酒嘉地区房地产市场调研分析报告.doc

XXX房地产市场调研分析报告2011年尤其后半年，整个房地产市场处于低迷时期，国家宏观调控政策加强，为了全面准确的了解和掌握XX地区房地产市场行情，以对2012年的项目开发情况做出正确的决策，公司针对XX地区房地产市场组织开展了此次调研活动。现将调研结果汇报如下：一、 调研情况汇总及简要分析（一） 肃州区调研结果显示：截止2011年三月份，肃州区房产市场依旧呈现良好势态。开发规模方面：目前肃州区在建楼盘数目为9个，住房剩余量约1900套左右。预计2012年封顶销售及新开工建设的项目有三个，总开发面积约21万平方米，建成住房1800套左右。大部分开发商二期开发项目待定。销售价格方面：房屋均价从4000元左右降至3000元左右。大部分消费者对户型的需求为90-110平米的中小套户型。消费群体大致可划分为肃州区住户、外来打工者、周边县市人群。肃州区是一个典型的农业城市，农村人口占城市人口的绝对比重。2011年国家加大了宏观调控力度，整个肃州区房产市场受政策影响较为显著，房屋均价大幅下跌，每平米平均下降1000元左右；购房者观望心态严重，造成了销售量的同比下降，房价回落现象明显。此外，政府两限房、廉租房、经济适用房建设力度的加大也是造成房价下跌及销售量下降的原因之一。虽然，2011年下半年，肃州区房价下跌明显，销售量也有所下降，但是总体来说，整个房产市场的供需状况基本平衡，房价也应该说回落到了一个基本稳定的区间。（二） 嘉峪关嘉峪关是一个以工业生产为基础的典型工业城市，工薪阶层占城市人口的绝对比重，其具有收入稳定、对住房有刚性需求、且以中小套户型为主的特点，整体经济实力、居民消费能力以及消费意识均呈现良好势态。经调研，目前嘉峪关开发在建的楼盘共有八个，户型面积以80-150为主，共计开发面积约74万平方米，建成约8300套商品房，大部分住房已经售出，多层房屋均价为3100元/，高层均价为3700元/。经过调研还了解到，嘉峪关市目前常住人口约23万人，购房群体大致可以分为：本市居民、市周边农村购房者、酒泉市居民以及瓜洲、玉门、敦煌等地购房者。2011年，整个区域房产市场受调控政策影响较小，房价在本年度内每平米下跌200元左右，但较之10年末表现为上涨200元左右。房屋销售情况良好，供需状况平衡，整个市场稳定性较强，居民购买能力强，观望情绪一般。（三）政策走向及分析1、2011年肃州区不断加快保障性住房建设，加快推进城市棚户区和城乡危旧房屋改造，截止目前，全市共开工新建廉租住房项目9个，1020套。开工新建公共租赁住房和两限房项目6个，1026套。预计2012年还将修建廉租房、经济适用房各1000套，以解决低收入群体住房问题。嘉峪关市计划建成廉租住房150套、公共租赁住房100套、经济适用房657套，棚户区改造1354户。同时要求房地产开发企业要在新建商品住房项目中配套建设面积10%的保障性住房，产权归政府所有，纳入廉租住房和公共租赁房管理。这一政策的出台，在很大意义上解决了相当一部分住房困难者的住房问题，减少了商品房的客源。2、银行存款准备金率下调。中国人民银行11月30日宣布，自2011年12月5日起，下调存款准备金率0.5个百分点，调整后，中国大型金融机构和中小型金融机构将分别执行21.0%和17.5%的存款准备金率。这是近三年来，中国存款准备金率首次走出“上调”区间。此前中国已有20多家农村合作银行恢复执行正常的存款准备金率。这已释放出一定的政策信号，即中国央行将采取行动，缓解当前货币市场资金偏紧的状况，存款准备金率下调后，各大商业银行的信贷规模将有所提升，资金流动性增加，可以促进房产投资，缓解开发资金紧张问题，当然，对房产的投资还要看他的风险和收入，影响盈利的因素很多，不能只看货币供应量，这项货币政策影响不大，但是，至少证明政策上已有松动迹象。