如何理性看待以房养老.doc

如何理性看待以房养老由于我国已经步入老龄社会，将迎来老年人快速增长期，预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%。而北京、上海等一些大城市，由于人口寿命的普遍延长，高龄老人增多。在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老年人老有所养、住有所居，确保他们的生活质量和医疗保障，成了一道难题。而“以房养老”无疑是一条探索解决养老问题的有效途径。最近几年这一概念倍受众多学者专家、人大代表、政协委员关注，刚有单位和企业进行尝试就出现了“以房养老”遭受冷遇的报导，事实究竟如何？目前以房养老有多种形式，西方发达国家主要推行住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”，最早起源于荷兰，目前发展最成熟的是美国。尽管有“无期限”和“有期限”两种模式，但基本做法差别不大：即在60岁之前，购买住宅，并取得该住宅的全部产权。到60岁退休养老时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，将其房产出售，所得款项用来偿还贷款本息。最近在国内北京、上海、南京等城市一些企业也推行房屋银行业务，其实质意义是一种以房换养，主要表现为老人把房屋交给福利机构，然后享受福利机构的服务，其房屋由福利机构出租，等其过世后房产由福利机构处置。其中北京石景山推出的“房屋储蓄银行”、南京汤山温泉老年公寓以及上海普陀区为老社区服务中心、上海房地产业企业家联合会与房产公司都可为其中代表，但是推行数月至今，已陷入叫好不叫坐的尴尬局面，究其原因发现，以房换养业务若要推行首先需要在观念上发生巨大的改变，尽管可以为老人提供稳定的养老资金，但却无法让老人心安理得地养老。许多老人不能接受的原因在于担心卖了房子后会被子女疏远。还有商业机构推行此项业务还是以盈利为最终目的的，而房屋评估价值的高低必然影响此项业务的推行。而由上海市公积金管理中心（以下简称市中心）推出的居家以房自助养老的操作模式无疑是极其优惠且具有人性化的。因市中心是直属上海市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位，按有关法规并受市政府委托，管理和运营全市职工住房公积金及其他各类政策性住房资金的专门机构。从而确定了市中心推行此项业务的初衷是不考虑以盈利为目的，具有很强的公益性。基本模式是：老年人将自有产权房屋按当时的市场价格出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，并约定了租赁期限，在合同租期内房屋租金按优惠租金收取。出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。老人实际可得到房款现金将作为其养老补充资金。租赁到期后老人如健在则可先用保证金冲抵房租，其后则可免费居住直至终身；若老人租期未到不幸身故，预收的剩余租金及保证金可由老人指定的继承人或法定继承人继承。目前居家自助以房养老业务还处于试点阶段，但通过各个渠道来信来电来访报名要求参加者踊跃，截至2007年底，已有百户老人家庭填写了申请表，根据老人们的实际情况，市中心经过审核同意一户老年夫妇家庭参加以房自助养老业务试点，双方签署了以房自助养老协议，另有六户老人家庭也签订了意向书，进入评估阶段。由于参加此方案，可使老人保持手中握有一定数量的现金流，也无离家之烦忧，居家环境完全不受影响，可一举改变“住房富翁，现金穷人”的窘境，晚年生活完全得到保障，真正达到老有所养，住有所居的局面。目前国内推行的以房养老其实都不是实际意义上的倒按揭“以房养老”。其根本原因在于国外的以房养老属于金融产品,是一种银行贷款和保险相结合的一种理财产品，需要有混业经营资格的金融机构才能推行此项业务，而国内金融机构大都是分业经营，此外国内金融机构还存在着每年指标考核的压力，即银行若先向老人发放贷款，只有等老人身故后，才有权获得房屋产权并将其处置。但期间房地产市场价格的中长期走势、老人的人均预期寿命以及利率变动等，都是很难预测的因素。如何确定放贷年限及每月的放贷额？放贷风险如何预防？这些关键问题目前都无定论，这些都直接导致倒按揭的盈利的不确定性。这就是为什么国内目前关注以房养老市场的银行、保险公司不少，但真正投入操作的几乎没有的原因。另外对以房养老涉及到的相关法律、评估标准、监管措施、继承权等问题，也都仅仅处在思考层面，相关政策尚不完善，真正得以推行，还有很长一段路要探索。而以房换养听上去似乎可行，但是对机构操作的要求很高，因为商业机构操作必然要考虑盈利性，否则不足以支撑其长期运作，另外此项操作房价、租金、养老院费容易受市场因素波动，势必直接影响推行机构可持续经营性操作，且许多老人在观念上存在障碍，对周边居住环境相当敏感，一般不到无可奈何是不愿意搬离居住已久的老家，且“养儿防老、共享天伦”的家庭观念，以及“但存方寸地，留于子孙耕”的财产继承观念仍根深蒂固，一旦搬进养老院，子女容易背负不孝的名声，会反对自己父母参加。而市中心推行以房自助居家养老则很好的弥补上述方案的不足，解决老人的后顾之忧，一方面此方案推行的重要保证在于推行机构的经济实力强弱，种种因素的结合表明只能是由有政府背景且经济实力强大的事业单位如市中心来做（简单举个例子，最近财政部提出要将全国住房公积金的增值收益80亿元全部用于廉租房源的建设，而市中心可提供的历年增值收益可达20亿元），不然运作的单位很可能出现因运行不善或市场因素而面临亏损，造成很大的不稳定因素。另一方面，老人通过参加试点，是确确实实的生活得到改善甚至是提高,当然市中心的机构性质决定其不可能完全承担全部养老责任，更多的是对养老方式的一种补充，市中心所以能试行这种回租式的以房自助养老模式，除其机构性质是非盈利性的公益性外，还在于国务院2007年24号文件明确规定有建设、收储廉租房源的责任，使用的是增值收益中廉租房补充建设资金，而不是缴存的住房公积金。因此，市中心是在小心翼翼的进行探索试点，动用账户内的增值收益资金购买面积在50平方米左右的住房和生活极度困难、迫切需要经济保障的老人家庭。通过对一些高龄无保障、生活困难的老人家庭进行试点，此举一方面可帮助他们改善生活和医疗条件，另一方面在若干年之后，将其现居住的房屋作为廉租房源的补充，从而形成良好的循环。当然任何方案都无法做的十全十美，目前居家以房自助养方案在试点推行过程中遭遇不符合国情的质疑之声也此起彼伏。更有甚者，一些专家认为，在当前住房价格疯涨的情况下，以房养老实则是“火上浇油”。因为，要抵押得先有房，就会在一定程度上刺激原本就较为膨胀的住房需求，使房价继续亢奋下去。而且，住房肩负养老重任后，还会加剧普通民众的“被剥削感”：前半辈子辛苦赚钱买房，后半辈子为了生活又卖房。还有一种声音则是，“以房养老”实则是公民个人完全承担了养老保障，政府则部分地推卸掉了社会保障的义务，这与建设一个有责任的政府不相符合，尽管这些言论有些偏执，有以偏盖全之嫌，但毕竟代表一些人的想法。另外