房地产企业融资策略与纳税筹划实操(下).doc

房地产企业融资策略与纳税筹划实操(下)房地产企业融资策略与纳税筹划实操(下)主讲: 教授 2010年3月28日主讲: 教授 2010年3月28日目 录一、房地产开发企业涉税筹划方法及策略二、营业税筹划与避税技巧三、土地增值税筹划与避税技巧四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧五、企业所得税筹划与避税技巧六、个人所得税筹划与避税技巧七、房地产开发企业主要经营活动的筹划八、房地产企业如何应对税务稽查九、涉税法律风险一、房地产开发企业涉税筹划方法及策略1、税收筹划基本方法 税收筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。免税减税税率差异分割扣除抵免延期纳税退税一、房地产开发企业涉税筹划方法及策略2、房地产开发企业涉税筹划策略投资、融资的税收筹划策略 土地增值税、房产税 、土地使用税、耕地占用税 企业理财活动的税收筹划策略 营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税 其它税收筹划策略 印花税、契税、个人所得税 、车船税 整体税费占收入15%左右 （不包括个人所得税 ） 广兴房地产开发公司要缴些什么税？广兴房地产开发公司以3000万元取得一块土地的开发使用权，开发建成商品住宅房，以30000万元的价格整体出让给A集团，并书立7000万元的土地使用权转让合同和23000万元的房屋买卖合同，办理了土地使用权、房屋产权变更手续。公司有10000万元进账。要缴些什么税？该公司销售房地产第一要缴纳营业税。 转让的土地使用权要缴纳营业税。 自建行为要缴纳营业税。第二要缴纳城市建设维护税和教育费附加。第三要缴纳土地增值税。第四要缴纳土地使用税。第五要缴纳印花税。第六要缴纳企业所得税。一、房地产开发企业涉税筹划方法及策略3、涉税组织形式选择的筹划纳税人自行筹划：由财务会计人员进行筹划。纳税人委托中介机构进行筹划 委托中介机构进行税收筹划是多数纳税人进行税收筹划的主要形式。目前我国从事税收筹划业务的中介机构主要是税务师事务所和会计师事务所纳税人聘请税收顾问筹划 一般大企业、尤其是跨国公司，都聘请中介组织的税务专家、税务行政部门人员、高校和税务研究机构的专家等进行税收筹划二、营业税筹划与避税技巧1、营业税政策与基本法规解读转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。计算公式=营业额5%自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。二、营业税筹划与避税技巧2、预收帐款的营业税法规解读及实务操作 （案例） 预收收帐款100万,应交5.5的营业税及附加,而结转收入时只结转了10万, 主营税及附加计税是按100万还是10万？ 营业税实施细则 ，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 如果是属于以上的情况，尽管结转收入时只结转了10万,营业税应按100万来计算。 二、营业税筹划与避税技巧3、代建房营业税等相关营业税法规解读及实务操作（案例）房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于营业税转让土地使用权/销售不动产的征税范围。建筑行业3的营业税，其税负较营业税低。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发。可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。二、营业税筹划与避税技巧4、税收优惠与销售不动产税目的几个特殊问题营业税优惠政策包括：对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税销售不动产特殊问题主要有:以不动产作抵押向金融机构贷款的征税问题以不动产投资入股的界定问题伴随企业兼并、合并发生的不动产所有权转移行为的征税问题销售不动产的纳税义务发生时间二、营业税筹划与避税技巧5、营业税纳税筹划技巧和操作案例（案例）以不动产作抵押向金融机构贷款一种是抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款人到期无力归还贷款，则不动产归银行所有。这种抵押贷款行为，在不动产未收归银行所有以前，不动产的所有权并未发生转移，因而也就未产生销售不动产这一应税行为。贷款期满后，因借款人无力偿还欠款，不动产收归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按“销售不动产”税目征收营业税。 另一种是借款人取得贷款后就将不动产交与银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，那么对借款人来说，此阶段发生了不动产租赁行为，对借款人按“服务业”税目征收营业税。如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵充欠款，则借款人还应按销售不动产征税。 二、营业税筹划与避税技巧5、营业税纳税筹划技巧和操作案例（案例）以不动产投资入股所谓投资入股，必须是共负盈负、共担风险。如果名为以不动产投资入股，实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于不征营业税的投资入股行为，而属于普通的销售或出租不动产的行为，只是其取得销售收入或租金收入的方式有些特殊罢了。二、营业税筹划与避税技巧5、营业税纳税筹划技巧和操作案例（案例）企业兼并、合并不动产所有权转移 企业兼并、合并的结果，是企业产权发生了转移，并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发生转移。