二、整体建议（一）肃州区东区剩余工程作为金泉路两侧除商业建筑外住宅的最后一期，公司已积累了一定的前期开发经验，并且对房地产开发的全新理念具有一定的认识，同时本项目将成为“巨龙御园”的亮点工程和形象工程。二期工程即将竣工，为了促进住房销售，进一步提升小区品质，完善小区基础设施，必须坚定“巨龙御园”开发信念。但由于一期工程和二期工程占用资金量大，销售量至今未过一半，给我们开发后期工程带来了巨大的资金压力，近期销售不理想，消费者对后期工程关注程度在加大，一定程度上受着销售政策价格下浮的影响，客户购买群体不稳定，但工程借助紧邻汉武胜迹的优势，又全是高层，比其他楼盘在景观环境方面有着独特的优势，所以还是有一定的购买消费群体，唯一的缺点就是地理位置较偏，交通、教育、金融、医疗等配套设施不健全，住户工作和生活不便利。综上所述，建议公司可先开今年开工建设的四栋小高层，2012年再根据资金情况考虑剩余楼栋的开发规模，力争在2013年-2014年确保东区全面竣工，为今后开发后酒厂和前酒厂打好时间基础。同时，为了给巨龙御园东区更好的周边环境，便于小区居民日常工作和生活，建议公司在解决东区交通问题的基础上，按照公司计划先行建设三角区的商业建筑，用商业带动住宅的销售。后酒厂搬迁工作量比较大，并且截止目前项目方案还未进行审批，建议明年先不进行开发，待房产市场回温后再进行修建。建议先行办理后酒厂项目前期手续，根据明年市场情况再行决定开发时间及规模。（二）嘉峪关放眼整个嘉峪关房地产市场，受各方面影响较小，房屋价格波动幅度较小，2011年12月份的房价较之于11年同期表现为上涨状态，全年房屋销售量在一定程度上有所下降，市场供需状况基本平衡，整个市场处于平稳状态。房地产行业是一个投机风险较强的产业，在今年的大形势下，各大开发商对12年的开发状态均持观望态度，开与不开成了一个急待决策的问题。嘉峪关机场南路地块虽东邻陵园，但是可以其西邻大学城、东湖等优势弥补，现大学城已部分投入使用，这将是一个很大的优势，任何一个地方建立学校，势必会带动周边经济的繁荣。再者，我们的项目紧邻润泽园，经调查显示，润泽园的房屋销售状况良好。基于整个房地产市场及嘉峪关区域市场的特点，若做保守经营，则不开便不会受大的损失，但是也不会盈利；根据风险报酬学原理，往往风险越大、收益越大，在目前房地产行业不景气、各项政策不明了且在公司资金压力较小的情况下，宜于小规模开发建设，逢低布局，在市场低迷时期，小规模切入市场，以待收效。河口西路地块西邻炮团，东接近市一中、教育局、胜利路小学等地，南邻棉纺厂、迎宾湖等，北有新建成恒安嘉苑小区，整体来说，该地块基本处于市中心地段，地理位置极佳，周边公共配套设施齐全，交通还算便利，在此次调查中发现，恒安嘉苑房屋销售情况较好，开发规模较大，同时，新开项目阳光金水湾（我项目南侧）设计为67栋高层，2012年将投入建设9栋高层，13年二期工程9栋，项目开发规模相对较大，由此可见，河口西路地块开发优势相对较大。根据河口西路地段的优势特点及嘉峪关相对稳定的房产行情，2012年河口西路地块应该有一定的盈利空间，但是，公司在河口西路已取得土地有53亩，规模较大，如若开发，目前的形势并不宜于大规模开发建设，则设计就要化整为零，仍然建议以小规模开发为主，相比较而言，河口西路地块比机场南路地块所占优势大。最后，整体建议是：御园东区工程2012年以四栋小高层的开发建设为主，后酒厂着手办理前期手续，不宜进行开发；嘉峪关项目在资金压力得到缓解