城市房价与城市化发展走向.doc

城市房价与城市化发展走向近年节节攀升的房价在普通百姓的心目中犹如亘古不破的神话，纵观房价上涨的原因有国家为确保粮食总产量安全和可耕地面积保有量紧缩土地供应、有建筑材料价格上涨及人工工资增加、有人民币增值国内物价上涨、有现阶段已到了人口的高峰期、有居民收入提高手中有积蓄有改变住房条件的主观愿望、有房地产商的恶炒、有中央与地方财政分配机制问题、有地方政府为当地政府收益对房地产业采取的保护政策等等。在人们心目中形成中国的经济会超过日本，会超过美国，中国会成为世界第一经济强国，经济的发展房地产就一定会涨价；房地产是不可再生资源，中国是人口越来越多，房价会越来越贵；房地产是政府取得收入的一项重要来源，政府不会不顾自身的利益让房价下跌的概念。总之以现有的房地产市场走向，只要国家经济不崩溃，国内的房价就会一直涨下去，买房已成为最保险、最稳定的投资。国家对过热的房地产市场发出的“抑制”、“制止”房价的信号可谓用心良苦，相继出台的税收、金融、土地等相关政策成效甚微。房价上涨的直接后果是广大城市居民买不起房。一对青年教师夫妇按揭买了一套商品房后，两人每月的工资扣除贷款外不够给孩子买奶粉的。当然这只是个例，但有关数据表明80%的城市居民买不起房（摘自经济学家易宪容近期一次演讲）。以现有的房地产市场模式，为降低房价政府只有大量投入土地，而这些土地一旦被投入到市场就会被房地产开发商收购、囤积。若对房地产为实施打压则必然会引起银行呆、坏账等连锁反应，降低经济增长率，减少地方财政收入，又得不到地方政府的支持地，政府的表现只能是投鼠忌器。持续走高的房价若得不到根本治理，错过有利时机，引发的经济和社会问题将积重难返，遗患无穷。我国目前城市居民自取消福利分房后的住房拥有形式可以大至分为四种类型：商品房、自建房、经济适用房和廉租房，后两者占新建住房总面积的不足百分之五。房屋的价格基本控制在开发商手中，由于我国的市场体制不健全，房地产市场得不到有效的监管，形成地方政府卖地、开发商卖房的局面，商品房的主导地位并不能真正体现出市场经济公正、公平的一面，而是开发商从地方政府手中购得短缺社会资源，加工出售的格局，实质上是另一种商业垄断。调控房价必需排除以商品房为主导地位，加大经济适用房和稳定廉租房的开发面积。若达到以商品房占新建住房面积的20%30%，廉租房占5%10%，其余为经济适用房（这个比例各地可根据各自经济和人口结构状况进行调整，但以经济适用房占新建居民住房总面积的70%-80%为最佳。）房价就会自然下降。另外我们分析一下房价的构成：土地价款、房屋开发成本、期间费用、应交税费、开发商利润等组成。为确保经济适用房的价格保持地低价位状态，首先政府应减免在建设过程的相关行政性收费。对征用的土地采用实物交换价，即以建成后经济适用房一层建筑面积的比例的1至1.5倍支付土地价款，土地的所有者可领取补偿金，也可以取得补偿金的比例购买经济适用房，并充许其以市场价格出售。三是建立相应的数据平台。（一）建立全国统一的居民住房数据库，登记以户为单位的住房拥有及使用情况，以确保每个城市居民家庭都享有一次购买经济适用房的机会。（二）建立省级经济适用房招投标中心，即对房地产开发企业、或建筑企业按其资质、注册资本、信誉等级等进行网上招投标，以售价总额标的。即以总售价最低入选，但对预算利润率低于10%的中标企业不予采用，以确保经济适用房市场正常、有序竞争。对于房屋的设计可采用政府指定以经济房设计大赛获奖作品或开发商自主设计。现有的商品房设计上房地产开发商为追求益最大化，所建商品房面积一般在一百二十平方米以上，而普通市民则需要实用面积在五十至九十平方米的住房，就能满足生活基本需求。所以经济适用房可采用小面积大容积面，即房型以简洁、实用、功能齐备、室外活动大空间，面向大众的设计理念设计 。（三）建立地市级经济适用房申购中心。由于经济适用房的特定性质，不能以完全市场化的动作方式运作，即不能以完全货币形式确保其合理性，由用户提交申请资料，以电子抽签的方式保证其公正性。