承包合同与租赁合同的区别.doc

篇一：租赁合同与承包合同有何区别租赁合同与承包合同有何区别（1）两类合同的性质1998年2月27日国务院发布的全民所以制工业企业承包经营责任制暂行条例和1988年6月5日发布的全国所有制小型工业企业租赁经验暂行条例已指出。发生纠纷可以根据合同规定向工商行政管理机关申请调整或仲裁。这说明国务院已授权给工商行政管理机关管理这两类合同。如何管理呢？应本着即积极探索又稳步介入的精神。逐步摸索管理的新方法。这里首先要认识这两类合同的性质。1）它是一种企业承包和企业租赁责任制a、这两种责任制是体制改革中形成的主要责任制形式。它调动了广大干部职工的积极性，是稳定经济发展的产物。b、两种责任制与当前我国生产力发展水平、商品经济发展水平、企业管理水平相适应，比过去我国长时间实行的产品经济，吃大锅饭前进了一大步。c、这两种制度还很不完善，还存在着不少缺陷，如：a有外因条件：改革措施不配套、价格不合理、企业苦乐不均、国家对市场缺乏客观的管理等；b也有内部原因：承包基数很难定得科学、合理，两种制度竞争机制远没形成；风险制度很难落实；容易出现短期行为；很容易出现行政干预等。由于以上种种原因的存在，为我们对这两类合同管理增大了难度，其表现是：a、合同签订难以规范；b、监督管理也很难落实；c、出现纠纷难处理。如有的多头发包，承包租赁形式混淆等。2）应采取的态度；要依据国务院两个条例即国务院全国所有制工业企业承包经营责任制暂行条例国务院全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例、一个文件（国家工商局（88）132号国家工商行政管理局关于加工企业承包经营合同、企业租赁经营合同管理的通知精神，不断完善企业承包、租赁经营责任制，注意保持政策的稳定性，做好两个合同签订前的参予和签订后的监督，要面对实际情况，逐步参予管理，要注意多进行调查研究，勇于探索，勇于实践，对出现的纠纷要慎重处理。（2）两类合同的特征1）企业承包经营合同、企业租赁经营合同的同与异（区别）相同点：a、合同主体的发包方、出租方都是政府指定的代表国家的有关部门。b、合同的标的都是企业的固定资产、流动资产、无形财产。c、同样实行的是所有权与经营权的分离，是使用权、管理权、经营权不转移，而所有权没转移。目的是增强企业活力。不同点：a、两者的法律地位不同承包经营合同的承包方是实行承包经营制的企业；租赁经营合同的承租方则是个人或个人合伙，或企业全员职工或其它企业；企业承包经营合同承包方是企业做为一方主体，而企业租赁经营合同的租赁方则不同。因此可以说，不应把承包、承租经营者一概做为主体来认识，也就是说主体资格不能混淆。但这里应说明的是，企业承包经营合同，企业做为承包方主体中标后，也必须确定具体的承包经营者。（确定方法当然也可由职工代表大会选举产生）。b、合同双方权利义务不同承包方主要是承包上缴利润基数及税收；而租赁经营合同双方权利义务只是租金，是税后上缴的租金。c、风险担保制度不同企业承包经营合同中的承包方可不提供担保，而提倡风险基金，或全员风险抵押金（每个干部职工交元抵押年后归还，如破产则不能归还）。d、责任承担方式也不同承包方完不成上交利润，由企业承担，一般从企业留利中支付，经营者个人只承担一定责任，而承租人则要承担直接责任。e、企业的增值分配不同企业在包经营合同，增值部分归企业所有，列入企业资金，并属于全民所有制性质。企业租赁经营合同，实现的利润纳税后分为：a、租金（交出租方），b、职工奖励基金，c、承租者个人所得不能超过职工的5倍，d、生产发展基金，e、多余的留作风险保证金。 f、适用范围不同企业承包经营合同适用于大、中、小各类全民所有制工业企业。特别适用于大、中型国营工业企业，而企业租赁经营合同，则只租用于小型国营工业企业。2）企业租赁与财产租赁合同的同与异（区别）：相同（似）点：a、合同标的物都是财产，出租方都是与财产的使用权做为交换条件，并确定租金，而且是有期限的，财产所有的权不转移，都有租赁的机制。b、签订合同都应本着平等互利，诚实信用的原则。c、合同一经签订就具有法律约束力。不同点：a、合同主体的区别财产租赁合同出租方和承租方都可以是法人或个人。企业租赁经营合同的主体是国家授权，由企业所在地政府委托的有关部门，代表国家行使出租权，但保人必须具有一定的担保能力（只一个人还不行，还应有一定的担保人并应有一定的财产，否则不能担任担保人）。b、合同客体（标的）的区别财产租赁合同的标的物一般是不易变质的特定物。企业租赁经营合同的标的物是企业的全部资产（有形的、无形的，如商标、债权、企业的各种优惠待遇等）。