不动产项目策划课程大纲.doc

1. 策划课程简介: 不动产项目策划以不动产市场、投资、开发、设计、销售及不动产产制度与政策等知识，融理论、实践及案例为一体，以综合性、应用性强为特点的项目经营管理实务课程。本课程的管理属性为不动产项目决策分析评价，涉及不动产项目全过程及不动产类别全部内容。本课程围绕策划、项目、不动产概念，以案例的方式，突出方法，紧密结合已学课程，阐述不动产项目过程策划和不动产项目类别策划。学完该课程可获得2学分。课程教材：项目决策分析与评价中国计划出版社参考书： 投资项目可行性研究指南 中国电力出版社投资项目可行性研究报告编写范例 中国电力出版社工程咨询概论 中国电力出版社房地产策划 北京大学出版社兰德诊断天地出版社兰德决策天地出版社课外阅读材料: 时空中的美术巫鸿 三联书店 武梁祠 巫鸿 三联书店教学目标:本课程目的是让学生学习和了解不动产项目的决策过程与不动产项目策划的实际运作，使学生对不动产项目策划有比较全面的认识，掌握不动产项目策划的基本概念、基本思想、基本分析方法，为毕业论文或毕业实习、走出校门作好准备。能力培养:1明确掌握不动产项目策划的基本概念。2掌握不动产项目策划的各种分析方法。3形成对现实不动产项目策划问题进行分析和解决的能力。4形成较为严密的逻辑思维能力和预见能力。品味与策划【词目】 品味 【基本解释】 尝试滋味；品尝：经专家品味，认为酒质优良。 仔细体会；玩味：他经过细细，才明白了那句话的含义。 （物品的）品质和风味：由于吸收了异味，茶叶品味大受影响。 格调和趣味；品味高雅。 详细解释1. 各种肴馔。 礼记少仪：“问品味。曰：子亟食於某乎？” 唐 白行简李娃传：“乃张烛进馔，品味甚盛。” 宋 孟元老东京梦华录大内：“其品味若数十分，客要一二十味下酒，随索目下便有之。” 2. 品尝；体味。 曹禺北京人第一幕：“他是一个有名的饕餮，精于品味食物的美恶。” 周立波卜春秀：“这是 卜春秀 生平碰到的头一桩奇事，但细细品味，也蛮有意思。” 徐迟哥德巴赫猜想八：“ 闵嗣鹤 老师却能够品味它，欣赏它，观察它的崇高瑰丽。”3. 名人解释高雅的品味，崇高的道德标准，向社会大众负责及不施压力威胁的态度这些事让你终有所获。 李奥贝纳 巴克森达尔指出：我们通常所说的“品味”在很大程度上建筑在一件画作所必需的鉴赏力和一位观众所掌握的鉴赏技巧之间的一致性上。我们运用技巧时感到愉悦，尤其是当我们以游戏的心态运用我们日常生活最喜欢运用的技巧时，我们感到格外愉悦。如果以件画作赋予我们运用被人们珍视的技巧的机会，使我们得以洞见画家的巧思，我们的好奇心由于这一高超的洞见而得到报偿，乐在其中：这就是我们的品味！策划的解释现代汉语词典解释“策”：古代写字用的竹片或木片，如简策；古代考试的一种文体，如对策、策问；古代赶马用的棍子；古代的一种计算工具，形状跟筹相似；计谋、办法。“划”：划分、划拨、计划；用尖锐的东西把别的东西分开、合算、拨水如划船划桨。“策划”的解释：同筹划、谋划。策划的核心是谋，目的是定和动，所谓先谋后定，谋后而动。策划又称“策略方案”和“战术计划”（Strategical Planning / Tactical Planning）是指人们为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作策划方案的过程。亦作“ 策画 ”。谋划；计谋。其中“画”与“划”相通互代，“策画”即“策划”，意思是计划、打算。策最主要的意思是指计谋，如：决策、献策、下策、束手无策。划指设计，工作计划、筹划、谋划，指“划”，意思为处置、安排。后汉书隗器传“是以功名终申，策画复得”。唐代元稹奉和权相公行次临阙驿：“将军遥策画，师氏密訏谟（远大宏伟的谋划）。”宋代司马光乞去新法之病民伤国者疏：“人之常情，谁不爱富贵而畏刑祸，於是搢绅大夫望风承流，竞献策画，务为奇巧，舍是取非，兴害除利。名为爱民，其实病民；名为益国，其实伤国。”清代魏源再上陆制府论下河水利书：“前此种种策画，皆题目过大，旷日无成，均可束之高阁。” 宋庆龄为新中国而奋斗两个“十月”：“那时候，孙中山也正在想望着、策划着中国的自由。”张明生“炭古佬”当县长：“我有意谈起教育局长和商会会长，在谈话中我了解到老百姓对这两个人都是敢怒不敢言，县农会就是这两个家伙亲自策划搞垮的。”策划的管理属性策划的管理属性为决策分析评价，涉及管理全过程及管理对象全部内容。策划的类别策划一般分为商业策划、创业策划、广告策划、活动策划、营销策划、网站策划、项目策划、公关策划、婚礼策划、医疗策划、战术策划、战略策划等。策划的边界与空间策划的边界以法律、规范、规定等为边界。策划的空间与不确定性成正比。策划的能力评估综合能力、悟性、常用理论二八法则：19世纪末20世纪初意大利经济学家巴莱多发明。他认为，在任何一组东西中，最重要的只占其中一小部分，约20%，其余80%的尽管是多数，却是次要的，因此又称二八法则。CIS理论系统：Cis（司肖）是英文corporate identity system的缩写。