贷款政策.doc

武汉购房商业贷款知识盘点申请房贷时银行要查什么?首先是对申请人的调查。申请人的身份证和户口，如果用户成员和直系亲属参与借款，银行也要检查身份证和户口本。如果配偶不在同一户口内参与借款，还需提供结婚证。申请人如果要求公积金借款，要提供按时交纳公积金的证明。对申请人的调查，最重要的是申请人是否具有经济偿还能力。在确定贷款年限时，有时还要考虑到工作年限，如果到法定退休年限还有5年，而中请公积金贷款的年限是10年，那么银行批准的可能性不大。其次是对房产商的调查。包括房产商与贷款申请人签定的住房合同或协议，这也是非常重要的。房产商的实力不强、经营管理混乱、信誉不佳等都会给购买者和银行住房贷款带来烦恼和风险。【详细】在办理房贷时必须清楚的10个问题很多网友都是房奴一族，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经;虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千金。只有在清楚了这10个问题以后，你才能很好的比较不同银行的房贷产品。1、房贷的利率;2.你所支付的价款和获得的优惠;3、借款手续费是多少;4、如何选择固定利率房贷及其代价【更多问题详情请点击】住房商业贷款办理如何办理？众所周知，住房商业贷款在某种程度上的确可弥补购房资金短缺，但仍有不少购房者因种种原因无法办理商业贷款，原因何在?一个关键的问题是购房者是否具备一些基本条件。无论你在我市哪家银行办理按揭，你必须具备以下三个基本条件： 借款人具有稳定的职业和收入，信用良好(个人征信记录符合标准)，确有偿还贷款本息的能力。 已与房地产开发企业签订了购房合同，并已支付相应比例房款。 同意先办理欲购商品房抵押登记，并和承诺在所购商品房竣工并取得房屋“两证”后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续。除具备以上三个条件外，购房者在申请房贷时，还需提供以下资料： 武汉市商品房买卖合同(原件) 首付房款证明(开发商提供) 借款人有效身份证件、婚姻状况证明和其他必要的证件 财产共有人意愿抵押房产证明 贷款银行认为必须提交的其他资料【详细】个人住房组合贷款办理流程一些市民对商业贷款和公积金贷款耳熟能详，但是对组合贷款这个名词还相对陌生。其实，个人住房组合贷款并不复杂。个人组合贷款是指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，用住房公积金与银行信贷资金，向这一借款人共同发放的贷款。两种贷款分别按照住房公积金贷款利率和住房商业性贷款利率计息，其贷款年限一致。借款人因申请住房公积金贷款不能满足其购房所需资金时，可选择住房组合贷款，并直接向贷款银行提出组合贷款申请。为什么组合贷款如此受人欢迎呢?武汉市住房公积金管理中心的工作人员介绍，组合贷款最显著的优势是，集中了按揭贷款和公积金贷款两者的优势公积金贷款利率较低，按揭贷款没有最高额度的限制。这样，采用组合贷款后，既达到了贷款额度的目标，又充分节约了贷款利息。【详细】不适宜借助房贷买房的五类人对经济双防，通胀，升值压力等宏观问题，不是每个人能够把握的。而与上述问题紧密联系在一起的，说大些叫货币政策，或货币调控，说小些就是房贷引导下的提前消费，对购买力不足或因为房价导致购买力不足的消费者而言，选择这种自己无法左右的超前消费，应该慎重。哪些人最好不要借助于房贷来提前实现自己的住房梦?有没有其他途径来实现这个千古奇梦呢?以下几类人不宜借助房贷买房：1、有门店的外来非城市公民；2、工作稳定，行业及所在公司前景光明的年轻白领；3、对自己的事业看好并且已经起步的公司管理层或老板；4、正处创业或准创业的年轻人【更多请点击】揭秘房贷不为人知的“行规”房贷是都市人永恒的话题。很多时候，你千挑万选看中的房子，在银行却办不到贷款，这其中到底是什么原因?记者为此走访多家银行，听业内人士讲述不为人知的“行规”。关于面积 银行在发放房屋贷款时，面积是所考虑的重要因素之一。如果说房屋面积越大银行越欢迎，这样的说法还不完全准确，但面积越小银行警惕性越高，却是毋庸置疑的。关于房龄 对于银行来说，房龄超过20年的房子，银行基本上都不放贷款了，只有学区房可得稍许宽限。【更多行规请点击】房贷被卡 定金可退9月29日，国家再次发布调控楼市政策，其中包括最低首付不得低于三成，银行暂停异地购房贷款和第三套房贷款，突如其来的政策让很多购房者乱了阵脚。由于很多人在政策出台前就看好了房子并交了定金，根据新的政策内容，如果购房者没有能力追加首付款，定金有可能被卖方没收。购房者要求退还定金的主要依据是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条的规定，“因不可归责任于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。