亿兆地产集团住宅标准化管理流程.ppt

住宅标准化 标准化产品定型 项目分类管理 技术标准建立及应用 项目分类管理 培育成熟产品线 通过快速复制达到规模化 从而实现有质量增长的战略目标 成熟产品 创新产品 标准化产品 保持万科产品的行业领导地位 创新产品的基础 标准化产品的源头 保证集团规模扩张的核心 工厂化产品 产品标准化基础上的工厂化技术应用 产品分类管理 成熟产品 创新产品 标准化产品 工厂化产品 淘汰 检验成熟 市场检验 成熟产品目录 同行产品 标准化产品目录 提炼完善 工厂化产品 生产方式升级 产品分类 相互关系 集团策略 技术研究 推广应用 鼓励提倡 支持引导 工作展开次序 产品应用 制定标准 产品 部品 产品 部品目录 紧迫性 迅速展开行动 着手整理 逐步丰富 开始建设 逐步完善 逐项建立 长期积累 低 高 现有产品整理同行产品借鉴 产品库建立标准化产品目录成熟产品目录 项目应用成熟产品 标准化产品机制初步形成 成立机构确定指标 产品体系建立客户导向产品研发 产品筛选 通用部品 更多项目按照标准化指标执行 产品 产品库 项目应用 第一阶段 第二阶段 工厂化产品成熟 工厂化产品目录 工厂化产品项目 第三阶段 工作推进节奏 项目产品以研发创新产品为主 创新产品项目 项目产品以借鉴成熟产品库产品为主 成熟产品项目 项目产品以复制标准化产品库产品为主 标准化产品项目 项目产品以实践工厂化技术为主 工厂化产品项目 分类项目定义 成熟产品应用面积比率不低于总面积80 标准化产品应用面积比率不低于总面积70 操作方式均以 流程 与 标准 操作过程为基础 投资分析阶段 设计前期阶段 实施方案阶段 施工图阶段 项目可行性研究报告 概念设计 规划设计 施工图设计 单体设计 操作总体思路 实施方案 创新产品项目由区域为主操作 创新产品项目 节点设置与现行方式相同 投资分析阶段 设计前期阶段 实施方案阶段 施工图阶段 项目可行性研究报告 概念设计 规划设计 施工图设计 单体设计 实施方案 成熟产品项目决策归属和节点设置与现有方式相同 成熟产品项目 投资分析阶段 设计前期阶段 实施方案阶段 施工图阶段 项目可行性研究报告 概念设计 规划设计 施工图设计 单体设计 实施方案 区域需在概念设计阶段确定成熟产品选用方向 成熟产品库 区域决策 标准化产品项目 投资分析阶段 设计前期阶段 实施方案阶段 施工图阶段 项目可行性研究报告 概念设计 规划设计 施工图套用 单体设计 实施方案 标准化产品库 标准化产品最终决策归属总部 项目操作过程中单体相关节点均进行合并 以项目管理月报方式进行过程反馈 区域选择 周期和应用比率的考核指标 创新产品项目 周期要求 无特别要求 成熟产品项目 周期要求 A类9个月 B类12个月 标准化产品项目 周期要求 A类7个月 B类9个月 产品比率 成熟产品应用比率不小于80 产品比率 标准化产品应用比率不小于70 第一级 PDF产品简介 产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料 第二级 产品库框架 产品基本资料 产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料 成熟产品成果 第一级 PDF产品简介 产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料 第二级 第三级 全套施工图 部品清单及样板 工程量清单 销售资料 模型 产品库框架 产品基本资料 产品全套资料 产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料 成熟产品成果 标准化产品成果 第一级 PDF产品简介 产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料 产品库内容 以方便各一线公司迅速了解产品内容为目的 反映产品最基础信息 包括基础数据 典型平面示意 立面形式示意 开放程度较高 但不可下载 第二级 产品基本资料 产品平面资料 产品形式资料 产品库内容 以方便操作成熟产品项目为目的 包含产品的基本资料 可为项目操作提供单体方案的支持 开放程度较低 产品基本信息 第三级 产品全套资料 产品库内容 以方便操作标准化项目为目的 包含产品的全套资料 可将标准化产品迅速复制到项目中 大大缩短项目运作周期 不开放 