对话郁亮：万科的千亿时代.doc

对话郁亮：万科的千亿时代 2011年03月09日 09:19:42 来源： 新华房产 /house/2011-03/09/c_121165721_4.htm观点地产网消息 近期，高管出走、王石隐退、1400亿销售存疑等等事件，不断地把万科推至舆论的风口浪尖之上。3月8日，万科在深圳总部召开2010年报业绩发布会，会上万科总裁郁亮就眼下与万科有关的各类焦点进行逐一解答。不以成本定价在万科正往三千亿的销售目标大步前进之时，王石对万科下了“死命令”：今年万科销售不超过1400亿。1月实现200亿的开门红之后，万科2月的销售环比大减七成，尽管年报所示，截至2010年末，万科尚有近千亿的待结算资源大部分将在2011年参与结算，这仍然无法停止业界的担忧：万科1400亿的销售目标是否出现后继乏力？郁亮对此亦表示，很多人为我们担心，今年能不能卖过1000亿，变化这么多。“主席谈1400亿，要从原则上理解，不能从字面上理解，如果从字面上没有办法做，1400亿，卖1390亿对了，卖1401亿就错了？不是这样的，王石主席一直是非常讲原则的事，但不是用数字要求你的人。”郁亮称，1400亿的含义是坚定不移的走质量效益的路，不要盲目追求速度和规模。把工作做好，把质量效益要求做得更扎实，这是王石的要求。郁亮表示，近年来万科都是采取积极定价策略，以促进成交为主要目的。而从去年开始就有一个非常明确的指标，希望新推出的楼盘开盘一个月以内销售率达到60%。“万科确实去年开工量比较多，但去年开工量里面有很多在去年已经进入销售，不会全部留在今年销售。”郁亮称。2008年，调控的压力让万科当了回降价带头大哥。自2010年开始，各类调控蜂拥而至，万科是否再次大幅降价成为业界最为关注的焦点。郁亮对此表示，万科的定价不是根据成本加利润定价的，而是根据市场接受的价格来定。“所谓接受的价格，要求一个月之内卖出60%，这是我们的标准，我们没有根据成本来定价。”郁亮续指，至于说房价会不会下跌的问题，市场影响因素很多，很难做出精确的判断，就像股市的涨跌难以预知一样。但万科还是坚持过去的政策，应对第一，预测第二，并相信现在仍存在一定的市场空间。针对目前讨论最多的房产税问题，郁亮表示，房产税现在似乎想解决的问题太多了，万科对其效果正在观察。“万科坚持不变应万变就可以了，但千万不要去钻空子。”万科的步伐在2011年，万科也决意放慢去年激进圈地的步伐，以保持资金的充裕度过行业低谷期。2010年年报所示，截至2010年末，万科规划中项目按权益计算的建筑面积为3640万平方米，基本可满足未来二至三年的开发需要。郁亮对此表示：“我们不当地王，3年土地储备就可以了，今年我们也会选择合适的土地，但主要应该是保障房方面。”郁亮透露，目前万科在南京、深圳、北京、上海等地均有参与保障房的建设，其中南京一个保障房项目就超过百万平米。“我们参与的保障原则是在不影响股东利益的情况之下做这件事情，所谓不影响股东利益主要就是不亏钱。如果你问要靠它赚钱这件事，我们还没有找到很好的方法。”郁亮坦言。与此同时，万科在杭州上海北京老年住宅已经落地，目前在尝试阶段，“潜力是很大的。”郁亮另透露，万科在深圳多商业住宅是与深圳供地情况有关，在综合体方面，已经吸引了很多人才。在万科商业地产的发展上，郁亮重点解释了所谓“在商业地产上我和王石主席的巨大分歧”。他指出，万科从来都是为了住宅而商业，并非宏观调控，也非商业住宅的增长潜力，这是万科跟其它开发商完全不同的取向；持有型物业目前占5%，长远来说可能为20%，这是不可避免的。