西安城北房地产市调报告_116PPT.ppt

城北市场调研 市调报告结构 市调报告结构 一 城北市民置业特点 1 城北市民置业几大关注点2 客户群分析客户群来源客户群分类客户群特征客户群置业目的客户群置业特点3 置业心理以及行为特点 特色主题风情社区 建筑风格 园林 社区配套 教育配套 日常生活配套 户型空间 户型的使用功能性和舒适度 项目品质 生活效率 标签价值 强势地段价值 公园 交通枢纽 区域级配套 物业服务 品牌形象与价值 样板间展示 1 城北市民置业几大关注点 区域价值 2 客户群来源及构成 城北客户构成 陕北客户 长庆油田客户 普通居民 特别是拆迁户 和个体户 大型企业员工 未来的公务员客户 少数其他区域客户 经开客户以地缘性客户 特别是长庆油田客户 大型企业员工 公务员 和陕北客户为主 客户群构成 客户构成 陕北客户 长庆油田客户 大型企业中高层管理人员 客户特征 支付能力很强 通常选择区域内知名高品质楼盘 一般购买大户型产品 客户构成 大型企业员工 公务员 拆迁户 客户特征 支付能力较强 通常选择口碑较好的中高档楼盘 客户构成 普通居民 个体户 客户特征 支付能力一般 对价格极为敏感 难以承受中高端项目的价格 客户群可根据支付力分为以下三个层级 置业特点 陕北客户 长庆油田客户 大型企业中高层管理人员 客户特征 置业特征 陕北客户 以能源客户为主 年龄在40 50岁之间 爱扎堆 老带新情况明显 长庆油田客户 生活范围固定 通常只在北郊置业 企业内裙带关系明显 很多都是全家都在长庆油田工作 老带新的情况也比较多 大型企业中高层管理人员 文化层次很高 相对比较低调 年龄多在35 45之间 很多非西安本地人 置业经历 通常都是两次以上置业 大部分陕北客户和长庆油田客户都是多次置业 置业目的 改善居住 为子女上学方便 投资 因工作地迁移而形成的居住需求 置业需求 通常以三居及以上大户型为主 置业了解渠道 朋友或家人介绍 报纸广告 网络广告 大型企业员工 公务员 拆迁户 客户特征 置业特征 大型企业员工 年龄多在25 35岁之间 因工作地迁移而产生置业需求 文化层次较高 生活圈子较小 难以与北郊当地生活完全融合 公务员 年龄多在30 40岁之间 因政府搬迁而来到北郊 文化层次较高 有群体置业倾向 拆迁户 因拆迁产生的刚性需求 文化层次低 地缘性非常明显 置业经历 首次置业或二次置业 置业目的 改善居住 婚房 因工作地迁移而形成的居住需求 置业需求 通常以两居和面积适中的三居为主 置业了解渠道 报纸广告 网络广告 朋友介绍 路牌 置业关注点 大型企业员工 公务员 交通距离 价格 项目品质 项目配套 生活环境拆迁户 价格 市场口碑 开发商品牌 项目配套 置业特点 普通居民 个体户 客户特征 置业特征 不信任贷款买房 通常依靠长年积蓄 生活繁忙 很少有空闲目前租房住 生活环境较差 由于大部分已成家立业 家庭人口较多 更看重功能空间的数目 置业经历 通常都是首次置业 置业目的 改善目前的居住条件 为子女结婚购房 置业需求 通常以两居为主 置业了解渠道 朋友或家人介绍 路牌 置业关注点 价格 项目配套 项目品质 特别是户型和物管 生活环境 市场口碑 置业特点 3 置业心理以及行为特点 11月城北放地产市场销售进入观望期 大部分楼盘销售现场买房的客户不多 相比之下看房的人群较多 随着天气转冷 年底的推进 客户买房的热情明显不如前两个月 由于受最近几个月的调控政策影响 特别是限购令等政策的出台 炒房的客户群相比前几个月稍有减少 刚性需求的购房热情不减 但是由于市场房源稀缺 部分客户群刚性需求无处释放 而近期 随着物价的普遍上涨 购房者因通胀预期而产生了明显的恐慌心理 越来越多的购房者也已经开始 该出手时就出手 这种通胀预期的心理引发了一些购房热情 二 城北11月商品房价格指数 经过了9月 10月的狂热 11月的西安楼市开始呈现出平稳的状态 从各大销售中心了解到 近期的销量出现了明显的下滑 而从市场价格来看 并未与之同步 反倒出现了平稳前行的态势 刚需依旧旺盛 房价稳中前行近期存款准备金率上调成为热议 央行为了遏止通货膨胀再次上调存款准备金率0 5个百分点 在一定程度上也加大了房地产调控砝码 新政中首付升至三成 公积金贷款政策的限制 对20 以内支付能力弱的刚需自住购房者有所影响 但是西安市场刚性需求依然旺盛 即使市场供应有所增加 仍表现出 供不应求 态势 基于CPI走高的通胀预期 以及市场上消费者 恐慌出手 的置业心态 都是目前西安置业者踊跃出手购房的重要因素 一些开发商推出新品 少数房源的供应11月临近年底一些开发商在本月推出新产品 然而新品在开盘时间就已经销售近半 从城北城北销售情况看 大部分楼盘销售率到80 并且销售率持续不变 市场上普遍出现开发商 窝盘 现象 有些项目现场的楼房在建 有些即将封顶 对于这些准现房 开发商只出售部分楼盘 而大部分楼盘待明年建成现房发售 或有些等地铁建成 卖出更好的价钱 因此 市场上只有少数房源的供应 而且大部分楼盘进行排号认筹来控制较高的销售价格 三 城北11月商品房供应与销售特点 市调报告结构 城北宏观背景分析 一 城北的历史背景1 故之 龙首 为历代王朝行政通统治中枢 2 浓厚的文化积淀3 优越的地理位置4 交通设施的落后5 到了解放后 城北区虽被定为仓储区和农业区 6 到了近代战争的原因影响 