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大连市房地产市场决策报告大连市房地产市场决策报告 2011 年年 4 月刊月刊 总第总第 47 期期 本刊导读本刊导读 四月本是万物吐绿 草长莺飞的季节 然而楼市并没有如季节一样生机盎然 回望刚 刚过去的四月 新限购令实行满月 期间加息 提高存款准备金率 全国房价调控落实紧 随其后 一房一价政策也将于五月实施 本轮调控可谓一石激起千层浪 而大连的房地产 市场 亦是泛起层层涟漪 看似平息 实则暗波涌动 政策能持续多久 开发商如何应对 而消费者又该何去何从 宏观环境 4 月 6 日起 上调金融机构人民币存贷款基准利率 0 25 个百分点 4 月 21 日 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0 5 个百分点 4 月 28 日大连 1 3 万套公租房开工建设 5 月 1 日起 商品房销售明码标价规定 将实施 土地 4 月供应总占地面积 96 95 万平 工业类用地成主力 居住类用地主要集中于高新 园区和旅顺口区 工业类用地成交占比近八成 居住类用地成交约 22 18 万平 商业类用地成交约 0 3 万平 商品房 4 月新增商品房批售 53 48 万平 环比上涨 37 8 新增商品房有效供应 36 26 万平 环比上涨 285 74 4 月主城区商品房成交面积 18 04 万平 环比下降 66 成交均价 12029 元 平 环比 下降 15 新城区成交面积 21 81 万平 环比下降 27 成交均价 7121 元 平 环比上 涨 8 一 当月评点 略 一 当月评点 略 二 宏观环境篇二 宏观环境篇 宏观环境综述 宏观环境综述 经济方面 经济方面 CPI 居高不下 通胀强势未减 央行接连加息和上调存款准备金利率 预 计全年将保持收紧的货币政策 而利息和存款准备金率还有一定的上调空间 政策方面 政策方面 国家提出 一房一价 的透明化销售 经过一个月的调整和准备 以北京 为首将陆续出台具体的执行细则 2 1 全国宏观经济全国宏观经济 月度月度 经济指标经济指标 CPI CPI 环比 PPI PPI 环比 2011 年 1 月 4 9 6 5 6 6 20 2011 年 2 月 4 9 0 7 2 9 1 2011 年 3 月 5 4 10 7 3 0 6 2011 年 4 月 5 3 0 1 6 8 0 5 分析 分析 本月 CPI PPI 指数出现微降 但目前影响通胀的国内外因素依然众多 翘尾因 素和新涨价因素也是使国内经济出现输入型通胀 成本型通胀增长的局势未能得到有效改 善的原因 2 2 全国政策全国政策 时间时间 出处出处 政策名称政策名称 内容内容 作用作用 2011 年 4 月 6 日 央行 加息 自2011年4月6日起上调 金融机构人民币存贷款基 准利率 解决通胀问题 2011 年 4 月 21 日 中国人 民银行 存准金率 上调 从 2011 年 4 月 21 日起 上调存款类金融机构人民 币存款准备金率 0 5 个百 分点 减少货币流通量 分析 分析 从物价走势来看 通胀形势仍须高度关注 这一轮价格上涨的原因比较复杂 是国内外多种因素相互交织 综合作用的结果 这些因素还没有发生根本性转变 实现全 年 4 左右的控制目标面临较大挑战 稳定物价总体水平是当前我国宏观调控的首要任务 稳健的货币政策要更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展 调整经济结构 管理通 胀预期的关系 把控制通胀放在更加突出的位置 因此 准备金率的调整还有空间 2 3 地方政策地方政策 时间时间 出处出处 政策名称政策名称 内容内容 作用作用 2011 年 4 月 26 日 北京发改委 商品房销售 明码标价规定 实施细则 新建商品房 存量房 应按照国家有 关规定和本细则规定实行明码标价 对已取得预售许可证或者已完成房 屋所有权登记的房地产开发项目 商 品房经营者要在住房建设主管部门 规定的时间内一次性公开全部销售 房源 严格按照申报价格明码标价对 外销售 规范商品 房销售价 格行为 分析 分析 商品房销售明码标价规定 将于 5 月 1 日起施行 对商品房明码标价的规定 意在实现房价的透明度 从而希望有效杜绝欺诈行为 北京首先推出了具体执行细则 预 计其它省市也会根据各自情况出台相应的政策 2 4 大连政策大连政策 时间时间 出处出处 政策名称政策名称 内容内容 