不过，目前对于凑不齐首付款要求退定金的做法，业界还存在一定争议。【详细】武汉启动“认房又认贷” 几套房房产信息中心说了算9月13日，武汉市住房保障和房屋管理局正式发布了武汉第二套房认定查询办法。办法规定：凡在房产登记系统和购房合同备案系统中，名下登记有房产的，都将被视为二套房而不能享受低首付和利率折扣。这套新的系统可将购房者本人及配偶、未成年子女名下所有已办证房产和已备案的购房合同全部查出来。为了保证查询的合法性和全面性，银行在要求查询前，必须提供查询清册，填写包括借款人及其家庭成员的姓名、身份证号码和联系方式等信息，如借款人以及现有家庭成员已拥有住房，还需填写房产证号或合同备案号、房屋坐落、房屋用途、房屋面积等情况，另加借款人签署同意的授权书等。武汉市房产信息中心在接到查询申请后，会出具“查询结果通知单”，记录借款人以及家庭成员在查询时已拥有住房的权属证书号或合同备案号、房屋面积、发证或备案时间，以及住房总套数和总面积等，作为银行确定购房首付比例和贷款利率折扣的依据之一。如果借款人对查询结果有异议，可持查询通知单及借款人身份证明和现有家庭其他成员相关资料，向市房产信息中心申请复查。银行、个人申请查询住房信息都需交费，具体标准将由物价部门另行制定。【详细】新政之下的武汉房贷“929楼市新五条”的出台，进一步强调了差别化的信贷政策，而且要求银行必须认真严格落实，对于不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。那么，什么是差别化的信贷政策呢?一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。四、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。六、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。七、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。【详细】要办房贷，先买保险?个人在购买住房时并没有强制购买保险的规定。个人购房申请住房公积金贷款和商业贷款担保贷款时，贷款银行经常会要求借款人投保规定险种，以作为借款条件。双方签订合同，是凭自愿原则，贷款购房者可以不买保险，当然，银行也可以不贷款给购房者。当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时，还会要求借款人投保贷款保证险种。该保险主要为保障贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房。【详细】房贷省钱有三大误区在很多人的眼里，四大商业银行牛气十足，推出的贷款业务既不灵活，收费也高，不如选择中小银行省钱。不过，林丽芳说，在这个问题上也需要具体案例具体分析。“中小银行的存款额不太稳定，因此当手头钱多的时候，申请贷款往往手续较方便，而一旦额度用得差不多的话，申请手续就会很麻烦。相对而言，四大银行手头的资金比较充裕，各项措施都会比较稳定。”她介绍说，她就曾经接手过几宗贷款，刚申请的时候银行手头钱多，很快就批准了，可后来由于银行的贷款余额不多，就收紧了贷款审批，贷款者需要提供更多、更为严格的申请材料，最后拖了两个月才放款，买方还需要支付卖方的违约金，有点得不偿失。【更多请点击】面对加息选择哪种房贷最合适?1、等额本息还款目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。适合人群：收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体。2、等额本金还款等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。适合人群：这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一段时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。【详细】个人住房贷款提前还贷流程银行加息预期下，要不要选择提前还贷呢?还是先来了解下提前还贷流程吧。第一步：先看贷款合同中有关提前还贷的条例。看合同时要注意提前还贷是否须交一定的违约金。第二步：向贷款银行电话咨询办理提前还贷部门的地点、电话及办理提前还贷所需要的条件。第三步：按照咨询到的电话打电话或亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步：借款人携相关证件亲自前往借款银行，填写提前还款申请表。