大批外地难民逃荒迅速进入北城 特别人们经常说的 道北 几乎是脏 乱 差的代表 7 因为交通 特别是铁路交通的不畅 城北没有发挥出自己的优势 整个区域的发展处于停滞的状态 西安市政府未来将北迁至城市运动公园 经开将承接城市新核心的区域功能 西安市行政中心新址位于经开区城市运动公园的西南角 西安市政府北迁利好 行政中心主楼预计今年10月试运行 2010年3月正式北迁 市政府北迁的辐射带动作用 结合铁路北客站建设 浐灞渭河流域综合治理等城市功能区的开发 西安北部区域将成为城市发展新的增长点 进一步促进区域的配套建设和环境治理 全面改善人居环境 放大北城交通枢纽的作用 构成了城市北部的综合交通网络 利于保护大明宫遗址 汉长安城遗址等历史文化古迹 形成新的城市文化中心 城市运动公园 行政中心 西安向北看 城市新核心 区域规划 人居环境 三大公园打造继曲江之后的又一城市文化 生态中心 城市运动公园 城市运动公园占地约800亩 种植树木近2万株 草坪十余万平米 植被覆盖率高达80 湖水面积达3万平米 采用国际化主题园林设计理念 是亚洲首屈一指的球类运动主题公园 公园内除各类运动场地和设施外 还有各种休闲配套设施 主题会所 西安市体育馆 浅水湾 风翼广场 人居环境 三大公园打造继曲江之后的又一城市文化 生态中心 文景公园 文景公园占地161 14亩 投资2000多万元 公园内有雕塑 演艺广场 树屋 绿地 人工湖 喷泉等多种生态景观和游乐设施 文景公园为广大群众提供了环境优美的休闲娱乐场所 也极大地改善了北城地区人居环境和生态环境 西安市北城区第一座生态公园 人居环境 三大公园打造继曲江之后的又一城市文化 生态中心 汉长安城遗址公园 汉长安城遗址保护区总面积约为36平方公里 将形成 一心 一环 四个功能区 的布局结构 一心 为文物保护核心区 一环 为遗址四周的汉文化风貌区 七大板块 包括遗址展示 绿色生态 东侧团结水库景观带 南侧和北侧景观带 及西侧 汉长安城之窗 景观带和反哺 经济产业园 板块 团结水库总库容200万立方米 全长6 2千米 水面820亩 两岸景观绿化带面积约为58万平方米 预计今年7月底 团结水库将实现清水入库 团结水库划分了3个功能区 包括文化功能区 生态功能区即城市滨水景观带 休憩区即休闲活动场所 城市文化生态中心 世界级公园住区 团结水库效果展示 人居环境 区域级配套进驻经开 构建未来便利生活蓝图 区域级配套启动 便利高尚生活畅想 未央路 凤城九路 凤城八路 凤城七路 凤城六路 凤城五路 城市运动公园 朱宏路 明光路 文景路 沃尔玛超市世纪金花奥斯卡影城 百老汇剧院 区域级配套启动区 赛高国际街区引入沃尔玛 世纪金花 奥斯卡影城三大区域级配套 预计今年9月入驻 雅荷春天三期计划引入百老汇剧院等大型配套 世纪金花 沃尔玛超市 奥斯卡影城 百老汇剧院 城市交通 伴随交通网络的不断完善 经开已经成为西安的城市交通枢纽 地铁2号线 迎宾大道 2号线预计2011年底通车 未央路迎宾大道 朱宏路迎宾大道 朱宏路区域综合改造从去年开始正式实施 将逐步成为西安市的迎宾大道 城市门户及传承古今的生态通廊 轨道交通已成为当今大型城市最重要的交通工具 西安也即将迎来轨道交通的时代 轨道交通缩短了通行时间的同时 也进一步激活了周边区域的城市化发展 城市交通 伴随交通网络的不断完善 经开已经成为西安的城市交通枢纽 西安北客站 交通利好引爆区域 城市网络畅通无阻 西安北客站是西安铁路枢纽的重要组成部分和全国六大客运中心之一 建筑面积约22 78万平方米 总投资额达到40亿元 年发送旅客可达1300万人 建成后将开行高速动车组 不仅可缓解西安铁路枢纽的客运压力 还将发挥整合城市空间的作用 与西宝 西铜 西康 西汉 西潼 机场高速等公路相连接 并与地铁2号线 零换乘 形成四通八达的交通网络体系 产业发展 目前经开拥有四大产业区 多家国际知名大型企业进驻 成为西安的新经济增长极 同时引入大量产业人口 四大产业区 新经济增长极 四大产业区中心区 金融保险 商贸中介 餐饮娱乐 体育休闲等现代服务产业 为其他功能园区提供全方位配套服务 泾渭工业园 重点打造西部重型汽车城及西部制造业加工基地 引进了陕西重型汽车新基地 康明斯发动机 中钢重机工业园 西部有色材料基地等诸多重大工业项目 草滩生态产业园 汇集多家世界著名食品企业 是国家首批 国家级农业旅游观光示范点 之一 出口加工区 西北首家国家级出口加工基地 13家世界500强企业 经开区目前入驻的知名大型企业包括可口可乐 西门子 三菱 日立 罗尔斯 罗伊斯 ABB 海德鲁等 国内知名企业 台湾顶新集团 康师傅 陕西重汽 山西永济西部超导 启源机电等 多家国际知名企业进驻 城北区域核心价值 西安向北看城市新核心 城市文化生态中心世界级公园住区 区域级配套启动便利高尚生活畅想 交通利好引爆区域城市网络畅通无阻 四大产业区新经济增长极 继曲江 高新之后的又一高端居住板块 依托于生态 文化 配套 交通 产业五大优势的新城市核心 城北房地产发展状况 建国成立40年后 由于城北的功能定位 导致本区域的住宅 商服用房 写字楼等房屋建设没有较大的发展 经开区建成后 由于城北的经济迅速发展 房地产业终于走上了发展的道路 一些眼光独到的开发商 看好城北的的前景 吧目标投向这片沃土 开始了房地产开发 荣华集团 雅荷地产 