房屋的价格由房地产开发商在招标总价范围，根据楼层、走向、位置等自行定价。经济适用房的购卖者应先期就购房面积、户型等向适用房申购中心提出申请，待房地产开发商中标、确定房屋价格后购房者再依据对家庭对房屋价格的承受能力、个人对房型的喜好、房屋质量等因素对所选的住房进行电子抽签。 政府和房地产开发商可根据经济适用房的申请人先期提供的资料，确定新建房总量、房屋类型等问题，可以避免市场化的不确定性因素，也可以保证开发商的合理利润。以上仅为一种构想，降低房价相信还会有很多办法。几年之前北京人到香港，见到香港普通人的住房状况，还会笑话自以为进了天堂香港人，住的却是鸟窝。（住房面积狭小，价格却贵得惊人。）而对今天内地居高不下的房价，反思我们的现有的住房政策其实正是在模仿香港模式。政府开发少量的廉租屋（公屋）租给穷人，却从售楼款中取得大量的土地出让金、税收。香港是由他的特殊地理位置所造成的，他们的商业、金融业、服务业比较发达，为确保流通行业的发展优势，在税收方面工商税收较低，政府主要收入是居民以购房形式隐形向政府交税（费）。香港税收实行是一种人税制，而不是真正意义上的商税制。所以香港普通人的生活压力很大，辛苦大半辈子所挣的钱都交给房地产商、银行和政府。香港的楼市也和股市一样成了香港经济的睛雨表，香港的富豪也大多从事房地产业起家。然而香港这个以内地为依托，经济连续数十年高速发展的地区，却还有五分之一的人处于贫困线以下。一个国家与一个地区必然不同，当房地产业连续几年超过科技、实业产业时又是否正常呢。内地拥有大量的剩余劳动力，正在全力打造是成为世界的制造业中心，力争成为世界独立的一极经济体，有必要简单复制一个地区的住房模式，以眼前的数据去衡量经济的持续发展吗？这也不符合国家建设的富国裕民，体恤民力的传统思想。一个国家经济的不断强大，不仅在于创造国民增加收入的机会，也在于能否确保普通人的生活低成本，以保持社会的稳定、和谐。房价的上涨引起城市居民对楼市的恐慌，有房的会立即购买第二套房，没钱的借钱、贷款去买房，市民已不相信手中的货币，只有房地产才是他们保值、增值的投资工具。高额的房价使老百姓手中的钱迅速贬值，十年、二十年的积蓄在房价面前化成泡沫。在开发商的诱导下乡下人到城里买房子，小城市的居民跑到中型城市买房子，而中型城市的居民又跑到大城市买房子，房子的价值已不再体现居住功能上，而是一种一本万利的投资工具，买一套房半年几个月就能涨几万、十几万。而大量进城的农民工呢，在二十多岁之前他可在住工厂宿舍，之后他们要结婚生子，高额的房价只能让他们回老家盖房，到小城市买房（供孩子上学），到工作的大城市租房（因工作需要），而这些又哪个是他们真正的家、他们又是哪里人呢?不合理的住房模式不仅没能充分解决居民住房问题，而且还造成人口的过度流动和资源的极大浪费。作为一个城市的住房建设应当以满足常住居民的需要为主，扩大经济适用房建设不仅要面向城镇居民，也应面向广大进城工作的农民。对于进城务工、经商的农民，在一地居住五年以上，能提供合法收入来源、完税证明、自愿放弃农村宅基地，解除土地承包合同的也应享有购买经济适用房的权力。对于已不再从事农业相关产，在城市拥有固定住所，居住十年以上的，应放弃农村宅基地，土地承包合同自终止之日不再延续，以确保农村土地整体保有量，也让常住在城里的农业民享受到市民的待遇。有经济专家主张土地所有权私有化，让农民以出售土地的钱作为投资资本进入城市，这种设想不符合我国国情，一是我国农民人均拥有土地量很少。再者除了在城市郊区的土地外，广大农村地区的土地价格往往很低，这些农民卖了地后连进城买房的钱都不够，更谈何投资。在农村，农民只有在生活毫无办法的情况下才去卖地，失地后的农民只能成为城市中的流民。农村土地私有化必然会引发资本市场的介入，引起农民的恶性争购，彻底摧毁农村改革这几十年来积累的成果。也有人主张让有钱人去买房，中低收入家庭租房，这种贸然合理的想法却没顾及到那时的房屋依然作为一种投资工具，将继续维持房价的上涨，同时也会带动租金的上涨，高额的房价又会引起房地产商违法占用耕地，形成一轮新的恶性循环。