平顶山新城区金玉花园小区房地产评估报告 精品.doc

平顶山新城区金玉花园小区 房地产估价报告 估价项目： 平顶山新城区金玉花园小区二期一标段致委托人函尊敬的王院长：我公司受您委托，于20XX年6月23日对坐落于平顶山市新城区平西湖边金玉花园小区的房地产进行评估。估价对象房屋建筑面积为 121248 ，土地独用面积为：40416 。估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：20XX年6月23日。经过市场调查和实地查看，遵照中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价指导意见和房地产估价规范及其它相关法规，选用市场比较法和成本法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币560778000元，大写：人民币伍亿陆仟零柒拾柒万捌仟元整，单价为：4625.05 元/。估价人员声明 我们郑重说明： 1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、 本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。8、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上，报告解释权归本评估机构所有。9、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。10、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件1、估价的假设条件(1)以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以合法用途为假设前提。(2)本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到委托方所提供的使用功能为假设前提。(3)本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。 (4)估价对象处于公开、公平、公正的市场环境下，即没有垄断、消息共享、供求基本平衡。(5)估价结果系一种在未来正常一段时间内、正常交易的价格。若交易时间过短，会有变现风险。(6)有关估价对象房地产的运作方式必符合国家地方的有关法律、法规。2、本估价报告使用的限制条件(1)估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。 (2)本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。 （3）本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。 (4)本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。 （5）本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。 （6）本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。 （7）本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。（8）本次估价以估价对象证载建筑面积：121248为准，不考虑房屋所有权人后期加建的部分价值。（9）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。（10）本估价报告有效期自出具报告之日起为一年，如超过此期限使用，报告应作相应调整或重新估价。 本估价构提请估价报告使用方注意阅读报告中的估价的假设和限制条件房地产估价结果报告一、委托方 委托人姓名： 住 址： 平顶山市新城区 联系电话： 二、估 价 方 单位名称： 河南城建学院管理工程学院 地 址: 资质级别： 二级资质证书号:（97）建房估证字第09号 法人代表： 房产专业第八组 联 系 人： 联系电话： 三、估价对象地理概况：该估价对象位于平顶山新城区，是金玉花园小区二期一标段。土地总面积：40416，出让土地使用权，20XX年取得国有土地使用权证。是住宅及配套设施用地，二级土地。总建筑面积：121248平方米，三居室142平米，五居室287平米主要户型，框架剪力墙结构，南北朝向，毛坯房，完全产权，建筑物为二类。 本报告设定估价对象于估价时点未发生抵押权、租赁权等他项权利。四、估价目的 确定估价对象于估价时点的市场价值，为房地产的交易提供依据。五、估价时点六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部、江苏省人民政府、南京市人民政府等颁布的条例、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法； 3、中华人民共和国担保法；4、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；5、国家标准GB/T502911999房地产估价规范；6、平顶山市区土地级别调整与基准地价评定报告； 7、平顶山社会发展水平及有关统计资料； 8、本公司掌握的房地产市场信息资料； 9、本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料； 10委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证复印件等相关资料。