安达地产 福安地产 海洋集团 等房地产项目 初步改善了城北的人居环境 随着城北房地产行业的发展 诸如EE康城 凤城明珠 海容豪佳花园 锦园新世纪 雅荷智能家园 凤凰新城 等众多房地产项目越来越多 今年来城北商品房的数量迅速增加 越来越多的人选择了城北安家置业 在城北区购房者中 本市人占到大部分 外地城镇居民所占比例次之 与本市平均外地购房者所占比例相比较 城北区外地购房者比例平均高出很多 外地人在城北置业者较多 一是因为 城北区受本市人的道北观念影响较大 不愿在此置业 二是因为外省人在城北经商者较多 如大明宫建材市场 太华路建材市场 等诸多批发市场吸引了总舵外来人群在此经商 同时在城北置业 此外 陕北的客户也比较多 陕北的煤矿工人 以及石油工人较多 大部分人群消费水平较高 2002年以前 城北的普通住宅均价每平米的不足2000元 2003年上涨到2400 2500 2004年又上涨到2600元 至今几年价格涨到6000元 城北发地产市场有利因素总结 随着市政府的北迁 地铁动工 大明宫改造 火车北站等利好因素带动了城北的整体发展 目前城北的配套和景观还较为薄弱 但位于城运公园 文景公园大明宫国家遗址公园等附近的居住圈却以独特的地理位置 在环境方面占据了城北优势的地段 周边配套 虽有不足 不断完善 区域板块研究 本区域根据项目分布特征可划分为四大板块 未央新城板块 泛核心板块 长庆板块 新商务板块 城市运动公园 连心路 常青路 育新路 凤城八路 凤城六路 凤城七路 凤城四路 凤城五路 未央路 渭滨街 朱宏路 张家堡广场 吕小寨立交桥 未央立交 北二环 北二环 绕城高速 绕城高速 明光路 文景路 太华路立交 太华北路 凤城一路 凤城二路 凤城三路 凤城三路 凤城四路 凤城五路 凤城十路 红旗路 凤城九路 凤城九路 凤城十一路 凤城十二路 凤城一路 开元路 文景公园 海红医院 长安医院 凤城医院 西安中学 文 盐张小学 文 西安市第十六中学 文 大明宫小学 文 三星小学 文 红旗小学 长庆兴隆园医院 文 高铁寨小学 西安康乐医院 西航集团医院 1 2 3 7 4 5 6 未央区第一医院 9 10 11 12 40 41 35 43 42 20 21 30 28 29 33 32 34 39 38 37 文 西安经发学校 凤城八路 市政府 市委 世纪金花 沃尔玛 36 27 26 18 19 16 17 13 15 22 23 24 25 31 14 45 8 44 46 48 47 文 市十一中 海璟国际 海璟台北湾 星舍 凤城一号 文璟观园 世融嘉城 香樟园 领先尊域 盛世一品 银象花园 中登城市花园 紫玉公馆 锦园君逸 香客林小镇 雅荷四季城 凤鸣华府 凤锦苑 海璟时代 乾唐华府 赛高国际街区 瑞泰 卡地亚 旭景兴园 天朗 御湖 白桦林间 中登 文景时代 鼎正中央领郡 风景御园 双威理想城 海荣名城 海铂 兰轩 金源 御景华府 首创国际城 兴盛园 绿城浪琴湾 紫薇希望城 幸福快车 凤城 尚街 航天 常青苑 枫韵润园 万华园 上观苑 银池 品智天下 海棠花园 MAX未来 紫薇风尚 汇通太古城 基础指标 产品情况 销售情况 案例分析之项目一 紧邻市政府 城运公园 主干道及地铁 品牌开发商 风景御园 项目地址 凤城七路开发商 西安名都置业占地面积 260亩建筑面积 45万平米容积率 2 8绿化率 38 建筑规模 11栋高层 小高层层高 3米总户数 2000余户 一期636户工程进度 有些封顶 有些到地面 户型面积区间 95 190平米 梯户 2梯2户户型配比 两居占20 3居占80 入住时间 2010年10月开盘时间 2008年11月29日 成交均价 住宅8500元 平米 商铺 34000元 平米销售率 50 销售折扣 98折 案例分析之项目一 核心卖点 新市政府旁 临近城运公园 双迎宾大道 地铁2号线 交通主干线 品牌开发商 客群来源 高薪白领 陕北客户 投资户 政府官员 交通情况 2 4号地铁 714路公交直达 238路 未央大道 文景路路双迎宾大道 紧邻新市政府核心区位 城市运动公园 生活配套 小区内部配套 类五星级私人会所 国际双语六班 幼儿园 商业学校 西安外国语学校 西安中学 交大经发学校 小区内设幼儿园和小学商场 华润万家 人人乐银行 中国银行 建设银行 交通银行 招商银行 华夏银行 浦发银行 农业银行 民生银行 光大银行医院 凤城医院 长安医院 项目地址 凤城九路与明光路十字西南角开发商 经发地产物管单位 经发物业占地面积 434亩建筑面积 70万 规模 类型 20栋高层一期33层高层 二期27层高层 别墅10栋楼总套数 4000余户层高 2 9米容积率 2 8绿化率 34 装修标准 毛坯停车位 1 0 8工程进度 一期封顶 二期在建 户型区间 90 377 户型配比 两室 三室为主梯户 2梯4户 5户开盘时间 一期2010 04 29二期2010 10 30交房时间 一期2012 01 15 基础指标 产品情况 销售情况 销售价格 7200 7800元 销售率 一期85 二期40 销售电话 86727777物业费 1 65元 案例分析之项目二 新市政版核心区 临近城运公园 主干道及地铁 礼宾级中央府邸 白桦林间 案例分析之项目二 核心卖点 新市政府核心区位 临近城运公园 双迎宾大道 临近地铁2号线 礼宾级中央府邸 