意思是企业的统一化系统，企业的自我同一化系统，企业识别系统。司肖理论把企业形象作为一个整体进行建设和发展，企业识别系统（司肖）基本上有三者构成：1，企业的理念识别(mind identity简称mi);2，企业行为识别(behavior identity,简称bi);3，企业视觉识别(visual identity, 简称vi)。mi是抽象思考的精神理念，难以具体显现其中内涵，表达其精神特质。bi是行为活动的动态形式，vi用视觉形象来进行个性识别。USP理论：上世纪50年代初美国人罗瑟里夫斯（Rosser Reeves）提出USP理论，要求向消费者说一个“独特的销售主张”（ Unique Selling Proposition ），简称USP理论。SWOT分析法：一种企业战略分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表 strength（优势），W代表weakness（弱势），O代表opportunity（机会），T代表threat（威胁），其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。5W2H法：二战中美国陆军兵器修理部首创，简单、方便，易于理解、使用，富有启发意义，广泛用于企业管理和技术活动，对于决策和执行性的活动措施也非常有帮助，也有助于弥补考虑问题的疏漏。马太效应：指强者愈强、弱者愈弱的现象，广泛应用于社会心理学、教育、金融以及科学等众多领域。其名字来自圣经新约马太福音中的一则寓言： “凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。”“马太效应”与“平衡之道”相悖，与“二八定则”有相类之处，是十分重要的自然法则。马斯洛需求理论：由美国心理学家亚伯拉罕马斯洛于1943年在人类激励理论论文中所提出。该理论将需求分为五种，像阶梯一样从低到高，按层次逐级递升，分别为：生理上的需求，安全上的需求，情感和归属的需求，尊重的需求，自我实现的需求。另外两种需要：求知需要和审美需要。这两种需要未被列入到他的需求层次排列中，他认为这二者应居于尊重需求与自我实现需求之间。还讨论了需要层次理论的价值与应用等。波特竞争理论：决定企业获利能力的首要因素是“产业吸引力”。企业在拟定竞争战略时，必须要深入了解决定产业吸引力的竞争法则。竞争法则可以用五种竞争力来具体分析，这五种竞争力包括：既有竞争者力、新加入者的威胁力、客户的议价能力、供货商的议价能力及替代品或服务的威胁力。蓝海战略：蓝海战略认为，聚焦于红海等于接受了商战的限制性因素，即在有限的土地上求胜，却否认了商业世界开创新市场的可能。运用蓝海战略，视线将超越竞争对手移向买方需求，跨越现有竞争边界，将不同市场的买方价值元素筛选并重新排序，从给定结构下的定位选择向改变市场结构本身转变。长尾理论：由美国人克里斯安德森提出。长尾理论认为，由于成本和效率的因素，当商品储存流通展示的场地和渠道足够宽广，商品生产成本急剧下降以至于个人都可以进行生产，并且商品的销售成本急剧降低时，几乎任何以前看似需求极低的产品，只要有卖，都会有人买。这些需求和销量不高的产品所占据的共同市场份额，可以和主流产品的市场份额 相比，甚至更大。定位理论：1969年杰克特劳特首次提出“定位Positioning”概念，用来表述和定义里斯公司提出的“用一种最简单最清晰的方式”来表述里斯公司的营销哲学。同年，定位理论的第一篇署名文章定位：今天“ME-TOO”市场中的竞赛在工业营销杂志上正式发表。1970年，菲利普科特勒最先将Positioning引入到营销之中，作为4P之前最重要的另一个P，以引领企业营销活动的方向。 1971年，大卫.奥格威在纽约时报（New York Times）刊登广告，列出了创造“有销售力广告”的38种方法。排在首位的，是他所说的“最为重要的决定”“广告运动的效果更多地取决于对产品的定位，而不是怎样去写广告。” 1972年，广告时代刊登了艾里斯和杰克特劳特的系列文章定位时代的来临，正是这个系列文章及以后刊印的单行本等开创了营销史上著名的“定位理论”。品牌形象论：品牌形象论是广告创意策略理论中的一个重要流派。在此策略理论影响下，出现了大量优秀的、成功的广告。他认为品牌形象不是产品固有的，而是消费者联系产品的质量、价格、历史等，此观念认为每一则广告都应是对构成整个品牌的长期投资。因此每一品牌、每一产品都应发展和投射一个形象。形象经由各种不同推广技术、特别是广告传达给顾客及潜在顾客。消费者购买的不止是产品，还购买承诺的物质和心理的利益。在广告中诉说的产品的有关事项，对购买决策常比产品实际拥有的物质上的属性更为重要。木桶理论：木桶理论的提出者是美国管理学家彼得。组成木桶的木板如果长短不齐，那么木桶的盛水量不是取决于最长的那一块木板，而是取决于最短的那一块木板。这就是说构成组织的各个部分往往是优劣不齐的，而劣势部分往往决定整个组织的水平。羊群效应：指人们经常受到多数人影响，而跟从大众的思想或行为，也被称为“从众效应”。