作用作用 分析 分析 国家这一轮针对房地产政策的调整 旨在更好的稳定房地产市场 而大连一直 紧随国家的调控步调 在三月末出台了新的限购政策 而四月更多的是侧重细则的落实 2 5 大连城建大连城建 时间时间 出处出处 规划城建规划城建 内容内容 作用作用 2011 年 4 月 28 日 市政府 大连1 3万 套公租房 开工建设 规模公共租赁房建设在甘井子区奠基 此次开工建设 的1 3万套住房是我市今年计划建设的3 5万套公共 租赁住房的一部分 由市政府财力和公积金进行投 资 总投资额约 20 亿元 总建筑面积 50万平方米 户型以 30 至50 平方米小户型为主 实行成品住宅交 公共租赁 正式开建 房制 即所有房源在交付使用前 均已完成简单装修 所有功能设备全部安装完毕 居民不需二次装修即可 入住 整个建设项目将在年底前全部竣工 分析 分析 公共租赁住宅的建设是国家促进房地产平稳而健康发展的一个主要手段之一 各个地方政府都在积极的筹备中 大连此次奠基仪式的启动无疑成为政府关于公共租赁住 宅建设政策的积极响应者 三 土地市场篇三 土地市场篇 大连市土地市场综述大连市土地市场综述 4 月土地市场供应 成交皆呈现下滑趋势 4 月供应总占地面积 96 95 万平 工业类用 地成主力 居住类用地主要集中于高新园区和旅顺口区 成交方面 受供应影响 工业类 用地成交占比近八成 居住类用地成交约 22 18 万平 4 月平均楼面价为 2663 元 平 本 月土地成交出现了商业用地 3 1 土地供应状况土地供应状况 3 1 1 土地用途分布分析 工业类用地主导供应土地用途分布分析 工业类用地主导供应 居住及商业类 20 工业类 80 居住及商业类工业类 图 3 1 2011 年 4月供应土地用途结构图 表 3 1 2011 年 4月土地供应用途月度对比表 单位 万平 土地供应用途 月份 居住 商业 工业 供应面积 比例 供应面积 比例 供应面积 比例 4 月 8 45 8 11 40 12 77 10 80 数据来源 指南针市场部 4 月总供应占地达 96 95 万平 工业用地以绝对优势领跑土地供应 占比高达 80 主 要集中在金州新区与旅顺口区 本月在高新园区和旅顺口区分别出现了商业用地供应 供 应总占地 11 4 万平 一方面说明地方政府对土地供应结构的理性调整 另一方面也是 限 住不限商 而给商业市场带来的利好因素 3 1 2 居住及商业类土地供应区域 高新园区仍为供应主力居住及商业类土地供应区域 高新园区仍为供应主力 高新园区 90 旅顺口区 10 高新园区旅顺口区 图 3 2 2011 年 4月大连居住类土地供应分布图 表 3 2 2011 年 4 月居住及商业类土地供应区域月度对比表 单位 万平 土地供应区域月度分布对比 中山 西岗 沙河口 甘井子 高新区 旅顺 金州新区 月 度 居 住 商 业 居 住 商 业 居 住 商 业 居住 商 业 居 住 商 业 居 住 商 业 居 住 商 业 4 月 6 52 11 1 1 66 0 3 数据来源 指南针市场部 从区域供应看 4 月份土地供应区域只分布在高新园区和旅顺口区 高新园区以 17 62 万平领跑供应 根据国土局发布数据 2011 年大连市内计划供应土地 450 公顷 同时土地 储备将向旅顺 金州等区域延伸 预计上半年市内土地供应仍将以高新园区为主 未来该 区域商品房数量或激增 竞争将更加激烈 3 1 3 居住及商业类地块规模分析 小体量宗地近九成居住及商业类地块规模分析 小体量宗地近九成 60万以上 0 1万平以下 45 30 50万平 0 5 10万平 11 10 20万平 0 20 30万平 0 1 5万平 44 1万平以下1 5万平5 10万平10 20万平20 30万平 30 50万平60万以上 图 3 3 2011 年 4月居住类土地供应规模结构图 表 3 3 2011 年 4 月居住及商业类土地供应规模月度对比表 单位 万平 居住类土地供应规模月度分布对比 月度 1 以下 1 5 5 10 10 20 20 30 30 50 50 60 60 以上 4 月 4 4 1 数据来源 指南针市场部 2011 年 4 月土地市场供应以小体量宗地为主 无 10 万平以上用地 从某种程度上看 在政策持续从紧 楼市市场观望情绪蔓延的今天 宗地体量趋小也暗示着开发商对后市的 信心不足 资金链的紧张也迫使开发商拿地更加谨慎 小体量宗地因此受宠 3 2 土地成土地成交交状况状况 3 2 1 土地成土地成交交用途分析 