第二届上海财经大学全球EMBA圆桌对话论坛房价博弈论.doc

第二届上海财经大学全球EMBA圆桌对话论坛房价博弈论第二届上海财经大学全球EMBA圆桌对话论坛与2012年9月15日在上海外滩源一号成功举办，针对目前最为热门的房价问题，在第二场圆桌对话论坛中各位嘉宾带来了精彩的发言。 主持人：在这场论坛里边我们讨论两个话题，一个是房价，一个是关于中国经济未来。房价是否可以成为保增长和稳民心的焦点，综合中国经济这一轮下行周期大家也都普遍认为房地产调控是期间比较重要的因素。因为前十年中国经济就被房地产绑架了，房地产兴在经济兴，房地产衰经济衰。近半年货币政策放松，发改委批的轨道交通计划对房市利好。明年3月份“两会”以后房价呈现报复性反弹上涨的请举手？不到十个人认为房价会涨。四位嘉宾在你们看来，根据目前政策面、宏观面的情况，结合明年政府换届，明年房价大概是怎么样的走势？范剑平：保持平稳。叶檀：我认为是略有上升，还是有微幅上升的趋势。戴国强：我认为会上升。连平：同意戴院长的意见。主持人：在座四位嘉宾三位认为房价要稳步上升，范主任认为是保持平稳，保持平稳从环比来讲一个月北京和上海的房价上浮了8%10%，如果保持平稳就是这样的平稳。在这个问题之前我先和大家分享一下中国房地产的观点，第一，房地产是中国最大的吸金器，第二最大财富增长机器，第三经济增长核心。由于前两点房地产价格全部下来，否则年轻人将成为炸药包。建国以后中国有三次生育高峰，上世纪80年代就是婴儿潮的高峰，婴儿潮高峰的孩子现在正是适婚的年龄，不买房子的话丈母娘不答应，年轻人压力非常大。中国经济增长的核心，由于最后一点房地产价格下来将会导致经济的崩溃，如果按照这个逻辑来讲的话，在保增长和稳民生之间房价的博弈是矛盾的焦点，这个矛盾难道一点调和的余地都没有吗。下半场请四位嘉宾分别就这个问题发表各自的观点？范剑平：08年那次保增长到这次稳增长，一字之差房价是一个很重要的问题。那次保增长，扩张性的财政政策，扩张性的货币政策朝着一个方向走相对比较容易，但是这次的稳增长还有两个相关值，一个就是保增长的同时还要控制房价的反弹。所以稳增长要同时稳房价。第二个就是我们稳增长还要和调结构结合起来，就是不能说只要有利于经济回升，不管什么都能够支持。应该说结构调整就是既有加法，又有减法，而中国经济需要去房地产化，这是中国经济去杠杆化的一部分。 所以在这个里边实际上调结构也蕴含着中国经济要把经济回升主要的着力点不能放在靠房地产的回升来拉动经济增长。所以这一次宏观调控比上一次相对复杂的多，从短期来看，当然我们看到二次降息，二次降准，房价就已经开始回升。最近央行为了既要稳增长，又避免刺激房价，所以不再使用降息，降准这个工具。因为在中国降息，降准已经被标签化，很多老百姓简单的认为只要降息，降准房价一定会下降，央行干脆更多用公开市场操作，以回购手段，同样可以给经济投放流动性，但是降准对房价的刺激作用要小。即使短期央较用完了以后还可以利用贴现手段，仍然可以避免短期刺激房价的作用。 更重要的是我们国家对房地产的调控不仅仅是房价的问题，因为由于房地产过快的上涨刺激了一些高能耗行业，这就使得我们国家在“十一五”时期有一个结构的逆调整，就是高消耗产能扩张，仅仅只下降了19.1%没有完成。第二，就是房地产过于火爆使得大量社会资金都流向了房地产，而不愿意搞技术创新。所以十一五调整，研发投入占GDP的比重达到2%的目标没有完成，2011年底我们只达到了1.75%，仅比2005年提高了0.1个百分点。如果说任由房地产这么发展，我国资源节约型，环境友好型社会的战略目标很难实现，我们建设国家创新性战略目标也很难实现。 从这个角度上来讲我国对房地产的调控将是中长期的。但是房地产在中国不管承认不承认，它是一个支柱产业，它对我们中国经济仍然起到重要的支撑作用。