人们会追随大众所同意的，自己并不会思考事件的意义。羊群效应是诉诸群众谬误的基础。经济学里经常用“羊群效应”来描述经济个体的从众跟风心理。羊群是一种很散乱的组织，平时在一起也是盲目地左冲右撞，但一旦有一只头羊动起来，其他的羊也会不假思索地一哄而上，全然不顾前面可能有狼或者不远处有更好的草。因此，“羊群效应”就是比喻人都有一种从众心理，从众心理很容易导致盲从，而盲从往往会陷入骗局或遭到失败。4P理论：一种营销理论即；Product，Price，Place，Promotion取其开头字母。中文意思为，产品，价格，渠道，促销。 杰瑞?麦卡锡（Jerry McCarthy）教授在其营销学（Marketing，第一版，出版于1960年左右）最早提出了这个理论。4C理论：由美国营销专家劳特朋教授在1990年提出的，它以消费者需求为导向，重新设定了市场营销组合的四个基本要素：即消费者(Consumer)、成本(Cost)、便利(Convenience)和沟通(Communication)。它强调企业首先应该把追求顾客满意放在第一位，其次是努力降低顾客的购买成本，然后要充分注意到顾客购买过程中的便利性，而不是从企业的角度来决定销售渠道策略，最后还应以消费者为中心实施有效的营销沟通。果子效应：想到沃尔沃，一般想到就是安全。对于消费者而言，品牌是一种经验。在物质生活日益丰富的今天，同类产品多达数十上百甚至上千种，消费者根本不可能逐一去了解，只有凭借过去的经验，或别人的经验加以选择。因为消费者相信，如果在一棵果树上摘下的一颗果子是甜的，那么这棵树上的其余的果子也都会是甜的。这就是品牌的“果子效应”。2. 方法与方法论中国自古也有“授人以鱼，不如授之以渔”的常识。负责的老师懂得，怎么教比教什么其实更重要。要知道，二十年后，想象力比知识更重要，当知识让电脑代劳，社会稀缺的是摆脱困境的想象力；方法比知识更重要，知识是学不完的，但方法就这么几条，多少年后学生忘记老师讲过什么，却忘不了教过的方法；心态比能力更重要，如果不懂合作，一个千禧后的能力，无论学过的强化班再多，也打拼不过美国人、印度人甚至越南人的团队。方法虽然也被人们称之为活动的手段，但它不是物化了的手段，是人类认识客观世界和改造客观世界应遵循的某种方式、途径和程序的总和。因之，黑格尔把方法也称之为主观方面的手段。他说：“方法也就是工具，是主观方面的某个手段，主观方面通过这个手段和客体发生关系”(列宁黑格尔“逻辑学”一书摘要见列宁全集，第38卷，第236页)。英国哲学家培根则把方法称之为“心的工具，他论述方法的著作就命名为新工具，认为方法是在黑暗中照亮道路的明灯，是条条蹊径中的路标，它的作用在于能“给理智提供暗示或警告。”(培根：新工具，转引十六一十八世纪西欧各国哲学1958年三联书店出版，第9页)。所以说，如果也要把方法视为一种工具或手段的话，那只能看成是人的大脑扩开的一种工具或手段，即今天所说的软件，如指挥计算机进行计算、判断、处理信息的程序系统。有人说“方法”一词是来源于希腊文，含有“沿着和“道路”的意思，表示人们活动所选择的正确途径或道路。其不知“方法”一词在我国不仅使用早，而且与希腊文“方法”一词涵义也相一致的。他们说“方法”，就是“行事之条理也。”(中文大辞典第15册，第230页)“法者，妙事之迹也。(中文大辞典第19册，第115页)。把方法，看成是人们巧妙办事，或有效办事应遵循的条理或轨迹、途径、线路或路线，这是何等确切的。凡是一个要解释的管理概念或词语，都要费一番苦心到西方去找答案，这能说不是一种妄自菲薄的表现吗。方法的含义较广泛，一般是指为获得某种东西或达到某种目的而采取的手段与行为方式。它在哲学，科学及生活中有着不同的解释与定义。 方法的分类哲学中的方法有一般方法、具体的方法之分。各门科学都有自己的具体方法。哲学中的方法范畴不同于具体科学的具体方法，也区别于不同领域的一般方法，它是关于自然、社会、思维的最一般的方法啊！方法论中的方法即此含义。方法的技术：定义在人们有目的的行动中，通过一连串有特定逻辑关系的动作来完成特定的任务。这些有特定逻辑关系的动作所形成的集合整体就称之为人们做事的一种方法。按照这种定义，人们每一次有目的行动过程都形成一种方法。不过，人们实际语言中的方法一词大多数都经过了抽象的过程，也就是说，每一种被确认的方法都是对若干做事过程集合中的动作组合逻辑的某些共同特征的概括，具有一些共同逻辑特征的行动过程就形成了一种方法。这种概括，突出了过程中的一些特征，忽略了另外一些特征。于是，我们将方法定义如下：【定义】 在人们若干做事过程的动作集合中，若这些过程的动作逻辑具有共同特征集A，我们就说这些过程采取了方法A 。此定义也可表述为：设F是一个人们做事的过程集合，A是一个过程特性的集合，若对任意属于F的f,f 所包含的动作集的逻辑关系特征集合包含A，则我们就说F 集合中的过程都采用了方法A 。(特殊：F 只包含一个元素)。通俗地讲，所谓方法，就是人们做事过程中一连串动作的关联方式。一种方法就是对这种关联方式特殊性方面的一个概括。