房地产流程及资料.doc

第一章 拓展部拓展流程及操作细则一、拓展部对外拓展流程（一）纯交易操作细则预售合同交易流程通知买方领预售合同、通知中台交税、过户问税（后台）通知中台递件通知入营期预定递件日期案件解疑签三方约（经纪）收资料预计税费收费签委托书通知侯补资料传真递件落实尾期房款确定过户时间传真完通知核算税费（含工本）通知补款通知过尾期交楼，协助收 。并与业主结算退房商品房解困房改房交易流程1案件解疑 2查册3签三方约（经纪）5通知测绘5收费签委托测绘6通知入首期房款预订7通知中台递件9通知入尾期房款4收资料计费4通知候补资料预约收费签委托书将资料交中台签收a传真递收据加会经纪b通知过楼款协助收佣10问税（后台）11核算税费12通知中台交税，过户通知补款13通知过尾期协助收据14出证13传真纳税申报表及完税单15通知买方取证a落实尾期房款确定过户日期1、案件解疑：及时解答经纪及客户的各种咨询，进行案件可行性分析，给具体专业意见：商品房、解困房：已否交土地出让金，约算税费、时限；预售合同：查询已否确权，有无抵押（由后台负责查询），税费、时限，准备资料，如已确权可否加急出证； 房改房：业主的税费计算，个人所得税，分摊等是否已购买、有否重购、房改单位盖章问题，提示：缴款明细表可调档获取。赎契交易：原贷款银行的不款相关规定，及早车理提前还款申请，尚欠贷款金额的确认，买方出资赎契的风险防范：如业主必须签署全权委托书，查核供款存折有无提款卡等。2、查册：要经纪提供房产证的准确地址或登记字号方可进行查册，查册表应第一时间传真给经纪，并提供专业意见。查册时先口头查询有否抵押，查封及核对权人名后方可打印交费，如有问题应致电经纪落实是否要打印该查册表。查册后，凭查册表取号并设立案袋将查册表保存在内；3、落地铺收件：协助经纪签三方约应事先与经纪沟通好案件情况，了解注意事项（目的在于让客户认识，了解买卖双方的要求以便在办案过程中协调和满足双方的要求，并清楚成交价及要求贷款金额年限，买家人数）；4、预计税费及贷款费用：列表交买、卖双方及经纪方保存，预约交费时间及约客签件；5、签委托书：检核买卖双方的身份证明等资料，见证签约，交费等手续，告知客户关于交易过程中需办理的事项；6、通知中台办理测绘、公证、递件：测绘：收到房产证原件并确定买方人数及收费后通知中台测绘；递件：落实首期房款到位且得到经纪确认后通知中台递件，如单方委托应提前一天通知客户往交易中心的落脚点、时间、联系人、及客户应带备的资料（通常只须身份证）。7、协助过首期楼款及经纪收佣：成功递件后将递件收据传真给经纪并电话知会经纪及买卖双方，提醒经纪写过楼款通知单，收佣；8、核算税费：问税后查核预收税费与应交税费是否一致，如有欠款要及时通知客户补交，电联经纪确定是否交税过户并提醒经纪收佣；9、交税过户：交税后，传真纳税申报表、完税单给经纪（保留单据复印件备用）。一定要落实尾期房款是否到位（除贷款部份），才可通知办理过户：建议买卖双方就水电杂费作好结算，做好交楼准备。10、结案退件：通知经纪克认尾期房款时间，条件是业主是否已交齐佣金及交楼。与业主做好税费结算工作，确保收齐所有费用，与业主办理退件手续；通知经纪案件已完结，确认是否已收齐佣金，通知买方领取房产证及税单等资料，退件前要确认退客资料是否齐全，结算一切费用多除少补。