企业产权发生转移不属于现行营业税的课税对象。另一方面，从企业的合并来看，其执行结果是几个企业合并在一起组成一个新的企业，既无买方，也无卖方。从企业兼并来看，如果把被兼并者作为“卖方”，兼并者作为“买方”，兼并结果是“买方”吃掉“卖方”，但卖方并不因被兼并而取得收入。因此，对于企业合并、兼并，即使规定征营业税，也没有计税营业额。二、营业税筹划与避税技巧5、营业税纳税筹划技巧和操作案例（案例）销售不动产的纳税义务发生时间 营业税的纳税义务发生时间，基本规定为纳税人收讫营业收入款项或者索取营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，这一基本规定与财务制度是吻合的。但在销售不动产（以及转让土地使用权）方面，纳税义务发生时间与财务制度并不完全一致，房地产方面的财务制度规定，转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买方时，作为销售实现。而对销售不动产（以及转让土地使用权）的应税行为，营业税暂行条例实施细则作了特殊规定。即凡销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。三、 土地增值税筹划与避税技巧 1、土地增值税基本法规解读税种：土地增值税征收对象：国有土地增值额纳税人：单位/个人税率 ：税率30、税率40、税率50、税率为60征税范围：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物免征范围：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 土地增值税缴纳方式：合同签订七日内纳税申报，在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 三、 土地增值税筹划与避税技巧 2、土地增值税清算法规解读及实务操作土地增值税的清算单位 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。土地增值税的清算条件 应该进行土地增值税清算的情形： F房地产开发项目全部竣工、完成销售的 F整体转让未竣工决算房地产开发项目的 F直接转让土地使用权的可以进行土地增值税清算的情形： F已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 F取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 F纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 F省级税务机关规定的其他情况三、 土地增值税筹划与避税技巧3、土地增值税的减免税优惠政策解读纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。三、 土地增值税筹划与避税技巧3、土地增值税的减免税优惠政策解读对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20%加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。 三、 土地增值税筹划与避税技巧 4、企业缴纳土地增值税会计处理规定及核算案例 当在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。 具体可以分为如下三种情况： （一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目，股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。 （二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”（如旅游饮食服务企业）。 （三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。 三、 土地增值税筹划与避税技巧5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例（案例）调整公司业务，打造上下游企业例如装修公司、设计公司、园林绿化公司、建筑公司、工程管理咨询公司等，将价值链向上下游延伸，然后将利润转移到上下游公司去。仅考虑在开发企业内部进行筹划与安排，空间会非常有限。这一思路基于以下两点：第一、因为按现在税法规定，只有开发商需要交纳土地增值税；第二，开发商一般都是查帐征收，而上下游公司通常规模不大，一般都可以申请到所得税核定征收。 假设成立一间装修公司为自己的开发企业提供装修服务，每开具100元的发票，装修公司仅需交纳3.3%的营业税及附加，而开发企业增加100元的成本后，最少可抵扣100X（1+20%+10%）X30%=39元的土地增值税，两者合并后最少可节税35.7元，节税率高达35.7%。如再假定装修公司所得税实行核定征收，核定利润率为10%，则每开具100元发票，装修公司需再交纳约2.5元的企业所得税，而开发商可抵扣15元（100X（1-39%）X25%）所得税，这样在所得税方面又可以节约12.5元的税负，加上上面节约下来的税负，两者合计至少可节税48元。即是说，每增加100元的上下游成本，可降低至少48%的税负。三、 土地增值税筹划与避税技巧5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例（案例）“两块牌子，一套人马”A集团公司总部一年发生的各项费用约5000万元，没有其它收入。母公司收取的3000万管理费作为营业收入申报缴纳5.5%的营业税金及附加，须缴纳165万元营业税金及附加。 