在英语中，Way 有道路、方式、方法几种意思，汉语中方式、方法、路（径）也经常通用，多一种方法多一条路。在方法研究中，通常是针对人们做事的一个领域。如管理中的方法称为管理方法，预测中的方法称预测方法，物理学研究中的方法或使用物质的物理性质的方法称为物理方法，质量管理中使用的方法称质量管理方法，农业生产中灌溉田地的方法称为灌溉方法，等等。一项复杂活动又包含许多部分和许多环节，在每个部分和每个环节又有各自的方法。如企业管理中有质量管理方法、营销方法、信息传递方法、决策方法、人事管理方法，等等。国家管理中有经济计划方法、财政预算方法、法律制定方法、行政方法，等等。在我们每个人的生活中有处世方法、学习方法、交友方法、消费方法，等等。所以，对人类活动中各种方法的研究是各门技术科学的基本和核心任务。系统评价作为人类管理活动的一个领域，就形成了各种各样的方法体系，如建立指标体系的方法、制定权重的方法、指标合成方法、制定标准的方法、调查测验的方法、有效性分析的方法 ，等等。方法的一个同义词是技术，给人的感觉，方法通俗一些，技术高雅一些。现在人们越来越喜欢使用技术一词。如把预测方法叫做预测技术、管理方法叫做管理技术、实验方法叫做实验技术，等等。【方法】其义可涵盖办法、做法、想法、技术、技巧、工艺、科技、程序、步骤、规则、规章、计划、规划、策划、计谋、谋略等等，小至生活琐事，大至人生路线，狭至个人问题，广至人类宇宙，凡能提供解决问题之道的，都可称为“方法”。方法论，就是人们认识世界、改造世界的一般方法，是人们用什么样的方式、方法来观察事物和处理问题。概括地说，世界观主要解决世界“是什么”的问题，方法论主要解决“怎么办”的问题。方法论之所以重要，一方面是对它的关注可以引导业者不断对不动产的性质和内涵进行反思，不断扩大不动产的定义和范围，建构更广泛的研究与应用基础，从而得到新的结论和做法；另一方面，这种关注也可以加强研究和应用的层次和深度，把不动产的研究和应用从房地产特别是商品住宅的商业诱惑引申到历史、文化、社会、政治、法律等更复杂、更广泛、更多元的创造与应用上。方法不能抽象，必须与具体案例结合。对方法的思考不至于马上达到某种“说一不二”的结论，而更多地在于丰富不动产实践与研究的角度和层次，提出新的概念和应用框架，推动不动产项目策划的发展。按照这种方法论的显示，检视一下中国不动产项目策划的历程，我们可以发现，中国不动产项目策划的主要关注点在商品住宅上，其策划的历程从广告（90年代）到销售（2010年代）到规划（现在），策划具有非常明显的功利性，其背景具有显著的价格从属特征。古代方法论的发展过程在古代中国哲学和古希腊罗马哲学中，还没有专门的自觉的方法论学科分支。方法论的发展与近代大工业和自然科学的发展是不可分的。资本主义的萌芽和工商业的发展促使了近代自然科学的兴起和发展，产生了探索正确认识自然的科学方法论的迫切需要。这时，哲学作为方法论的意义才被突出出来。近代方法论的奠基人是英国哲学家F.培根。他推崇科学，反对遏制科学的宗教神学和经院哲学。培根在新工具论中，总结了科学实验的经验，提出了新的认识方法即经验归纳法。培根用他的方法体系武装了科学，推动了科学的发展。法国哲学家R.笛卡尔提出了理性演绎方法论。他同培根一样，反对经院哲学，主张发展科学。笛卡尔不满意经院哲学从圣经教义出发的演绎法，认为从中得不出任何可靠的知识。他重视理性，在论方法一书中提出4条方法： 普遍怀疑，把一切可疑的知识都剔出去，剩下决不能怀疑的东西； 把复杂的东西化为最简单的东西，例如把精神实体简化为思维，把物质实体简化为广延； 用综合法从简单的东西得出复杂的东西，他说过：“给我广延和运动，就能造出一个世界来”； 累计越全面、复查越周到越好，以便确信什么都没有遗漏。他曾用这种理性演绎法从分析上帝的完满性的概念推论上帝的存在性。他主张清楚明白性，并称之为“自然的光明”，即理性。笛卡尔特别强调数学，主张一切知识都应该象几何学那样，从几条“不证自明的”“天赋的”公理中推演出来，认为只有这种知识才是最可靠的知识。英国的J.洛克和D.休谟进一步发展了经验主义方法论。洛克提出了感觉论的认识论。休谟提出了批判理性知识的怀疑论。欧洲大陆的B.斯宾诺莎和G.W.莱布尼茨进一步发展了唯理论的方法论。特别是斯宾诺莎用理性演绎法，效法几何学的方式即公理方法,建立了自已的哲学体系。这时方法论已经作为认识过程的哲学根据。由于19世纪以前，整个自然科学还处于搜集材料的阶段,只有数学和力学得到较充分的发展，故机械论和形而上学思维方法占着统治的地位。康德第一个打破了形而上学思维方法的缺口。他从物质微粒之间的吸引和排斥的矛盾统一运动来说明太阳系的形成和发展，促使了机械唯物主义方法的破产。与此同时，他建立了庞大的先验唯心主义体系，力图把整个哲学变成方法论。康德批判地考察理性思维的方法以及它认识世界的可能性，形成了先验唯心主义的批判的方法论。康德批判莱布尼茨的唯理论，说他盲目地相信理性的可靠性，全盘否认感觉经验的必要性；也批判了休谟的经验论，说他排斥理性在认识中的作用，否定普遍性和必然性，否定了科学知识。