房地产价格大跌会导致我国部分商业银行破产吗.ppt

房地产价格大跌会导致我国部分商业银行破产吗 我国房地产现状 房地产和商业银行的关系 房地产价格大跌会不会导致商业银行破产 我国房地产现状 2010年4月国务院出台了针对房地产市场的 国10条 这10条政策可以说是我国近几年实施房地产调控政策以来最严厉的政策组合 包括政府政策 金融监管 交易税费 土地交易 房源供应等多方面 2011年又出台 新国八条 采用从紧的货币政策 出台房产税进一步调控房产市场 调控后的变化 泡沫成份开始收缩 市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力 一些城市的房价开始下降 成交量萎缩 空置率上升 紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力 房地产金融风险加大 市场开始走向分化 一些实力较低的房企正在被洗出市场 房地产和商业银行的关系 有人称房地产绑架了银行 有人称银行绑架了房地产 要理解银行与房地产纠缠不清谁绑架谁的问题 必须理清他们的关系 银行参与房地产市场模式 1 房地产开发信贷模式2 个人住房按揭贷款模式3 物业抵押贷款模式 房地产价格大跌会导致我国部分商业银行破产吗 1 商业银行的房地产贷款不良率 2 其他风险 早在2008年 当时也是房地产调控政策不断 银监会要求各大银行进行房贷压力测试 当时的结果是 即使房价下跌30 银行的不良贷款率也就只会出现不到2 的反弹 在2010年 再次出台房地产调控政策 华夏银行管理层披露了内部压力测试的数据 若房价下跌10 其房地产开发贷款的不良率将上升0 46 房价下跌20 房地产开发贷款的不良率上升1 73 房价下跌30 房地产开发贷款的不良率上升3 25 房价跌30 假设下 华夏银行09年房地产贷款占比为7 8 那么可以认为不良贷款上升11亿元 不良率仅上升0 21 再如招商银行房地产贷款为686亿元 不良贷款增加22 3亿元 较目前不良率上升也为不足0 2 民生银行房地产贷款1037个亿 不良贷款增加33 7亿元 不良率上升0 38 事实上 交行副行长钱文挥表示 假如房价在此次调控中下跌30 交行对公开发房贷不良率将上升0 8个百分点 个人按揭不良率将上升0 9个百分点 民生银行行长洪琦也称 即使房价下降四成 仍不会影响该行资产质量 中国会不会有次贷危机 中国不会发生美国式的次贷危机 因为金融衍生品相对不发达 正如儿童不会得老年病 不是什么值得称道的事 周期不同而已 房地产价格大跌会不会导致个人断供 个人购房者在银行的议价能力较弱 同时担保比较充分 根据一个数据 2008年春 上海的平均房价较07年下跌20 而当年深圳的房价也平均跳水33 尽管如此 房贷的实际止赎率仍然较低 即便是部分业主已经出现负资产的情况 房贷的未偿付额高于房产价值 根据兴业银行2008年8月进行的调查 在当时150名负资产业主中 仅有1名停止还贷 而大多数人选择继续还贷并等待房价复苏 避免其信用记录的破坏或者未来银行对其房屋追索 居民不大可能放弃已支付了超过40 首付的房产 首先 在房贷政策最初出台时 监管层已经规定了最低首付要求 例如 首套房购买者仅需支付总房款的20 作为首付 面积超过90平米的房产首付比例为30 然而 二套房的首付比例为50 今年4月中之前为40 而购置第三套房则需支付更高比率的首付 与其它一些国家5 10 的首付要求相比 如2004 2007年房地产市场繁荣的美国 中国的购房者会支付更多首付购买房产 因此也通常在房价下跌时期仍坚持持有房产 全市场平均而言 房产首付额度已经超过了45 这是由于国内个人购房者一般有尽量不贷款的习惯 并会通过提高首付或者提前还贷的方式来尽量减少利息费用 一般个人购房者不会愿意放弃这部分已付资金而让房子任由银行收归 由此可见 房价大跌对商业银行的贷款不良率没有太大影响 也不太可能出现大规模的个人断供 但是 我们并不能就此下结论 说房地产价格大跌就不会导致商业银行的破产 因为压力测试只能通过静态数据反映不良率的变化 若从动态角度衡量 鉴于银行业贷款中抵押贷款占比30 40 而大多数抵押物又是土地或房产 房价下跌所带来的系统性风险不容小视 压力测试不足之处 目前我国银行体系房地产信贷资产占各项贷款的比重为19 8 但实体经济与房地产相关的抵押贷款以及地方投融资平台的土地抵押贷款比比皆是 据一份统计占据了大半壁江山 10 7万亿元的地方政府债务中80 是银行贷款 房地产贷款余额10 4万亿元 一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值 房贷风险与地方债风险会如双子星座联袂而来 因为两者通过土地财政与地方投资 密切地捆绑在一起 中国的房地产相关资产在银行贷款中所占的比例绝不应小视 房价下跌后的其他风险 抵押风险 房地产抵押品出现40 的下跌 基本可以说明房地产市场出现崩溃现象 此时必然会导致房地产抵押品大幅下挫 在极端情况下甚至价格跌到零 资不抵债 从而引爆债务危机 到那时 信用市场必然冻结 甚至企业债券 优质证券都无法发行 资产价格难以启动 一直在低谷徘徊 东南亚金融危机与美国次贷危机 已经向我们两次预演了房地产泡沫崩溃后的信用冻结惨状 房价下跌后的其他风险 流动性风险 商业银行在房地产个人贷款的一大风险因素 通常个人住房抵押贷款长达10 30年 借款人以分期支付的形式偿还债务 这个周期跨度非常大 而通常银行吸收存款负债多为2 5年 资产负债结构不匹配 造成银行信贷资金的不稳定 使之面临较高的流动性风险 房价下跌后的其他风险 根据国际经验 如果房价大幅回落超过30 个人住房贷款不良率平均将上升1倍 同时房价如果持续性下降 便随商业银行贷款不良率可能成倍增加 这对我国整个金融系统来说都是很大的挑战鉴于房地产与宏观经济的高度相关性 房地产价格的波动几乎会对所有的经济部门造成影响 我国商业银行的特点 都有政府背景 和政府关系密切 银行破产制度模糊 如何退出是个问题 不良资产都最终由央行买单 总结 综上所述 结合我国商业银行的特点 中国确实不会出现地方债与房地产贷款的崩溃 但理由不是基于刘明康先生所说的银行压力测试 而是基于中国70万亿元人民币以上的银行存款 3万亿美元以上的外汇储备 以及国有企业可以变卖的诸多资源 这都是财富数十年积累所致 才能让我们经受住冲击