房地产开发常见法律问题及解答.doc

房地产开发常见法律问题及解答目 录第一部分 房地产企业的设立及管理常见法律问题及解答一、房地产企业的设立 11、房地产公司分为哪两类？ 12、房地产有限责任公司设立应该具备什么条件？ 13、设立房地产开发公司的最低注册资本要求是多少？ 14、房地产有限责任公司设立有无股东人数限制，限制是多少？ 15、房地产有限责任公司股东有哪些出资方式？ 16、法律、行政法规规定不得作为出资的财产有哪些？ 27、房地产有限责任公司股东不履行出资义务有哪些责任？ 28、房地产股份有限公司的设立方式有哪些？ 2 9、房地产股份有限公司的设立对发起人有何要求？ 2二、房地产公司的资质管理 31、房地产公司资质有哪些等级？不同资质注册资本有何要求？ 32、北京市对不同资质等级的房地产公司承担项目建设规模的要求是什么？.33、房地产企业资质的审批管理权限是如何划分的？ 3 4、房地产资质是否需要年检？ 45、房地产企业如果没有资质或超越资质进行房地产开发的，需承担什么责任？ 46、哪些行为会导致资质证书作废？ 4三、关于房地产公司股权转让问题51、房地产有限责任公司中，股东可否向股东以外的人转让股权？5 2、股权转让协议签订后没有办理股东变更登记是否影响协议效力？5 3、在有限责任公司中，股权转让中股东是否具有优先购买权？5 四、房地产公司的解散 51、房地产公司因何种原因可以解散？ 52、在何种情况下，房地产公司可以向人民法院申请解散？ 6第二部分 建设用地常见法律问题及解答 一、建设用地相关问题 11、什么是建设用地？ 12、什么是建设用地使用权？ 13、建设用地使用权的规划设计条件是什么？ 14、建设用地规划许可证的法律效力？ 15、什么是城市控制性详细规划？ 16、什么是建设用地修建性详细规划？ 27、出让建设用地使用权的最高年限是多少? 28、8、土地使用期限届满后可否续期? 2 9、什么是合作开发房地产合同？ 2 二、项目用地抵押 31、土地使用权能否设定抵押？ 32、在建工程能否设立抵押？ 3 三、土地一级开发的相关问题 3 1、土地一级开发项目的实施方式具体有哪几种？ 3 2、哪些土地一级开发项目需要采取招标方式确定开发主体？ 33、土地一级开发资金由谁筹措？ 34、通过招标方式选择开发企业实施土地一级开发的，开发企业的利润率为多少？45、土地一级开发成本如何确定？4四、土地二级开发的相关问题41、经营性项目用地的取得方式是什么？ 42、什么是土地使用权出让？ 53、经营性项目用地的取得方式是什么？ 54、什么是土地使用权招标出让？ 55、什么是土地使用权拍卖出让？ 56、什么是土地使用权挂牌出让？ 5第三部分 房屋拆迁安置常见法律问题及解答1、什么是拆迁人？ 12、什么是被拆迁人？ 13、拆迁人是否可以委托拆迁单位进行拆迁？对被委托的拆迁单位有何限制？哪个部门不能接受拆迁委托？14、在进行拆迁时，拆迁范围内的哪些事项需暂停办理？ 15、建设单位申请核发房屋拆迁许可证时应当提交什么文件？ 16、拆迁公告应包括什么内容？搬迁期限指什么？ 2 7、拆迁期限最长为多长时间？是否可以申请延期？ 28、拆迁补偿安置中，实行货币补偿及实行产权调换的，分别应在拆迁补偿安置协议中约定什么内容？29、什么是代管房屋？对代管房屋拆迁补偿协议的签订有什么特殊要求？210、若在搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人不能达成拆迁补偿安置协议的，应怎样处理？311、拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁，应如何处理？312、若裁决规定的搬迁期限届满，被拆迁人或房屋承租人拒绝搬迁，应如何处理 313、拆迁人应于何期限内，向区、县国土房管局移交拆迁档案资料？ 414、房屋拆迁补偿与安置可以什么形式进行？对拆迁租赁房屋有何特殊规定 415、房屋拆迁补偿安置实行货币补偿的，补偿款依据什么确定？ 416、什么是城市房屋拆迁估价？房屋拆迁评估价格不包含什么？417、拆迁房屋的性质和面积如何确定？518、房屋拆迁补偿安置实行产权调换的，应如何补偿？519、拆迁已购公有住房，拆迁人对被拆迁人应如何补偿？520、拆迁出租的公有住房，被拆迁人可通过何种方式与房屋承租人解除租赁关系？解除租赁关系后，应如何对房屋承租人进行安置？621、拆迁人应对住宅房屋被拆迁人或者房屋承租人支付的搬迁补助费应依据什么计算？