还有一种在当今国内盛行并在一些地方大力实施的以房地产产业为支柱，扩大内需，带动相关产业的发展经济理论。其实作为一个普通人也明白房地产产业是建立在城市工商业发展的基础上。在一些地区房地产业的高速发展掩盖了城市工商业的萎缩，制约了中小企业的发展，忽视了城市住房的基本功能，扩大了房屋投资的效能。房地产业过度、无序的发展，成为一种虚拟经济。在一些经济不发达地区，一味地强调房地产经济，不断地征地、卖地，无异于在玩火。一个城市若没有相应的工商业经济作支柱，仅靠一时的房地产开发，若干年之后城市设施的更新、维护，居民的就业、医疗、交通、养老、教育、环保等等，依现有的财政分配体制这些城市靠地方财政收入根本就无力承受，我们将来面对的会是一个个破破烂烂的城市。我们不应忘记九十年代末房地产热后国内各个城市炸毁的烂尾楼，也不应忘记日本上世纪的经济危机和美国现在的住房按揭次贷风波。作为商品一旦背离它的使用价值，形成虚拟价值，也意味着高风险的形成，而这种风险是可控的吗？对于已达疯狂状态下的购房投资群体可谓是未知。房价的上涨继户籍政策之后另一严重阻碍农民工城市化的重要因素。“无恒产者无恒心。”一个新兴城市的兴起不仅需要雄厚资金、先进的技术、上规模的工厂、企业，还需要大量的人力资源。这些年一些地区的快速发展不仅得益于宽松的环境、还有人力资源的低成本。东部沿海地区外向型济的快速吸引了内地大量的农民工，但由于户籍政策原因使这部分农民工不能享有所在地城市居民待遇，而房价的上涨更是提高了农民工城为市民的门槛，也加大了城市居民的生活成本，一些劳动密集型企业为寻求利润也随之向内地迁移。一些本应用在提高农民工待遇、优化生产设施，改进生产技术的资金用于新建厂房和交通费用上，这实质上是一种内耗。沿海地区原有的以加工制造业为主的地区虚高的土地、房屋价格，人去楼空、空旷的厂房，及所带来的市民极高的生活成本让那些以生产加工为主的新兴城市如同一个个得了肥胖病的病人，浮肿的身体、丧失机能的四肢，只能是踯躅不前。而这些内迁企业为寻求低城本，选址也不会在城市而是在乡村，在中西部地区一些地方为吸引外资建立工业园区（或开发区）占的实际上还是农民的耕地。看看我们国家的地图，西部、西南部是我国的水源涵养地，中部为我国的粮食基地。这些内迁企业大多溯长江而上，在长江流域和中部平原侵占耕地，破坏原有的生态环境。举一个简单的例子，农民在农村的生活垃圾是自然降解，而一个在农村三四百人的工厂的生活垃圾能自然降解吗？更何况还产生相当数量的工业垃圾，这些功能应当归城市。除非这些农村的城市化速度高于工业化速度，单靠这些分散的小企业，和没有管理企业经验和能力乡镇政府能解决在江河上游造成的污染吗？我们曾引以为豪的农业文明毁掉了黄河，而现在我们又要以发展经济的名义去毁掉长江吗？总体的规划应当在西部、西南部，即西藏、青海，云南和四川、陕西大部限制人口总量，减少人类活动。在中部地区建立以农业为主，以大中城市为工商业为主的经济后备中心。在沿海地区适当放开土地供应量，提高土地使用效率，保持土地的相对低价位，将工业企业向城市集中，（对于已有在乡镇企业集中的乡镇，要加快整合，推进城市化步伐。）建立以外向型工业为主的城市群，以迎接我国城市化的来临，将我国制造业低成本的优势延迟10至15年，并为这些企业的转型赢得时间。很多人向往的城市，却没有太多的人真正认识城市、理解城市，对城市的了解也是松散、片面、狭隘、甚至是非理性的。未来随着经济的发展，我们这个国家的许多人将成为城市居民，城市化是我国经济发展不可逾越的阶段。社会的功能必定是城市的归城市、农村的归农村，虽然不是完全割裂开的，但也不应拿管理农村的方式管理企业，农村的功能也不能取代城市，所以更不应打着为发展经济的名义去破坏客观规律。最后我们不得不提到这次房价形成的主要诱因美元迫使人民币增值。对这种损人利己、包藏祸心的行为，毋庸讳言实质上就是一场货币战争。人民增值诱