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报告书目 录1、 致估价委托人函2、 注册房地产估价师声明3、 估价的假设和限制条件4、 抵押估价结果报告（1） 估价委托人（2） 估价机构（3） 估价对象（4） 估价目的（5） 估价时点（6） 估价类型（7） 估价依据（8） 估价原则（9） 估价方法（10） 估价结果（11） 估价人员（12） 估价作业日期（13） 估价报告应用的有效期（14） 估价对象变现能力分析（15） 相关风险提示5、 附件（1） 委托合同（2） 估价对象地图（3） 房屋所有权证复印件（4） 法定优先受偿权利等情况的书面查询资料（5） 注册房地产估价师资质证书复印件（6） 房地产估价机构营业执照复印件（7） 房地产估价机构资质证书复印件（8） 估价对象照片致估价委托人函估价委托人 ：受您委托，本公司对位于 ，住宅/商服用途的房地产进行估价。估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点为 年 月 日。经过实地勘察和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范及房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，通过综合分析和预算，确定待估房地产在估价时点的假定未设立法定有限受偿权利下的抵押价值总额为 元，人民币大写 。评估详见为您提供的房地产估价结果报告（一式二份）。 此致 法定代表人 年 月 日注册房地产估价声明我们郑重声明1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、公正、客观的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）及原建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见（建筑房 号）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 我公司注册房地产估价师 已于 年 月 日对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但对估价对象的实地查勘仅限于其表面特征。估价人员不承担对估价对象建筑结构、设备等内在质量及其他被掩盖、未暴露或难以接触到的部分进行调查、检测的责任。6. 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7. 如委托方以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。 注册房地产估价师： 年 月 日房地产估价的假设条件及限制条件1、 本次估价的假设前提：1 本次估价假设房地产交易双方彼此地位平等，都具有完全市场信息、对交易对象具有必要的专业知识，都可以对房地产的功能、用途及交易价格等作出理智的判断；2 本次估价假设委托方提供的各项法律及权利依据资料（房屋所有权证等）合法、真实、完整，权属证书所记载的内容与房地产管理部门登记簿内容一致。若提供的资料失实或有任何隐瞒，本公司不承担责任；3 本次估价是以估价对象在估价时点的状况为依据进行的，假设估价对象的工程质量达到国家建筑施工验收规范规定的合格标准；4 假设估价对象按房屋所有权证等级的用途保持现状继续利用。2、 估价报告使用的限制条件1 本估价结论的有效使用期限为一年，即从 年 月 日起至 年 月 日止的期限内有效 ；2 本报告估价内容和结果只为满足估价目的和送交行业主管部门审查所用，因使用不当或误解而造成的直接或间接责任损失，我公司一律不予承担；3 本估价报告所依据的各项法律及权利依据资料来源于由委托方提供的房屋所有权证等材料，并由委托方对其提供资料来源的合法性和真实性等相关问题负相应的法律责任，本公司仅对估价结果负责；4 使用本报告的有关人士如有疑问，可向本公司咨询，其他单位或其他人意见不代表我公司对被估价资产价值之意见；5 估价人员对估价对象的实地查勘仅限于勘察物之外观，不承担对估价对象建筑结构、设备等的内在质量及其他被掩盖、未暴露或难以接触到的部分进行调查、检测的责任，因此视估价物状况与正常情况相一致；6 估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价的法律权属作任何形式的保证，因此，本报告也不可作为任何形式的产权证明；7 正确使用房地产估价报告的结果，只在被评估资产用于本报告估价目的时其经济行为的加之参考依据，而不能将其作为经济行为的根据；8 本估价结果系估价对象不动产的市场价值，不包含动产价值。3、 估价报告使用提示1 本报告提供的评估价值为房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的估价对象于估价对象于估价时点的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。2 法定优先受偿款，是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。3 估价对象房地产权利人已出具关于优先受偿权的说明。根据该说明，本次估价未考虑其他法定优先受偿款的存在。4 估价报告使用者应合理使用评估价值，同时应关注估价的假设和限制条件，关注当房地产抵押估价报告设定的估价时点至抵押登记之间是否会出现估价对象实物或权益状况的变化。5 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响。在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有打的波动的情况下，预计估价报告应用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定6 定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。 