（二）转按操作细则转按流程案件解疑咨询评估银行要求查册签三方约预计税费收资料预约收费签件签服务承诺通知候补资料收费、签按揭合同委托书等文件将资料交中台签收、整理向很行查询贷款余额将已签文件交中台，交补收资料中台签收，约初评通知入首期房款出初评送银行审批（中台）通知经纪预计递件日期银行审批后合同送公证（中台银行调档后测绘通知客户办理退件、结算银行退件（中台）通知放款抵押登记工行退件（中台）通知放款如工行转按，通知经纪落实是否放款通知过首期传真递件收据助收拥落实中台交税过户通知补款核算费用问 税（后台）落实中台递件需提供资料买方：a)身份证 买方a)夫妻双方身份证 b)户口薄 b)户口簿 c)婚姻状况 c)婚姻证明 d)收入证明 d)贷款合同 e)供款存折 e)供款存折 f)房产证或预售合同预售合同须增加资料同意转让证明 b)同意抵押证明发票（金额）或收据（经反证） d)纳税申报表（2002-2003年）（原件）注意事项案件确定贷款要求后，尽早约评以免影响送审，为配合评估要求业权尽早提供房主证预售合同复印件（复印件要求清晰）。要示业主尽早查余额及打清单。买方收入证明等银行审批必需文件要提醒买卖双方尽早提交。确切了解卖方沿欠银行的贷款余额，确认是否要冻结首期房款及冻结金额，如属负资产（即售房款全额仍未够偿还卖方尚欠银行的贷款余额），此类情况除在全额冻结首期房款外，卖方须向银行清还“贷款余额与总售房款之差额”才可完成该转按手续。冻结方式：按银行要求开设存折存入应冻结金额，签写冻结授权书；将要冻结的首期房款存入我司代收楼款帐户，银行扣款时一并转入卖方供款帐户；操作细则案件解疑：了解原贷款银行，业权人原借款金额，权利价值；通过向相关银行及评估机构进行查询，预计可贷款金额及贷款年限等及时回复经纪或客户。2、查册经纪提供房产证的准确地址或登记字号方可进行查册表应第一时间传真给经纪，并提供专业意见。查册表取号并设立案袋将查册表保存在内。（注：由中台负责册，前台负责查册的报销）3签三方约（落地铺收件）：协助经纪签三方约应事先与经纪沟通好案情况，了解注意事项（目的在于让客户认识，了解买卖双方的要求以便在办案过程中协调和满中双足双方的要求，并清楚成交要求贷款金额年限，买家人数）；（复印三方约备用）4a、b、客户：签约后收取买卖双方的帮始资料，并以书面形式分别通知买双方尚欠资料，预计税贷款费用并更表交买卖双方各执一份，并就委托书及转按合同等文件预约签件日期，提醒双方备齐资料及所需费用。（3）a完成三方约及买卖双方的预约工作后，与经纪方签订服务承诺，预计分析案件的完成时间，签具承诺书其中一联交经纪保其余资料及承诺书带回公司后应第一时间交中台保存整理。并与中台做好签收工作，交先待案件的注意事项，成交价，购买人数，要求中台同事在客户预约签件前准备好相关合同文件。5、收费、签转按合同委托书等文件：特别要向卖方解释清楚，按银行规定必须是完成整个交易转名手续并办妥抵押送交银行，银行发放买方的贷款金额之日，卖方才可停止供款，款办妥此手续前志方必须按期供款。6、将将签好的文件及客户补交的资料交中台整理：确认是否还有欠件或欠资料，如有应即时再次通知客户要求在最短时间内补齐并不断跟进至资料补齐不断跟进至资料补齐为止。评估：按揭案件一开始就应根据经纪客户提供的产权现况描述，电话咨询评估公司初步确认可贷金额； 除特殊情况一般收到初评费后，即知会中台申请评估，并告知找哪一间评估公司，希望评估价，有无楼龄限制联系电话。并联系卖方告知评估公司的人会联系他，希望尽快配合看楼； 电联评估公司，了解是否已睇楼，评估价是否到价，没问题的落实出初评时间，出初评后送银行审批并及时反馈银行讯息，由中台负责并及时知会前台，如有问题由前台第一时间处理，尽早落实出同贷。注：评估可在签件前申请办理，以不影响银行送审时间不佳。