某地产设计管理制度及流程_secret.doc

设计管理制度及流程编制：技术工程部日期：2009年 月 日设计管理制度及流程1. 目的把控全程设计工作，建立规范的流程、科学的方法和系统的资源。2. 适用范围公司意向开发项目或签订土地转让协议项目的从获取项目土地信息到项目竣工这一过程中各环节的建筑、装饰装修、室外综合管线、景观设计等工作。3. 职责3.1. 技术工程部3.1.1建筑设计a)制定建筑设计各阶段设计任务书b)组织项目建筑设计供方选择c)组织编制实施方案d)现场施工配合e)组织各阶段设计成果评审f)提供销售资料、销售合同所需的建筑图纸g)提交有效的设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明3.1.2景观设计a)制定景观设计各阶段设计任务书b)组织项目景观设计供方选择c)编制实施方案d)现场施工配合e)提交有效的设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明3.1.3装饰设计a)编制装饰设计任务书b)组织项目装饰设计供方选择，参与装饰施工招标工作c)监控装饰设计工作进度和质量3.2. 设计单位：受委托后完成以下工作3.2.1. 项目会所、销售大厅、样板房、公共部位以及大堂装修方案3.2.2. 景观方案、景观实施方案和景观施工图3.2.3. 规划方案和建筑单体方案3.2.4. 建筑施工图以及室外工程设计方案施工图3.2.5. 独立卖场销售大厅、示范单位方案及施工图3.3. 技术工程部3.3.1. 提供项目成本概算、项目成本测算及相应的方案设计阶段的成本建议和施工图设计阶段的成本建议。3.3.2. 编制项目设计指导书成本部分3.4. 销售公司3.4.1. 提供投资分析阶段项目基础资料竞争楼盘部分3.4.2. 提供产品建议书3.4.3. 编制项目设计指导书市场部分3.4.4. 提供销售包装协办单3.5. 项目公司3.5.1. 提供符合装修施工条件的施工场地3.5.2. 提供项目地质初勘、详勘报告3.5.3. 提供项目设计指导书中经营计划及开发节奏部分3.5.4. 提供投资分析阶段项目基础资料3.5.5. 提供政府部门对设计方案、初步设计、施工图设计的消防、环保、民防、规划的审批意见4. 工作程序4.1. 投资分析阶段4.1.1. 技术工程根据项目公司提交的项目基础资料，完成规划设计草案及项目技术经济指标。4.2. 设计前期阶段4.2.1. 销售公司向技术工程部提交产品建议书（初稿）。4.2.2. 技术工程部完成项目成本概算，提出规划方案设计阶段的成本建议。4.2.3. 技术工程部根据产品建议书（初稿）完成以下工作：4.2.4. 编制概念设计任务书，选择设计供方。4.2.5. 组织设计单位完成概念设计。4.2.6. 组织项目设计指导书的编制及确认。4.3. 实施方案阶段4.3.1. 技术工程部完成以下设计准备工作：4.3.2. 根据项目公司提交的建设用地规划许可证、销售公司提交的产品建议书，编制设计任务书-方案。4.3.3. 编制设计招标书，并发标。4.3.4. 组织投标方案评审，确定中标方案。4.3.5. 技术工程部负责对中标方案进行调整，并按顺序完成以下工作：4.3.6. 组织设计单位完成规划方案4.3.7. 组织规划方案评审。4.3.8. 组织设计单位完成建筑单体方案。4.3.9. 组织建筑单体设计方案评审。4.3.10. 配合项目公司进行建筑方案报建。4.3.11. 组织编制并确认建筑实施方案。4.3.12. 如确定该项目需要设立独立卖场、样板房等，则必须在本阶段完成以下工作：4.3.13. 销售公司向技术工程部提交销售包装协办单。4.3.14. 技术工程部编制设计任务书，并选择设计供方。4.3.15. 组织设计单位完成独立卖场装修以及样板房装修方案。4.3.16. 组织独立卖场装修及样板房方案评审。4.3.17. 技术工程部本阶段景观设计以及室外工程专业工作：4.3.18. 编制设计任务书-景观方案，并选择设计供方。4.3.19. 组织设计单位完成景观方案。4.3.20. 组织景观方案评审。4.3.21. 技术工程部依据建筑实施方案完成项目成本测算，并提供施工图设计阶段的成本建议。4.4. 施工图设计阶段4.4.1. 项目公司提交规划国土、消防、环保、民防部门批文，技术工程部提交施工图设计阶段的成本建议。4.4.2. 