c、合同内容的区别财产租赁合同，租赁权仅限于使用权。企业租赁经营合同，既有财产的使用权，也有财产的处置权（如流动资产的处置权）。并且，企业租赁经营合同还涉及到劳动、人事、（全民、集体）财政等内容，而财产租赁合同则没有这些内容。d、财产的返还不同财产租赁合同期满返还的只是财产（即原标的），企业租赁经营合同期满返还的则是全部（含增值的那部分）。e、特定的租赁如融资租赁把标的出租按规定时间交费年后将财产归租赁人所有。（3）对两类合同的监督管理国家工商局1988132号文件已经明确工商行政管理机关对企业承包、企业租赁经营合同进行管理。那么工商行政管理机关对这两类合同应管理那些内容？怎样管理？可从以下几方面着手进行。1）积极参予，做好宣传、咨询服务工作。各级工商行政管理机关，可根据实行情况，利用各种形式做好宣传工作，可通过各种会议，采取办讲座、办培训班、提供咨询等方法象宣传经济合同法那样宣传这两类合同对我国社会主义建设的积极作用。2）强化对两类合同的监督职能，协调企业主管部门和企业完善和两类合同的管理制度，主要包括：a、两类合同的主体、内容、措施和方案是否可行，对不具备主体资格，没有权力能力和行为能力的承包者所签订的合同，合同鉴证机关应拒绝鉴证并建议当事人上级主管部门撤销其承包、租赁方案，责承当事人终止合同履行。b、两类合同的条款是否合法，是否贯彻了平等、自愿、协商的原则。对合同的形式、期限、应交利润、技术改造项目、留成的使用、违约责任、纠纷解决等内容应明确具体，注意防止负盈不负亏的不合理行为。对于承包人或租赁者，应明确一定数额的财产做为担保，以便承担风险，促使其精心经营。c、发生合同纠纷，双方当事人应先自行协商，协商不成可按合同约定到有管辖权的仲裁机构或法院解决。d、对鉴证和公证一般应实行自愿的原则，可适情况宣传提倡鉴证，如当地政府规定应依法对这两类合同实行鉴证的应积极办理，规定实行公证的可要求实行备案管理。e、对两类合同可采取检查，抽查、备案等方式进行监督管理，发现问题后要查明情况，分清责任，区别对待。不合理的，与有关部门协调，慎重处理，对无后果的一般不确认无效。帮助企业完善合同责任制，对确属无效而又有严重后果的，要严肃处理。无效合同一般存在的问题是：以非法手段骗取承包（承租）者而签订的合同；承包、租赁合同双方当事人互相串通，故意压低承包基数，租金；伪造帐目、凭证、隐瞒财产、抽逃资金；以承包、租赁为名，非法转让、出租、出卖营业执照；未经工商行管理机关核准，擅自超越经营范围，改变企业性质；租赁合同应提供担保未提供，或者互勾结，造成虚假担保，实无担保能力。（3）协助企业主管部门加强和改善企业承包、租赁经营管理。注意做好以下几方面的工作：a、完善目标管理责任制，按照国务院全民所有制工业企业转换经营制条例协助有关部门，把竞争机制全面引入承包、租赁企业内部。按责、权、利相结合的原则，把承包、租赁任务和各项经济指标层层分解，落实到人，指标与工资挂钩，有利于调动劳动者的积极性，使广大干部职工关心企业的生产经营效果。b、配合有关部门，建立一整套严格的较规范的操作程序。如：承包租赁企业资产的清理；承包、租赁经营指标基数的确定；承包指标、出租的方案；对承包、承租者的考评；经营者的选择；合同的履行监督、评审、兑现等，使之有章可循。c、督促企业主管部门制定切实可行的实施方案和制约机制。企业承包、租赁后，经营者为完成指标获取利润，往往存在短期行为。拼消耗、拼设施、滥施福利，对现有的生产、经营设施进行无节制的使用，因此，必须建立其制约机制： a、在合同中以法律形式明确规定具体经济指法标：如：产品的质量、新产品的开发、科技成果的利用、设备的完好率、资产增值、安全指标等。使企业在承包、租赁期内，不仅要完成应交利润或租金，而且注意其企业的长远发展，对利润与消费规定其合理的比例，以不断扩大再生产。b、在合同中，明文规定相应的分配制度。防止经营者与职工收入悬殊的不合理现象发生。d、加强行政执法，维护合同的双方当事人的合法权益。协助企业主管部门，拟制比较规范、完备的合同文本。监督双方当事人签订书面协议。以使合同一经签订，就具有法律约束力。篇二：企业租赁经营合同与企业承包经营合同的区别与比较企业租赁经营合同与企业承包经营合同的区别与比较企业租赁经营，是在所有权不变的前提下，出租方将企业租赁给承租方经营，承租方向出租方交付租金并对企业实行自主经营，在租赁关系终止时，返还所租财产。企业租赁经营合同，就是规定出租方与承租方权利义务关系的协议。这里所讲的企业租赁经营，是指根据全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例所进行的全民所有制小型工业企业的租赁经营。