非住宅房屋的搬迁补助费包括什么？622、何种情况可以给予提前搬家奖励费？何种情况可以给予一次性停产停业综合补助费？623、拆迁产权不明房屋、房屋所有人下落不明或者在拆迁公告规定的搬迁期限内未答复房屋应如何执行？724、城镇房屋拆迁实行何种税收政策？7第四部分 工程勘察、设计常见法律问题及解答1、建设工程勘察、设计指什么？12、从事工程勘察、设计，应遵循什么原则？13、编制建设工程勘察、设计文件的依据有哪些？14、编制建设工程勘察文件应注意什么？15、建设工程设计文件有哪些类型？每个类型的设计文件有什么要求？16、工程勘察或工程设计质量有何要求？达不到要求应承担什么责任？27、对勘察、设计文件的修改有何要求？ 28、外国企业可否承担中国境内建设工程设计？39、建设单位对外国企业如何进行设计资格预审？310、中外合作设计文件报中国政府有关部门审查时应符合什么要求？ 311、哪些工程禁止外国企业参与设计？ 412、建设工程勘察、设计应如何发包？ 413、哪些建设工程勘察、设计经有关主管部门批准，可以直接发包？ 514、建设工程勘察、设计方案评标依据包括什么？515、建设工作勘察、设计招标人是否应该依照评标委员会推荐的候选方案确定中标方案？5 16、承包方是否可以将建设工作勘察、设计工作再分包或转包？517、工程勘察资质有哪些种类及等级，各种类可承接何种工程勘察业务？518、工程设计资质有哪些种类及等级，各种类可承接何种工程设计业务？6第五部分 建设项目施工常见法律问题及解答 一、建设工程施工资质的相关问题1 1、建筑企业具有营业执照，但没有建筑业企业资质证书，能否承包工程进行建筑施工？1 2、建筑业企业资质有哪些类型？ 1 3、不同资质的企业承包的工程范围一样吗？ 14、开发商把工程发包给不具备相应资质等级的施工企业，有什么样的法律后果？2 5、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义进行承包施工的，有什么样的法律后果？ 2二、建设工程施工招投标的相关问题 31、招标有哪几种方式？32、哪些工程项目是必须进行招标的？33、在必须进行招标的工程项目中，哪些工程项目是应当进行公开招标的？ 54、建设工程必须进行招标而未招标的，有什么样的法律后果？5三、工程竣工、价款结算的相关问题51、建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，工程价款应当按什么标准进行结算？52、建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，工程款应如何进行处理？53、建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，能否再以使用部分质量不符合约定为由主张权利？6 4、如果发包人和承包人对建设工程实际竣工日期有争议的，实际竣工日期如何确定？ 65、结算工程价款是应当按照合同约定的计价标准或计价方法进行呢，还是应当按照当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准进行？66、发包人欠付承包人工程价款的，在没有约定的情况下，是否应当支付利息？ 67、在双方当事人有约定，即：“发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件”的情况下，承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应否得到法律的支持？6 8、发包人和承包人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同不一致，如果发生纠纷的，法院或仲裁机构会以哪个合同作为结算工程价款的根据？79、如果发包人和承包人约定按照固定价结算工程价款，在发生纠纷的情况下，法院或仲裁机构是否会同意一方对建设工程造价进行鉴定的请求？7四、其他相关问题71、承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同之后，如果在建设工程竣工前取得相应资质等级的，合同能否认定为无效？7 2、建设工程合同中约定的垫资条款是否有效？7 3、发包人可以解除合同的常见情形有哪些？8 4、什么是非法转包？85、什么是违法分包？86、什么是肢解发包？87、发包人在哪些情形下要对建设工程质量缺陷承担责任？