年 月 日房地产抵押估价结果报告1、 估价委托人 估价委托人：2、 估价机构估价机构名称：住所：法定代表人：资质等级：资质证书编号：有效期限：3、 估价对象1 估价对象房地产权益及实物状况估价对象房地产现已办理房屋所有权证，其详细情况见下表：房屋所有权证号房屋所有权人建筑面积（）建成年份所在层/总楼层结构用途 经估价师现场勘察，估价对象作为住宅用途使用，委托方未提供估价对象房地产国有土地使用证，根据委托方提供，截止至估价时点估价对象房地产无共有权、抵押、担保等他项权利。 估价对象房地产建成于 年，房屋主体为框架结构，上水、下水、供暖、照明、通讯等配套设施齐全。主体结构保持完好，各类配套设施和管道等使用正常。估价对象外墙面涂料，室内地板、贴墙砖，墙面涂料，石膏吊顶、塑钢窗。2.估价对象房地产区位状况估价对象房地产位于 绥化市兰西县新生街世纪紫新城一期A6栋3单元1102号，临近府前路，位于府前路南侧小区内，交通较方便，附近有多路公交车，还有学校、银行、邮局、洗衣店、理发店、饭店等基本生活服务设施，区域内公共及基础配套设施齐全，繁华程度一般，无明显的环境污染。4、 估价目的 本次估价为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。5、 估价时点 本次估价的估价时间点为 年 月 日。6、 价值类型 本报告中房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未成立法定优先受偿权利下的市场价值。7、 估价依据1 中华人民共和国城市房地产管理法；2 中华人民共和国土地管理法；3 中华人民共和国国家标准房地产估价规范；（GB/T50291-1999）4 中华人民共和国担保法；5 中华人民共和国物权法；6 建设部关于房屋新旧程度评定标准的规定；7 房地产抵押估价知道意见；8 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知；9 黑龙江省城市房地产市场评估管理实施细则8、 估价原则 房地产估价严格执行国家的法律、法规和规范，做到客观公正、科学、合理。本报告遵循原则如下：1 独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。2 合法原则要求房地产估价应以估价对象具有合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法交易、合法处分等方面。3 谨慎原则要求在面临不确定因素实的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值、不低估知悉的法定优先受偿款。4 最高最佳使用原则在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使做人对象产生最高价值的使用。应以估价对象最高最佳使用为前提估价。5 替代原则要求当地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格同一供求圈中，在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面类似的房地产之间具有相互影响的作用，其价格会互相牵制而趋于一致。6 估价时点原则要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。9、 估价方法 在严格遵循估价原则的基础上，依照房地产估价规范和估价目的，结合估价对象房地产市场具体特点及估价机构掌握的有关资料，确定本次估价采用市场比较法，因为估价对象所处区域类似房地产在估价时点近期有比较多的交易而且估价对象的具体实际情况也适合采用市场比较法。10、 估价结果经估价人员现场勘察，依据房地产估价规范及相关法律法规和我们掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次估价目的，遵循公正、客观、对的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过分析预算，最终确定房屋所有权人 委托评估的住宅/商服用途房地产在估价时点 年 月 日的假定未设立法定优先受偿权利下的抵押价值如下，单价为 元/，总价为 元，人民币大写为： 。11、 估价人员 注册房地产评估师：12、 估价作业日期 年 月 日至 月 日13、 估价报告应用的有效期 本估价报告的有效期为一年，即 年 月 日至 年 月 日期内估价结果有效。14、 估价对象变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1 抵押房地产通用性、独立使用性和分割转让性：估价对象房地产用途为住宅，通用性较好，独立使用性较好，分割转让性小。2 抵押房地产的规模、价值：估价对象房地产的面积适中、总价适中，有效需求相对较多，发生交易需要一定时间。3 抵押房地产的区位：估价对象位置较好，周围市政公共基础设施齐全、区位状况较好。4 房地产市场状况：受国家宏观调控政策（限购及信贷政策等）的影响，目前绥化市房地产的交易量有所下降，交易价格已有回调迹象。而租赁市场较为活跃，租赁价格近几年稳中有涨，目前保持在一个平稳的水平上，绥化市房地产交易市场后期走势更多取决于政策的变化趋势。综合以上分析，假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象是，其合理的变化时间一般为3至6个月，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心里排斥因素影响，最可能实现的价格为抵押价值的80%。处置房地产时，其变化的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。处置变现房地产是，一般要支付变现所需营销费用或佣金、营业税、土地增值税等税费及部分手续费。以拍卖为例，其变化时间较短，拍卖抵押房地产所得价款，一般依下列顺序分配：支付拍卖抵押房地产的费用，抵押房地产应缴纳的各种税金、偿还抵押债权本息及违约金，赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的上海，剩余金额交给抵押人。15、 相关风险提示1 估价对象实际用途为住