其实就是说把现在房地产中间那些投资、投机性需求抑制掉，我们合理需求，刚性需求仍然是巨大的，供给中间那些大别墅，高档的公寓抑制住，仅仅是靠中低价位，中小户型普通商品住房应该也是有需求的。所以我们把房地产里边合理需求，合理供给能够形成良性的循环，我国房地产完全可以在房价基本平稳的情况下，房地产照样可以获得社会平均利润，仍然可以成为我们整个经济增长重要的组成部分，但是它不再是暴利行业，对经济调整的负面影响将会减少。主持人：谢谢范主任。范主任谈的核心话题中国经济一定要去房地产化。戴国强：我同意范总的基本观点。房地产不是一个暴利行业，但是房地产价格上涨有这样几个原因，第一个作为支柱产业，不光是中国，美国也是。作为一个支柱产业政府在政策的调控方面不是像我们所想象的一直这样延续下去。这是第一个观点。第二个我认为中国的刚性需求非常巨大，中国的城镇和和人口出现的时间占世界各国当中是比较独特的，在中国的周边，比如日本、韩国人口红利经常是城镇化完成以后才开始的，而中国人口红利和城镇化是同步的。 另外一个问题，中国的城镇化还不是真正的城镇化，什么叫城镇化？进入城市的这些农民应该完全享受城市居民的待遇，我们不是这样的。我们把这部分人边缘化了，所以这部分人对住房的需求根本就没有显现出来，他们现在主要靠租房，几个人，几家挤在一起。等到社会制度改革了，真正享受城镇居民待遇的时候对住房的需求会大量释放出来，这个释放是非常大的能量。我们现在有2亿多的农民工在城市，假定50%能够享受城市真正的居民待遇，大家可以想象这个需求会多大。而房地产的价格实际上很大程度上是取决于需求。我觉得需求导致房价有很大的上升空间。 第三个原因，如果要控制房价首先要使政府的职能实现真正的转变，中央财政和地方财政负担要真正做到公平、合理。而现在政府倒过来，中央财政收入比较大，承担支付压力相对来说比较小，许多支付压力直接落到了地方政府。地方政府靠什么满足支付的需求？就靠手里拥有的资源，资源是什么？主要就是土地。中国房地产价格为什么在前几年涨的那么快？关键是土地价格上升。如果说政府职能不转变，房价的上涨压力始终不能够去掉。中国政府职能的转变不是说在一年、两年里边就能够转变过来的，主持人提出来明年房价怎么样，我估计中国政府职能的转变不可能转变，在这个过程中前提存在的话，房价上涨还是存在的。 第四个原因，中国政治周期，为什么这届政府现在那么强调房地产价格稳定，应该为下一届政府留出增长的空间。这届政府房价继续涨，下届政府就没有涨的空间了，也就没有发展的空间了。这是调侃的话了，我觉得这种可能性，主观上是不是承认，客观上还是存在的。基于这些，我认为明年房价还是会上涨。叶檀：我特别希望房地产保持稳定，但是经过这半年特别煎熬，看了很多地方，看了一些数据之后，我认为现在房地产市场保持稳定，哪怕是不上升都是非常困难的。主持人：就是一定要涨。叶檀：对，一定会涨，因为现在房地产是最大的套现品种，现在政府手上的钱非常少，有些地方甚至发工资都成问题。我们说创新经济，关键创新经济没有形成增长力，没有形成凝聚力，物联网无锡1000亿投下去，没有形成盈利的增长点，还得回过头来靠房地产。说白了政府手里除了税收之外等等最大的套现就是房地产。温州这些地方非常清楚，但是地方财政急剧下行过程当中我们就看到大规模的批地现象，最近地是非常多的。而且我们以前说推几亩，推几十亩地，现在动则上千亩，而且还有一个非常新的现象，就是以旅游地产圈地，圈地的规模已经到达一圈就圈几十平方公里的规模。从南到北，从长白山到海南都可以看到。 最近这次投资，刚才说贷款比较少，地方政府出资本金40%，老实说根本没钱。我们完全没有办法把未来所有的土地现在变现，然后拿来投资。我认为这样的方式非常不健康，但是没有其他的方法，要么是税收，房地产税遇到的阻力太大，我也不知道什么时候可以缓解，这个不知道，得问范教授了，离北京稍微近一点。