龙湖地产区域公司运营会议指引.pdf

龙湖集团区域公司运营会议指引龙湖集团区域公司运营会议指引 一 一 PMOPMO 预案决策会预案决策会 会议会议内容内容 PMO 预案决策会 会议目的会议目的 审查上报集团投委会的新项目 议题准备议题准备 1 由项目部准备新项目基本情况 2 研发部准备研发预案 总图 户型等 3 营销部准备市场定位研究成果 召集人召集人 PMO 召集人 议题审批议题审批 区域公司总经理 会议内容会议内容 1 就发展 营销 研发提供资料进行甄别讨论 以确定其方案合理 性 可行性 2 找出关键计划节点 决策点和重要敏感指标 讨论如何提高项目 竞争力和风险控制水平 3 对项目达成共识 对重要计划节点 工作包和工作质量作出承诺 会议时间会议时间 不定期 项目取得之前 通常会持续 3 6 个工作小时 主持人主持人 区域公司总经理 参会人员参会人员 该项目的项目负责人 若有 项目职能负责人 若有 PMO 成员 列席人员列席人员 经区域公司总经理批准 会议成果会议成果 1 发展部负责人或 PMO 召集人宣读会议结论 2 形成上报投委会的 土地投资分析阶段成果 会议成果会议成果 处理 区域处理 区域 公司层面 公司层面 成果整理成果整理 发展部负责人 成果审批成果审批 区域公司总经理 送达范围送达范围 否 增加送达所需审批增加送达所需审批 不得增加送达 送达途径送达途径 集团项目运营管理系统 会议成果会议成果 处理 集处理 集团团 层面 层面 上报成果上报成果 土地投资分析阶段成果 上报对象上报对象 集团投委会 上报负责人上报负责人 发展部负责人 二 二 PMOPMO 项目启动会项目启动会 会议会议内容内容 PMO 项目启动会 会议目的会议目的 尽快对项目进行推演和设定决策点 控制点 并作出项目的第一次 也是最重要的 决策 议题准备议题准备 1 项目负责人将项目预案 计划 成本预案提交上会 确保提交最 新版本 基本情况 若有模型挂网 请一并准备 2 营销部准备项目定位 刷新 客户肖像素描 召集人召集人 PMO 召集人 议题审批议题审批 区域公司总经理 会议内容会议内容 1 在项目获得后对项目进行审视 推演 2 对项目一二级计划进行梳理 3 对项目成本预案进行梳理 4 向项目负责人 项目职能负责人交底 5 就项目进一步达成共识 对重要计划节点 成本预案以及相关工 作包 工作质量作出承诺 完成资源的匹配 会议时间会议时间 应在取得项目第五个工作日开会 最迟不得超过 8 个工作日内完成 通常会持续 12 24 个工作小时 主持人主持人 区域公司总经理 参会人员参会人员 项目负责人 必有 项目职能负责人 尽量有 PMO 成员 列席人员列席人员 经区域公司总经理批准 会议成果会议成果 1 形成可实施并能分解到三级的项目一 二级计划 集团提供一级 计划指导模版 区域公司制定分解到一级计划指导模版 2 形成 目标成本预设 启动版 3 若预案深度够 可以形成上报集团阶段性成果 项目启动阶段成 果 即将 PMO 项目启动会与 PMO 阶段性成果审查会联合召开 会议成果会议成果 处理 区域处理 区域 公司层面 公司层面 成果整理成果整理 PMO 召集人 成果审批成果审批 区域公司总经理 送达范围送达范围 参会人员 增加送达所需审批增加送达所需审批 不得随意增加送达 否则需经区域公司总经理审批 送达途径送达途径 集团项目运营管理系统 会议成果会议成果 处理 集团处理 集团 层面 层面 上报成果上报成果 项目一 二级计划 和 项目启动阶段成果 如有 上报对象上报对象 进入集团项目阶段性成果审批流程 上报负责人上报负责人 PMO 召集人 三 三 PMOPMO 阶段成果审查会阶段成果审查会 会议会议内容内容 PMO 阶段成果审查会 会议目的会议目的 对集团定义的项目阶段性成果进行分析 并控制决策质量 形成上报 成果和改进措施 议题准备议题准备 项目负责人和职能负责人准备相应资料的 PPT 召集人召集人 PMO 召集人 议题审批议题审批 区域公司总经理 会议内容会议内容 1 由项目负责人将阶段性成果逐项向 PMO 成员展示 2 与会成员对照上一阶段的阶段性成果系统分析讨论其间的联系 成果的质量 揭示可能的瑕疵风险以及提出改进意见 会议时间会议时间 按计划拟订的节点召开 通常会持续 1 2 个工作小时 主持人主持人 区域公司总经理 参会人员参会人员 项目负责人 必有 只参加自己项目 项目职能负责人 必有 只参加自己项目 PMO 成员 人力资源可不参加 列席人员列席人员 