康德把莱布尼茨的唯理论和休谟的经验论结合起来，认为没有感性直观材料，理性思维是空洞的；没有逻辑范畴、概念，感性直观就是盲目的。但是，在康德看来，逻辑概念范畴不是来自感性经验，而是人类认识能力自身固有的，从而实际上否认了逻辑的客观性。G.W.F.黑格尔摧毁了康德的批判的方法论。他指明逻辑的客观性，但把整个世界的历史发展看作是绝对理念的辩证的逻辑的发展。黑格尔在逻辑学中，强调了理念辩证法作为普遍的认识方法和一般精神活动方法的作用，因而他的逻辑学也就是其辩证唯心主义的方法论。黑格尔的客观唯心主义辩证法，是马克思以前有关方法论研究的最高成果。唯物辩证法是马克思和恩格斯在唯物主义基础上改造黑格尔唯心主义辩证法，所创立的唯一科学的方法论。它是在概括总结各门具体科学积极成果的基础上，根据自然、社会、思维的最一般的规律引出的最具普遍意义的方法论。唯物辩证法是对客观规律的正确反映，它要求人们在认识和实践活动中一切从实际出发，实事求是，自觉地运用客观世界发展的辩证规律，严格地按客观规律办事。方法论(Discours de la mthode)是笛卡儿在1637年出版的著名哲学论著，对西方人的思维方式，思想观念和科学研究方法有极大的影响，有人曾说：欧洲人在某种意义上都是笛卡儿主义者，就是指的受方法论的影响，而不是指笛卡儿的二元论哲学。笛卡儿在方法论中指出，研究问题的方法分四个步骤： 1永远不接受任何我自己不清楚的真理，就是说要尽量避免鲁莽和偏见，只能是根据自己的判断非常清楚和确定，没有任何值得怀疑的地方的真理。就是说只要没有经过自己切身体会的问题，不管有什么权威的结论，都可以怀疑。这就是著名的“怀疑一切”理论。例如亚里士多德曾下结论说，女人比男人少两颗牙齿。但事实并非如此。2可以将要研究的复杂问题，尽量分解为多个比较简单的小问题，一个一个地分开解决。3将这些小问题从简单到复杂排列，先从容易解决的问题着手。4将所有问题解决后，再综合起来检验，看是否完全，是否将问题彻底解决了。近现代方法论的发展过程在1960年代以前，西方科学研究的方法，从机械到人体解剖的研究，基本是按照笛卡儿的方法论进行的，对西方近代科学的飞速发展，起了相当大的促进作用。但也有其一定的缺陷，如人体功能，只是各部位机械的综合，而对其互相之间的作用则研究不透。直到阿波罗号登月工程的出现，科学家们才发现，有的复杂问题无法分解，必须以复杂的方法来对待，因此导致系统工程的出现，方法论的方法才第一次被综合性的方法所取代。系统工程的出现对许多大规模的西方传统科学起了相当大的促进作用，如环境科学，气象学，生物学，人工智能等等。笛卡儿在方法论中还第一次提出“我思，故我在”的名言，第一次引入笛卡儿坐标系。对牛顿和莱布尼茨发明微积分理论有很大的作用。关于认识世界和改造世界的方法的理论。方法论在不同层次上有哲学方法论、一般科学方法论、具体科学方法论之分。科学方法论，包括培根阐述的实验方法与归纳逻辑、笛卡儿论述的数学方法与演绎逻辑，以及贝塔郎菲的一般系统论方法与中国曾邦哲的系统逻辑结构论。关于认识世界、改造世界、探索实现主观世界与客观世界相一致的最一般的方法理论是哲学方法论；研究各门具体学科，带有一定普遍意义，适用于许多有关领域的方法理论是一般科学方法论；研究某一具体学科，涉及某一具体领域的方法理论是具体科学方法论。三者之间的关系是互相依存、互相影响、互相补充的对立统一关系；而哲学方法论在一定意义上说带有决定性作用，它是各门科学方法论的概括和总结，是最一般的方法论，对一般科学方法论、具体科学方法论有着指导意义。自 19世纪末 20世纪初物理学革命以后，各门科学都有了突飞猛进的发展。方法论在科学知识中的比重日益提高，方法论对科学发展的作用也日益显著。这是和科学发展的时代特点密不可分的。具体表现在：科学对自然和社会的研究越来越广泛、深入，使科学研究中直观性的程度减少，抽象化的程度提高，产生了逻辑思维方法高度发展的必要性。科学的进一步分化和综合产生了一些新兴学科和边缘学科，促使科学研究的整体性和综合性增强，产生了系统理论等具有方法论意义的新学科。现代科学发现了一系列原有科学理论体系不能解释和说明的新的事实，出现了一些佯谬，破坏了科学体系原有的原则和思维前后一贯的逻辑严密性，产生了现代科学范畴体系的许多根本性的变化，同时也促使逻辑方法向前发展。科学研究课题的复杂性、综合性在日益加强，随之而来的科学研究手段日益复杂、精密，科学研究日益成为集体的、综合的事业。由此产生了科学研究课题的各个不同方面、不同层次的相互配合、相互协调的必要，从而也产生了协调科学研究不同方面和不同层次的方法论。科学发展的特点给哲学方法论提出了一系列需要解决的问题，例如：观察和实验的关系、科学事实和因果性解释的关系、归纳和演绎的关系、类推和概括的关系、假说和理论的关系、确定性和不确定性的关系、想象和科学发现的关系、系统和结构的关系、结构和功能的关系、系统和要素的关系、控制和信息的关系、规律和预测的关系，以及理论和实践的关系等等；科学的发展对方法论的形式也提出了一系列问题，例如科学语言的分析、科学理论的形式结构的分析、科学理论的形成发展和它们的逻辑有效性的条件等等。