如实行“两块牌子，一套人马”计划，假设将60%费用转移到项目公司，挤入开发间接费用，另假设土地增值税税率为30%，企业所得税率25%，不仅可以免交165万元营业税及附加，同时，还可以减少土地增值税：500060%1.330%=1170（万元），另节约企业所得税：（500060%-1170）25%=458（万元），共计节约税金：1170+458=1628（万元）。 三、 土地增值税筹划与避税技巧5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例（案例）在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税筹划根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。出售方选择方案1：直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：营业税金及附加：60005.5%=330万元土地增值税：A企业取得转让收入6000万元减：已发生在建工程成本3500万元减：加计扣除350020%=700万元减：营业税金及附加330万元增值额：1470万元 增值率：14703500=42%土地增值税：147030%=441万元企业所得税：（6000-3500-330-441）33%=570.57万元三、 土地增值税筹划与避税技巧5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例（案例）在建项目整体转让的税收筹划出售方选择方案2：转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。企业所得税：（6000-3500）20%=500万元股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。营业税、土地增值税、企业所得税合计方案1 330万元+441万元+570.57万元=1341.57万元方案2 0+0+500万元=500万元三、 土地增值税筹划与避税技巧5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例（案例）在建项目整体转让的税收筹划 写字楼项目最终建成后，可以实现全部销售收入9000万元，同时B企业接手该在建工程后，为完成写字楼项目又发生成本1000万元。B企业方案1和方案2筹划 收购方选择方案1营业税：90005.5%=495万元土地增值税：9000-7000-1400-495=105万元1057000=1.5%10530%=31.5万元企业所得税：（9000-7000-495-31.5）33%=486.26万元三、 土地增值税筹划与避税技巧5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例（案例）在建项目整体转让的税收筹划收购方选择方案2B企业按照A公司的意愿，收购A公司股权，收购的前提是保证A公司的利益不变。即使股权差价与项目转让差价相等，B企业收购股权需缴纳的各税税收为：营业税：90005.5%=495万元土地增值税：由于B企业以收购股权的形式进行交易，与土地开发和收购等成本没有直接联系。因此，B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本，3500万元与B企业原来发生的1000万元之和4500万元。土地增值税：（9000-4500-450020%）40%=1242万元企业所得税；（9000-4500-495-1242）33%=911.79万元营业税、土地增值税、企业所得税合计方案1 495万元+31.5万元+486.26万元=1012.76万元方案2 495万元+1242万元+911.79万元=2648.79万元 5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例（案例）财务费用的利息支出税收筹划现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开始成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。三、 土地增值税筹划与避税技巧5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例（案例）财务费用的利息支出税收筹划案例l：甲房地产公司2009年3月开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。对于是否提供金融机构证明，公司财务人员通过核算发现：如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为：（1000+1200）x 10%=220（万元）；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为：200+ （1000+1200）x 5%=310（万元）。可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。三、 土地增值税筹划与避税技巧5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例（案例）财务费用的利息支出税收筹划案例2：甲房地产公司2009年8月开发另一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要公司决定是否提供金融机构证明。同例1一样，如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为：（1000+1200）x 10%=220（万元）；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为：80+（1000十1200） x 5%=190（万元）。