我认为只有两个资产可以出售，一个是新增量，新增量现在非常难，还有国资可以出售。现在谁愿意出售国资，谁愿意承担这个责任。第二就是最大的套现，如果国有资产不出售，那就是房地产，没有其他办法。 所以我一开始非常希望房地产保持平稳，但是看到现在为止我已经知道了房地产市场只要微升就已经谢天谢地了，就已经很好了。谢谢。连平：刚才三位专家都说了，其实我也没什么好说的。说一个故事，3年前中欧工商管理学院叫我做一个论坛，做一个发言，我在发言之前主持人做了一个致辞，他最后说了一句话，他说投资不能听经济学家的。最近马云好像也出来讲这个话。主持人：马云说做企业不能听经济学家的。连平：我现在到哪里，讲完了以后就把这句话说一下。因为主持人说的是明年的房价怎么看？房价看多可能有人买，明年套住了怪你了，房价跌下去了又怪你。其实他们有所指，我去的这一年之前的五六年前有非常多的经济学家，大概不止一个，可能有两三个到那边去做过演讲。总的一句话就是房地产风险非常大，我们不要投资，大家想想看最重要的两轮房价的上涨都错过了。所以他们咬牙切齿的在台上说投资不能听经济学家的，所以我们现在讲话要谨慎一些。 刚才几位都讲了确实中国现在房价高不高？应该说是高，但是你说会不会涨，反过来是会。跌的理由在哪里？把很多因素都摆出来，排来排去觉得好像都没有非常强有力的推动下跌的理由。未来有可能杀伤力比较大就是房地产税，但是房地产税什么版本谁都不知道。但是由于房地产涉及到方方面面的利益，如果杀伤力过大，经济增长速度可能会带来非常大的负面影响，谁敢推房地产税。即使推出也是比较温和的版本，不可能是杀伤力非常大的版本。中国很喜欢这一口，改革是渐进的，向前推进都是渐进的，不会采用非常严厉和杀伤力大的举措。 回过来一下，需求来说，长远来说是城镇化，短期来看这一年多的调控已经使得需求被压抑住了，未来还要等待释放，改善性的需求甚至投资需求。投资需求未来也不行，现在老百姓随着Q3出来，欧洲也要推出这个东西，两个最主要的经济体都实施非常宽松的货币政策。未来是什么？就意味着通货膨胀，通货膨胀压力大，怎么才能够赶上通胀损失呢？要投资，现在股市又不好，没希望了，还有什么东西，其他还有什么东西？看来看去，从历史的经验来看总是觉得房地产还是比较可靠的，不管怎么说，总是有钢筋、水泥的东西，是实实在在看得见的，即使波动，幅度也不是很大。 其实中国房地产在最近这段时间总体来讲基本上是一个波动上行，金融危机之后曾经有过严重的下跌。当初上海很多房价，浦东外销房是一半的价格，现在可能不可能？我觉得短期来说这种可能性不是太大。再加上刚才各位讲的，最重要的利益方，地方政府对整个经济运行，在这个区域范围内，方方面面都有非常强有力的渗透，这个我就不想多说了，我们做银行的也非常清楚，非常强有力的渗透。现在几乎要把所有能够控制的资源控制起来，甚至于跟银行谈你给我多少贷款，我给你多少存款。试问政府除了自己这一块财政存款以外还有什么存款，可以在他管辖范围，企业所有的存款统统组织起来，哪家银行给我贷款多，答应我，我就把这个存款给你。 这种强有力的利益方在这个中间左右这个市场，你说跌的下去吗？我看很难跌的下去。跌不下去，时间长了，股市时间长了必跌，房地产时间长了，还是要涨。范剑平：其实这一轮房地产调控以来，有关领导说低价涨的太快是房价上涨的主要原因，地方政府永远想把地卖的越高越好。地价涨不了那么快，这次为什么地价能涨？原因是货币政策。又把开发商骂了一通，血管里流的不是血，流的是暴利。商人想要暴利好像是本性，为什么过去难以实现暴利，为什么这次没有暴利？背后还是货币，又把买房的人骂一投，你们投机性需求，为什么要投资，为什么要投机，不就是为了保值，为了应对通货膨胀，还是因为货币发的太多。 