7、 知人首期房款：通知客户首期房款金额，我司你收款帐号，并告知要求到帐的时间。 8、 预计银和审批时间：落实首期款是否到位与经纪预计递件日期，注：此时可写成交报告，避免超时。9、 落实中台递件：如单方委托高水平提前一天通知客户前住交易中凡的集合点、时间、联系人、及客户应带备的资料（通只须身份证。）10、 协助过首期楼款及经纪收佣：成功递件后将收居据传真给经纪并电话知会经纪及买卖双方，收取经纪填写的已批的过楼款通知单，为业主办理过楼款手续，并协助经纪收佣。11、 核算税费：由中台通知前台是否欠费，如有欠款由前台及时通知客户补交，电联经纪确定是否交税过记并提醒经收取尚欠佣金。12、 通知中台交税过户：过户前要核实冻结的首期房款是否已卖方已收齐首期房款（注：成交价一买方贷款金款一需冻结的首期房款=卖方过户前应收首期房款）13、 落实放款：如办工行转按应在交税过户后沟通落实是否放款，提醒经纪是否已收齐卖方佣金，及要求卖方做好交楼备；银行放款膈要敦促尽快退以便办理抵押登记，提醒客户第一期供款时间，退部份文个归还客户，除工行外，妥交税过户后应即时办理抵押登记工作，并与经纪沟通预计放款时间，提醒经纪是否已收齐卖方佣金，及要求卖方好交楼准备。14、 通知中台要求银行放款：与卖方沟通落实是否已收支该笔贷款15、 通知经纪案已完结：确认是否已收齐佣金，通知买方领取房产证，贷款合同等资料，告知客户第一期供款时间退件前要确认退客资料是否齐全，结算一切费用除少补，做好客户签收工作。1.案件解疑：了解原贷款银行，业权人原借款金额，权利价值，通知向相关银行及评估机构查询，预计可贷款金额及贷款年限等及时回复经纪或客户。2.接到经纪通知册：将物业地址、业权人名称、登记字号等相关资料，给运作部同事到房寄生虫局查册，将查册结果传真给经纪，并通知经纪查册费金客及向客户收取，查册费用的报销，填通知单后向财务报销；3.经纪与买卖双方签定三方约后：与经纪签订服务承诺，并取得客户的联系电话；a) 填好委托评估申请书后，将申请书及产权资料传真到评估公司，等评估签复书出来后，核实物业的评估价是否达到要求；b) 预算相关税费及按揭费用后，联系买卖双方带齐资料到银行办理委托及按揭手续；借款人：a) 身份证；户口本；婚姻善证明；b) 若已婚，配偶也须提供上述资料；c) 收入证明；d) 供款存折；e) 公积金卡（申请公积金者须提供） 产权人：a) 身份证；户口本；婚姻状况证明；b) 若已婚，配偶也须上述资料；c) 产权证原件；d) 收款存折；e) 上市征询意见通知书；（房改房须提供）f) 公有住房缴款明细表；（房改房须提供）g) 解困协议原件；（解困房须提供，以解困协议书上签定日期起，满五年才可以上市交易）h) 住房房改办出示的上市文原件安尽可能房须提供4.通知运作部准备签约文件；5.签定借款合同注意事项：a) 买卖双方身份证必须经过身份监别仪验证；b) 买方填写借款申请表时，必需填写整齐，要求客户填上多个联系电话，以备银行信贷员的电话咨谒，在审批期间请尽量留意电话的接听，以免影响借款合同的审批速度；c) 买卖双方提供的存折复印件，必须在复印件上备注“已取存折原件”并签名；d) 公积金贷款，申请人必需符合公积金中心规定：广州市户口公积金缴存需供满一年以上，并且公积金必须归集于穗房公积金中心，花都、番禺、铁路、军队的公积金不能做公积金贷款。6.买卖双方提供的资料及签定的文件：交由运作部办理送审及交易准备手续；7.交易递件资料已备齐：通知经纪要求买方将首期楼款划入公司帐户，楼款到帐后，通知运作部送件给权证部交易递件；8.