可见，在这种情况下，公司不提供金融机构证明是有利的选择。三、 土地增值税筹划与避税技巧四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧1、房产税和土地使用税政策与基本法规解读房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。 房产税的纳税人是拥有房产产权的单位和个人。房产税采用比例税率:(1)按房产余值计征的，年税率为1.2%；(2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税 土地使用税以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。土地使用税采用有幅度的差别税额，列入大、中、小城市和县城每平方米土地年税额多少不同。为了防止长期征地而不使用和限制多占土地，可在规定税额的2倍-5倍范围内加成征税。对于公园、名胜、寺庙及文教、卫生、社会福利等单位使用的土地，城镇、街道、公共设施用地、铁路、机场、港区、车站、管理交通运输用地及水利工程，农、林、牧、渔、果生产基地用地，以及个人非营业建房用地等，均免征土地使用税。为了鼓励利用荒地、滩涂等土地，对经过批准整治的土地和改造的荒废土地，给予10年期限的免税。 四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧2、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧3、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧4、房产税、土地使用税纳税筹划技巧和操作案例（案例） ：改出租为转租 公司楼房位于城市闹市区，用于对外出租。因房屋设施陈旧，每年收取租金万元。今年，准备花万元对房屋装修，装修后，每年可收取租金万元。装修改造税费增加了万元。 筹划方案 公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方，并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为年），每年收取租金万元。然后由出资万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金万元。按此方案实施后，公司和的税费负担合计为万元，比筹划前可少负担税费万元。 政策依据中华人民共和国房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征税。很显然，此例中产权所有人是公司，是房产转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。 但需要注意的是，本例公司将房产出租给应当按照正常交易价格收取租金，如果公司为了降低税收负担，向收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据税收征管法等相关规定进行调整。 四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧4、房产税、土地使用税纳税筹划技巧和操作案例（案例）：转出减值 公司有一幢综合楼土建部分的价值为万元，前年，该公司花费万元将综合楼装修为高档娱乐城，但是因经营管理不善，今年该公司决定停止娱乐城的经营活动，将娱乐城内的一些设施拆除，并改作其他用途（自用），该房产的实际价值也大幅度降低。该房产的计税原值为万元，账面价值为万元，公允价值下降为万元。公司每年应缴纳房产税为万元 筹划方案 公司可将上述房产对外投资成立新公司或者投资于关联方，假设被投资方为公司。根据企业会计制度规定计算，公司接受公司房产投资的入账价值应为公允价值万元。而根据关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定计算，公司每年应缴纳房产税为万元 由此可见，经过筹划后公司每年可少负担房产税万元。 在此筹划方案中需要注意的是，虽然税法规定以房产对外投资不需要负担营业税、土地增值税等相关税费，但是被投资方需要负担契税。公司应按税法规定确认资产转让损失万元。如果公司是盈利企业，则可以起到推迟企业所得税纳税义务发生时间的作用。因此，纳税人应当进行精密的测算，并根据实际情况确定是否选择上述筹划方案。 四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧4、房产税、土地使用税纳税筹划技巧和操作案例（案例） ：房产出租改代销 公司将一处小型商场出租给公司用于其销售自产产品，每年收取租金万元，该房产的计税原值为万元。公司和公司均为增值税一般纳税人。公司取得的租赁收益应缴纳的相关税收情况如下（假设仅考虑营业税和房产税）：公司每年应当缴纳营业税为万元，公司每年应当缴纳房产税为万元。 筹划方案 公司可考虑利用门面房为公司代销产品，代销产品的品种、价格可由公司确定，公司只收取代销手续费。假设公司每年收取的代销手续费仍为万元，公司应负担的相关税收为：公司每年应当缴纳营业税为万元，公司每年应当缴纳房产税为万元。可见，筹划后公司可少负担房产税万元。 在此筹划安排中需要说明的是，中华人民共和国增值税暂行条例实施细则规定，将货物交付他人代销以及销售代销货物都应当视同销售缴纳增值税。当货物在一般纳税人之间销售时，增值税的总体税收负担一般不会因为增加纳税环节而增加。如果公司是增值税小规模纳税人或者是非增值税纳税人，则应当重新测算上述筹划方案是否可行。四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧4、房产税、土地使用税纳税筹划技巧和操作案例（案例） ：转变土地性质 B企业厂区外有一块平米的空地没有利用，现在主要是职工及家属以及周边的居民将其作为休闲娱乐之用。