第五步：提交提前还款申请表并在柜台存入提前还款的金额。【更详细流程请点击】房贷政策调整 购房时小心定金合同购房交定金是对交易双方的一个约束，在签订合同后，定金就具有法律效力，合同的任何一方不履行合同都要承担违约责任，违约方要以双倍定金的数目赔偿另一方。本来在房价高涨的今天，签合同放定金有利于防止房主和开发商坐地跳价，不过在银行房贷政策不断调整变化的今天，交定金签合同需要多留一个心眼，防止由于房贷政策变化导致无法顺利申请房贷，定金被没收。在房贷政策调整期间，购房者必须有一个心理准备，不论是首付调整还是利率调整，都应该有一个对应的处理方案，不要到时候房贷批不下来，而自身购房资金有限无法达到要求，导致定金被没收。在房贷政策调整期间并非购房的最佳时机，尤其是那些购房资金本来就紧张，基本没有周旋余地的购房者，一旦遭遇政策调整就容易陷入进退两难的境地，最后只能被动接受既不能购房又不能退还定金的结局。【详细】房贷担保人应承担什么责任?担保人只要没有不良征信记录，同时有稳定收入证明就可以了，任何人都可以做你的担保人，不在一个户口本也可以。如果是第三方保证，那就是不可撤销的连带责任。就是说，债务人如果因为什么变故丧失了还款能力，银行可以直接向担保人要求偿还贷款的本息。而如果是一般保证则只有在债务人实在没有能力偿还时，担保人才会替债务人偿还。【详细】二手房商业贷款如何办理?随着武汉房价的日益高涨，二手房以比新房略低的价格、成熟的周边配套设施，受到了越来越多人的青睐，在上一期的购房体验课中我们讲到了二手房公积金贷款的办理事项，但在生活中很多网友并没有缴纳公积金，所以只能使用商业贷款买房，在今天的购房体验课里，我们就来为大家讲解二手房商业贷款如何办理。【更详细流程请点击】买卖双方签订武汉市存量房合同双方到场与银行、担保机构签订合同银行审批房产证过户银行放冻结款至卖方账户买方办理土地证、房屋他项权证银行解冻卖方账户买方按月向银行偿还贷款二手房“商转公”如何办理?二手房贷款“商转公”，是指住房公积金缴存职工，将本人或配偶在商业银行未结清的二手房商业性贷款，转为利率相对较低的住房公积金贷款。二手房“商转公”的条件：1、 按规定，职工连续正常足额缴存住房公积金6个月及以上，在武汉购买二手房时办理了商业贷款的，可以本人或配偶名义申请转为公积金贷款。2、 同时，要求转贷申请人及其配偶收入稳定、信用良好，原商贷已还款6个月以上，贷款期间还款正常，无逾期行为;3、 原商贷所购房屋已领取“两证”，交易契税发票等资料齐全。【更多二手房“商转公”请点击】影响二手房贷款的因素1、银行对于二手房房龄的规定一般为20-25年以内，对于房龄比较老的房产，即使可以办理贷款，银行也是会降低借款人的贷款成数。2、房龄越老，办理贷款的机率越小。超过银行所规定期限的情况下，借款人只有全款购买房产。房产本身是可以交易的，房龄大只是会影响到借款人办理贷款。 3、理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的，因为房产也是具有折旧的。但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如：地理位置、交通、生活设施等。而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。【详细】限外令下新武汉人没有纳税和社保证明咋买房最近两个多月，一批新武汉人为了买房而苦恼，并非纠结于买不买，而是想买却买不着。在9月29日出台的房地产调控细则中包括了这样一条：非户籍居民购房必须提供当地1年以上的纳税证明或社保证明，否则不得购买商品住宅，这也被称为“限外令”，外界普遍认为此举有助于打击外地炒楼者。同时，“限外令”也误伤了一批常住武汉、因种种原因未能取得一年的纳税证明或社保证明的非本地户籍居民，他们在购房时陷入困境。也有方法补交税单和补缴社保，如私企员工可让单位补税单;灵活就业人员也可补缴税。【详细】外地人在武汉申请房贷如何提供收入证明?异地收入证明的问题一直以来都是比较麻烦的事情，目前有些地区是可以实现的，但是实现的条件必须是借款人在购房所在地提供担保人，同时担保人也要提供收入证明和个人资料，担保人在办理贷款期间是承担连带责任的。【详细】武汉市集体户口、湖北省内非武汉市居民是否属于外地人?武汉市集体户口属于一种比较特殊的户口，在购房贷款方面，如果是武汉市集体户口，且在武汉市工作，申请首套房贷款还是比较容易的。但是如果是武汉市集体户口，但是却不在武汉市工作，能否申请房贷就存在悬念了。多数银行个人部门工作人员均表示，这种情况下如果身份证上的地址是武汉市的，贷款申请还有一定的可能性。不过因为异地的收入证明很难核实真实性，且一旦发生贷款拖欠的情况处理起来比较麻烦，对于异地工作的申请者，银行发放贷款是相当谨慎的。