逻辑经验主义哲学十分重视对方法论形式方面的研究，而且做出了一些有益的贡献。但是，逻辑经验主义哲学否认关于世界观科学存在的必要性和可能性，把一切关于哲学世界观的问题统统斥之为“形而上学”的虚妄问题。逻辑经验主义者片面夸大方法论的形式方面，往往局限于对科学理论进行静态的逻辑分析，忽视和贬低经验的客观内容，抹杀科学知识发展中的革命变革问题。自20世纪20年代以来，大多数科学哲学家都把自己的纲领建立在“任何自然科学的知识内容都具有确定的逻辑结构，可以用一个形式命题系统来表示”这样一个设想的基础之上，这种形式化的方法和公理化的方法，在科学的发展中有一定的积极作用，但是如果忽略有关事物的客观本质和真实内容，把对事物的研究仅仅归结为关系的方法和追溯到某种设定的公理的方法则是错误的。20世纪50年代以来，西方科学哲学出现了一个新的发展趋势，主要表现在冲破了对科学理论的静态的逻辑分析，而把对方法论的研究同科学发展的历史联系了起来。如英国的K.R.波普尔、美国的T.S.库恩及以后的拉卡托斯和P.K.费耶尔阿本德等都试图从方法论的角度来说明科学理论的革命和发展。波普尔把科学的发展看成是一系列的证伪过程。他强调演绎,否定归纳,推崇证伪,贬低证实。他甚至说：“我们并不能认识，我们只能猜测。”库恩提出科学发展是通过常规科学和科学革命的交替发展来实现的。科学革命则是“范式”(paradigm)的取代。他认为，“新理论如果没有关于自然界的信念的破坏性的变化是很难兴起的”。他所说的“破坏性的变化”是一种非理性活动的产物。他否认科学革命变革中的继承性。拉卡托斯在吸收波普尔和库恩思想的长处，克服波普尔朴素证伪主义的基础上，提出只有在科学研究纲领的一定秩序的提出和实现的基础上才能发展科学。费耶尔阿本德则认为，一切方法论都有自己的限度。他通过对科学历史实例的分析，力图说明在某种理论统治下的科学是停滞不前的，并提出了推翻一个既定理论的方法，这就是“什么都行”，即科学家可以自由地尝试他所喜欢的任何一种程序。他们都批判逻辑经验主义把科学发展看作单纯知识积累过程的观点。但是，他们共同的特点都是片面夸大知识的相对性，而否认知识中的绝对的客观内容，从而走向怀疑论。哲学方法论是适用于一切具体科学的具有普遍意义的方法论。现代自然科学的发展不仅发展了各门具体科学自身的特殊的方法论，而且孕育产生了一些只是反映世界某个侧面但带有普遍意义的科学方法论，如数学方法。从历史上看，数学几乎同哲学一样古老，数学一开始就具有科学方法论的意义。虽然，数学最初仅仅在如天象、历法、土地测量、机械等少数几门科学中起着方法论的作用，但是，世界上一切事物都具有质和量两个方面，量又规定着质，质量互变规律是普遍的辩证规律。因此，数学及其方法应该普遍适用于任何一门科学。马克思认为,一门科学只有成功地运用数学时,才算达到真正完善的地步。现代科学的发展日益表明了这一点。数学方法已日益成为包括自然科学、社会科学、思维科学等一切科学部门不可缺少的方法。但是，数学方法仅仅涉及事物的量的侧面，因此仅靠数学的方法不能揭示事物的一切方面，达到对事物的全面的、完整的认识。同时数学方法的正确运用和数学方法本身的健康发展离不开正确的哲学方法论的指导，因而数学方法不能取代哲学方法论。在现代科学的发展中，除了数学方法得到普遍运用外，还出现了系统论、控制论(见控制论哲学问题)、信息论等横断科学。它们对诸多科学部门都具有方法论的意义。其中，系统科学的方法论不仅涉及到一般与个别、部分与整体、简单与复杂、原因与结果等传统的哲学范畴，而且还提出象系统、要素、层次、结构、功能等具有哲学意义的新范畴。但是，这些方法论所涉及的都只是世界的某一个侧面，它们象数学方法一样都是专门的科学方法论，不能代替唯物辩证法的唯一科学的哲学方法论的地位。但这些专门科学方法论对唯物辩证法的丰富和发展有着积极的意义。中国古代方法论中国哲学史上对求知的方法有过许多论述，从不同角度表述了有关认识方法的各种见解，形成了具有中国文化传统的认识方法的理论，在人类思想发展史上有突出贡献。孔子对求知的方法有所阐发。他强调学思并重，明确提出“学而不思则罔,思而不学则殆”。这是注重知的后天来源。他主张“博学”、“多闻”、“多见”。但反对满足于获得众多杂乱无章的知识，要求用“一以贯之”的原则把所有的知识贯穿起来。“一以贯之”是通过思的功夫达到的，也是思的方法论原则。根据这一原则，孔子还提出了“举一隅而以三隅反”、“叩其两端而竭”等方法。他还强调“毋意、毋必、毋固、毋我”，即反对臆测、武断、固执、主观的思想方法。在孔子以后，墨子注重实际验证或实际应用的经验方法。老子、庄子不重经验而主张直觉的方法，要求冥思以直接领会宇宙的根本。孟子讲尽心，主张反省内求，也是一种直觉的方法。荀子将观物与体道结合起来，要求在对事物的观察中认识规律即“道”、并根据道进行类推，以求得宇宙万物的普遍知识。荀子还主张“虚壹而静”、“解蔽”，这是他提出的端正思想以求得真知的方法。在中国古代的名辩思潮中，惠施、公孙龙等人的论辩反映了一般与个别、相对与绝对的矛盾，他们都从不同的侧面割裂了个别和一般、相对和绝对的关系。