优质户型 artdeco建筑风格 客群来源 陕北客户较多 高薪白领 公务员为主投资自住均有 其中自住较多 交通情况 交通便利227 228 228专线 310 238 230 600 903 游4等十余路公交线路可达 毗邻2 4号地铁 未央大道 朱宏路双迎宾大道 新市政府核心区位 生活配套 教育 白桦林居幼儿园 交大经发学校 交大经发高中 商业 陕北红酒店 江海肥牛白桦林居店 世家超市 文景商业街及沁园底商 银行 中国银行 建设银行 医院 凤城医院 长安医院 项目地址 凤城九路与文景路十字东南角开发商 金源房地产物管单位 金维物业占地面积 99333 建筑面积 40万 规模 类型 一期18栋二期9栋 高层 小高层总套数 2350多户层高 2 9米容积率 3 5绿化率 48 装修标准 毛坯停车位 1400个地下工程进度 一期封顶 二期在建20多层 地基 主力户型 129 140 户型配比 两室 三室梯户 2梯2户 3户 4户开盘时间 一期2010 10 02交房时间 2012 6 基础指标 产品情况 销售情况 销售均价 7200元 销售率 一期90 销售电话 400 606 6969物业费 1 65元 案例分析之项目三 紧邻市政府 城运公园 主干道及地铁 大品质社区 生活配套齐全 金源御景华府 案例分析之项目三 核心卖点 新市政府旁 临近城运公园 双迎宾大道 地铁2号线 优质大社区 生活配套齐全 真正集政务 商业 居住于一体的黄金社区 客群来源 高薪白领 周围居民 投资户 政府官员 交通情况 2 4号地铁 714路公交直达 238路 未央大道 文景路路双迎宾大道 紧邻新市政府核心区位 城市运动公园 生活配套 小区内部配套 幼儿园 网球场 篮球场 3000 商业中心等学校 西安外国语学校 西安中学 交大经发学校 小区内设幼儿园和小学商场 华润万家 人人乐银行 中国银行 建设银行 交通银行 招商银行 华夏银行 浦发银行 农业银行 民生银行 光大银行医院 凤城医院 长安医院 项目地址 经开明光路与凤城七路十字西北角 明光路75号 开发商 西安天朗地产物管单位 天朗物业占地面积 400亩建筑面积 10万 规模 类型 20栋高层总套数 5500层高 2 9米容积率 4 15绿化率 35 装修标准 毛坯停车位 3316个工程进度 地基交房时间 2012 12 31 户型区间 70 150 户型配比 两室 三室梯户 2梯4户 5户 6户电梯品牌 基础指标 产品情况 销售情况 销售价格 6800 7000元 销售率 99 优惠形式 全款98折 按揭99折销售电话 案例分析之项目四 湖景国际社区 新市政版图核心 公园居住圈 干线物业 天朗御湖 案例分析之项目四 核心卖点 新市政府核心区位 临近城运公园 双迎宾大道 临近地铁2 4号线 中央内湖景观 新都汇商业街 客群来源 陕北客户较多 周边客户为主投资自住均有 其中自住较多 交通情况 228路 236路 901路 238路 310路 336路 509路 702路 714路 409路600路等 毗邻2 4号地铁 未央大道 朱宏路双迎宾大道 新市政府版图核心 生活配套 商场 人人乐超市 华润万家超市 国美电器 苏宁电器等大型商超 世纪金花 沃尔玛 建材商超 中联国际家居 大明宫建材家居城 居然之家 金融 工商银行 建设银行 医院 长安医院 未央医院 120急救中心 公园 城市运动公园 张家堡广场 西安市文景公园小区内部配套 幼儿园 中央内湖 架空会所 项目地址 城北区凤城9路城市运动公园北门开发商 西安兴佛物管单位 天朗物业占地面积 5万 建筑面积 23万 规模 类型 10栋高层总套数 2000层高 2 9米容积率 4 4绿化率 40 装修标准 毛坯停车位 500个工程进度 地基交房时间 二期准现房 户型区间 24 150 户型户型 两室 三室梯户 3梯9户 10户 13户 14户 基础指标 产品情况 销售情况 销售价格 住宅6800元 商铺35000元 销售率 95 销售电话 029 86238888 案例分析之项目五 新市政核心地段 城运公园对面 海荣名城 案例分析之项目五 核心卖点 新市政府核心区位 临近城运公园 双迎宾大道 地铁2号线 客群来源 陕北客户较多 周边客户为主投资自住均有 其中自住较多 交通情况 228路 236路 901路 238路 310路 336路 509路 702路 714路 409路600路等 毗邻2 4号地铁 未央大道 朱宏路双迎宾大道 新市政府版图核心 生活配套 商场 人人乐超市 华润万家超市 国美电器 苏宁电器等大型商超 世纪金花 沃尔玛 建材商超 中联国际家居 大明宫建材家居城 居然之家 金融 工商银行 建设银行 医院 长安医院 未央医院 120急救中心 公园 城市运动公园 张家堡广场 西安市文景公园 项目地址 经开区未央大道张家堡广场南面开发商 陕西双威物管单位 龙丰物业占地面积 60亩建筑面积 10万 规模 类型 9栋高层 30层 2栋小高 10层 总套数 1300层高 2 9米容积率 2 3绿化率 45 6 装修标准 毛坯停车位 577车位数 地上77个 双层地下500个 工程进度 到29层交房时间 2012 3 31物业费 1 3元 户型区间 50 150 户型配比 一室 两室 三室梯户 3梯6户总套数 1300 基础指标 产品情况 销售情况 销售价格 