此外，郁亮亦表示，今年万科并无其它融资打算。而华润作为万科的大股东一直不干预万科的管理，目前资金环境不好，如果能够借助华润金融平台进行融资，包括开发贷、基金等，那对万科是个很好的事情。千亿之后怎么办？在万科2010年以1083亿元的销售数字问鼎国内房企之冠之时，万科后千亿平台如何搭建成为业界最为关心的问题。郁亮称，万科有一个很好的发展策略，“为普通人盖好房子”，是万科总基调。郁亮指出，选择为普通人盖房子能为万科提供很多空间，可以长远做下去。“有人说人口出现拐点了，我们行业会出问题了，我们不这么看，人口出现拐点的时候我们可以看到另外一个现象，就是老龄人口的增加，这也是机会，我们国家还没有特别适合老年人居住的房子，这是一个新的市场空间。”郁亮指。郁亮续称，“至于更长远的未来，万科有可能给农民盖房子，现在汽车主要卖到中国农村地方了，这些地方的路已经修通了，为什么不能像日本的丰田一样生产房子？我们立足于为普通人盖好房子，生意模式是可以做下去的。”但郁亮也指出，生意模式定下来之后，人才与制度都是维系万科百年基业的关键因素。“万科需要有一批优秀的人才，在万科目前整个团队里面，包括肖莉在内都是我们挖过来的人才，当年的社会精英。万科历来有从社会上吸收优秀人才的传统。万科相当一部分的中高级人才都是从外面引进，当然也有自我培养。”郁亮表示。郁亮坦言，他21年前加入万科，那时万科才几千万的收入，一直跟着万科共同成长到今天，彼此都没有管过更大规模的公司。“我们现在所管的公司是有史以来最大的规模，需要有人帮着我们做导师、顾问，告诉我们千亿的公司怎么管。所以万科有社会精英计划，帮助我们打开眼界。始终保持人的吸引力就一定能够走下去、走好。”郁亮如此表示。而良好的制度则是重中之重。郁亮做了一个比喻，“小公司要胜出靠机会，中型公司靠人才，大型公司靠制度。”在郁亮的眼中，一个企业不依赖于某一个天才都可以成功，这就是制度的成功。郁亮指，千亿与“有质量的增长”均是万科2004年定下的目标，然而后者被忽略。事实上，“有质量的增长”是万科2004年第三个十年发展战略的目标，到目前仍坚定不移地朝该目标前进。郁亮进一步解释，这个目标有几个含义，“一是增长，当我们增长速度稍微放慢的时候，媒体就迫不及待的告诉我们，你们要被人追上了。所以万科转型顺利有媒体的功劳，总是提醒我们要被人追上了。过去万科以速度规模见长的时候，2004年我们就开始意识到要向质量效益转型。增长是第一位，但增长要体现在质量效益上。”王石与郁亮从王石宣布到海外游学三年，万科将由郁亮掌舵之时开始，关于万科“改朝换代”的传言不绝于耳，王石与郁亮在万科的角色与地位将发生怎样的变化，引起业界的诸多关注。郁亮强调，王石主席在万科的地位和角色都没有任何改变，“他前两天专门主持了万科董事会，在芝加哥通过视频主持，预计会亲自参加31日举行的股东大会。他的地位、职位和影响力都没有任何变化。”郁亮续称，王石与其的分工也没有任何变化，“主席跟我有这么长时间的默契了，他从来没有告诉我们明确分工是什么，只要我们把事情做好就行了，有时候真的说不清楚，但这么多年的合作过程中，事情都处理得很好。”“主席以前经常登山，经常好几天没有信号，现在在哈佛，联系其实更方便了。大家留意他的微博就知道所有的行踪，他对万科业务的关心都含在里头。”郁亮表示。郁亮指出，从王石主席到企业各位员工，每个人都是职业经理人，当然在万科发展过程中也有很多