该地区的年城镇土地使用税为元平米，该地块一年城镇土地使用税为元，有没有办法免缴该部分城镇土地使用税？B企业把那块空地改造成公共绿化用地，植些树、栽些花草，企业的绿化用地可否免征土地使用税？对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。 改造成绿化用地需投资元，该企业预计三年后开发该地块，三年可节省城镇土地使用税元。五、企业所得税筹划与避税技巧1、企业所得税政策与基本法规解读中国境内从事房地产开发经营企业，不论内资、外资企业，均需按统一规定和办法预缴企业所得税。企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，进行企业所得税预缴。企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分月(季)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。计税毛利率分15%、10%、5%、3%的四档下限标准。月(季)度纳税申报时，房地产开发企业本期取得的预售收入按规定计算出的预计利润，填列企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)第4行“实际利润额”栏。五、企业所得税筹划与避税技巧2、关于开发产品预售销售收入确认问题采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。计算公式：预售收入毛利额=预售收入预计毛利率经济适用房开发项目预计计税毛利率为3%.非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%.2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%.3、开发项目位于其他地区的，不得低于10%.五、企业所得税筹划与避税技巧3、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题1.下列行为应视同销售确认收入（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。2.视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。3.视同销售行为收入确认的方法和顺序（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利五、企业所得税筹划与避税技巧4、关于代建工程和提供劳务收入确认问题房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。五、企业所得税筹划与避税技巧5、关于成本和费用的扣除问题 （一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本成本对象总成本总可售面积销售成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。2.属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。五、企业所得税筹划与避税技巧5、关于成本和费用的扣除问题（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。 五、企业所得税筹划与避税技巧6、企业所得税纳税筹划技巧和操作案例新企业所得税法缩小了利用税收优惠政策进行筹划的空间 1、企业身份优惠的筹划空间。 2、新办企业优惠的筹划空间。 3、地域性优惠政策的筹划空间。 总体来看，新企业所得税法构筑的税收优惠体系以“产业优惠为主、区域优惠为辅”，因此企业在进行税收优惠政策的筹划时，必须将视角从投资地点的税收筹划向投资方向的税收筹划转变。如：农、林、牧、渔业项目，国家重点扶持的公共基础设施项目，符合条件的环境保护、节能节水项目，符合条件的技术转让项目，符合条件的微利企业，以及符合条件的国家需要重点扶持的高新技术企业等等。五、企业所得税筹划与避税技巧6、企业所得税纳税筹划技巧和操作案例新企业所得税法扩大了成本费用的筹划空间 应纳税所得额和税率是决定企业税负的两个要素，在收入确定的前提下，税前可扣除成本费用的增加，必然会减少应纳税所得额。如新企业所得税法取消了计税工资的扣除标准，规定“企业实际发生的合理的职工工资薪金，准予在税前扣除”。又如统一和部分提高了广告费扣除标准，“企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除;超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。”这些规定对不同类型的企业将产生不同的影响，税收筹划的效果是不同的。新企业所得税法以公司法人为基本纳税单位，不具备法人资格的机构不是独立纳税人。如果企业把设立在各地的子公司改变成分公司，使其失去独立纳税人资格，就可以由总公司汇总缴纳企业所得税。由于各分公司间的收入、成本、费用可以相互弥补，实现均摊，就可以避免出现各分公司税负严重不均的现象，尤其是当集团公司中各子公司有亏有盈时，这种方法更为有效。新企业所得税法还统一了加速折旧的规定，为设备更新频率较快的企业提供了筹划空间。 五、企业所得税筹划与避税技巧6、企业所得税纳税筹划技巧和操作案例广告费用的纳税筹划广告费的纳税筹划重点在于如何增加可列支的费用，以及如何避免被剔除或转列为有限额的交际应酬费，借以达到费用最大化的节税效果。纳税人申报广告费支出扣除须符合下面三个条件：（1）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的。