用 9190000 6 551400 元 4 租售费用及税金 29752066 5 1487603 元 5 投资利润 地价 总建筑费用 专业费用 20 地价 20 9190000 551400 20 地价 20 19482806 总地价 29752066 9190000 551400 l487603 1948280 1 20 16574783 1 2 13812319 元 2 根据题中所给条件计算如下 1 甲地楼面地价 1000 5 200 元 平方米 2 乙地楼面地价 800 3 269 元 平方米 从投资的经济性角度出发 投资者应投资购买甲地 3 根据题意 该房屋价格 970 1 l 2 1 5 1200 0 7 970 1 045 1200 0 7 851466 元 4 5 即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830 41元 6 该题为收益法和剩余法的综合运用 利用收益法求取不动产总价 利用剩余法求取地价 1 测算不动产总价 不动产建筑总面积 3200 2 5 8000 平方米 不动产纯收益 300 8000 90 1 25 1620000 元 不动产收益年期 50 3 47 年 2 测算建筑费及专业费建筑费及专业费 1000 1 10 8000 8800000 元 3 计算利息利息 地价 7 3 8800000 7 1 5 0 21地价 924000 元 4 计算利润利润 19706113 15 2955917 元 5 测算地价地价 不动产总价 建筑费 专业费 利息 利润 19706113 8800000 0 21地价 924000 2955917地价 6994224 1 21 5780350 元 单价 5780350 3200 1806 36 元 m2 楼面地价 1806 36 2 5 722 54 元 m2 7 1 该房地产的年租金总收入为 1 7 12 84 万元 2 该房地产的年出租费用为 84 5 12 6 0 3 19 62 万元 3 该房地产的年纯收益为 84 19 62 64 38 万元 4 该房地产的价格为 64 38 1 1 1 12 10 12 64 38 5 6502 363 76 万元 8 1 完工后的预期楼价现值为 5000 4 5500 1 10 2 5 8667 8 万元 2 建筑成本及专业费 1500 1 6 2 1 10 2 2 2891 万元 3 有关税费 8667 8 5 433 4 万元 4 目标利润为 地价 2891 15 15 地价 433 7万元5 估算地价 地价 8667 8 2891 433 4 433 7 15 地价地价 4269 3 万元 9 300 1