八、估价原则 此次估价在独立、客观、公正的房地产估价总原则指导下进行，具体作业中主要遵循如下原则进行评估：1.合法原则：该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益进行，即要求估价时估价对象具有合法的产权和用途，涉及到估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。2.最高最佳使用原则：在合法前提下的最高最佳使用是能够使房地产获得最大收益的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态以及其与外部环境是否保持协调等方面的影响，当这些因素配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。此次的估价对象土地规划用途为住宅，结合现阶段住宅类房地产市场状况，我们做了以保持现规划用途最为有利的假设，并以此为前提估价。3.替代原则：根据经济学原理，在同一市场上，效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用与房地产。本次评估中对估价对象用市场比较法进行测算时，即是依据该原则。4.估价时点原则：由于房地产市场价格具有很强的波动性，同一房地产在不同的时点会具有不同的价格水平，本次评估对房地产的市场情况和估价对象自身情况的确定，均以其在估价时点的状况为准。九、估价方法1、本次估价的技术思路和估价方法 根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，估价对象为住宅楼工程，有明确的工程进度和费用投入，故确定采用市场比较法和成本法作为本次评估的方法。 估价对象所处区域的房地产销售市场、土地市场、建筑市场及建材市场已初具规模，市场规则基本形成，开发商成本、利润具有一定的公开性和替代性，类似估价对象的房地产成本有据可查。因此，可用成本法和市场比较法测算出新建估价对象的市场价值。成本法是从开发商成本替代角度反映物业的市场价值，市场比较法是从物业效用替代角度反映物业的市场价值。2、估价方法的定义成本法：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需各项必要费用之和为基础，再加上正常的利息利润和应纳税金得出估价对象房地产价值的一种估价方法。市场比较法：是在求取估价对象房地产价值时，将估价对象房地产与近期发生交易的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的已知价值，修正得出估价对象房地产价值的一种估价方法。十、估价结果 综上计算，我们最终确定估价对象在估价时点二一三年六月二十三日于价值定义设定条件下的市场价值为： 估价对象房地产总价值:￥56077.80万元 大写金额: 人民币伍亿陆仟零柒拾柒万捌仟元整 房地产单价： 4625.05元/ 货币种类： 人民币元十一、估价人员陈乾坤(房地产估价师、土地估价师)，编号01李洪会(房地产估价师、土地估价师)，编号02吴俊洋(房地产估价师、土地估价师)，编号03陈士建(房地产估价师、土地估价师)，编号04张成建(房地产估价师、土地估价师)，编号05闫文佼(房地产估价师、土地估价师)，编号06宋海燕(房地产估价师、土地估价师)，编号07十二、估价作业日期十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为自完成估价报告日期20XX年6月28日起一年。房地产估价技术报告 一、个别因素分析1、估价对象的位置：平顶山新城区金玉花园小区二期一标段，房屋建筑面积为：121248 平方米2、估价对象建筑状况： 房屋用途： 住宅; 建筑结构： 框架剪力墙结构； 建筑年代： 20XX年； 外观设计： 委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房，墙水泥砂浆涂料；房屋楼层： 总层数为30层，估价对象是1#,2#,3#,5#,6#栋；平面布局： 以三居室142平米为主打户型;装潢情况： 毛坯;建筑物权利状况：完全产权。3、基础设施状况：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备。二、区域因素分析 1、区域交通状况分析：金玉花园位于楼盘位于新城区与长安大道与宏图路交汇处。近年来，平顶山市新城区的规划勾画了一条东南-西北走向的历史文化和生态发展轴线。新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。新城区的规划范围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线,南至水库，规划共分三个阶段：起步区10平方公里，近期规划面积40平方公里，远期规划面积100平方公里。新城区的规划形态是带状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离10公里，通过6条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。