98、在安全施工方面，建设单位哪些行为将承担法律责任，承担何种法律责任？ 9第六部分 商品房销售常见法律问题及解答一、销售前相关问题 11、商品房预售中开发商应具备哪“五证”？ 12、何为“预售”和“现售”？ 13、商品房预售必须符合哪些条件？ 14、商品房现售必须符合哪些条件？ 25、土地使用权已被抵押给银行的商品房还能出售吗？ 26、商品房销售中关于节能公示是怎么规定的？ 2二、营销阶段相关问题 31、开发商发布商品房广告应注意些什么问题？ 32、开发商实际交付的房屋要和样板房一样吗？ 33、销售员口头的承诺能生效吗？ 34、商品房广告能作为合同内容约束开发商吗？ 45、销售时可以不告知购房人商品房周边有不利因素（如噪音、铁路、垃圾场、药厂）吗？ 46、开发商发布虚假商品房广告应承担什么法律责任？ 5三、销售签约阶段相关问题 51、买房一定要先签订认购书吗？ 52、在商品房销售时，能否收取费用（如认购定金）但不签署任何书面文件？ 53、签订认购书并收了定金，最后未能实现签约，该如何处理？ 64、定金与订金有何区别？ 6 5、未成年人能购买商品房吗？ 7 6、境外（包括港澳台和外籍）个人购买商品房有什么限制？ 8 7、在签约过程中办理公证手续有何法律意义？ 88、在商品房买卖过程中，办理公证手续是否为法律的强制规定？ 99、关于共有房屋在法律上是如何规定的？ 1010、如男女朋友婚前买房，只以一方名义进行购置，但是双方共同出资，该房屋是否属于两人共有？ 10 11、商品房买卖合同是否必须办理预售登记或联机备案方可生效？.1012、联机备案以后还需要办理预售登记吗？ 1113、开发商、购房人和按揭贷款银行之间存在什么法律关系？ 1114、买受人申请贷款未能成功，开发商能要求买受人补齐房款吗？ 1115、如我公司制定的补充协议和北京市建委示范文本有矛盾或不一致的，有效吗？. 1116、商品房买卖合同签订后，购房人进行换房、更名或者变更价款，此种情形下我公司收取违约金有何依据？. 12第七部分 商品房租赁常见法律问题及解答1、房屋在哪种情况下不得出租？ 12、承租人需提交哪些文件以证明其主体身份？ 13、为什么租赁合同中要约定租赁物的用途？ 14、房屋租赁是否应办理租赁备案手续？ 25、申请房屋租赁登记备案应当提交哪些文件？ 26、房屋出租人的基本义务有哪些？ 27、房屋承租人的基本义务有哪些？ 38、租赁房屋如因非承租人的原因毁损、灭失的，承租人享有何种权利？39、承租人将租赁物转租，应当具备哪些条件？310、租赁期间，承租人是否可以对租赁物进行改善或者增加其他设施？411、什么是房屋承租人的优先购买权？行使优先购买权需注意什么问题？412、什么是买卖不破租赁原则？413、租赁权与抵押权的关系是什么？4第八部分 商品房入住阶段常见法律问题及解答 一、交付前的相关问题11、房地产开发企业交付预售商品房，应当符合什么条件？12、房地产开发企业交付预售商品房的通知有何要求？1二、交付中的相关问题 11、房地产开发企业交付预售商品房时，应当向预购人出具或提供何文件？ 12、业主应在何时、按何标准交纳公共维修资金？13、如业主未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位能否将房屋交付购买人？24、房屋交付时，房屋面积与实测面积发生误差时，应如何处理？ 25、房屋交付的标志是什么？ 26、购房人能否以开发商在其逾期付款时未通知其逾期付款及违约金情况而要求免除违约金？3 7、开发商能否要求购房人先交有关费用后再办理验房手续？ 38、开发商能否以购房人未交纳物业费为由拒绝交房？ 3三、交付后的相关问题31、交付的房屋如主体结构质量不合格，购房人能否要求解除合同（退房）？ 42、交付使用的房屋如存在质量问题严重影响正常居住使用，购房人能否要求解除合同（退房）？ 43、交付的房屋如室内空气质量不合格，购房人能否要求解除合同（退房）？ 44、设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等影响商品房质量或者使用功能情形的，购房人能否要求解除合同（退房）？45、交付使用的房屋存在一般的质量问题，购房人能否要求解除合同（退房）？ 4四、其他相关问题 51、 如发生地震、火灾等因素导致房屋毁损、灭失的，该风险由房地产开发企业承担还是购房人承担？