如果身份证上的地址不是武汉市的，且原籍也不是湖北省内的，对于这种武汉市集体户口的购房者，银行是肯定不会发放住房贷款的。【详细】十堰公积金贷款业务贷款对象（一）凡按规定足额缴存住房公积金满一年且最后缴存日距申请贷款日不超过半年信誉良好具有较强偿还能力的在职职工（含未达到法定退休年龄已提前退养但按规定仍缴存住房公积金的职工），在十堰市城区或十堰以外城市购买普通自住住房或为其未婚子女购房的（购房人是缴存职工子女的需提相关的手续证明其子女关系。户籍关系在同一户口簿的和子女户籍关系已迁出但户口簿仍有记录的需提供户口本原件；户籍关系不在同一户口簿也无迁出记录的需提供社区居民委员会和公安机关的证明；未婚证明由民政部门出具）均有资格成为住房公积金贷款的申请人。（二）凡缴存住房公积金一年以上（含一年），住房公积金缴存余额达6000元（含6000元）以上且最后缴存日距申请贷款日不超过半年信誉良好具有较强偿还能力的进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业者在购买自住住房时均有资格成为住房公积金贷款的申请人。（三）在办理住房公积金贷款申请时，申请人已有商业贷款符合以上条件之一及下列条件的仍可申请住房公积金贷款：1、对征信系统违约记录3期（含）以内，信用卡逾期180天（含）以内的，由贷款银行、发卡银行出具相关非恶意逾期证明，可受理住房公积金贷款。2、商业贷款余额在15万元以内，且与申请的住房公积金贷款额度之和不得突破最高贷款限额。3、具有较强的偿还能力。4、提供一名保证人。贷款期限住房公积金贷款期限为1-25年。个人贷款年限加借款人年龄不得超过借款人法定退休年龄。购买二手房，其房屋房龄加申请贷款年限不得超出25年。贷款利率1、购买首套住房贷款利率按照中国人民银行规定基准利率执行；购买第二套住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。2、借款期限在一年（含一年）以内的，遇中国人民银行调整利率时，已发放的贷款利率不调整。3、借款期限在一年以上的，借款人当年执行借款合同确定的贷款利率，以后各个年度按照中国人民银行调整的住房公积金贷款利率执行。4、实际发放贷款时和在贷款未偿清之前，遇中国人民银行调整利率，执行中国人民银行规定的利率，不再书面通知借款人。贷款额度住房公积金贷款最高额度为50万元，借款人月还款额一般不超过家庭收入的40%（借款申请人及其配偶的工资收入以实际工资为准，并提供近三个月的工资凭证，工资超过个税起征点的需提供缴纳的个人所得税证明。1、对购买首套商品房的，建筑面积在90m2（含90m2）以下的贷款比例按购房总价80%执行，建筑面积超过90m2以上的，贷款比例按购房总价70%执行；购买第二套商品住房的按购房总价的40%执行；购买第三套住房的暂停公积金贷款。2、对购买二手房属于首套的，建筑面积在90m2（含90m2）以下，按缴纳房屋交易计税金额70%提供贷款，超过90m2以上的，按缴纳房屋交易计税金额60%提供贷款；购买二手房属于第二套房的贷款比例均按缴纳房屋交易计税金额40%提供贷款；购买属于第三套住房的暂停公积金贷款。3、对主体工程完工的自建住房属于首套住房的贷款比例按建房总价的50%执行（不超过抵押物总价的70%）；自建房属于第二套住房的贷款比例按建房总价的40%执行（不超过抵押物总价的50%）；自建房属于第三套住房的暂停公积金贷款。4、对拆迁安置房超面积的，面积在90m2（含90m2）以下，贷款比例按超面积应缴房款的80%执行，超过90m2以上的，贷款比例按超面积应缴房款的70%执行；拆迁安置房属于第二套住房的贷款比例按超面积总价的40%执行；属于第三套住房的暂停公积金贷款。5、对商业贷款转住房公积金贷款的，根据购房类别、房屋实际持有量、还款余额按比例确定贷款金额（贷款额度不能超过最后一次所还余额）；此房属于第三套住房的暂停公积金贷款。6、对购买精装修房或样板房的，按均价核定房屋总价款并按相关政策确定贷款额度；属于第三套住房的暂停公积金贷款。7、对为未婚子女购买十堰辖区以外首套住房的贷款额度控制在购房价值的70%和抵押物评估价的70%以内，并不突破最高额度；本次购房属于第二套住房的贷款比例按购房总价的50%和抵押物评估价值的50%执行；购买第三套住房的暂停公积金贷款。保证金的缴交为督促房地产开发企业及时为借款人办理房屋产权证书，以保护借款人的合法权益，同时降低公积金贷款风险，房地产开发企业按贷款金额8-15%，缴交贷款保证金。贷款主要流程及时限贷前咨询 借款人到住房公积金中心或登录住房公积金网站咨询；需要办理组合贷款时，应向受托银行咨询办理商业贷款的具体要求。贷款申请 借款人及其配偶备齐相关材料，一起到住房公积金中心办理贷款申请。贷款审批 根据申