与企业承包经营合同相比，企业租赁合同的特点在于：（一）企业承包合同的基本内容，是承包上缴利润指标以及由此产生当事人之间的其他权利义务关系。企业租赁合同的基本内容，是承租方对企业财产进行租赁经营，并向出租方交纳租金。利润和租金的区别都是不言自明的。（二）从适用范围上看，承包经营合同多适用于大中型国营企业，而租赁经营合同则多适用于小型国营企业和集体企业。（三）在承包经营合同中，承包方提供抵押财产不是合同的有效条件，而在租赁经营合同中，必须明确承租人所提供的抵押财产。（四）发生亏损时，承包企业只要用企业的自有资金补偿即可，而租赁合同的承租方则必须以抵押财产进行补偿。（五）在承包经营的情况下，承包期间新增资产的所有权性质与承包前的企业所有权性质是一致的；而在租赁经营的情况下，租赁期间承租方用其收入追加投资所添置的资产，则属于承租方。企业租赁经营合同的特殊性，决定了它是法律调整的特殊性。但是，企业租赁经营合同也具有经济合同的一般特征，例如：签订租赁经营合同双方也必须坚持自愿、平等、协商的原则；合同信法订立，即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更、解除；一方违约，应向对方承担违约责任。篇三：总价承包和单价承包合同的区别详解总价承包和单价承包合同的区别总价承包就是将一个单位工程按照定额以及各种费用一次性包死，中间不在增加费用的承包方式。单价承包就是按照建筑物的建筑面积或其他单位进行承包，即按照工程单价承包的一种承包方式。当然，建筑面积或其他单位的计算办法应该事先说明或按照国家规范规定建筑面积计算规则或其他建筑法规进行。相应合同就是总价合同、单价合同。以承包工程计价方式划分，建设工程合同可以分为总价合同、单价合同、成本价酬金合同三种形式。一、总价合同。是指在合同中确定一个完成项目的总价，承包单位依此完成合同的全部工作。这种类型合同有利于建设单位确定最低报价的承包商，并有利于支付进度款及结算。 这种合同适用于工程量不太大且能精确计算，工期较短的项目。建设单位必须具备详细的设计图纸，一般要求详尽到施工图，使承包人能够计算出工程量。 总价合同又可分为两种：（1）固定总价合同。在图纸及工程要求不变的情况下，总价不变。而当施工中图纸或工程质量或工期有变动，则总价也应相应变动。这种合同中承包人承担了绝大部分风险，因此标价较高，因此对建设方也并不完全有利。（2）可调总价合同。合同条款中约定，如果在执行合同中由于通货膨胀引起工程成本增加到一定限度时，合同总价根据事先约定的调价工式作相应调整。二、单价合同。是指投标人就招标文件中列出的分部分项工程确定各分部分项工程费用的合同。这种类型的合同风险得到较合理分摊。对于发包人来说，单价合同可以缩减发包人在招标阶段的工作量及准备时间，并可鼓励承包人通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。发包人的风险在于工程结束前总价是未知的，尤其是无法在招标阶段较准确工作量的项目。在遇到善于运用不平衡报价的承包商时，风险会加大。而对发包人来说，出现工程量列表以外的漏项，可就此再报价，减小了风险。单价合同分为以下几种方式：（1）估计工程量单价合同。建设单位在招标文件中就分部分项工程的工作量作出估计，投标单位在工程量表中填入项目单价，并可依此算出总价作为投标报价。中标后，在月进度款支付中以实际完成的工程量和该单价确定数额，结算中据竣工图结算总价格。这种类型的合同一般约定，当工程量增减到一定幅度（如+-15%）时，单价作相应的调整。最好在合同中约定单价的调整方式。（2）纯单价合同。建设单位不能提供施工图或给出准确的工程量清单，投标人根据建设单位提供的工作项目一览表，报出相应项目的单价，施工时按实际工作量结算。（3）单价与包干混合式合同。以单价合同为基础，仅对某种不易计算工程量的分项工程采用包干办法。其余均要求报出单价，并按实际工作量结算。三、成本加酬金合同。是由业主向承包人支付工程项目的实际成本，并按照事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。这类合同的缺点是业主对工程总造价不易控制，承包人也往往不注意降低项目成本。除因迫于形势须立即开展工作的项目或风险很大的项目外，一般不适用这种承包方式。补充：单价合同是指承包商按工程量报价单内分项工作内容填报单价，以实际完成工程量乘以所报单价确定结算价款的合同。承包商所填报的单价应为计及各种摊销费用后的综合单价，而非直接费单价。