5第九部分 建设工程维保修常见法律问题解答一、施工单位对建设单位建筑工程及房屋工程质量保修义务 1 1、建设工程承包单位应于何时将建设工程质量保修书向建设单位提交？质量保修书中应包含哪些内容？12、建设工程保修范围是什么？1 3、什么是房屋建筑工程质量保修？什么是质量缺陷？1 4、房屋建筑工程的最低保修期限为多长？15、房屋质量保修期的起算点是什么？2 6、房屋建筑工程在保修期内出现质量缺陷，建设单位或房屋建设所有人及施工单位均应履行何种义务？27、发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或房屋建筑所有人应履行何种义务？2 8、保修完成后，应由谁组织验收？2 9、若施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位有何救济途径？ 10、保修费用应由谁承担？3 11、在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成人身、财产损害，由谁承担赔偿责任？3 12、因保修不及时造成新的人身、财产损害，由谁承担赔偿责任？313、何种情况不属于房屋建筑质量保修范围？3二、开发商对业主房屋建筑工程质量保修义务4 1、住宅质量保证书和住宅使用说明书是否开发商必须向业主提供？应于何时提供？4 2、住宅质量保证书应当包括哪些内容？43、住宅保修期应从何时计算？44、商品房的保修期如何确定？45、因使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题应由谁承担责任？56、承担保修责任是否为开发商的法定义务？57、若保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或人身、财产损害，应承担何种责任？5 8、若物业服务企业不履行维修义务，有何法律后果？69、买受人是否可以因房屋质量问题严重影响正常居住使用，请求解除合同和赔偿损失？6第十部分 产权登记常见法律问题及解答一、房屋登记基本概念、程序的相关问题 11、 何为房屋登记？ 12、 何为房屋登记机构？ 13、 何为不动产登记簿？ 14、 不动产登记簿与权属证书有何关系？ 15、 办理房屋登记的程序？ 16、 办理房屋登记应当遵循什么原则？ 27、 房屋登记应由何人申请？ 28、 什么情形下，申请房屋登记可以由当事人单方申请？ 29、共有房屋如何申请登记？ 310、未成年人的房屋如何申请登记？ 311、如委托他人办理房屋登记，应提交何种材料？ 312、申请房屋登记，是否需要缴费？ 313、申请房屋登记应符合哪些条件？ 314、何种情况下，房屋登记机构应当不予登记？ 415、自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于何时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定？ 416、房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，以何为准？ 417、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，如何解决？ 518、何为异议登记？ 5二、房屋所有权初始登记的相关问题 51、因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交那些材料？ 52、建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等是否需要申请登记？ 5三、房屋所有权转移登记的相关问题 61、北京市办理房屋所有权转移登记应当提交哪些材料？ 62、房屋抵押期间，抵押人是否可以转让抵押房屋所有权，如可以,在办理时应提交哪些资料？ 6四、预告登记相关问题 71、何为预告登记？ 72、预告登记效力是否有期限限制？ 73、何种情况下，当事人可以申请预告登记？ 74、预购商品房预告登记是否需要预售人及预购人同时申请？ 7五、其他问题 71、预购房屋进行预告登记后，法院是否可以进行查封？ 8第十一部分 物业服务常见法律问题及解答 一、物业服务企业资质相关问题11、物业服务企业是否需要具备相应的资质？资质有几个等级？12、物业管理企业各资质等级注册资本有何不同？13、不同资质等级的物业服务企业管理项目的规模有何不同？1二、业主、业主大会、业主委员会相关问题11、业主的