6600元 销售率 70 规划分期 一共3期 现在2期销售电话 02986511999 案例分析之项目六 新市政版图核心 公园居住圈 交通便捷 高绿化率 双威理想城 案例分析之项目六 核心卖点 新市政府核心区位 临近城运公园 双迎宾大道 临近地铁2 4号线 中央内湖景观 新都汇商业街 客群来源 陕北客户较多 投资自住均有 其中自住较多 交通情况 409 207 600 608 702 209 228 230等十余路公交线 地铁二号线 未央路 凤城六路 文景路 凤城七路毗邻2号地铁 未央大道 朱宏路双迎宾大道 新市政府版图核心 生活配套 商场 人人乐超市 华润万家超市 国美电器 苏宁电器等大型商超 世纪金花 沃尔玛 建材商超 中联国际家居 大明宫建材家居城 居然之家 金融 工商银行 建设银行 医院 长安医院 未央医院 120急救中心 公园 城市运动公园 张家堡广场 西安市文景公园小区内部配套 项目沿街的部分设置对外的超市 百货 餐饮和步行商业街 以休闲娱乐为主 附设一些快餐 冷饮及酒吧和咖啡厅 以满足居民生活及休闲的需要 项目地址 凤城九路开发商 西安万同物管单位 荣信物业占地面积 40亩建筑面积 10万 规模 类型 5栋高层27层总套数 820层高 2 9米容积率 3 5绿化率 46 装修标准 毛坯停车位 555车位数 工程进度 到25层交房时间 2011 9物业费 1 3元工程进度 准现房 户型区间 80 150 户型配比 两室 三室梯户 2梯5户总套数 820 基础指标 产品情况 销售情况 销售价格 6500元 销售率 70 规划分期 一共3期 现在2期销售电话 02988880123 案例分析之项目七 新市政版图核心 公园居住圈 交通便捷 高绿化率 城市星钻 案例分析之项目七 核心卖点 新市政府核心区位 临近城运公园 双迎宾大道 临近地铁2号线 客群来源 陕北客户较多 投资自住均有 其中自住较多 交通情况 409 207 600 608 702 209 228 230等十余路公交线 地铁二号线 未央路 凤城六路 文景路 凤城七路毗邻2号地铁 未央大道 朱宏路双迎宾大道 新市政府版图核心 生活配套 商场 人人乐超市 华润万家超市 国美电器 苏宁电器等大型商超 世纪金花 沃尔玛 建材商超 中联国际家居 大明宫建材家居城 居然之家 金融 工商银行 建设银行 医院 长安医院 未央医院 120急救中心 公园 城市运动公园 张家堡广场 西安市文景公园小区内部配套 项目沿街的部分设置对外的超市 百货 餐饮和步行商业街 以休闲娱乐为主 附设一些快餐 冷饮及酒吧和咖啡厅 以满足居民生活及休闲的需要 项目地址 开发商 物管单位 荣信物业占地面积 40亩建筑面积 13万 规模 类型 1 楼均为三十层 三栋楼均为十八层总套数 1113层高 3 0米容积率 4 0绿化率 35 装修标准 毛坯停车位 600交房时间 2011 12 09物业费 1 2元工程进度 即将全部封顶 户型区间 80 150 户型配比 两室 三室梯户 2梯3 4 6户总套数 1113 基础指标 产品情况 销售情况 销售价格 5400 6500元 销售率 95 规划分期 一共3期 现在2期销售电话 0298652999 案例分析之项目八 新市政版图核心 公园居住圈 交通便捷 高绿化率 乾唐华府 案例分析之项目八 核心卖点 新市政府核心区位 临近城运公园 双迎宾大道 临近地铁2号线 客群来源 陕北客户较多 投资自住均有 其中自住较多 交通情况 600 608 702 209 228 230等十余路公交线 地铁二号线 未央路 凤城六路 文景路 凤城七路毗邻2号地铁 未央大道 朱宏路双迎宾大道 新市政府版图核心 生活配套 商场 人人乐超市 华润万家超市 国美电器 苏宁电器等大型商超 世纪金花 沃尔玛 建材商超 中联国际家居 大明宫建材家居城 居然之家 金融 工商银行 建设银行 医院 长安医院 未央医院 120急救中心 公园 城市运动公园 张家堡广场 西安市文景公园小区内部配套 项目沿街的部分设置对外的超市 百货 餐饮和步行商业街 以休闲娱乐为主 附设一些快餐 冷饮及酒吧和咖啡厅 以满足居民生活及休闲的需要 项目地址 凤城六路以北明光路以西开发商 星火房地产物管单位 星火物业占地面积 120亩建筑面积 13万 规模 类型 9栋高层 30 总套数 3000层高 209米容积率 5绿化率 42 装修标准 毛坯停车位 1 0交房时间 2012 09物业费 1 2元工程进度 一期封顶 二期10层 户型区间 90 150 户型配比 两室 三室梯户 2梯3 4 6户总套数 1113 基础指标 产品情况 销售情况 销售价格 5400元 销售率 80 规划分期 一共3期 现在2期销售电话 0298652999 案例分析之项目九 新市政版图核心 公园居住圈 交通便捷 高绿化率 旭景兴园 案例分析之项目九 核心卖点 新市政府核心区位 临近城运公园 双迎宾大道 临近地铁2号线 客群来源 陕北客户较多 投资自住均有 其中自住较多 交通情况 600 608 702 209 228 230等十余路公交线 地铁二号线 未央路 凤城六路 文景路 凤城七路毗邻2号地铁 未央大道 朱宏路双迎宾大道 新市政府版图核心 生活配套 商场 人人乐超市 华润万家超市 国美电器 苏宁电器等大型商超 世纪金花 沃尔玛 建材商超 