经区域公司总经理批准 会议成果会议成果 1 形成上报集团阶段性成果 2 围绕成果瑕疵形成可实施的改进计划 3 完成知识积累 可上升到制度 流程 指引 摸板等 会议成果会议成果 处理 区域处理 区域 公司层面 公司层面 成果整理成果整理 PMO 召集人 成果审批成果审批 区域公司总经理 送达范围送达范围 参会人员 增增加送达所需审批加送达所需审批 不得随意增加送达 否则需经区域公司总经理审批 送达途径送达途径 集团项目运营管理系统 会议成果会议成果 上报成果上报成果 各项目阶段成果 处理 集团处理 集团 层面 层面 上报对象上报对象 上报负责人上报负责人 四 四 PMOPMO 项目关键决策会项目关键决策会 会议会议内容内容 PMO 项目关键决策会 会议目的会议目的 遇到 项目周例会 中第 3 和第 4 情况时 议题准备议题准备 项目负责人和职能负责人准备相应资料的 PPT 召集人召集人 PMO 召集人 议题审批议题审批 区域公司总经理 会议内容会议内容 1 由项目负责人表述问题和遇到的决策困难 2 与会人员讨论对策 3 达成共识由区域总经理最后裁定 会议时间会议时间 不定期或定期 由区域公司自定 会议时间长度由区域 主持人主持人 区域公司总经理 参会人员参会人员 项目负责人 必有 只参加自己项目 项目职能负责人 必有 只参加自己项目 PMO 成员 人力资源可不参加 列席人员列席人员 经区域公司总经理批准 会议成果会议成果 形成决议 并作出会议纪要 会议成果会议成果 处理 区域处理 区域 公司层面 公司层面 成果整理成果整理 PMO 召集人 成果审批成果审批 区域公司总经理 送达范围送达范围 参会人员 增加送达所需审批增加送达所需审批 不得随意增加送达 否则需经区域公司总经理审批 送达途径送达途径 集团项目运营管理系统 会议成果会议成果 处理 集团处理 集团 层面 层面 上报成果上报成果 不需上报 上报对象上报对象 上报负责人上报负责人 无 五 五 PMOPMO 月度运营会月度运营会 会议会议内容内容 PMO 月度运营会 会议目的会议目的 以月为单位 对项目运营进行回顾 议题准备议题准备 计划财务部和 PMO 召集人准备各项目由销售价格 进度计划 成本 等三个维度的变化引起的财务指标的变动测算资料 召集人召集人 PMO 召集人 议题审批议题审批 区域公司总经理 会议内容会议内容 1 由计划财务部和项目负责人展示项目在售价 现金流 成本等三 个维度的变化引起的财务指标的变化 2 对项目一二级计划进行回 顾 3 与会人员围绕变化的关键点进行分析 并找出原因与下一步 改进对策 4 相应职能负责人就改进措施和时间作出承诺 会议时间会议时间 每月最后三个工作日之前 主持人主持人 区域公司总经理 参会人员参会人员 项目负责人 项目相关职能负责人 项目 PMO 成员 项目负责人和 项目职能负责人务必从头至尾参加 列席人员列席人员 项目负责人可带一些核心团队成员参加 或其他经区域公司总经理批 准人员 会议成果会议成果 1 改进措施 对策 承诺 2 完成知识积累 制度 流程 指引 摸板等 会议成果会议成果 处理 区域处理 区域 公司层面 公司层面 成果整理成果整理 PMO 召集人 成果审批成果审批 区域公司总经理 送达范围送达范围 参会人员 增加送达所需审批增加送达所需审批 不得随意增加送达 否则需经区域公司总经理审批 送达途径送达途径 集团项目运营管理系统 会议成果会议成果 处理 集团处理 集团 层面 层面 上报成果上报成果 区域公司月度计划运营简报 上报对象上报对象 集团计划运营专员 上报负责人上报负责人 区域公司计划运营专员 六 PMO 年度 半年度运营总结会 会议会议内容内容 PMO 年度 半年度运营总结会 会议目的会议目的 以半年或一年为周期 对项目运营进行回顾 当月月度运营会可合 并或取消 议题准备议题准备 1 与月度运营会相同 2 由计划财务部和 PMO 召集准备因售价 进度计划 成本等三个维度的变化引起的财务指标的变化 按照项 目口径进行 时间区间在过去 6 个月或 12 个月内 采用挂图或 PPT 的形式 召集人召集人 PMO 召集人 议题审批议题审批 区域公司总经理 会议内容会议内容 1 由计划财务部和职能负责人展示项目在售价 现金流 成本等三 个维度的变化引起的财务指标的变化 2 与会人员围绕变化的关键 点进行分析 并找出原因与下一步改进对策 3 相应职能负责人就 改进措施和时间作出承诺 会议时间会议时间 半年或年末的三个工作日之前 