中央公园板块房地产调研报告.ppt

市场运营部2012年3月 重庆中央公园片区房地产市场调研报告 目录 重庆整体房地产市场情况 中央公园板块房地产市场分析 中央公园片区宏观概况 调研总结 一 重庆房地产市场总体量价均呈现逐步上涨的趋势 二 三北一南区域占据市场主要份额 北区仍然是市场供求的主力区域 三 重庆市场整体以高层住宅为主 洋房 小高层等改善型物业市场份额增多 别墅市场因供应稀缺转淡 市场供求将逐渐平稳增长 巨大市场需求来自于城镇化推进 调研总结 四 中央公园周边房地产市场呈现特征为 1 新项目多 供应量大 价格高 同质化严重 配套不足 无规模集中型商业 2 板块客户以渝北区为主 偏远 仍是辐射抗性 3 随着渝北区政府的迁入 悦来会展中心的建成 重庆八中的入驻 轨道交通的通车 大量可出让低容积率土地 必将成为渝北乃至重庆又一潜在高端品质生活区 未来市场潜力巨大 重庆整体房地产市场分析 Part1 城市起步期 城市发展期 城市扩张期 历史沉淀的基础配套 交通条件 房地产在城市成熟区域首先发展 解放碑组团沙坪坝组团杨家坪组团 产业发展渝中解放碑 传统商贸 沙坪坝 教育 传统重工业 九龙坡 传统重工业 城市发展首先布局产业北部新区 高新技术产业 渝北区 高新技术产业 江北区 创意产业 南岸区 生态环境产业 大渡口区 传统工业 在产业和交通共同发展的条件下 房地产随之兴起 新牌坊组团鸳鸯组团空港 回兴组团南坪组团茶园 交通作为重要的发展条件北部新区 金系列城市干道 轻轨1 2 3号线 城市扩张以新兴产业布局带动区域发展两江新区规划及重庆二环聚居区规划首先明确城市功能和产业布局 交通作为重要的发展条件二环南岸区 渝北区 轻轨4 5 6 9号线 1997以前 1997 2011年 2012年 在产业和交通进一步发展的条件下 房地产进一步扩张 龙兴蔡家 悦来大学城华岩鹿角 产业 交通 房地产 组团 重庆整体市场分析 发展阶段 重庆整体市场分析 供求价 近几年商品房市场供求价随着经济情况出现波动 但总体上呈现逐步上涨的态势 近几年重庆房地产市场飞速发展 市场供应量持续保持较高位运行 成交量在2008年出现明显下降 主要受经济危机影响 09年开始市场迅速反弹 成交再次回暖 2011是调控年 市场供应量较去年基本持平 而成交量则较2010年下滑3成 市场调控声音此起彼伏 尽管目前市场均价已经出现实质性回落 但从年度趋势来看 全年均价仍保持了小幅的上涨 近一年整体市场供过于求趋势明显 供需双方力量发生转变 进入买方市场 数据来源 重庆网上房地产 金九银十惨淡收场 房产税出台 2011年1月底受到房产税出台与传统淡季影响 成交量跌倒谷底 加之银行限贷 至此市场开始出现持续低迷 年底随着各大开发商大力度的优惠促销 成交量又逐步恢复高位 12月达到189万方的最高位 成交均价则从5月份开始持续出现回落 由5月7803元 平方米的高位回落到6443元 平方米 价格下滑近20 2012年1月由于春节假期的影响 市场供求均处于低位 成交均价开始平稳运行 重庆整体市场分析 供求价 重庆整体市场分析 供求价 近八周商品房市场供应回落至低位 市场以价换量 成交量约有上升 近八周重庆市商品房市场供应大幅下滑 持续低位运行 开发商的营销重心是去化存量房源 而不会盲目加推新盘 成交方面 春节后三周成交量持续上涨 得益于银行首套房贷利率逐步恢复执行基准利率 各刚性需求开始逐步回归市场 价格方面 开发商少量降价试探市场 成交量约有上升 近一年高层项目成交来看 110 150平米的改善型大户高层受到市场青睐 其次为60 80平米的刚需占市场主要份额 洋房市场 90 130平米为市场主力需求 其次为130 150平米产品 别墅市场中200 250平米中端别墅产品为市场主力需求 250 400平米高端别墅也占据较大市场份额 近一年高层项目各面积段成交占比 近一年洋房项目各面积段成交占比 近一年别墅项目各面积段成交占比 重庆整体市场分析 住宅产品线分析 重庆房地产调控细则主要是响应中央号召 以调整为主 保证市场稳定健康发展 实际调控力度不大 限购令对市场影响较大 但重庆并未出台 对重庆市场影响较大的主要是房产税和限贷政策 房地产政策影响下重庆房地产价格走势 重庆整体市场分析 政策趋势 本轮调控已实现十年来首次实质价格下跌 预计市场未来政策调整会分三步走 使得市场反转将更多的表现为温和性 另外 本轮调控已促使企业定价的相对理性及投资者的警惕性 中央经济工作会议传递信息 经济 稳 字当头 明年房地产政策面有望趋向缓和 重庆整体市场分析 政策趋势 重庆整体市场分析 小结 整体供求 近几年随着市场的快速发展 重庆房地产市场供应量一直保持高位 在2010年达到峰值 除在2008年及2011年市场调整的大背景下 成交量有较大回落外 其余各年均保持较高成交量 