向西通过2条公路和郑石（郑州至石人山）高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，通过此入口向东南20公里处即可接许平南高速公路。四通八达，快捷顺畅的交通联系对新城区的建设必将起到积极的带动作用。居住在金玉小区，能充分利用平顶山新城政务区与休闲生态区的核心地段，依托城市中心优势区位，通往市区的公交路线有：16,26,28,29,66,67路等，交通便利。 2、区域环境状况分析：因位于新城区核心地段，能充分利用新城区发展所带来的优质生活资源配套。面南仅隔长安大道直对烟波浩淼平西湖。北与佛教圣地香山普门禅寺中轴线垂直，东与湖光花园相隔。东南200米即为豪华五星级酒店“蕴海建国”饭店。 市府大楼、市政广场、博物馆、会议中心、五星级饭店、河南城建学院、平顶山第七中学、黄冈中学河南学校、维多利亚贵族幼儿园、平顶山第一人民医院新城医院等几十家鹰城政府机关、事业与配套单位簇拥周围，另有大型超市九头崖等。规划区内有坡度较缓的丘陵分布和近70平方公里的水库面积，自然资源丰富，为新城区的生态景观建设提供了有利的前提条件。新城区的规划引入生态城市、共生城市、新陈代谢城市等先进理念。该区位集结了经济，政治，文化，医疗等资源，为人们的生产生活提供便利。3、市政基础设施及公共配套设施状况分析：距离景色宜人的国家级生态园林“平西湖湿地公园”不远。平西湖周边市政公用设施齐全，供人们休闲游憩。4、环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合居住。三、市场背景分析1、销售对象：适合高、中、低收入人群，尤其中低收入人群。2、市场的供给与需求：由于现在土地市场上，土地为稀缺资源。尽管20XX年新国五条出台，对二手房市场进行调控，势必也对新房市场产生影响。但由于我国土地制度长期以来形成的缺陷，供不应求仍是目前房地产市场不可否认的事实。四、最高最佳使用分析估价对象规划及现状用途为住宅，与其所处区域的配套设施功能及物业自身特点相符，本公司认为其按照现状用途继续使用最为有利。五、估价方法选用根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，故确定采用市场比较法作为本次评估的方法。我公司接受王宏院长委托后对估价对象-金玉花园小区二期的1#，2#，3#，5#，6#这五栋高层住宅进行了详细的分析。如下：1、若用：市场比较法对土地，用成本法对建筑物，得到的结果，一般偏低。2、若用：基准地价法对土地，用成本法对建筑物，得到的结果和1差不多，甚至比1更低。 3、若用：市场比较法对土地，用成本法对建筑物，得价格a1,再利用市场比较法对“土地和建筑物”修正（即对成交价格修正）得价格a2。若a1和a2差别不大，最终求均值；若差别较大(一般a2a1)，则取a2。只是过程较繁琐。(设a1,a2) 4、若用：基准地价法对土地，用成本法对建筑物，得价格b1,再利用市场比较法对“土地和建筑物”修正（即对成交价格修正）得价格b2。若b1和b2差别不大，最终求均值；若差别较大(一般b2b1)，则取b2。只是过程也较繁琐。（设b1,b2）5、最简单的是，对整体分别使用成本法和市场比较法，得到的两个结果，若差别不大，取算数平均值。若差别较大，对成本法所得值赋以较小权重。若差别很大，则说明成本法在此处失真，不具有参考价值，即该估价对象在相应的环境下不适于此方法，此时采用市场比较法的结果作为最终结果。综上可知，考虑到该估价对象具有一般性(不考虑裙楼的情况下)，结合其自身条件和所处环境等因素的实际情况，依据所调查的区域房地产市场情况及平顶山市房地产估价惯例，估价采用以下技术路线处理：因该工程刚刚完工，正处于交房期，各项费用基本成型，周边类似房地产较多，很适合采用成本法和市场比较法，即采用第5种方法。另外，成本法和市场比较法的测算的核心基准把握估价对象的土地使用权性质国有土地使用权出让，应含委托方向政府缴纳的地价款部分（出让金）。对于住宅而言，不同的楼层和朝向对其销售价格影响较大，但在此处，由于综合考虑到多方因素，我们统一对高层住宅的市场均价进行了修正。通过调查估价对象附近区域三个房地产高层住宅相近朝向与整幢楼或几幢楼，与估价对象之间相关因素进行修正以后，分别的平均销售价格A1,A2,A3(设A1,A2,A3)，最终合理赋以权重，得到最后结果。、其市场比较法技术路线和具体步骤如下：a、技术路线：根据房地产估价规范，“5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法”。遵循市场比较法可比实例的的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。b、具体步骤： 收 集 交 易 案 例选 取 可 比 实 例房 地 产 状 况 修 正交 易 情 况 修 正交 易 日 期 修 正建 立 价 格 可 比 基 础、其成本法技术路线和具体步骤如下：a、成本法的理论依据是生产费用价值论，以建造（开发）该房地产所需的各项必要费用为基础，再加上利润和税金。b、按照房地产估价规范第5.2条，运用成本法估价一般分为四个步骤：搜索有关成本、费用、开发利润等资料估算重新构件价格估算重新构件价格估算重新构件价格六、估价测算过程1、成本法分析测算过程（1）成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格（若有折旧，扣除折旧），以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，本估价对象为刚刚建成的工程，正处在交房阶段，折旧为零。