工业类用地用途分析 工业类用地占比占比近近八八成成 居住及商业类 23 工业类 77 居住及商业类工业类 图 3 4 2011 年 4月成交土地用途结构图 表 3 4 2011 年 4月土地成交用途月度对比表 单位 万平 土地成交用途 居住 商业 工业 月份 成交面积 比例 成交面积 比例 成交面积 比例 4 月 22 18 22 7 0 3 0 3 77 1 77 数据来源 指南针市场部 4 月受供应影响 工业类用地成交占比近八成 工业成交用地皆为当月供应用地 集 中挂牌是导致成交集中的主要原因 从土地公告情况来看 预计 5 月成交土地用途将会有 所改变 居住类用地占比将会增加 3 2 2 居住类土地成交价格走势分析 成交楼面价降至居住类土地成交价格走势分析 成交楼面价降至 2663 元元 平平 表 3 5 2011 年 4 月大连居住及商业类土地成交价格 2011 01 2011 02 2011 03 2011 04 2011 05 2011 06 2011 07 居住类成交占地 万平 20 78 56 54 22 18 楼面价 元 平方米 2957 3763 2663 商业类成交占地 万平 0 3 楼面价 元 平方米 21833 数据来源 指南针市场部 4 月居住类土地总成交占地约 22 18 万平 主要集中在高新园区与旅顺口区 成交楼 面价仅为 2663 元 平 高新园区的公租房用地以及旅顺口区较偏远的用地直接拉低了平均 楼面价 本月首次出现了商业类用地 成交占地约 0 3 万平 由于较高的成交价而宗地建 面较小 使得楼面价攀升至 21833 元 平 3 2 3 居住及商业类土地成交区域 旅顺口区赶超高新园区 占比过七成居住及商业类土地成交区域 旅顺口区赶超高新园区 占比过七成 高新园区 29 旅顺口区 71 高新园区旅顺口区 图 3 5 2011 年 4 月大连居住类土地成交分布图 表 3 6 2011 年 4月大连居住及商业类土地成交区域月度对比表 单位 万平 土地成交区域月度分布对比 中山 西岗 沙河口 甘井子 高新园区 旅顺口区 金州新区 月 度 居住 商 业 居 住 商 业 居 住 商 业 居住 商 业 居住 商 业 居住 商 业 居 住 商 业 4 月 6 52 15 6 6 0 3 数据来源 指南针市场部 区域成交受供应影响集中于高新园区和旅顺口区 其中旅顺口区以 71 的占比赶超高 新园区 因成交的滞后性 旅顺口区一宗约 14 万平的土地在 4 月摘牌直接拉升了该区域的 成交面积 导致占比增加 3 2 4 居住及商业类土地成居住及商业类土地成交交容容积率积率 两极两极分分化明显化明显 49 0 38 13 3 2 3 1 2 1 图 3 6 2011 年 4月大连居住类土地成交容积率比例图 表 3 7 2011 年 4月大连居住类土地成交容积率月度对比表 土地成交容积率月度分布对比 月度 3 2 3 1 2 1 4 月 4 0 3 1 数据来源 指南针市场部 4 月成交的土地容积率呈现两极分化趋势 高新园区多集中在 3 以上 而旅顺口区则 多集中在 2 以下 这主要是由供地区域的用地性质以及区域性质决定的 3 2 5 月度重点地块 高新区凌水街道王家村北侧月度重点地块 高新区凌水街道王家村北侧 D3 地块地块 四 商品房市场篇四 商品房市场篇 大连市商品房市场综述 大连市商品房市场综述 供应 供应 4 月新增商品房批售 53 48 万平 环比上涨 37 8 新增商品房有效供应 36 26 万 平 环比上涨 285 74 成交 成交 4 月主城区商品房成交面积 18 04 万平 环比下降 66 成交均价 12029 元 平 环 比下降 15 新城区成交面积 21 81 万平 环比下降 27 成交均价 7121 元 平 环比上涨 8 4 1 供应市场供应市场 4 1 1 商品房批售总量 短期借势环比涨 持续调控同比降商品房批售总量 短期借势环比涨 持续调控同比降 表 4 1 大连市 4 月商品房批售面积统计表 单位 万平 月份月份 个数个数 住宅面积住宅面积 非住宅面积非住宅面积 商品房总面积商品房总面积 2011 年年 4 月月 14 50 14 3 34 53 48 2011 年年 3 月月 12 36 05 2 76 38 81 2010 年年 4 月月 17 64 58 5 11 69 69 环比涨幅环比涨幅 16 67 39 08 21 01 37 8 同比涨幅同比涨幅 17 65 22 36 34 64 23 26 数据来源 大连市房地产交易中心 