估价考试.doc

1、 土地市场 指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和，土地市场由于其经营的产品具有价值大，位置固定等特点，产品难以集中到固定的场所去交换，其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成。 2、 不动产 不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，如建筑物及土地上生长的植物等3、 不动产估价 不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。4、 土地估价制度 是指评估人员根据特定的评估目的，遵循一定的评估原则，在一定的评估假设条件下，综合运用各种评估方法，估算待估对象的土地使用价值的一种制度。5、 最佳使用原则 土地用途的多样性决定其给权利人带来不同的收益量，因此在评价土地价格前首先要确定土地的利用方式。土地的最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证价，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能使用。6、 楼面价格 楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。7、 市场比较法 市场比较法是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与较近时期已经交易的可比房地产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估房地产在评估基准日的价格的方法。比准价格8、 收益还原法 收益法就是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的资本化率（还原利率）折算成在估价时点的现值，求其之和，从而确定待估房地产价格的方法。9、 假设开发法 假设开发法（也称剩余法、倒算法、残余法）是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润，税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法10、 资本化率 资本化率（又可称不动产还原率、综合收益率、综合还原率）是不动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率11、 残值率 残值率指的是固定资产报废时可回收价值占总价值的多少。12、 基准地价在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价基准日的法定最高年期土地使用权的区域平均价格。 在宗地估价的基础上，评估各个级别或各个区域土地的平均价格。13、 标准深度 标准宗地的临街深度即为标准深度。14、 路线价 是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设特定街道上，即得到该街道的路线价15、 重置价格又称重置成本，是指采用估价时点是的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。16、 重建价格 又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。（一般而言，只适用于有特殊保护价值的建筑物）1、某宗房地产的土地总面积为1000，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元亩，现时重新取得该类土地需要花费620元；地上建筑物总建筑面积2000，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。 土地现值6201000620000（元）建筑物现值12002000801920000（元）估价对象现时总价620000+19200002540000（元）估价对象现时单价254000020001270（元/）2、某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期3年，贷款年利率为8，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2、5.5和10，开发完成后可转让土地面积的比率为60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入）。可转让熟地总价取得荒地费用+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 可转让熟地单价可转让熟地总价可转让熟地总面积可转让熟地总价该荒地面积可转让比率荒地取得费1.2亿120 000000元土地开发成本和管理费2.5亿250 000 000元投资利息荒地取得费的利息开发成本和管理费的利息120000000(18)31 250000000(18)1.51销售费用、销售税费和开发利润(25.510) 熟地总价代入公式，得：120000000(18)3250000000(18)1.5熟地总价 1(25.510)120000000(18)3250000000(18)1.5熟地单价 1(25.510) 200000060 436(元/)3、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为25亿元k；贷款年利率为10；投资利润率为15；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6，买方需要缴纳的税费为转让价格的4。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。 公式:土地价格开发完成后总价开发费利息税费利润设该成片荒地的总价为V：该成片荒地开发完成后的总价8002,000,00060%9.6(亿元)开发成本和管理费用等总额2.52 5 (亿元)投资利息总额(VV4%)(110%)31 5(110%)1.510.344V0.768 亿元转让税费总额9.66%0.576 (亿元)开发利润总额 (VV4% 5)15%0.156V0.75 (亿元)购买该成片荒地的税费总额 V4% 0.04V (亿元)V9.65(0.344V0.768 )0.576( 0.156V0.75 ) 0.04VV1.627 (亿元)故：荒地总价1.627（亿元） 荒地单价81.35（元）4、需要评估一宗“七通一平”熟地于2005年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12，第一年需要投入60的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2005年9月的总价单价及楼面地价(折现率为10)。 公式:土地价格=开发完成后总价-开发费-利息-税费-利润 开发完成后总价=200050002/(1+10%)2=1652.89(万元) 建安费等=800(1+12%)5000260%/(1+10%)0.5 + 800(1+12%)5000240%/(1+10%)1.5 = 823.65(万元) 销售税费=1652.89(2%+6%) = 132.23(万元) 土地税费=V3% =0.03V V=1652.89-823.65-132.23-0.03V V=676.71(万元) 故:土地总价=676.71(万元) 土地单价=1353.42(元/) 楼面地价=676.71(元/) 5、某在建工程开工于2006年3月1日，总用地面积3000，规划总建筑面积12400，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每建筑平米2300元。至2007年9月1日实际完成了主体结构，已投入50的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/，可出租面积为建筑面积的70，正常出租率为85，出租的运营费用为有效毛收入的25。