（2）已实际支付费用，并已取得相应发票。（3）通过一定的媒体传播。广告费的纳税筹划的几种途径 1.不符合规定的广告费，转列交际应酬费 2.履行申报手续 3.列支比例:适当规划广告费、业务宣传费、业务招待费（交际应酬费）的列支比 4.取得合法凭证 5.广告制作单位的选择五、企业所得税筹划与避税技巧6、企业所得税纳税筹划技巧和操作案例利用企业不同的筹资方式进行避税权益资本以股息形式获得的报酬，不能从所得税额中减除，只能在企业所得税后利润中分配。而支付给债务资本的利息，却可列为财务费用，从应纳所得税额中减除，其结果减少了企业所得税。同时，分配给权益资本的股息，一般要征税两次，一次是分配前作为企业的利润或应纳税所得额被征，另一次是分配后作为权益资本所有者即股东的股息收入，又被征收所得税。六、个人所得税筹划与避税技巧工资薪金所得法规解读及实务操作掌握“习惯性居住” 、工资、薪金所得的征税劳务报酬所得法规解读及实务操作稿酬所得的征税、拍卖文稿所得的征税、董事费的征税股息、利息、红利所得法规解读及实务操作六、个人所得税筹划与避税技巧个人所得税纳税筹划技巧和操作案例 1、福利化； 2、费用化； 3、收入实现形式的筹划；例如，B本月的工资为28000元，应纳税额（28000-800）*2513755425元。 如果他通过一定方法把这个收入转变为劳务报酬，则应纳税额28000（120）30-20004720元，从而节约税收5425-4720705元。 4、个人理财方法的筹划 七、房地产开发企业主要经营活动的筹划 （案例） 转让整体在建项目与转让公司股权的选择 合理分解租金收入 变房屋出租为对外投资 分解商品房销售价格 合作建房的纳税筹划 变房地产销售业务为代建行为 自建行为的筹划 印花税纳税筹划 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 “20%的增值额”就是 “临界点”。“临界点”筹划法 （案例）某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价2030元/平方米，售价总额为1847.3万元。该房屋支付土地出让金200万元， 房地产开发成本900万元，利息费用为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税税率为0.5、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10% 。“临界点”筹划法筹划前转让房地产的收入为1847.3万元；应纳土地增值税额为94.71万元；实际盈利金额=收入成本费用税金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99万元“临界点”筹划法 筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变。 F允许扣除的税金18005%（17%3%）99（万元） F扣除项目金额合计200+900+110+220+991529（万元） F增值额271万元，增值率为17.72% F实际盈利金额1800-200-900-100-99=499万元“临界点”筹划法 虽然售价比原来降低了47.3万元，但实际税后收益反而比原来增加了48.01万元。 认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞 争力。在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。“临界点”筹划法合理分解租金收入（案例） 某房地产开发公司将开发的写字楼项目中2万平方米用于对外出租，公司计划按照每月每平方米100元的价格出租，该价格包含水电费、物业管理费。那么该公司应当如何进行纳税筹划？1、纳税筹划前，需要缴纳的税金（1）流转税：由于每月每平方米租金为100元，2万平方米合计租金200万元。该企业应缴纳营业税及附加为200万元乘以5.5%的营业税及附加税率，即应缴纳流转税11万元。（2）房地税：企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此缴纳房产税为200万元乘以12%，即24万元。（3）企业所得税：该例中，由于没考虑其它费用情况，可暂不计算企业所得税。2、筹划分析该企业可以从合理地分解租金收入的角度进行纳税筹划，将水电费、公司物业管理费从房租中分离出来，与客户分别签订房租合同和物业管理合同，单独收取房租费或者物业管理费和水电费。3、筹划结果假设该企业某月收取客户的水电费、物业管理费合计为50万元，那么，由于租金收入直接减少50万元，该企业写字楼的出租将直接减少房产税为6万元（5012%），从而节省了税收。（案例）某房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为：600400 x 100%=150%。土地增值税税额；增值额x 50%-扣除项目金额x 15%=600 x50%-400 x 15%=240（万元）。应该缴纳营业税：1000 x5%=50（万元）。应当缴纳城市维护建设税和教育费附加：50x10%=5（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1000-400-240-50-5=305（万元）。分解商品房销售价格筹划法（案例）如果进行税收筹划，将该房屋的出售分为两个合同，即：第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为：400300 x 100%=133%。应该缴纳土地增值税：400 x 50%-300 x 15%=155（万元）；营业税：700 x 596=35（万元）；城市维护建设税和教育费附加：35 x 10%=3.5（万元）。装修收入应当缴纳营业