中联国际家居 大明宫建材家居城 居然之家 金融 工商银行 建设银行 医院 长安医院 未央医院 120急救中心 公园 城市运动公园 张家堡广场 西安市文景公园小区内部配套 项目沿街的部分设置对外的超市 百货 餐饮和步行商业街 以休闲娱乐为主 附设一些快餐 冷饮及酒吧和咖啡厅 以满足居民生活及休闲的需要 户型区间 40 400 户型配比 两室 三室梯户 2梯2 4户总套数 1113 基础指标 产品情况 销售情况 销售价格 6500 7000元 销售率 80 规划分期 一共3期 现在2期销售电话 0298652999 案例分析之项目十 首创国际城 超级大盘 品牌开发商 项目地址 凤城十一路开发商首创置业物业公司 占地面积 500亩建筑面积 168万平米 一期11万平米 建筑规模 50栋高层 34层 分多期 一期交房 二期封顶 三期地上10层 四期动工容积率 3 8绿化率 30 总户数 9736户入住时间 2010年10月 案例分析之项目十 核心卖点 新市政府核心区位 临近城运公园 双迎宾大道 临近地铁2号线 客群来源 陕北客户较多 投资自住均有 其中自住较多 交通情况 600 608 702 209 228 230等十余路公交线 地铁二号线 未央路 凤城六路 文景路 凤城七路毗邻2号地铁 未央大道 朱宏路双迎宾大道 新市政府版图核心 生活配套 商场 人人乐超市 华润万家超市 国美电器 苏宁电器等大型商超 世纪金花 沃尔玛 建材商超 中联国际家居 大明宫建材家居城 居然之家 金融 工商银行 建设银行 医院 长安医院 未央医院 120急救中心 公园 城市运动公园 张家堡广场 西安市文景公园小区内部配套 项目沿街的部分设置对外的超市 百货 餐饮和步行商业街 以休闲娱乐为主 附设一些快餐 冷饮及酒吧和咖啡厅 以满足居民生活及休闲的需要 户型区间 90 140 户型配比 两室 三室梯户 2梯4户总套数 1113 基础指标 产品情况 销售情况 销售价格 7280元 销售率 80 规划分期 一共3期 现在2期销售电话 0298652999 案例分析之项目十一 中登文景时代 超级大盘 品牌开发商知名产品系 项目地址 凤城三路路开发商 中登房地产有限公司物业公司 中登物业占地面积 4600平米建筑面积 192501平米建筑规模 16栋高层 33层 1到4层沿街商铺开盘时间 未定容积率 3 86绿化率 48 停车位 300个地下 2层总户数 9736户工程进度 地面 6层 案例分析之项目十一 核心卖点 新市政府核心区位 临近城运公园 双迎宾大道 临近地铁2号线 客群来源 陕北客户较多 投资自住均有 其中自住较多 交通情况 600 608 702 209 228 230等十余路公交线 地铁二号线 未央路 凤城六路 文景路 凤城七路毗邻2号地铁 未央大道 朱宏路双迎宾大道 新市政府版图核心 生活配套 商场 人人乐超市 华润万家超市 国美电器 苏宁电器等大型商超 世纪金花 沃尔玛 建材商超 中联国际家居 大明宫建材家居城 居然之家 金融 工商银行 建设银行 医院 长安医院 未央医院 120急救中心 公园 城市运动公园 张家堡广场 西安市文景公园小区内部配套 项目沿街的部分设置对外的超市 百货 餐饮和步行商业街 以休闲娱乐为主 附设一些快餐 冷饮及酒吧和咖啡厅 以满足居民生活及休闲的需要 基础指标 产品情况 销售情况 案例分析之项目十二 紧邻市政府 城运公园 主干道及地铁 品牌开发商 鼎正中央领郡 项目地址 凤城七路开发商 西安名都置业占地面积 260亩建筑面积 45万平米容积率 2 8绿化率 38 建筑规模 11栋高层 小高层层高 3米总户数 2000余户 一期636户工程进度 全部封顶 现房发售 户型面积区间 100 140平米 梯户 2梯4户户型配比 两居占20 3居占80 入住时间 2010年10月开盘时间 2009年9月 成交均价 7300元 平米销售率 50 销售折扣 98折销售率 50 案例分析之项目十二 核心卖点 新市政府旁 临近城运公园 双迎宾大道 地铁2号线 交通主干线 品牌开发商 客群来源 高薪白领 陕北客户 投资户 政府官员 交通情况 2 4号地铁 714路公交直达 238路 未央大道 文景路路双迎宾大道 紧邻新市政府核心区位 城市运动公园 生活配套 小区内部配套 类五星级私人会所 国际双语六班 幼儿园 商业学校 西安外国语学校 西安中学 交大经发学校 小区内设幼儿园和小学商场 华润万家 人人乐银行 中国银行 建设银行 交通银行 招商银行 华夏银行 浦发银行 农业银行 民生银行 光大银行医院 凤城医院 长安医院 基础指标 产品情况 销售情况 案例分析之项目十三 太瑞卡地亚 项目地址 凤城5路与明光路什字开发商 瑞泰房地产占地面积 33440平米建筑面积 209945平米容积率 5 37绿化率 36 层高 3米总户数 1292个停车位 678个建筑规模 6栋高层工程进度 二期地基 面积区间 87 156平米梯户 1梯4户户型配比 一到四居开盘时间 2010年9月12交房时间 2011年年底 成交均价 未定销售率 一期售罄 二期11月开盘销售折扣 未定 双迎宾大道 地铁2号线 交通主干线 景观社区 案例分析之项目十三 核心卖点 双迎宾大道 地铁2号线 交通主干线 景观社区 客群来源 高薪白领 陕北客户 投资户 政府官员 交通情况 912路 