全套施工图 部品清单及样板 工程量清单 销售资料 模型 全套施工图 部品清单及样板 工程量清单 销售资料 模型 销售户型图 合同附图 产品说明书 销售说辞 独立别墅 S001 洋房 Y001 多层 D001 小高层 XG001 高层 G001 产品类型 产品编号 产品索引表 联排别墅 T001 超高层 CG001 简要说明 12层以上 且建筑高度不超过100m高的住宅 建筑高度大于或等于100m的住宅 7 12层的住宅 4 6层 且不具有层层退台形式的住宅 独户独院的住宅 3 6层 且具有层层退台形式的多层住宅 有天有地 建筑单元横向并列 花园面积经济适度的住宅 产品库产品分类 成熟产品入库管理办法 区域标准化工作组确定产品必选成果齐全 区域设计第一负责人审核并批准入库 区域标准化工作组将产品入库 标准化产品入库管理办法 确定原型 总部确定的原型 反映总部的研发方向 区域确定的原型 反映区域的市场需求 整理成果 区域标准化工作组对原型进行整理 完成标准化产品成果 集团审查 集团标准化工作组对标准化产品成果进行审查 主要审查成果内容是否齐全 集团标准化工作组对技术标准执行情况进行抽查 集团标准化技术委员会通过 产品入库 集团标准化工作组将产品入库 第一级 PDF产品简介 产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料 第二级 第三级 全套施工图 部品清单及样板 工程量清单 销售资料 模型 产品基本资料 产品全套资料 产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料 一线公司设计部负责人 具有查看权 也可授权他人查看 区域设计第一负责人 具有使用权 也可授权他人使用 区域设计第一负责人审批后将邮件转至集团标准化工作组 集团标准化工作组设单独的文件夹共享后 区域设计第一负责人将资料拷贝出 产品库使用管理办法 标准化管理委员会 标准化技术委员会 集团标准化工作组 设计部 工程 采购 项目部 成本部 项目管理部 规划设计部 工程采购部 成本财务部 区域及一线标准化工作组 标准化工作组织架构示意图 标准化产品定型 标准化产品库就是这样炼成的 1 给设计带来方便 产品统一做法统一 减少了图纸层级图纸无重复表述图纸量减少出图效率提高定型图纸无修改 图纸无修改有选用记录表 可反向追溯 材料 部品 设备定型定样 数量在规划方案确定后即可确定分批采购方案 标准化部品统一标准定型过程中已经征得一线公司的认可 图纸层级按照施工要求梳理 层级清晰图纸重新审查 基本无失误做法考虑了现场施工需求 2 给工程与采购带来方便 标准化产品定型以单元为单位成本定型方案决策阶段成本测算只是简单的加法 标准化产品的部品清单 工程量清单均有定型 按照国家标准分类 编号 统一接口格式满足成本 设计 工程各专业的对接 3 给成本测算带来方便 标准化产品有户型和单元二级定型库通过索引表使用方便 从销售定型资料库内随时调出 产品定型 资料定型信息准确 确定 同时增加了 产品使用说明书 和 销售说辞 提高了品牌的影响和营销人员对产品的理解 起到促进销售的作用 4 给销售带来方便 方案设计阶段 规划设计部 成本部 营销部 施工图设计阶段 设计院 工程招标阶段 工程管理部 成本部 销售阶段 规划设计部 营销部 入库资料使用部门 产品编号系统 HN Z3b 3F WHCH1 MG 16C 0302 DS D5 Z3a D3b 定型成果 文件 编号系统DS Z5 Z3a Z3a 平面图 dwgDS Z5 Z3a Z3a 轮廓线框图 dwgDS Z5 Z3a Z3a 单元成本估算表 索引系统 定型成果索引表 定型成果库 文件夹系统 定型工作流程线成果使用流程线 超级链接 5 建库与使用的流程 A总览 文件库和索引表 文件夹系统Vanke HuaZhong Dx 成果索引表定型库成果索引表 xls B方案阶段 户型和单元选用文件 成果索引表定型库成果索引表 xls C施工图设计阶段 定型图纸文件1 成果索引表定型库成果索引表 xls 成果索引表定型库成果索引表 xls C施工图设计阶段 定型图纸文件1 成果索引表定型库成果索引表 xls 7种功能模块层级图纸库CF厨房WC卫生间LT楼梯间DR单元入口XY小院KT空调位YT阳露台 C施工图设计阶段 定型图纸文件1 成果索引表定型库成果索引表 xls C施工图设计阶段 定型图纸文件1 