银行按揭业务办理流程.doc

办理银行按揭业务流程一与目标银行谈判谈判目的：选择贷款条件最优的银行合作，为销售工作提供良好的资金支持，以便较快收回投资，争取相对较宽松的银行放款条件，使销售客户群体最大化。谈判内容：贷款对象、贷款期限、贷款币种、贷款额度、贷款利率、相关费用、服务流程以及个人申请按揭贷款文件清单等事项。谈判前的准备：了解目前最新的银行政策，对本项目有何影响，有何限制；了解其他银行对同质楼盘办理按揭业务所需的文件清单、优惠政策以及收取相关费用的标准和收费项目；了解按揭业务办理的服务流程，做出针对一些不利政策的相应对策。开始谈判：贷款对象，企业法人、私营业主、个体户、自然人、地域、户籍所在地以及不同性质的项目等有何规定和限制，该如何规避；贷款期限，针对不同的贷款主体和不同性质的项目最长可达多少年，最低年限有何规定，争取最长的贷款年限和最优惠的贷款条件；贷款币种，银行是否可以承办出人命比之外的提起币种，如有，那么有何规定和限制；贷款额度，即首付成数，不同性质的项目、不同的贷款客户首付比例有所不同，要争取到最地的首付比例，以扩大客户群体，促进销售；贷款利率，贷款利率有基准利率年息、优惠利率年息，商业项目和住宅项目所用利率不同,自然人客户和公司法人客户所用利率也不相同,在谈判时要搞清楚改用什么利率,争取那拿到最大的利率优惠;相关费用,办理按揭业务时,银行为降低风险,将按揭客户做一些如保险、评估、公证等事项,以降低风险，但是却会给客户增加一些不必要的经济负担，那么在谈判时，除一些必不可少的费用（抵押登记费、按揭手续费）外，都可以协商取消，如保险、评估、公证等都可以协商不做，谈判时要将以上费用由谁来承担，如何收取，收费标准都应该明确；服务流程以及个人申请按揭贷款文件清单等事项。应注意的问题二与银行签订按揭合作协议准备资料:在同银行工作人员谈判有关个人住房按揭贷款和商铺按揭贷款业务是,银行会对楼盘做一份认定报告,银行根据报告的内容和数据决定是否合作，有何风险，如果楼盘认定报告符合银行要求,则进去下一环节；那么在这一环节开发商需要给银行提供的楼盘认定资料清单如下：序号资料名称一、审查审批资料1房地产项目贷款调查报告2申请人人行行信贷系统调查情况3上报部门及分行个贷中心讨论意见二、申请人资料4企业法人营业执照复印件5组织机构代码证复印件6税务登记证（含国税、地税）复印件7房地产开发资质证书复印件8贷款卡复印件9法定代表人身份证复印件10法定代表人签字样本11授权委托书12公司章程13验资报告14近三年经审计的财务报表、会计附注15近期财务报表16董事会同意对按揭贷款提供阶段性担保的决议三、项目资料17立项皮肤文件18项目可研报告19项目实施方案20土地使用证复印件21建设用地规划许可证复印件22建设工程规划许可证复印件23施工许可证复印件24商品房预售许可证复印件25项目环保批复文件26设计部门营业执照、资质证书27施工部门营业执照、资质证书28监理部门营业执照、资质证书29自筹资金到位证明文件30办理“四证”实际缴费凭证31办理“四证”收费标准文件32土地转让合同33项目平面布置图34户型结构平面图四、其他资料35内部认购清单36以销售情况清单以上复印件清单加盖公章及签注日期，这是以上海浦东发展银行做需资料为例，不同银行所需的资料不同。协议条款议定：按揭协议条款的内容主要有如下几条 按揭贷款的总金额、首付款成数、贷款年限及贷款用途、首付款的支付以及按揭贷款的划转，争取到做大的贷款总金额、最低的首付比例、最长的贷款期限，开发商在银行开设结算帐号，将购房者的首期房款存入的结算帐号，应明确银行应在 个工作日内与借款人办妥有关贷款手续，在 个工作日内更具借款合同约定扣除相当于该借款人贷款金额的 %的按揭贷款保证金后的按揭贷款资金全部划结算帐户；按揭贷款的担保以及履约保证金；按揭贷款的催收及回购；借款人抵押登记手续的办理,开发商协助银行和借款人办理抵押登记手续，如果是在建工程作抵押的，则要先办理抵押登记手续，并要取得期房抵押证明交于银行，在项目竣工后，开发商应协助银行和借款人办理房屋抵押登记手续；乙方保证责任的解除，到什么条件下可以解除开发商的阶段性担保责任应有约定；应当约定的其他事项；争议的解决途径。设立帐号：开发商要到合作银行出设立一个专门的结算帐号，用于销售过程中首付款和按揭汇款的存入。