单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中发生各种不可预见因素较多的大型土建工程，以及业主为了缩短工程建设周期，初步设计完成后就进行施工招标的工程。单价合同的工程量清单内所开列的工程量为估计工程量，而非准确工程量。所谓总价合同（lump sum contract），是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给承包商的价款总额就不发生变化。总价合同又分固定总价合同和变动总价合同两种。固定总价合同适用于以下情况：1. 工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；2. 工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；3. 工程结构和技术简单，风险小；4. 投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。变动总价合同又称为可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价（current price）进行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。当然，一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。因此，通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担，对承包商而言，其风险相对较小，但对业主而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险-我在一份招标文件中看到，有提及合同为固定总价合同，但后面还提及本工程采用综合单价包干的计价方式，请问这样的情况是否有冲突？不冲突。固定总价合同其实是针对当时的图纸、招标文件以及技术资料的固定，当施工过程中发生设计变更，还是要按照规定用变化工程量* 包干单价，予以增减造价的。 如果没有设计变更，结算预算（中标价）-固定总价合同和固定单价合同的区别悬赏分：5 - 解决时间：2008-4-11 09:40固定总价合同就是签了合同后总价不能改变,但经过审计后,若有问题还是要变;固定单价合同就是可以改变总价,那这两者到底区别在哪里呢,不是都可以变了吗,还分什么总价单价?理论上说固定单价合同有利于乙方,那为什么甲方还会和乙方签订固定单价合同呢? 问题补充：你最后说，固定单价利于乙方，而甲方签订固定总价时又可以投入较少的管理人力，那么还要固定单价做什么，既然针对甲方来说，都是固定总价好，为什么甲方还会和乙方签订固定单价呢？固定总价合同其实是针对当时的图纸、招标文件以及技术资料的固定，当施工过程中发生设计变更，还是要按照规定予以增减造价的。如果没有设计变更，结算预算（中标价）单价合同是指按针对当时的图纸、招标文件以及技术资料的固定单价，而工程量按实结算。一般情况招标方都是给一个暂定量的。结算审计工程量*中标单价。固定单价是有利于乙方，但如果固定总价，业主在施工过程中，投入的管理人员会少些，省心，二就是利于控制造价。不知道 你明白了没有。温政园提字200719 号 温州市财政局： 市九三学社温州市委提出的关于“推广总价合同工程管 理从体制上预防工程建设中的腐败的提案”，我局作为会办 单位，经调查研究，现提出会办意见如下： 一、建设工程合同从付款方式进行划分，可分为单价合 同、总价合同、成本加酬金合同。（一）单价合同是指承包商在投标时，按招标文件就分 部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程的合同 类型。其风险可以得到合理的分摊，并且能鼓励承包商通过 提高工效等手段从成本节约中提高利润。这类合同能够成立 的关键在于双方对单价和工程量计算方法的确认。在合同履 行中需要注意的问题是双方对实际工程量计量的确认。（二）总价合同是指在合同中确定一个完成建设工程的 总价、承包商据此完成项目全部内容的合同。这种合同类型 能够使建设单位在评标时易于确定报价最低的承包商、易于 进行支付计算。采用这种合同类型要求建设单位必须准备详 细而全面的设计图纸（施工详图）和各项说明，使承包商能 够准确计算工程量。（三）成本加酬金合同是由业主向承包商支付建设工程 的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类 型。