2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业.doc

2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. ES理念2. 注意力策划3. 盈亏平衡分析4. 售后返租5. 撒网法二、计算题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 某开发项目预计开发面积185000平方米，其中可售比例为95%。项目总投资59800万元，预期销售均价套内4800元/平方米，销售税费按6%估计，公摊系数平均按0.15考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？2. 某开发项目预计开发面积53000平方米，总投资14400万元，预期销售均价3800元/平方米，请问该项目销售率应达到多少才能保本？3. 某开发项目预计开发面积200000平方米，其中可售比例为95%。项目总投资70000万元，预期销售均价套内6000元/平方米，销售税费按6%估计，公摊系数平均按0.15考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？4. 某商业铺面建筑面积5000平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为500元/平方米，年租赁成本约为租金的30%，年空置率为10%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？5. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 编制项目策划后期工作计划，应作哪些工作内容？2. 什么是项目策划顺利实施的重要保障？四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）某开发商在某县级城市近郊新开发区的发展初期购置了一块面积约50亩的土地，准备策划一个以商业、写字楼、以及餐饮为主的新城CBD中心。五、论述题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 产品策划产生的背景是什么？2. 经济评估与方案决策包含哪些方面的内容？答案：一、名词解释题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：ES理念是指企业经营应当满足企业利益需要，使企业达到满意。解题方案：从ES理念的定义来回答评分标准：回答出ES理念的定义得3分2. 参考答案：注意力策划是在推销观念下强调以促销推广为主导的一种策划模式，是通过广泛的密切的信息传播来引起市场的关注与认同。解题方案：从注意力策划的定义来回答评分标准：回答出注意力策划的定义得3分3. 参考答案：是判断项目在各种风险因子下的保本平衡点。解题方案：从盈亏平衡分析的定义来回答评分标准：回答出盈亏平衡分析的定义得3分4. 参考答案：这种销售方式是由开发商承诺在房屋销售后再按一定收益率从投资者手中返租回来的销售方式。解题方案：掌握概念评分标准：回答出售后返租的定义得3分5. 参考答案：只通过某一个的或少数几个共同的、典型的的细分参数将目标客户与其他客户进行有效区隔，使目标客户分布在比较广泛的范围内。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分二、计算题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：1.可售套内面积：18500095%（1-0.15）=149387.5 2.保本销售套内面积：5980000004800（1-6%）=132535.5 3.保本销售率：132535.5149387.5=88.7%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得3分，其中式子答对2分，得数正确1分，全部答对得9分2. 参考答案：1、保本销售面积=144000000/3800=37894.7 2、保本销售率=37894.7/53000=71.5%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得3分，其中式子答对2分，得数正确1分，全部答对得10分3. 参考答案：1.可售套内面积：20000095%（1-0.15）=161500 2.保本销售套内面积：7000000006000（1-6%）=124113.4 3.保本销售率：124113.4161500=76.85%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得4.5分，其中式子答对3分，得数正确1.5分，全部答对得9分4. 参考答案：售价：50012（1-30%）5000（1-10%）/10%1-1/（1+10%）30=178227000元解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分5. 参考答案：每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365Ra） 式中：P-每年接待过夜游客总人次 R-保本开房率 a-平均每间客房的床位数解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分三、简答题（20分，共 2 题，每小题 10 分）1. 参考答案：后期策划工作主要是 （1）研讨项目执行过程中的工程管理方案 （2）营销推广策略 （3）物业管理服务等重要问题，以便为项目执行提供行动指南。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得3分2. 参考答案：资源条件是项目策划顺利实施的重要保障。项目策划中应落实人力资源、财力资源及信息资源的合理配置。解题方案：掌握概念评分标准：答对“资源条件”得3分四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）0. 参考答案：（1）不合理，未考虑新开发区地块的优势及其对不同项目的适宜性。 （2）新开发地块，其优势在于：一是环境舒适，空气清新；二是地形开阔，规划容易；三是拆迁安置量小，地价成本相对较低。但新开发区也存在着一些劣势：一是位置偏远，交通落后；二是土地受让义务较重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入较大；四是社区不成熟，成熟期较长。新开发地块如果环境较好，则适宜于高档住宅及休闲地产开发；如果环境较差，则适宜于普通住宅的开发。 （3）商业项目的选址要有利于人流物流的集聚，有利于商业经营。其选址条件要求：一是地段绝佳，位居商业中心或重要口岸；二是道路通达，交通完善，停车方便，易达可及；三是商圈繁华，服务配套齐全；四是市场腹地宽广，人流强劲，消费量大。 （4）重点是策划，难点是商业地产的供应量以及业态的确定解题方案：熟练掌握概念，灵活应用到实践评分标准：第（1）点3分，第（2）（3）点各4分，第（4）点3分，全部答对得14分五、论述题（20分，共 2 题，每小题 10 分）1. 参考答案：90年代后期，随着住房制度改革的彻底深化，房地产市场开始复苏与发展，个人成为市场的购房主体。理性消费的购房者，不再只为眼花缭乱的促销手段打动，而开始更多地关注产品本身的品质。在大量同质化竞争中，发展商也开始思考如何创造符合消费者需要的产品，如何创造产品的核心竞争优势。购房者和发展商对产品本身的关注，促进了产品策划的形成与发展。解题方案：掌握概念评分标准：答对产品策划的观点得6分2. 参考答案：（1）技术经济分析 前期策划的项目开发方案，其财务效益是否合理可行，应当利用技术经济的原理和方法进行客观评估，分析每种方案的投入产出及经营风险，为项