市场整体价格方面 随着市场政策和经济状况有所变化 总体量价均呈现逐步上涨的趋势 区域份额 三北一南区域占据市场主要份额 北区仍然是市场供求的主力区域 随着大学城和九龙坡高新区的发展 沙坪坝和九龙坡作为传统居住区 其市场份额紧随三北一南 产品结构 由于别墅物业的稀缺性 别墅供应份额最小 2011年受政策影响 别墅成交转淡 高层住宅仍为市场主力 洋房 小高层等改善型物业市场份额增多 市场趋势 重庆房地产市场政策细则以稳定市场为主 主要手段为房产税和限贷政策 随着市场政策及价格趋于缓和 市场供求将逐渐平稳增长 巨大市场需求来自于城镇化推进 中央公园片区宏观概况 Part2 中央公园位于空港新城核心 距离悦来新城仅仅3公里 距离江北机场约5公里 悦来将大力发展会展经济 2010年7月重庆会议展览馆在两江新区悦来功能区奠基 标志着两江新区建设开始 会展业的发展则有利于带动悦来新城的开发建设 而分三步建设的悦来新城 一 5年内会展建设 二 5 8年生态建设 三 10年内成为两江新区新中心 将在未来10年内加速蝶变 悦来会展中心 中央公园 机场及周边关系 区位概述 重庆主城区共分成五大片区 各片区在功能定位上有所差异 整体来看 西部和北部为产业发展 南部和东部则以居住配套为主 中央公园片区位于重庆北部 位于渝北区 两江新区范围内 重庆市城市未来发展的方向是向北 向东 向西 北面是主要发展方向 中央公园 中央公园片区所在的空港新城 悦来区域将是重点打造的10大新城之一 市政府常务会于5月底审议通过 重庆市主城区二环区域发展规划 2011年 2020年 明确提出将蔡家 悦来 空港 西永 两福 江津双福 九龙坡巴福 龙兴等10个城市组团 建设成为能集聚较大规模新增城市人口的新城 中央公园 空港新城 悦来新城 十大新城之一 空港新城概述 最新的规划为 将沿鹿山组团和重庆绕城路方向15平方公里土地纳入空港新城控规范围 将重庆空港新城与重庆悦来新城进行规划整合 区域概况重庆空港新城规控范围约46平方公里 城南面以机场高速公路为界 西以悦来新城为界 北向鹿山村拓展 目标地块位置 中央公园附近 中央公园片区 核心区 占地约31平方公里 分为机场基本运营保障区和机场配套服务区 辅助区 占地约15平方公里 由渝北区两路建成区以及建成区向西扩展的拓展区组成 辅助区 空港片区以江北国际机场为中心 由 核心区 和 辅助区 两部分组成 空港片区规划分析 中央公园 空港新城 规划 功能定位 创智产业 商业商务 文化休闲 空港新城 规划 中央公园片区所在区域房地产市场概述 渝北区房地产市场极具代表性 是重庆房地产最具风向标的区域 从供应来看 2011年渝北区整体呈现供应远远大于成交的态势 一方面说明渝北区房地产市场竞争的激烈程度 另一方面也说明该区域楼市非常火热 2012年伊始 渝北区房地产市场供应量急剧萎缩 以消化存量为主 成交均价缓慢下降 但由于近期楼市刚性需求的释放 和金融政策的缓和 渝北区楼市价格基本止跌 预计未来一段时间内将长期处于相对平稳的态势 近一年渝北区商品房供求价走势图 万平方米 元 平方米 中央公园 悦来会展中心 江北机场 老城区 中央公园板块 机场高速 金兴大道 金开大道 金山大道 轻轨3号 宝圣立交 翠云立交 目前中央公园正处于建设中 周边重点房地产板块依托中央公园为核心延展 市场普遍定位口号为 洋房区 中央公园片区周边关系 渝北区新区府 重庆八中 中央公园板块房地产市场分析 Part3 中央公园片区项目分布 中央公园 在售项目10个 华港翡翠城 华辰财富广场 润丰水尚 泽科国际新城 汇祥林里3000 聚义香城故事 爱加欧郡 泰硕明天 麓山别院 立邦香语湖 中央公园片区在售项目情况 华港翡翠城 价格走势 中央公园片区在售项目情况 华辰财富广场 2012年2月初开发营销中心 中央公园片区在售项目情况 立邦香语湖 价格走势 中央公园片区在售项目情况 润丰水尚 价格走势 中央公园片区在售项目情况 泽科港城国际 价格走势 中央公园片区在售项目情况 汇祥林里3000 2012年3月4日样板房开放 中央公园片区在售项目情况 聚义香城故事 价格走势 中央公园片区在售项目情况 爱加欧郡 价格走势 2012年3月8000元 平方米 中央公园片区在售项目情况 泰硕明天 2011年12月1日一批房源售罄 中央公园片区在售项目情况 麓山别苑 价格走势 中央公园片区在售项目总结 一 新项目多 供应量大 价格高 从在售项目的情况来看 中央公园板块总共在建项目总规模约为 369 1万平米 开发项目约10个 平均每年的供应量约为 100万平米 占渝北区整体供应量的两成 高层套内均价在7200 7800元 洋房 别墅则相对更高 约8500 10000元 二 同质化严重 配套不足 中央公园片区项目虽然 洋房区 概念已然深入人心 但板块成熟度欠佳 配套设置基本处于概