主持人主持人 区域公司总经理 参会人员参会人员 项目负责人 项目相关职能负责人 项目 PMO 成员 所有参会人员 从头至尾参加 列席人员列席人员 项目负责人可带一些核心团队成员参加 或其他经区域公司总经理批 准人员 会议成果会议成果 1 改进措施 对策 承诺 2 完成知识积累 制度 流程 指引 摸板等 3 项目一 二级计划 年度或半年版 会议成果会议成果 处理 区域处理 区域 公司层面 公司层面 成果整理成果整理 PMO 召集人 成果审批成果审批 区域公司总经理 送达范围送达范围 参会人员 增加送达所需审批增加送达所需审批 不得随意增加送达 否则需经区域公司总经理审批 送达途径送达途径 集团项目运营管理系统 会议成果会议成果 处理 集团处理 集团 层面 层面 上报成果上报成果 项目关键节点计划 年度或半年版 上报对象上报对象 集团计划运营专员 上报负责人上报负责人 无 七 项目周例会七 项目周例会 会议会议内容内容 项目周例会 会议目的会议目的 每周在四个项目职能负责人之间自行回顾并做出判断 决策 议题准备议题准备 相关图说 资料 PPT 计划 召集人召集人 项目负责人 议题审批议题审批 项目负责人 会议内容会议内容 不影响集团关键节点的完成 项目负责人和各职能负责人达成共识 并得到承诺后 可直接调整计划 不影响集团关键节点的完成 项目 负责人和各职能负责人不能达成一致时 项目负责人可要求相关职能 负责人参加并达成共识 会后可直接调整计划 不影响集团关键节点 的完成 项目负责人和各职能负责人未能达成共识时且未能得到承诺 后 项目负责人应在会后当日 最迟不超过第二日 召开专题会议讨 论 并达成共识 否则上报区域公司总经理裁决 或由区域公司总经 理安排上 PMO 会议决策 项目负责人预测到如影响集团关键节点 立即上报区域公司计划运营专员 评判是否立即召开 PMO 会议决定 会议时间会议时间 每周五定期召开 也可临时增加召开 由项目负责人决定 主持人主持人 项目负责人 参会人员参会人员 项目负责人 项目职能负责人 项目负责人 项目职能负责人 某些职能负责人 列席列席人员人员 会议成果会议成果 1 计划调整版本 每一版应明确标出与上一版的变化以及变化原因 2 纪要 共识 承诺 资源保证等内容 会议成果会议成果 处理 区域处理 区域 公司层面 公司层面 成果整理成果整理 项目负责人 成果审批成果审批 区域公司总经理 送达范围送达范围 参会人员 PMO 成员 增加送达所需审批增加送达所需审批 送达途径送达途径 会议成果会议成果 处理 集团处理 集团 层面 层面 上报成果上报成果 上报对象上报对象 上报负责人上报负责人 PMO Project Management Office 区域公司项目运营决策机构 PMO 成员 总经理 区域公司计划运营专员以及区域公司发展 研发 工程 造价 营销 计财 人力 资源的职能负责人 PMO 最高负责人 主持人 区域公司总经理 当 PMO 其他成员之间不能达成共识 不能实现相互承诺 资源不能完成相互支持和配置时 由 PMO 最高负责人作最后的决定 PMO 召集人 是地区公司项目管理的总牵头人 也是 PMO 会议召集人 通常也兼任地区公司项目计划 运营专员 定义地区知识管理员 其权限职责将在集团的 PMO 系统和知识管理体系中 PMO 的运作形式 主要是由各种 PMO 会议组成 以上为会议指导模版 各区域公司可进行微调 PMO 会议指引 1 PMO 会议中最重要的两个会议是 预案决策会和项目启动会 2 预案决策会的质量取决与对市场趋势的判断 对城市地段发展的解读 预案深度 企业在溢价和成本 上的竞争力 3 关键中的关键会议是项目启动会 若该会议质量差 通常会导致后期会议大量增加 项目启动会的成功与否取决于该项目在集团 区域公司的战略定位是否清晰 客户定位是否准确 客户 肖像是否准确 开发预案推演是否成功以及各职能参会人员对业务是否精通 项目启动会的质量取决于项目一 二级计划的编制质量以及 目标成本预设 启动版 的质量 项目计划梳理成功的关键是由节点倒退 项目计划应抛开职能视角 不得分头编写 再简单作个汇总 而必须是深入讨论 分析 找出关键点 风险点 上下钩稽关系 工作前置条件和输出 项目计划备注栏有助于指导三级计划的编制 应认真填写 另项目职能负责人能否分解工作包或提出工 作需求 是三级计划编制落实的关键 凡是下列情况都应增加计划的控制点或作为部门细分点 职能间交叉的 与外界政府批准有关的 分供 方第一次合作的