对于采用别墅、小高层或高层建筑等的项目，本阶段首先要进行建筑初步设计, 技术工程部负责组织设计单位完成建筑初步设计：a) 编制设计任务书-初步设计，并选择设计供方。b) 组织设计单位进行初步设计。c) 组织初步设计审核。4.4.3. 技术工程部负责组织设计单位完成建筑施工图：a) 编制设计任务书-施工图，并确定施工图设计供方。b) 组织设计单位完成建筑施工图。建筑施工图分“基础施工图”及“主体施工图”两次提交，提交时间按合同约定执行。4.4.4. 技术工程部负责组织设计单位完成景观实施方案：a) 编制设计任务书-景观方案，选择设计供方。b) 组织设计单位完成景观实施方案。c) 组织景观实施方案审核。d) 编制设计任务书-景观施工图，确定设计供方。 e) 组织设计单位完成施工图设计。f) 组织景观施工图审核。g) 审核后景观施工图移交项目公司。4.4.5. 采用现楼卖场、样板房的项目由技术工程部负责在本阶段进行装饰施工图设计：a) 编制设计任务书，选择设计供方。b) 组织设计单位完成现楼卖场销售厅、样板房方案设计。c) 报总公司工程副总批准后，确定交楼标准设计定板。d) 组织设计单位完成现楼卖场销售厅、样板房施工图。5.设计管理制度1、 设计方案招（议）标 1.1经公司安排采用招（议）标的项目，技术工程部应组织编制项目规划设计招标函，明确方案的设计要求和方案提交的时限、份数、计费和费用支付条件、未采用方案的处理、对设计人的资质要求等内容。1.2技术工程部应在设计前对方案竞标单位进行资格审查，了解设计单位的规划和设计资质等级、工程业绩和综合设计能力，必要时应对设计单位进行考察。2、合同的管理2.1设计单位确定后，技术工程部起草设计合同，按公司规定的合同会签、审批程序，将起草的合同文本和成本费用报主管领导核定，总经理、董事长批准，合同报批通过后及时办理盖章手续，并将合同原件传递财务部和档案中心，将副本（复印件）传递给技术工程部、项目公司。2.2设计合同明确总费用、计费方式、委托人应提交的资料、设计人应提供的设计成果深度要求及数量和提交时间、费用支付时间、违约责任。3、设计费的支付技术工程部按设计进度节点和提交的设计资料办理各阶段的设计费用支付手续，设计费支付程序按公司规定执行。4、设计过程的管理4.1在设计过程中，技术工程部应保持同设计方的日常联络，收发双方的往来函件、电子文件，按双方约定的进度催图，及时组织公司各部门对方案成果进行评审，整理评审记录，将评审信息以书面形式传递给设计单位签认，并将各阶段的初步方案传递给成本组进行经济分析，以确定方案的成本标准。4.2设计过程的往来函件应明确专人管理、分类存档，对设计方案的修改意见以设计工作联系单的形式书面传递，并将签字确认的原件予以存档。5、设计进度控制设计文件的交付时间通过设计合同来约定，设计过程中发生的变更及设计问题明确由我方出设计工作联系单要求设计单位在规定的时间内完成设计答复，技术工程部按照约定的时间落实设计资料。6、规划阶段的管理6.1在进行规划设计前，技术工程部应编制规划设计任务书，任务书应包含以下要求：a设计范围明确b规划方案要求c配套公建要求d小区环境景观设计要求e户型配置比例f户型的位置控制g小区的容积率、绿化率、泊车率h出图深度要求6.2初步设计方案和户型设计方案经公司各部门评审确认后，技术工程部应组织内部会签，参加会签的有客服中心、技术工程部，并经主管副总批准确认。有关方案确认的书面资料由技术工程部负责传递给设计单位，由设计单位按照项目规划设计任务书和设计合同要求将满足深度要求的正式设计资料和方案文本提供给我公司，必要时技术工程部应组织设计单位给公司各部门和销售人员就规划设计理念和设计方案进行讲解。6.3方案阶段的设计成果（图纸、文本）由技术工程部按照合同和任务书要求进行审核，当设计资料不满足约定的要求时，由技术工程部负责要求设计单位限期提供，规划方案和初步设计文件的要求必须同施工图设计接轨，明确两个阶段的接口任务等具体要求。7、施工图阶段的管理7.1在进行施工图设计前，技术工程部应编制施工图设计任务书，任务书包含以下要求：a设计范围的明确b设计依据明确c每种户型的室内管线综合布置d各专业管网的设计要求和配电方案要求e建筑设计要求f结构设计要求g给排水设计要求h供暖设计要求i电气设计要求j安防设计要求7.2技术工程部编制完施工图设计要求草案后，应组织公司主管副总和相关各部门参加对施工图设计要求进行评审、确认，由技术工程部将设计标准、要求逐条进行讲解，提交评审会讨论通过，将