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房地产签约律师工作流程介绍 作者：路光合 北京市贝朗律师事务所律师 随着中国房地产业的蓬勃发展，法律制度的健全，舆论传媒的潜移默化，人们的法律意识已从消极忍耐转变为积极维权。所有这些，对房地产企业提出了越来越高的要求，房地产企业对签约律师的需求和依赖越来越高。将法律事务交由专业的法律机构去完成已成为当今我国房地产市场发展的必然趋势。 房地产开发是一项较为复杂的系统工程，涉及法律之多、领域之广是其他行业无法比拟的。根据我们签约律师经验和接触的楼盘来看，在销售阶段，常见问题主要集中在以下几个方面：五证问题、销售人员的虚假承诺问题、楼宇广告的不实宣传问题、认购书效力问题、定金问题、商品房买卖合同签署规范、严谨问题、补充条款的执行能力、陷阱风险问题、延期付款问题、不按要求办理按竭贷款手续问题、抵押楼宇的销售问题、已售楼宇的抵押问题、一房两卖问题、按份共有、共同共有问题、军人购房问题、更名换房问题、预售备案问题、退房问题、备案注销问题、阶段性担保的连带责任问题、工程施工问题、材料采购问题、房屋结构变更问题、选材变更问题、入住条件问题、入住通知问题、交房手续问题、室内环境验收问题、延期交房问题、面积误差问题、共摊部位和系数问题、规划变更问题、设计变更问题、车位问题、物业管理问题、配套设施、共用设施问题、规划验收问题、核实地价复函问题、总档问题、立契过户问题、产权登记问题、抵押登记问题、质量保修问题等等。 在房地产纠纷中，往往因环境、时间、问题普遍程度、消费者的素质、法律意识不同，导致纠纷的暴露形式不同，处理问题的方式也不尽相同。我们现只就上述问题中楼宇广告、定金、补充协议、退房等四个问题做简要阐述。 1、有关楼宇广告及宣传 按照中华人民共和国合同法的有关规定，广告在合同的缔结过程中属要约邀请，只有在广告的内容明确、具体的情况下，广告才构成要约，在买方承诺接受明确具体的广告内容后，才构成合同的一部分，才会对双方产生约束力。 2003年6月1日颁布实施的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释（以下简称最高院解释） 第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。据此规定，我们建议，在楼宇广告的发布，不能过分的夸大其辞，尽可能真实、客观的反映楼宇本身的内容，楼书中必须注明“本广告解释权属开发商所有，一切以政府最后审批文件为准”的字样，避免开发商在履约过程中处于被动、不利的一方。 销售人员的口头承诺可能成为合同的一部分。从严格意义上讲，口头承诺也是合同的一种形式，对双方均有约束力，实践中，通常出现空口无凭，承诺方反悔时，另一方很难举证。但当事人留有销售人员的录音且有其它证据相佐证时，情况就大不一样了。若销售人员的承诺不能兑现时，开发商则可能承担违约责任的风险。因此，销售人员在售楼中不能信口开河，说话应严谨、慎重。 2、有关定金问题 目前，很多认购书中并没有出现“定金”字样，但对于认购金的处理原则，却作了和中华人民共和国担保法 (以下简称 担保法 ) 中的定金罚则相同的约定。因此，尽管名称不同，仍然不改变它定金的效力。认购书一般均约定，买受人未在约定的期限内履行签约义务时，出卖人有权将房屋另行出售给第三人，并不退还保留金。如因合同条款问题未达成一致意见而导致买卖合同未能签署的，定金如何处理？在以往的商品房销售中一直是争议的焦点。 最高院解释明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人 ”。 合同履约阶段，对于商品房买卖合同有定金内容约定的，自然适用担保法的定金罚则；但有些合同，只在付款方式中出现“含定金元”而没有定金条款约定。我们认为，这样情况应具体情况具体分析，若没有签署认购书而直接签定商品房买卖合同的，且在交款凭证中注明“定金”字样，可认定为定金，适用定金罚则 ;若合同订立前曾签署过认购书并交纳定金，在签定买卖合同时，并没有约定定金问题，只是在付款条款中为说明已付款中包括在签定认购书时交纳的定金，才在付款方式中出现“含定金元”，这样情况下，不具备定金的效力，当然不能适用定金罚则。 3、有关补充协议问题 由于目前商品房买卖合同仍不能全面、准确地反映当事人双方的真实意思，买卖双方往往根据自身需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容加以修改、补充。