业主需承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了 项目的全部风险。这类合同的缺点是业主对工程总造价不易 控制，承包单位也往往不注意降低项目成本。 主要适用于以 下项目：1、需要立即开展工程的项目，如震后的救灾工作；2、新型的工程项目，或对工程内容及技术经济指标未确定；3、项目风险极大。作为特例不在我们这次探讨的范围之内。二、工程单价合同是以工程量表为基础，以工程单位表 为依据来计算合同价格的国际工程承包合同形式。（一）工程单价合同有两种形式：估计工程量单价合同 和纯单价合同。1、估计工程量单价合同是按照估计的工程量表，乘以 合同中的单位工程量价格，从而得到工程的总价格，采用这 种合同时，要求实际完成的工程量与原估计的工程量不能有 实质性的变更。2、纯单价合同是招标人只向投标人给出工程的各分项 工程以及工程范围，而不对工程量做任何规定。投标人只需 对这种给定范围的分部分项工程提出报价即可。（二）工程单价合同的优点：1、在招标前，招标人无需对工程范围做出完整的、详 尽的规定，从而可以缩短招标准备时间；2、能鼓动投标人提高工作效率，因为按国际惯例，低 于工程单价的节约算作“成本节约”，节约的工程成本便是 承包人的利润；3、招标单位只按分项工程量支付费用，因而可以减少 意外开支；4、合同结算时，只需对那种不可预见的、未预先规定 的工程单价进行调整，结算程序比较简单。（三）实行固定单价合同的工程，招标单位必须对工程 单价的划分做出明确规定，以便承包人能够进行合理的定 价。除了要认真研读综合单价所包含的内容外，还要注意施 工阶段的增补项目和增减工程量。对增补项目，审计人员首 先应根据工程管理人员的签署意见对增补内容进行分析，区 分该项工作是否有必要重新列项，是否已包含在合同中；如 果有必要重新列项，要注意从以下三个方面去审核其单价的 真实性：1、在工程量表中有同种工作内容的单价，应以工 程量表中的价格计算变更费用。实施变更工作未引起工程施 工组织或施工方法发生实质性变动，不应调整该项目的单 价。2、工程量表中没有列出同类工作的单价，但有可参考 的项目，则其单价应参照类似项目的单价进行调整。3、在 工程量表中没有同类或可参考的工作内容的单价，应按照与 合同单价水平相一致的原则去审核该项目的单价。也就是说 人工、材料、机械的消耗量及各项费用等应参照中标时的标 准调整。尤其是企业管理费、利润，应执行中标时的承诺， 不得任意调整。 对工程数量有误或设计变更引起的工程量增减，应该审 核其工程量增减幅度，对属合同约定幅度以内的，应执行中 标时的综合单价；属合同约定幅度以外的，也应按照中标时 的承诺和合同的约定进行调整。三、工程总价合同是以一次包死的总价委托，且价格不 因环境的变化和工程量增减而变化的工程承发包合同。（一）工程总价合同的优点：1、工程造价易于结算。由于总价固定，因此只要业主 不改变合同施工内容，合同约定的价款就是承发包双方最终 的结算价款。对于业主来说，这样的价款确定形式可以节省 大量的计量、核价工作，从而能集中精力抓好工程进度和施 工质量。2、量与价的风险主要由承包商承担。对承包单位而言， 固定总价合同一经签订，承包商首先要承担的是价格风险。 这里投标时的询价失误、合同履行过程中的价格上涨风险均 由自己承担，业主不会给予补偿。其次，承包商还要承担工 程量风险。在总价合同中，业主往往只提供施工图纸和说明， 承包商在报价时要自己计算工程量，再根据申报的综合单 价，得出合同总价。即便业主提供工程量清单，也仅仅是承 包商投标报价的参考，业主往往声明不对工程量的计算错误 负责。这样，承包单位还要承担工程量漏算、错算的风险。 但是，材料市场不会永远只涨不跌，因此签订总价合同 对业主同样具有一定的风险，只是基于业主在工程合同中的 优势地位，往往可以逼迫承包单位减少合同价款，因此，总 价合同中业主的价格风险相比承包商要小得多。3、承包商索赔机会少。总价合同，业主往往在合同中 明确只有业主变更设计和增减工程量可以调整合同价款，这 样一来承包商索赔的机会大大减少，而业主对工程造价的控 制就能做到基本不突破预算。 （二）总价合同的局限性 尽管对业主而言，总价合同有那么多的优势，但总价合 同并不适用所有类型的工程项目。仅适合以下类型工程： 1、合同履行周期短的小型工程。由于固定总价是价款 不变的合同，因此承发包双方都要承担材料价格起伏的风 险。虽然承包商承受的材料涨价的风险更大，但有涨总会有 落。如果双方签订合同时正是材料大幅度涨价的时候，而在