209路 403路 235路 900路 714路 717路 522路 227路 50路等 生活配套 学校 交大经发中小学 西安中学 西安市66中学 长安大学渭水园校区 西安交通大学城市学院 未央大学城 购物 世纪金花购物中心 人人乐 崇尚百货 沃尔玛 银行 华夏银行 建设银行 农业银行 中信银行 工商银行 中国银行 招商银行 民生银行 医院 凤城医院 长安医院 西安市急救中心 休闲 城市运动公园 文景公园 汉长安城遗址公园 项目地址 经开区未央路中段117号开发商 陕西宝天房地产开发有限公司占地面积 28 39亩建筑面积 77600 总套数 832容积率 3 5绿化率 45 层高 2 9米规模 类型 5栋高层 1 2 楼27层 3 4 5 楼26层装修状况 毛坯物业费 未定工程进度 地上3层开盘时间 2010 9 24入伙时间 2012 12 31 户型区间 39 147 户型配比 一室 39 两室 59 76 86 97 三室 91 128 131 146 梯户 1 2 楼是3梯8户 3 4 5 楼是2梯4户停车位 378 其中地上140个 地下238个 基础指标 产品情况 销售情况 销售均价 7300元 最低价4380元 销售率 70 优惠形式 一次性付款98折 按揭99折 14 盛世一品 优势地段 经开区商业圈 全明户型 市场竞争 优势地段 地铁出入口提升了项目价值 缺陷是社区小 核心卖点 全明 南北通透户型设计每户10 面积赠送地铁2号线入口未央大道经开区CBD核心区 客户情况 城北高薪白领 周边居民 投资户 项目地址 未央大道与凤城六路什字向东300米处开发商 西安万胜房地产开发有限公司占地面积 46亩建筑面积 11万 总套数 770容积率 3 5绿化率 35 规模 类型 共7栋 有12层 17层 18层 27层 28层 由1栋板式小高层 2栋板式高层 4栋点板景观高层组合而成装修状况 毛坯工程进度 现房开盘时间 2008 11 02入伙时间 2011 5 31 户型区间 82 137 主力户型 两室94 户型配比 两室 三室梯户 1梯2户 2梯4户停车位 15万 个 基础指标 产品情况 销售情况 销售均价 6000元 6500元 销售率 95 剩30几套 优惠形式 无 市场竞争 万华园 上观苑 周边成熟配套 全明户型 纯板式楼 市场竞争 周边成熟的配套 西安新行政中心圈内 核心卖点 纯板式楼全明户型近邻经开区CBD核心区 客户情况 周边居民 自主居多 项目地址 未央大道和常青二路交汇处向东200米开发商 西安万城房地产开发有限公司占地面积 25 39亩建筑面积 66825 总套数 601容积率 3 4绿化率 31 层高 2 9米规模 类型 共3栋高层 1 楼15层 2 楼28层 3 楼31层装修状况 毛坯工程进度 挖坑开盘时间 明年4月销售电话 86218999 户型区间 86 113 户型配比 两室 三室梯户 1 楼是2梯3户 2 3 楼是2梯4户装修标准 毛坯停车位 362个 基础指标 产品情况 销售情况 销售均价 住宅5700元 商铺价格未定销售率 现处于咨询阶段优惠形式 无 市场竞争 枫韵润园 户型设计好 超大赠送面积 1 3 2 市场竞争 前期咨询阶段 核心卖点 每户均有赠送面积户型设计较好 户户朝南近邻周边成熟的配套 客户情况 城北周边居民 投资户 大门效果图 项目地址 经开区文景路与凤城九路十字东北角开发商 上海绿地集团西安北城实业有限公司占地面积 75亩建筑面积 13万 总套数 370户 其中1期163户容积率 1 72绿化率 30 规模 类型 共10栋板式小高层物业费 1 8元 月装修标准 精装工程进度 封顶开盘时间 2010 5 7入伙时间 2011年年底 户型面积 230 570 户型配比 3室2厅3卫主力户型 230 260 290 层高 3 15米梯户 1梯1户 三菱品牌 停车位 740个 车位达到1 2 5 基础指标 产品情况 销售情况 销售均价 15000 23000元 销售率 50 优惠形式 无 市场竞争 海铂 兰轩 品牌开发商 绿地 豪宅 新市政府和城市运动公园对面 市场竞争 运用高科技 豪华装修和丰富的园林景观达到产品高的品质 高科技如智能化安防系统 智能化家居管理系统等智能化系统 核心卖点 品牌开发商金牌物业奢华户型设计 客户情况 企业高管 私企老板 政府高官 项目地址 未央大道与凤城五路十字东北角开发商 合鑫置业物业类型 住宅 商铺 写字楼占地面积 11 5亩建筑面积 5 6万 总套数 697户容积率 6 46绿化率 35 规模 类型 2栋高层30层 其中1 4层商业装修状况 部分毛坯 部分精装物业费 未定工程进度 地上5层开盘时间 2010 8 28入伙时间 2012 8 31 户型区间 44 90 户型配比 一室 两室主力户型 一室梯户 4梯17户 合资品牌 停车位 200多个 基础指标 产品情况 销售情况 销售均价 住宅8000元 商铺4900元 销售率 80 优惠形式 无 市场竞争 MAX未来 优势地段 智控精装公寓 SOHO办公 高端商业 市场竞争 光和建筑 精工智能社区 打造科技节能建筑 加上项目紧邻地铁沿线和周边成熟的商业配套 使得项目增值潜力非常大 核心卖点 地段好周边商业配套成熟交通便利 客户情况 周边居民 投资户 工程现状 项目地址 