后期墨家和荀子则注意把它们结合起来，这一讨论对推动中国古代思想方法论的发展具有重要意义。从宋到明清，哲学家们也比较重视方法论的讨论，程朱学派 (提倡性理，认为理为宇宙之本原，人性为理的体现。主张为学之道在“穷天理，去人欲”，其方法为“居敬穷理”，既作“敬”的修养功夫，又穷天下万物之理以致知) 主张“道问学”，注重“格物致知”的综合方法，认为知为人所固有，但必须格物以致之，“即物而穷其理也”。陆王学派 (中国宋明时期以陆九渊、王守仁为代表的唯心主义哲学流派) 则主张“尊德性”，即重内心,认为一切真知都来源于内心，只要在内心上下功夫就行了。清代的王夫之、颜元、戴震都比较重视认识的方法。其中王夫之把前人所讲的格物致知分解为二：格物是从事物、经验中求得道理，即归纳法；致知是思辨推理的方法,即演绎法。而且，他认为两者是相互补充，不可割裂的,“非致知则物无所裁，而玩物以丧志；非格物则知非所用,而荡智以入邪。二者相济，则不容不各致焉”。中国哲学传统还特别注重为人们校正行为、提高道德而提供准则和方法。在中国哲学中，伦理学和道德修养、道德实践的方法论有着特别丰富的内容，认识的方法论包含在伦理实践的方法论之中。现代学科和古代学科最大区别是讲究方法论，而古代不称学科，只称某某“家”，显示没有方法论上的发展是不行的。现代学科的发展得益于可操作的方法的不断挖掘和完善。3. 不动产 不动产（immovable property）是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。 不动产是指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。不动产依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。不动产作为自然物的特性包括不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定；个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异；耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值（我国土地有使用年限）；数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限 ，经济供给有弹性。不动产的社会关系和经济关系的特性包括价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大；用途多样性：也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地；涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性；权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理；难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等；保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加（保值是指不动产能抵御通货膨胀）。从概念上就可以看出，最核心的不动产类型就是土地。而以土地为基础再进行扩展，有其他的类型。在法律上有分离说与吸收说之分。根据吸收说，房屋被土地吸收，成为土地的组成部分，不能成为独立的不动产；同理，庄稼等土地上的附着物也被土地吸收，也成为土地的组成部分，也不能成为独立的不动产。所以根据不动产的定义以及吸收说的理论，在实体上只有土地为不动产。吸收说可以说是传统法理，但是这种制度随着现代经济的发展，也有了发展。比如德国为了突显房屋的价值，使其与土地在价值上分开，但又不违背传统法理，就提出了地上权制度，然后根据吸收说，让地上权吸收房屋，这样也就符合吸收说的理论了。而另一些国家却与此相反提出了分离说。根据分离说，土地与附着于土地的物（特别是价值明显的物如房屋）分离为不同的不动产。如土地上建立一个房屋，此时土地与房屋为不同的不动产，但是一般情况下会产生与之相一致或协调的制度，如日本因此提出了法定租赁权与法定地上权，这样土地为独立的不动产，法定租赁权或法定地上权与房屋合并成为独立的不动产，然后就符合了传统法理。因不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性 、稀缺性 、不可隐匿性和不可移动性等特点，故许多国家法律对其均有特殊规定。在民事实体法上，不动产权利的变化，如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时，必须经一定登记的公示手续，否则不发生效力；在民事程序法上，因不动产所引起的纠纷，一般应由不动产所在地法院管辖，如中华人民共和国民法通则和中华人民共和国民事诉讼法，就有类似的法律规定。