签订协议：以上内容协商议定后，有双方的法人代表或是授权代理人签字盖章，按揭合作协议议定就算完成。三与按揭业务相关人员相互对接与银行办理人员对接：按揭合作协议签订后，开发商办理按揭业务的工作人员应和银行具体办理按揭业务的工作人员及时对接，熟悉银行按揭业务的操作流程，确定按揭客户办理按揭时需要提供的证件及文件清单，工作程序要简单化，提供资要齐全，避免银行在审查的过程中应缺少资料而影响的按揭业务的速度，从而影响到房款速度。客户办理按揭贷款所需提供的资料清单大致如下：1.购房合同原件2份2.购房首付款原件及复印件2份3.借款人及配偶身份证原件及复印件4份4.借款人及配偶户口簿原件及复印件4份（非本地户籍客户需提供居住证或其他合法居住的证明。（街道办、居委会开立）5.借款人及配偶职业收入证明各1份，（如果月收入超出额度，还需补充提供什么资料）（对于不同的贷款主体，如私营业主、个体户、企业法人、自然人、合伙企业等分别要提供什么资料，都必须明确。）6.结婚证（离婚证或离婚判决书）原件及复印件各2份单身证明原件1份 7.银行认为需要的其他资料（如公司收益分红、股票股息、国债利息收入、投资性及人寿保单收益、租金收入等相关收入证明（税后） 以上资料用那个型号的纸张复印都要明确 与现场销售人员对接:与现场销售人员对接有关商品房方买签订流程,按揭协议签订流程,在现场签订按揭协议是如何与银行工作人员配合分工,明确各自的职责,征求在现场办理按揭业务过程中将会出现的各种问题,并提出解决意见以及对银行方面的工作有何要求等,汇集这些意见在和银行协商达成一致。银行人员对现场销售人员进行现场按揭办理流程培训：同银行就按揭业务流程是以达成一致后，银行工作人员要对现场销售人员进行流程培训，主要在银行相关政策的解答,贷款所需具备的条件，利率以及利率的换算等方面进行细致的培训。具体流程如下：预定房屋，签定认购协议书；客户交纳首付款，签定房屋买卖合同；到楼盘或浦发银行签定贷款合同，提供按揭贷款资料；银行贷款客户进行审核；审核通过的到房地局办理抵押登记手续；银行放款后，通知客户到银行领取东方卡及放款通知单。 四按揭业务具体办理案场销售人员工作：签定商品房买卖合同，协助客户办理缴款手续，跟客户约定签订借款合同的时间，告知客户应当准备证件及资料清单，查收客户提供的相关资料和证件，并按银行的相关规定对客户做提交的资料及证件进行初步审查。通知银行签订贷款合同的时间，如果是在案场签订贷款合同，销售人员应负责接待前来办理贷款手续的客户，配合银行工作人员同客户签订贷款合同。如果客户所提供的有关资料缺少或是有错误，销售人员应及时通知客户补充；等放款后应及时的将相关的文件反给客户。案场银行工作人员工作 集中签约时,银行工作人员在案场主要负责解答客户所提出的各种与银行政策有关的问题,对客户所提交的各类资料进行初审,指导客户签订按揭贷款合同以及相关的文件,能在案场解决的问题尽量要在案场解决,避免工作的反复.按揭专员工作 按揭专员要负责案场销售人员与银行工作人员的对接协调工作,跟售楼人员沟通,将案场办理按揭业务过程中可能会涉及到的问题都统一收集起来反馈给银行,同银行协商形成一致的书面解决方案,安排时间让银行工作人员对案场销售人员进行按揭业务培训;根据以上对接,制定出案场按揭业务办理流程 ; 统一协调安排银行到销售案场案例集中签约事宜;跟进银行对按揭客户资料的审查工作,对审查过程中所出现的补充资料、缺少资料等情况要及时掌握并通知客户及时提交所需资料,催促银行对符合条件的客户及时放款;对以放款的客户将放款文件和合同及还款卡等资料及时返给客户,以便客户及时给银行还月供;对一些不够条件的问题客户做出处理.按揭银行的审查工作 按揭按揭银行要对按揭客户所提供的资料进行是齐全以及是否符和国家相关规定和政策审查.五抵押登记备案开户备案 在项目按揭销售业务开始办理前,按揭专员应先到项目所在地房地局抵押登记科为本项目办理相关抵押登记的备案手续,办理时应准备本项目的总平面图一份、商品房预售许可证、,国有土地使用权证、土地规划许可证、城市规划许可证、建筑施工许可证,以上证件那原件审核,留复印件,复印件要加盖公司公章.办理完备案手续后方可到房地产交易大厅前台去办理送件登记事宜.递件 银行对按揭客户的资料审查通过后,派专人到房地局交易大厅前台去办理抵押登记送件手续,由银行人员