2011 年 4 月商品房批售总面积53 48 万平 环比上涨 37 8 其中住宅批售面积 50 14 万平 环比上涨 39 08 同比下降 22 36 随着春季房交会及传统交易旺季的到来 本月 批售市场摆脱了 3 月份的批售低迷 批售量有较大幅度提高 虽然 2010 年 4 月也是处于政 策调控的狂风暴雨之中 但随着调控力度的加强 尤其是政府对调整房地产秩序的信心坚 定不移 因而随着调控政策的进一步升级 消费者的观望和无奈的 被逼 离场都加剧了 开发商的入市积极性 谨慎的入市态度导致本月批售总量与 2010 年 4 月同比下降了 23 26 4 1 2 商品房批售区域 甘井子区占比突出商品房批售区域 甘井子区占比突出 表 4 2 大连市 4 月商品房批售面积城区统计表 单位 万平 月份月份 主城区主城区 主城区环比主城区环比 新城区新城区 新城区环比新城区环比 4 月 45 32 44 06 8 16 10 87 年内累计 131 02 60 63 数据来源 大连市房地产交易中心 表 4 3 大连市 4 月商品房批售面积区域统计表 单位 万平 4 月月 区域区域 预售证预售证 预售面积预售面积 比例比例 环比环比 中山区中山区 西岗区西岗区 1 3 65 6 82 1252 沙河口区沙河口区 甘井子区甘井子区 10 41 67 77 92 111 高新园区高新园区 旅顺口区旅顺口区 1 3 56 6 66 金州区金州区 开发区开发区 2 4 6 8 6 254 合计合计 14 53 48 100 37 8 数据来源 大连市房地产交易中心 2011 年 4 月大连市新增商品房批售面积为 53 48 万平 环比上涨 37 8 其中主城区 批售面积为 45 32 万平 环比上涨 44 06 新城区为 8 16 万平 环比上涨 10 87 本月 新增批售主要集中在甘井子区 占比达到 77 92 在目前市场形势下 作为刚性需求的主 要供应区域甘区批售市场同样当仁不让的扮演主要角色 西岗区由于开发项目较少而持续 已久的 批售荒 也终于在本月被中断 4 1 3 新增有效供应 整体年内首次上涨 新城借力更加强势新增有效供应 整体年内首次上涨 新城借力更加强势 表 4 4 大连市 4 月商品房新开盘统计表 单位 万平 主城区主城区 主城区环比主城区环比 新城区新城区 新城区环比新城区环比 4 月 22 01 212 2 14 25 506 38 年内累计 45 17 18 91 数据来源 指南针市场部 表 4 5 大连市 4月商品房区域开盘统计表 单位 万平 区域区域 项目名称项目名称 加推开盘时间加推开盘时间 入市面积 万平 入市面积 万平 开盘首月认购率开盘首月认购率 西岗区 中央复兴里 2011 04 28 3 60 00 沙河口区 杰特 2011 04 17 1 62 30 86 第五郡 2011 04 10 4 1 34 15 耕海山尚 2011 04 09 0 96 40 63 和合美家 2011 04 16 0 91 31 87 逸林派 2011 04 16 1 13 24 78 远洋广场 2011 04 26 6 72 35 71 钰桥中央庭院 2011 04 16 1 87 64 17 甘井子区 易和岭秀滨城 2011 04 30 1 7 38 00 慧谷阳光 2011 04 07 2 03 10 84 华通巴萨香谷 2011 04 06 2 33 5 58 郁林海景花园 2011 04 30 2 83 16 00 旅顺口区 华发新城 2011 04 06 1 4 15 00 新希望家园 2011 04 07 1 3 45 00 洋都海岸 2011 04 23 0 96 72 00 远洋时代城 2011 04 23 1 9 92 00 金州新区 万国宫馆 2011 04 02 1 5 50 00 数据来源 指南针市场部 2011 年 4 月大连市商品房新增有效供应面积 36 26 万平 环比上涨 285 74 其中主 城区新增有效供应面积 22 01 万平 环比上涨 212 2 新城区新增有效供应 14 25 万平 环比上涨 506 38 受春季房交会等利好节点影响本月整体新增有效供应环比上涨明显 年内也首次出现月度环比上升 同时在 3 28 限购政策落地后新城区并不在限购范围内 因此新城区的有效供应增幅相比主城区更加明显 预计进入年度第一个传统销售旺季后新 城区的表现也将更加活跃 4 2 成交市场成交市场 4 2 1 商品房成交量 主 新城区携手双降商品房成交量 