递件成功后：将递件回执传真给经纪，通知经纪及预约卖方到公司提取首期楼款，由卖方签署首期房款收据后给运作部备案，同时通知买方已递件成功及首期款成功过给卖方，并告知问税的预算时间；9.与经纪、买卖双方保持案件进度的定期跟踪10、由运作部将问税单交由拓展部，通知经纪、买卖双方交税时间及下一次出房产证的日期；11、抵押登记手续办妥后，通知经纪可放款日期及确保收齐佣金的条件，由经纪书面或口头确定可放款时间，由拓展部通知运作部放款；（公积金）抵押登记手续办妥后，由运作部送资料给银行申请公积金规模审批，等规模下来，通知经纪在五天之内，告知可放款时间；12、通知经纪可退资料给买方，落实是否收齐所有佣金后，通知客户带齐相关资料，领取产权资料及按揭通知。赎契操作细则：流程赎契交易：案件解疑查册调查卖方在银行的还款情况协助经纪签定三方约预计税费收资料签服务承若通知候补资料将资料六中台签收、整理收费、签委托书等文件预约收费签件到银行办理提前还款申请到银行办理扣款手续通知入首期房款，提醒经纪写日常事务报告通知经纪预计扣款日期在指定日期到银行领取退件资料测绘（后台）到房管局办理涂销、归档手续（中台）通知中台递件问 税（后台）通知过首期传真递件收据协助收佣通知中台交税过户核算费用通知补款传真完税证明给经纪，协助过楼款收佣通知领取房产证及协助收佣工作流程及控制要点1、卖方赎契：l 签署服务承诺后，根据资料预约卖方签定委托书并带齐资料：产权人所需资料：身份证；户口本；婚姻状况证明； 若已婚，配偶也须上述资料； 产权证原件； 已公证的借款合同； 供款存折； 借款借据；农行须提供l 委托书公证后，了解清楚原卖方借款银行的具体还款日期及上班时间，带委托书到银行办理提前还款申请，并确定下一次扣款的时间；申请还款所需资料：受委托人身份证； 委托书原件； 借款合同； 供款存折复印件； 借款借据；农行须提供l 通知经纪、卖方的还清款日期；l 到指定的还款日期当天，与卖方到银行办理还款手续后，落实具体领取资料日期；l 领取到银行的退件资料后，受委托人到房管局办理房产涂销及归档手续，办妥后将房产资料交给运作部，准备交易递件；银行退回资料清单：房产证原件或预售合同； 他项权利证； 由银行开具，致房管局的还清款证明； 他项权利登记申请书； 由银行开具，致保险公司的还清款证明及保险单正本退保险费需提供；l 注意事项：A、向卖方了解清楚银行退件时，由卖方本人到银行领取还是由受委托人代领；B、银行退回资料时，必需核对银行开具的还清款证明与产权资料一致；2、买方赎契：l 签署服务承诺后，根据资料预约卖方签定委托书并带齐资料；产权人所需资料：身份证；户口本；婚姻状况证明； 若已婚，配偶也须上述资料； 产权证原件； 已公证的借款合同； 供款存折原件； 借款借据；农行须提供l 委托书公证后，了解清楚原卖方借款银行的具体还款日期及上班时间，带委托书到银行办理提前还款申请，并确定下一次还款的时间；申请还款所需资料：受委托人身份证； 委托书原件； 借款合同； 供款存折复印件； 借款借据；农行须提供l 通知经纪可还款日期，协助经纪通知买家将楼款存入公司帐户上，及时通知经纪写日常事务报告，给上级部门审批后，由亿达业务总监签名确认；个人购房办理退个人所得税手续须知（适用于出售住房坐落在海珠区） 根据广州市财政局、广州市国家税务局、广州市地方税务局、广州市建设委员会转发关于人个出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（穗财法2000295号）、广州市地方税务局关于加强我市房产转让个人所得税管理的通知（穗地税发2005107号）和