未央大道与凤城六路十字东南角开发商 陕西成信房地产开发有限公司占地面积 11 55亩建筑面积 4万余 总套数 318容积率 4 41绿化率 34 规模 类型 共2栋 1 楼27层 2 楼14层 其中1 5层商业 1 楼为商务公寓 2 楼为纯住宅装修状况 毛坯工程进度 封顶 目前正做外立面开盘时间 未定入伙时间 2011年下半年 户型区间 55 135 商业每层2200 户型配比 1 楼是一室 55 两室 110多 2 楼是二室和三室 98 135 梯户 1 楼是1梯12户 2 楼是1梯3户层高 商业层高5米 公寓住宅层高3 2米 停车位 地下车位50余个 还有地面停车场 基础指标 产品情况 销售情况 销售均价 认筹阶段 交1万抵2万诚意登记销售电话 86733333 市场竞争 银池 品智天下 优势地段 公寓 住宅 1 2 市场竞争 交通便利 周边配套成熟 准现房 高价值 核心卖点 全明 南北通透户型设计每户10 面积赠送地铁2号线入口未央大道经开区CBD核心区 客户情况 城北高薪白领 周边居民 投资户 工程现状 项目地址 未央大道与凤城五路十字东100米路北开发商 西安新世纪房地产发展有限责任公司占地面积 35 73亩建筑面积 12万 总套数 900容积率 4 5绿化率 46 规模 类型 共4栋33层高层 1 楼1 4层位商业物业费 1 2元 月装修标准 精装工程进度 封顶 正在做外立面开盘时间 2010 3 21入伙时间 2012 3 21 户型面积 44 135 户型配比 一室 两室 三室主力户型 两室 90 91 94 97 层高 3 15米梯户 2梯4户 2梯9户 三菱品牌 停车位 地下车位400个 基础指标 产品情况 销售情况 销售均价 住宅7200元 商业价格未定销售率 80 优惠形式 一次性99折 市场竞争 海棠花园 良好的周边配套 户型设计好 1 4 2 3 市场竞争 以实用型两室为主 加之良好的地段 受到市场的欢迎 核心卖点 周边成熟配套交通便利户型设计好 客户情况 长庆企业职工为主 陕北客户和本地客户少 项目地址 未央大道与凤城五路十字东300米路北开发商 西安紫薇地产开发有限公司占地面积 127亩建筑面积 24万 总套数 1655容积率 3 24绿化率 43 5 规模 类型 共12栋板式高层 小高层 其中一期6栋 二期6栋 层高有15层 20层 32层 其中1 2层为商业装修标准 毛坯工程进度 一期封顶 二期盖到10层左右开盘时间 2009 11 7入伙时间 一期2011 6 户型面积 41 187 户型配比 一室 两室 三室 四室主力户型 实用性两室 85 三室 116 梯户 2梯3户 2梯2户 1梯2户停车位 720个 其中地下车位600个 地上120个 地下车位售价16万元 个 基础指标 产品情况 销售情况 销售均价 住宅7500元 商业价格未定销售率 90 优惠形式 一次性99折销售电话 86555555 市场竞争 紫薇风尚 绿色节能示范生态社区 科技环保住宅 品牌开发商 紫薇风尚 科技技术 环保节能材料的应用提升了产品品质和生活的舒适度 核心卖点 科技环保住宅毗邻地铁2号线凤城5路站紫薇 品牌开发商 品牌物业周边良好的商业配套 客户情况 北郊客户为主 长庆职工为次 外立面效果图 售楼中心 项目地址 未央大道与凤城五路十字东1000米路北开发商 西安紫薇地产开发有限公司占地面积 180亩建筑面积 30万 总套数 3272容积率 3 0绿化率 40 规模 类型 共17栋 其中5栋小高层 12栋高层 楼层层高在14层 30层之间层高 2 9米物业费 1 2元 月装修标准 毛坯工程进度 封顶 正在做外立面入伙时间 2012 4 30 户型面积 43 198 户型配比 一 两 三 四室主力户型 两室 三室梯户 2梯4户 1梯2户 合资 停车位 1 0 5 共1120个 售价16万 个 基础指标 产品情况 销售情况 销售均价 住宅6900元 商铺20000元 销售率 80 优惠形式 一次性98折 按揭99折 市场竞争 紫薇希望城 完善的社区配套 良好的户型设计 品牌开发商 沙盘实拍 紫薇希望城 注重产品品质的打造 未来升值空间大 核心卖点 社区配套紫薇 品牌开发商 品牌物业较好的户型设计 客户情况 城北客户居多 有少量的陕北客户和长庆职工 外立面效果图 项目地址 未央大道与凤城五路十字东1000米路南开发商 西安建源房地产开发有限公司占地面积 262亩建筑面积 50万 总套数 1655容积率 2 67绿化率 43 7 规模 类型 共28栋小高层 高层 其中18栋为11层 7栋为15层 1栋是18层 2栋是29层物业费 1 2元 月装修标准 毛坯工程进度 封顶开盘时间 2009 1 11入伙时间 2011 6 30 户型面积 50 86 100 260 户型配比 一室 两室 三室 四室主力户型 三室 四室梯户 1梯2户 2梯4户 三菱 停车位 共590个地下停车位 售价13万 个 基础指标 产品情况 销售情况 销售均价 住宅6800元 销售率 售罄优惠形式 一次性98折 按揭99折销售电话 86566960 市场竞争 兴盛园 区域范围内的大社区 南北通透户型 兴盛园 区域范围内容积率较低的楼盘 现已全部入住 核心卖点 大社区南北通透户型 客户情况 长庆职工为主 北郊客户为次 外立面实景图 项目地址 未央大道与凤城三路十