（2）采用的公式：估价对象价格（新建房地产价格）=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润。（设销售费用为零）（3）各项费用构成如下表1-01所示。成本分析表 表1-011土地取得成本(含手续费，费率1.2%)0.26*(24249.6/3)*5*(1+1.2%)=10634.26按照2600元每平方米土地2开发成本（即直接成本）2061.22+2303.71+20612.16+2303.71=27280.802.1前期工程费20612.16*10%=2061.22按照建安工程费的10%2.2基础设施建设费0.019*(24249.6*5)=0.019*121248=2303.71按照190元每建筑平方米2.3建筑安装工程费0.17*（24249.6*5）=20612.16按照1700元每建筑平方米2.4公共配套设施建设费0.019*(24249.6*5)=0.019*121248=2303.71按照190元每建筑平方米3管理费用(10634.26+27280.80)*5%=1895.75按照“1”和“2”的5%左右4财务费用（这里指投资利息）0.46*（24249.6 *5）*1.5%=836.61取销售收入的1.5%5销售费用0.46*(24249.6*5)*5.55%=3095.46取销售收入的5.55%6开发期税费20612.16*10%=2061.22取建安费用的10%7开发利润27280.80*35%=9548.28按直接成本（开发成本）的35%则：该新建房地产的价格=10634.26+27280.80+1895.75+836.61 +3095.46 +2061.22+9548.28 =55352.38（万元） 该新建房地产的单价=55352.38/121248=4565.22(元)2、市场比较法测算过程 （1）市场比较法计算公式如下： Pd=Pbabc，其中， Pd估价对象市场价值; Pb比较案例房地产价值 a估价对象交易情况指数/比较案例房地产交易情况指数 b估价对象估价时点房地产价值指数/比较案例房地产交易 日期房地产价值指数 c估价对象区域因素条件指数/比较案例房地产区域因素条件指数 （2）搜集交易实例：估价人员通过对估价对象同一供求圈内类似房地产交易市场的调查和分析，搜集与估价对象类似的房地产交易实例，通过比较和筛选，选取了相邻三宗住宅房地产一般交易实例作为可比实例。 可比实例基本情况 表 1-02交易实例ABC项目名称九天庄园 九鼎建业桂园高层大唐一品澜山项目位置平顶山新城区祥云路与崇文路交汇处平顶山市龙翔大道与育英路交汇处平顶山新城区长安大道与育英路交汇处向西100米建筑面积6931418267257000（3）将可比实例与估价对象标准样本进行对比分析，对比内容及实例情况详见表1-03： 因素条件对比说明表 表1-03可比实例与估价对象比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易日期20XX.121520XX.12.1820XX.01.1520XX.06交易情况正常正常正常正常区 域 因 素商服繁华度相同相同相同相同交通便捷度较好较好较好较好道路通达度较好较好较好较好临街状态较好较好较好较好环境质量优劣较好较好较好较好景观状况稍好稍好较好一般基础设施完善度一般完善完善完善公用设施完备度完善完善完善完善距商业中心距离10公里相同相同相同规划限制无无无无个 别 因 素小区内所处位置较好较好较好较好楼层30303327建筑结构框剪框剪框剪框剪平面布置一般一般较好较好室内装修毛坯毛坯毛坯毛坯物业管理一般稍好较好一般户型设计一般稍好较好一般（4）比较因素修正系数确定见表1-04 因素修正系数表 表1-04 可比实例与估价对象比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易日期100105104109交易情况100100100100 区 域 因 素 商服繁华度100100100100交通便捷度100100100100道路通达度100100100100临街状态100100100100环境质量优劣100100100100景观状况100100105100基础设施完善度100103103103公用设施完备度100100100100距商业中心距离100100100100规划限制100100100100综合得分100103108103 个 别 因 素小区内所处位置100100100100楼层10010010297建筑结构100100100100平面布置100100105103室内装修100100100100物业管理100101105100户型设计100103105100综合得分100104117100(注：经调查平顶山市20XX年06月20XX年06月平均每月商品住宅上涨指数为每月比上个月上升0.7%)（5）求取比准价格 a.百分率法求取比准价格的公式： 比准价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况调整系数 b.根据表1-02确定的因素修正系数，对比准价格计算见表1-05 比准价格计算表 表1-05比较