主 新城区携手双降 表 4 5 大连市 4 月商品房成交统计表 单位 万平 主城区主城区 新城区新城区 月份月份 成交面积成交面积 环比环比 成交套数成交套数 环比环比 成交面积成交面积 环比环比 成交套数成交套数 环比环比 2011 年 1 月 19 88 48 1917 52 8 98 70 1058 69 2011 年 2 月 20 66 4 2320 21 6 25 30 732 31 2011 年 3 月 53 29 158 5143 122 29 96 379 2176 197 2011 年 4 月 18 04 66 2082 60 21 81 27 2682 24 年内累计 111 87 11462 67 6648 数据来源 大连市房地产交易中心 表 4 6 大连市 4 月七区成交统计表 套数套数 面积 万平 面积 万平 区域区域 3 月月 4 月月 环比环比 3 月月 4 月月 环比环比 中山区中山区 413 80 81 4 08 0 84 79 西岗区西岗区 107 82 23 1 32 0 92 30 沙河口区沙河口区 634 84 87 13 82 0 84 94 甘井子区甘井子区 2640 757 71 22 79 6 69 71 高新园区高新园区 1349 1079 20 11 28 8 75 22 主城区合计主城区合计 5143 2082 60 53 29 18 04 66 金州新区金州新区 2608 1788 31 21 8 14 39 34 旅顺口区旅顺口区 938 894 4 7 8 16 7 42 9 新城区合计新城区合计 3546 2682 24 29 96 21 81 27 总计总计 8689 4764 45 83 25 39 85 52 数据来源 大连房地产交易市场 2011 年 4 月大连七区商品房成交整体成交 4764 套 环比下降 45 其中主城区成交 2082 套 环比下降 60 新城区成交 2682 套 环比下降 24 在 3 28 限购政策落定之 前 抢备案 情况致使 3 月份整体市场的成交激增现象显得有些 昙花一现 这一情况在 主城区的表现更为明显 也充分说明了限购政策的落定对本月主城区成交市场的影响 此外 本月网签系统开始使用 由于月初的适应期导致主城区上半月备案量相对较少 因此本月 主城区房地产交易网所体现的交易备案量与实际情况有所误差 新城区的月度成交量年内 首次超越主城区而取得一个优异的成绩 一方面是新城区在新限购政策 圈外 另一方面 则得益于区域整体规划的利好导向作用 虽然受制于整体市场环境成交环比下降 但成交 占比超越主城区却是一个值得持续关注的新的市场走向 4 2 2 商品房成交价格 主城区略有回落 新城区依然稳定商品房成交价格 主城区略有回落 新城区依然稳定 表 4 7 大连市 4 月商品房成交价格统计表 主城区主城区 新城区新城区 月份月份 成交均价 元成交均价 元 平 平 环比环比 成交均价 元成交均价 元 平 平 环比环比 2011 年 4 月 12029 15 7121 8 数据来源 大连市房地产交易中心 表 4 8 大连市 4 月七区成交价格统计表 成交均价 元成交均价 元 平 平 区域区域 3 月月 4 月月 环比环比 中山区中山区 18319 17125 7 西岗区西岗区 15147 19180 27 沙河口区沙河口区 21359 16652 22 甘井子区甘井子区 10510 11275 7 高新园区高新园区 11200 11347 1 主城区合计主城区合计 14182 12029 15 金州新区金州新区 6875 7243 5 旅顺口区旅顺口区 6331 6825 8 新城区合计新城区合计 6619 7121 8 总计总计 12320 8812 28 数据来源 大连市房地产交易市场 2011 年 4 月大连总体成交价格下降 28 但各区价格呈现不同的变化态势 主城区环 比下降 15 而新城区则环比上涨 8 主城区的价格变化受 3 28 限购政策的正式落地 实施影响明显 在正式实施之前购房者 抢 成交以规避限购令 而此部分购房群体以改 善型为主 其需求的产品类型又以中高端产品为主 因而直接拉升了 3 月份的整体成交价 格 但 仅主城五区被限购 的政策细则于 4 月落地 使主城区的成交产品类型中以刚性 需求为主的普宅成交量占比上升 从而直接拉低了本月主城区的成交价格 西岗区本月因 总体成交体量小 别墅产品占比大使区域价格明显上幅 而与主城区不同的是新城区整体 价格的稳定表现充分反映了