现在一般国家都规定不动产的类型，如我国规定不动产的类型有如下：土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物。各国对动产与不动产的界定也是不同的。现在，国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准，而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素。例如，飞机、船只等，国际上通行将其界定为不动产。因为其价值较大、办理物权变动时要到行政机关进行登记等。民法学上的物，是指存在于人身之外，能够满足人们的社会需要而又能为人所实际控制或支配的物质客体。按照不同的标准，物可分为动产与不动产、流通物与限制流通物、特定物与种类物、主物与从物、可分物与不可分物、原物与孳生物、有主物与无主物等。4. 房地产与房地产业 房地产（real estate) 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产投资有以下几个特点：位置的固定性和不可移动性；使用的长期性； 影响因素多样性；价值大量性；保值增值性；行业相关性。 房地产的经济权属包括：自物权或所有权（包括占有权、使用权、收益权、处分权）；他物权（包括地役权、抵押权、租赁权、典权）。 房地产的分类可按土地用途、房屋使用用途进行分类 根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定，城市用地可以分为九类：居住用地、公用设施用地（含商业用地等）、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地、特殊用地。 按照房屋的使用功能可以分成：居住用途的房屋、工业用途的房屋、商业用途的房屋、文体娱乐设施、政府和公用设施、多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。 从功能属性上分类，房地产可分为耐用消费品、生产要素、投资工具，其属性变化是从耐用消费品开始，然后是生产要素，最后成为投资（机）工具。 房地产成为投资工具，从长期资料中可以得到验证，如美国2001年的房地产价格是1945年的11.2倍，而同期GDP却只有8.3倍，房地产跑赢GDP。房地产作为投资工具的最重要体现是房地产金融市场的发展。房地产金融市场包括一级市场（抵押贷款市场）和二级市场（房地产抵押贷款证券MBS和房地产投资信托基金REITS）。在美国，1970年单户家庭住宅抵押贷款中只有不到10%实现证券化，而到了1992年达到50%，资产规模达1.5万亿美元。证券化的结果是投资从本地走向区域化、全球化。形成完善的房地产市场体系。 按实物交易对象，房地产市场可分为一、二、三级市场，其中一级市场是指土地出让权市场，二级市场是指房地产增量市场，三级市场是指房地产存量市场。 房地产一、二、三级市场的关系：三级市场会带动二级市场，二级市场会带动一级市场，有研究表明，九十年代末，上海每3-4套存量房地产会带动1套新增房地产销售。房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括：国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。5. 项目与项目策划项目是一件事情、一项独一无二的任务，也可以理解为是在一定的时间和一定的预算内所要达到的预期目的。项目侧重于过程，它是一个动态的概念，例如我们可以把一条高速公路的建设过程视为项目，但不可以把高速公路本身称为项目。那么到底什么活动可以称为项目呢？安排一个演出活动；开发和介绍一种新产品；策划一场婚礼；涉及和实施一个计算机系统；进行工厂的现代化改造；主持一次会议等等这些在我们日常生活中经常可以遇到的一些事情都可以称为项目。美国项目管理协会（project Management Institute，PMI)在其出版的项目管理知识体系指南（Project Management Body of Knowledge，PMBK）所做的定义：项目是为完成某一独特产品或服务所做的一次性努力。美国项目管理协会（Project Management Institute,PMI）认为项目是一种被承办的旨在创造某种独特产品或服务的临时性努力。一般来说，项目具有明确的目标和独特的性质：每一个项目都是唯一的、不可重复的，具有不可确定性、资源成本的约束性等特点。项目一词最早于上个世纪50年代在汉语中出现(对共产主义国家的援外项目)。项目是指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个明确的目标或目的，必须在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范完成。项目参数包括项目范围、质量、成本、时间、资源。项目对社会、对企业、对个人的意义都是非常重要的，