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(资本化率为9，折现率为13)解:公式:在建工程价格=续建完成后总价-续建总费用-销售费用和销售税费-购买税费续建完成后总价= 6012124000.785%(1-25%) 1 11- 9% (19%)50-3.5 (113%)2 =3403.80(万元) 续建总费用=(23001240060%)/(1+13%)0.75=1561.32(万元) 销售费用和销售税费=3403.808%=272.30(万元) 购买该在建工程的总额=V3%=0.03V(万元) V=3403.80-1561.32-272.30-0.03V V=1524.45(万元) 故: 在建工程总价=1524.45(万元) 在建工程单价=1524.45/1.24 =1229.39(元/) 6、某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率30，该旅馆营业平均每月花费14万元，当地同档次旅馆一般房价为45元，年平均空置率为20，正常运营费用平均占每月总收入的30，该类房地产的资本化率为10，估算其价格。解：年有效毛收入=30045365（120%）=394.20(万元)年运营费用=394.230%=118.26(万元) 年净收益=394.2118.26=275.94(万元)该旅馆价格=275.9410%=2759.4 (万元) 7、某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年，2001年底至2004年底分别可以获得净收益为83万元、85万元、90万元、94万元；预计2005年底至2007年底分别可以获得净收益为94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益为95万元，此类房地产的资本化率为9，试估算该房地产在2004年底的价格1. A1=94万元 A2=93万元 A3=96万元 A=94万元 2. n=48-4=44年3. t =3年4. V=94(19%）93 (19%）296 (19%）3 95 （19%）31-1 （19%）44-3 =1029.92万元8、有一房地产开发公司，要购买一块土地，其面积为800m2。根据规划可建一幢面积为1500m2的办公楼，楼高限四层。若建成后出租，年租金约160元/ m2，可出租的建筑面积占总建筑面积的90%。短期贷款利率为13%，综合还原利率为11%，总建筑费用为600元/ m2，专业费为建筑费的14%，税金按不动产总价的 5.5%计，开发商利润按总投资额（建筑费、专业费、地价）的20%计，土地使用期限50年，建筑期为12个月。1确定不动产总价租金收入为a = 150090%160 = 216000(元) 不动产总价=（216000/11%）11/（1+11%）49=1951827（元） 2建筑费 = 1500600 = 900000(元)又已知i = 14% r = 3% p = 20%税费 = 19518275.5% = 107350(元)地价=不动产交易价-建筑费用（1+i+r+p+ip+ir）-税收 1+r+p =1951827-900000（1+14%+13%+20%+14%13%+14%20%）-107350/ 1+13%+20% =479897/1.33 =360824.8（元）单位面积地价=360824.8/800 =451（元/平方米9、某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩750元/平方米2、估算土地开发成本：土地开发成本开发费其他费用 3亿元/平方公里5万元/亩 300元/平方米75元/平方米375元/平方米3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米4、估算开发利润 开发利润（750375）10%112.5元/平方米5、计算土地价格 土地单价750375113.05112.51,350.55元/平方米 土地总价1,350.5580,000108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 10、某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的 3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益5012900（110）486000（元）3、计算总费用（1）年管理费4860003.517010（元）（2）年维修费25009001.533750（元）（3）年税金2090018000（元）（4）年保险费25009000.24500（元）年总费用（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+450073260（元）4、计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740（元）5、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数 25009004687542062500（元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率20625008165000（元）6、计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740165000247740（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50644（年）。单价3358836.15/5006717.67（元）8、评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。 11、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为50，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60的总建设费，第二年投入40的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6，利息率为10，利润率为20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元平方米,折现率10。（1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为： 2)总建筑费用现值为： 3)专业费用=9 190 0006=551 400(元) 4)租售费用及税金=29 7520 665=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)20 =(地价20)+(9 190 000+551 400)20 =(地价20)+1 948 280 6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)(1+20)=165747831.2 =13812319(元)12、有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7，不动产综合还原利率为8，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。