D工程招投标阶段 成本类定型资料 成果索引表定型库成果索引表 xls E销售阶段 销售类定型资料 成果索引表定型库成果索引表 xls 技术标准建立及应用 2个实例 各区域节能技术标准铝合金门窗选用技术标准 各区域节能技术标准 以华南区域节能技术标准为例 制定各区域节能技术方案的目的 目的是配合集团节能管理办法的实施 为一线建筑设计人员提供一套方便 实用的节能方案设计流程和设计指引 简化建筑方案设计阶段的节能方案设计 提高方案设计满足节能要求的通过率 缩短节能方案设计周期 避免后期因节能报批问题对建筑设计方案造成较大的调整或成本的大幅度增加 节能技术方案的组成 华南节能技术方案 设计流程 需要设计院计算 需要设计院计算 需要设计院计算 需要进行成本计算 遮阳图集 华南区域节能技术方案的应用举例 某项目A户型模型图 第1步判断天窗指标是否全达标 强制性规定 建筑有天窗时 须同时满足以下条件 天窗面积不应大于屋顶总面积 包括天窗面积 的4 传热系数应不大于4 0W m2 K 遮阳系数应不大于0 5 天窗各项指标的计算 判断及方案调整由合作设计院完成 并将结果知会一线公司设计部 示例A户型没有天窗 该步省略 建筑设计方案 N 判断天窗面积及热工性能是否全达标 第2步判断建筑类型 示例A户型为9层建筑 判断建筑类型 示例A户型 通过计算各立面的窗户面积 得到东立面窗户面积最大 确定楼座朝向为正东 第3步判断楼座朝向 楼座朝向是指建筑物大面积开窗所对应的方向 一般和阳台所对应的方向相同 判断楼座朝向 第4步确认屋顶类型及做法 确认屋顶类型及做法 示例A户型 屋顶构造为 D型 不上人平屋顶传热系数为0 87 示例A户型平均窗墙比为0 32 第5步计算平均窗墙比 平均窗墙比CM 某朝向平均窗墙比CM 这部分计算由合作设计院完成 并将完成的表格提交回一线设计部 第6步确定居住空间外窗综合遮阳系数限值 在指引表4中查找居住空间外窗对应的综合遮阳系数限值 确定居住空间外窗综合遮阳系数限值 示例A户型为小高层 楼座朝向为东 平均窗墙比CM 0 32 查表得居住空间外窗综合遮阳系数限值为0 5 第7步选择门窗及遮阳做法 非居住空间的外窗采用无色透明玻璃普通铝合金窗 居住空间门窗根据根据第6步查得的遮阳系数值 在表5中选择相应门窗构造做法 选择门窗及遮阳做法 示例1 非居住空间的外窗采用编号1 无色透明玻璃普通铝合金窗 2 居住空间门窗的外窗综合遮阳系数值为0 5 采用编号3遮阳型在线Low e普通铝合金窗 SC 设计指引表6查相应遮阳系数范围 当居住空间外窗本身的遮阳系数不满足第6步的要求时 需采用外遮阳构件 附录5遮阳图集查找相应遮阳形式 SD 第8步计算外窗可开启面积 强制性规定 外窗 包括阳台门 的可开启面积不应小于外窗所在房间地面面积的10 这部分计算 判断和方案的调整由合作设计院完成 并将结果提交一线设计部确认 计算外窗可开启面积 第9步明确外窗气密性等级 强制性规定 建筑1 6层的外窗及阳台门的气密性应满足如下规定 在10Pa压差下 每小时每米缝隙的空气渗透量不应大于2 5m3 且每小时每平方米面积的空气渗透量不应大于7 5m3 7层及7层以上的外窗的气密性 在10Pa压差下 每小时每米缝隙的空气渗透量不应大于1 5m3 且每小时每平方米面积的空气渗透量不大于4 5m3 设计部必须在建筑方案图纸上明确该条要求 并提交一线采购部 明确外窗气密性等级 一线公司设计部如果对采用上述流程设计的外窗和遮阳构件的成本可以接受 则直接提交节能计算单位进行节能验算 若成本不能接受 则调整建筑设计方案 直至接受成本 第10步判断成本是否可接受 判断成本是否可接受 Y 第10步判断成本是否可接受 判断成本是否可接受 Y 示例 成本可接受 成本不可接受 建筑设计方案阶段到此步已经完成 建筑设计方案完成后需由设计院或节能研究单位进行节能验算 并根据地方要求完成节能报批文件 以提交节能主管部门进行节能审批 节能方案可行 判断方案是否达节能要求 第11步判断方案是否达节能要求 节能计算单位验算建筑设计方案是否达标时 有可能出现以下三种结果 1 建筑设计方案各项指标均能满足 夏热冬暖居住建筑节能设计标准 规定限值 即达到节能标准 可提交审批机构审批 2 建筑设计方案中有任一项无法满足 夏热冬暖居住建筑节能设计标准 规定限值 则需模拟验算 验算结果达到节能标准 则建筑设计方案提交审批机构审批 3 模拟验算结果不能满足节能标