根据合同法的规定， “格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款”。所以，补充协议比格式主合同更重要，需要我们对补充协议予以足够的重视。 根据我们所服务楼盘的经验来看，客户提出的补充协议条款越来越细，要求越来越具体，对开发商的制约也越来越多，因此，开发商对客户提出的补充协议应做严格、细致的审查。我们认为，开发商要求提供的补充协议内容以短精为宜，尽量减轻客户的心理压力。原则上不答应客户的补充协议要求，客户坚持增加补充协议时，应分不同情况对待：开发商肯定能做到的如容积率、外墙砖、电梯、入住条件等问题，可以同意签定补充协议；开发商可能做到但受外界因素影响比较大的，有时甚至无法控制的，如规划学校、会所等问题不宜写到补充协议中；对于开发商根本无法做到的，有些只是一种商业炒作需要的，则不能写到协议中。 4、退房问题 退房从法律意义上叫合同解除。一般情况下，房屋买卖合同一旦生效，对双方均具有约束力，除出现合同约定的解约事由外，任何一方都应该严格遵守和履行。 通常情况下，买受人出现下列行为，开发商有权解除合同： 1、买受人迟延支付房价款的违约行为达到约定的解约期限； 2、合同约定的其它解约条件成就时。 通常情况下，开发商出现下列行为，买受人有权解除合同： 1、房屋建筑面积或套内建筑面积的实测面积和暂测面积的误差绝对比超过3%； 2、商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形； 3、开发商未能按时交房且达到合同约定的解约期限； 4、因开发商原因致使买受人未能在规定期限内取得产权证并达到约定的解约期限； 5、合同目的无法实现； 6、合同约定的其它解约条件成就时。 但实践中曾出现个别客户无正当理由要求退房的，我们认为，对不享有解约权的客户，公司有权拒绝，若同意退房申请的，可扣除申请人一定的违约金。至于违约金的数额，合同约定的，按约定处理，没有约定的，由双方协商。这里需要说明的，当合同既约定违约金又约定定金时，公司有权选择，但不能同时适用。 针对存在的问题 ,签约律师提供服务的的工作流程大体分三个阶段,即销售前、销售中和销售后的法律服务。 1.签约律师销售前提供的法律服务 签约律师在房屋销售前提供的法律服务主要包括 : (1)、培训 律师在这一阶段主要是对销售人员进行如下培训 : 相关法律法规培训 签署商品房买卖合同的基本要求、关键点和注意点培训 按揭基础知识培训 . (2)、审查和修改 销售代理合同 物业管理委托合同 广告代理合同 包括楼书和广告在内的楼宇宣传资料 贷款合作协议 (3)、提供相关合同文本 主要包括以下文本 : 补充协议文本 车位租售合同文本 解除协议文本 精装修内容确认书文本 商品房买卖合同附件文本 (4)、办理 签约律师在这一阶段主要办理 : 房地局预售总档备案 房地产交易中心总档备案 2.签约律师销售中提供的法律服务 该阶段 ,签约律师提供的法律服务主要包括: (1)、解答咨询 签约律师在这一阶段主要是解答销售人员、买受人以及房地产开发商的咨询 ,咨询问题通常集中在以下几个方面: 按份共有和共同共有问题 本市人及外地人购房问题 华侨及外籍人购房问题 军人购房问题 港澳台同胞购房问题 单位购房问题 (2)、签约 提供销售问题法律建议书 该法律建议书主要涉及销售人员对客户承诺的效力问题、面积公摊问题、阶段性担保的法律效力问题、抵押楼宇销售问题、合同变更问题等。 谈判 根据需要 ,签约律师就主合同条款、补充协议条款及客户关心的其他问题同客户谈判,促成签约。 审查、修改客户提出的补充协议 检查商品房买卖合同签署的规范性 (3)、办理 签约律师在这一阶段主要办理以下事项 : 预售登记备案 主要工作内容包括检查买卖合同的完整性及核对、签署预售登记备案表。 预售注销登记 主要内容包括签署、审查解约协议、核对并签署预售注销登记表等。 买卖合同更名、换房登记 统计预售登记报表 (4)、调处 在这一阶段 ,签约律师主要调处以下纠纷 认购纠纷 退房纠纷 签约律师的工作内容主要包括 :对客户的解约、赔偿要求出具法律建议书、向客户发解约律师函或者履约律师函及协调双方履行合同或解约等。 逾期付款 对未按约定办理按揭手续的发催办律师函 ,对逾期付款者发催款律师函。 3.签约律师销售后提供的法律服务 该阶段 , 签约律师提供的法律服务主要包括: (1)、提供 入住问题法律意见书 住宅质量保证书、住宅使用说明书文本 交房通知书文本 办理产权通知书 (2)、调处 延期交房问题 面积误差问