所以我们观察到一个现象，就是专门针对房地产的那些政策，国四条，国八条，限购，限贷在房价上的影响都不大。影响最大的还是我们总的货币政策的取向。这次我们什么政策也没放松，仅仅两次降息，两次降准，限购还在，但是房价已经环比回升了。将来的房地产税，包括各种政府对房地产专门针对的政策，从长远的历史长河来看都只是一个小小的浪花，影响可以说房地产税在很多国家是中性影响，没有说刺激房价多大，压制房价多大的政策。 我更愿意说的是谈房地产问题千万别讲全国平均数，没有意义。在我们国家里边别谈，在其他国家也好，决定一个城市房价未来能不能获得支撑甚至上涨最根本的还是经济规律。就是一个城市产业结构变化所带来创造就业的能力。我举一个例子，第一次到英国去是十多年前，觉得伦敦的房价匪夷所思，太贵了，到了爱丁堡觉得那边的房价靠谱，十年以后再到英国觉得伦敦的房价涨的一倍都不止，但是爱丁堡、曼彻斯特的房价没怎么涨。英国经济学家说其实很简单，过去十年英国发生了什么样的故事，从这十年来看那些以制造业为主的曼彻斯特、利物浦这样的城市都转移到亚洲去了，我们的房子卖给谁。但是伦敦不同，伦敦是英国服务业的中心，世界服务业的中心、金融中心，它在过去十年还在继续创造着大量的就业机会。所以英国各个城市的年轻人都得到伦敦找工作，甚至大陆的人都跑到伦敦找工作，所以伦敦的房价就涨的很快。 中国经常分成一线城市、二线城市、三线城市，现在列入一线城市的基本特点都是处于由过去制造业为主的城市率先向服务业转变的城市。如果这些城市能够转型成功，服务业在中国方兴未艾，而我国的制造业已经从中期阶段开始进入后期阶段，因为根本标志就是劳动力成本明显上升。进入工业化后期阶段以后，虽然制造业的增加值还会有高速增长，但是更多要靠自动化技术、智能技术来取代人工。 所以以制造业为主的城市很难再新创造多少就业机会，甚至劳动力密集产业的城市要大量的下岗、失业，这些城市的房价靠什么支撑。相反如果一些城市，包括上海国际航运中心，国际金融中心建设成功，我们能够让服务业成为我们未来城市竞争的主体。事实上上海在过去五年中间服务业的增长速度已经超过制造业，而且将来这个现象会越来越明显。这样的城市创造的就业机会越多，对外来年轻人，尤其是有知识、有技能的年轻人吸引力越大，将来房价可能就会像伦敦一样不仅有支撑，可能会上涨。 但是那些以制造业为主的城市将来的房价很难上涨，甚至产业转移明显的话会下跌。有的人经常说中国独生子女，父母要留一套房，将来房价肯定要跌，这是拿前面平均数说话。试问两个上海财大毕业的小年轻，为了爱情留在上海，一方父母在四川自贡留一套房，一方父母在白城买一套房，还得在上海买房。用全国平均数论证这个问题毫无道理。所以讲房地产问题第一要把城市分开，即使在城市中间第一是地段，第二是地段，第三还是地段。很多人讲中国房价要涨，要跌，经常问我这样的话，我拒绝回答，就像连平讲的经济学家不好混。主持人：北京和上海这两个城市的房价降的话门都没有，刚才几位嘉宾不约而同谈到房地产税，现在有些人积极提倡全国征房地产税，觉得房地产税能够有利抑制房地产价格上涨，对美国投资需求产生一定的作用。同时认为房地产税是不是尝试改变地方政府土地财政的方向，通过房地产税增加地方政府的收入。更多的也有人认为房地产税上来以后房价肯定要涨，所以说房地产税一方面有所期待。另一方面如果推出的话一定有什么样的方式。 所以我们接下来讨论一下推广和普及房地产税的意义到底何在，房地产税出来以后真的能够抑制房价的上涨吗？范剑平：刚才连教授已经讲了这个问题房地产税的问题。在我们国家来说现在推房地产税符合不符合宪法的规定，我们宪法规定是国有的，我们买房的时候缴了大笔使用费和管理费。现在买房子当中涨的最厉害是土地，再收房地产税，没收房地产税，能不能做到这一点。收房地产税，收了土地管理