1） 测算不动产总价 不动产建筑总面积：32002.5 = 8000(平方米) 不动产纯收益 = 300800090(1-25) = 1620000(元) 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年) 2） 测算建筑费及专业费 建筑费及专业费 = 1000（1+10%）8000 = 8800000（元） 3） 计算利息 利息 = 地价7%3 + 88000007%1.5 = 0.21地价 + 924000（元） 4） 计算利润 利润 = 1970611315% = 2955917（元） 5） 测算地价 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 = 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元）单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2 ） 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）13、房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5，房产税为年预期租金总收入的12，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6，房屋财产保险费为0.3万元年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12。计算该房地产的评估值。1)该房地产的年租金总收入为： 1712 = 84(万元) 2)该房地产的年出租费用为： 84(5+12+6) + 0.3 = 1962(万元) 3)该房地产的年纯收益为： 84-19.62 = 64.38(万元) 4)该房地产的价格为64.38 1-1(1+12)1012 = 64.385.650 2 = 363.76(万元)14、假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。1)完工后的预期楼价现值为：500045500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元）2)建筑成本及专业费：1500（1+6%）2 /（1+10%）2/2= 2891(万元)3)有关税费：8667.85% = 433.4(万元)4)目标利润为:(地价+2891) 15% = 15%地价+433.7万元5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元)15、某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格3001-1/(1+9%)3/9% +p(1+10%)(1-6%)/(1+9%)3=pp = 3759.4(万元)16、某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。1)建筑物的价格: 9002000(49-4)/49=1653061(元)2)土地价格:110010001-1/(1+6%)45/ 1-1/(1+6%)50=1078638(元)3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元)17、某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。1)预期完工后的楼价现值:801220005.165%80%(1-30%)1-1/(1+14%)48/14%(1+14%)1.5=2087.7(万元)2)在建工程的完工费用现值: 2500(1-45%)20005.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元)3)税费:购买价格4%4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格4% 购买价格=784.8(万元)18、某开发区土地总面积5000亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50年。据测算，该开发去所在地征地费为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为2年，各年内均匀投入，贷款年利率为8%；要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%，土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。1、 计算土地取得费： 1510000/666.67=228（元/平方米）2、 计算土地开发费： 1010000/666.67=150（元/平方米）3、 计算利息土地取得费用的计息期为整个开发期，即2年；开发费用的计息期为半个开发周期，为一年。利息=土地取得费利息+土地开发费利息=225(1+8%)2-1+150(1+8%)1-1=49.44（元/平方米）4、 计算利润 利润=（取得费+开发费）*利润率=（225+150）*20%=75（元/平方米）5、 计算增值收益土地增值收益=（取得费+开发费+利息+利润）*增值率=（225+150+49.44+75）*20%=99.89 元/平方米6、 计算无期年限开发区土地的单价取得费+开发费+利息+利润+土地增值收益=225+150+49.44+75+99.89=599.33（元/平方米）7、 计算可出让土地的单价可出让土地的单价=全部开发区土地单价/可出让土地比率 =599.33/100%*（5000-4000）/5000 =599.33/80%=749.16（元/平方米）8、 进行期修正 50年期可出让土地单价=19、某开发区征用土地总面积5km2，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2.该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下“1、 计算土地取得费 土地取得费为：（4.5+1.5）*108/（5*106）=120（元/m2）2、 计算土地开发费： 土地开发费为：2.0*108/（5*106）=200（元/m2）3、 计算投资利息：在本例中，投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中40%为第一年投入，计算期为1.5年；另外60%在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为120*(1+0.1)2-1+ 200*40%(1+0.1)1.5-1+200*60%*(1+0.1)0.5-1=25.20+12.30+5.86=43.364、 计算投资利润 投资利润为：（1200+200）*20%=64(元/m2)5、计算土地增值收益土地增值收益为：（取得费+开发费+利息+利润）*增值率=（120+200+43.36+64）*20=85.47(元/m2)6、计算土地价格 土地价格=1+2+3+4+5=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元/m2)7、进行可出让土地比率 由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去：开发区土地可出让比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积*100%=（5-1.5）/5*100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61(元/m2)8、进行土地试用期年期修正以上取得 是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用权价格为：732.91*1-（1+0.07）50= 707.74 (元/m2)9、计算土地总价格土地总价格：707.74*10000=707.74（万元）因此，该宗工业用地的单位面积价格为707.74 元/m2和总价格为707.74万元。20、某公司以有偿出让方式获得土地使用权，宗地面积为1500 m2；在宗地内建成一座3000 m2的饭店。在估价期日尚可使用35年。估价机构掌握的经筛选后的资料：目前当地同类饭店的每月的