安徽黄山太平湖旅游地产项目可行性分析_74p_前期策划.ppt

Documentnumber 1 Documentnumber 2 前言 黄山休闲旅游度假市场与国内其他大型风景区内房地产类似 均呈现外部客源为主的市场结构 其发展主要受于景点经营水准和大环境的影响 基本上呈现 只有成功的景区 才会有成功的项目 这一规律 另一方面 作为旅游地产 其固定的模式必须尊重开发的先后顺序 先有旅游 后有地产 内容页码 A 认知篇 黄山旅游整体规划中的机遇和问题4案例篇 类似案例借鉴及本项目初步定位18思考篇 对于运营中的一些问题思考53附件篇 一些典型项目的户型参考62 Documentnumber 3 Documentnumber 4 Documentnumber 5 2007年黄山市旅游累计接待海内外游客1535 16万人次 与上年相比增长23 70 其中 接待入境游客68 55万人次 增长25 73 接待国内游客1466 61万人次 增长23 61 在法定节假日调整后的首个 小长假 元旦三天 黄山市共接待海内外游客28 26万人次 其中黄山风景区接待游客9398人次 比去年同期增长107 黄山 一个世界级山岳旅游区 一个正在形成的国际旅游区 黄山地处三省要冲之地 安徽的南大门 安徽的旅游之心 北有九华山 太平湖 东邻杭州和千岛湖 众多的著名景区与黄山相邻 区内拥有众多的优秀历史文化古迹 徽文化更是为她注入了独特的文化内涵 使黄山成为经济发展最为迅速的长三角都市圈的世界级山岳旅游区 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 安徽省十一五旅游规划 以黄山为龙头 两山一湖 地区为重点 皖南六市为基础 自然文化遗产为品牌 打造大皖南国际旅游区 黄山市旅游发展思路 按照打造 安徽旅游龙头 华东旅游中心 中国旅游名牌 世界旅游胜地 的要求 加快建设旅游大市 把黄山风景区打造成全国综合竞争力最强的旅游区 把黄山市建设成为全国同类旅游城市综合竞争力最强的城市之一 深度开发旅游产品 未来五年重点推出一批温泉度假疗养地 湖泊性度假旅游疗养地 会议展览中心 以及内容广泛的红色旅游 乡村旅游 工业旅游 水利旅游 科技旅游 健康旅游 探险旅游等专项旅游产品 并建立安徽旅游精品库 Documentnumber 6 十一五期间 安徽政府欲以两山一湖作为重点区域 深度开发各种类型的旅游产品 最终形成大皖南国际旅游区 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 Documentnumber 7 一带 环黄山游憩带 集中分布在黄山风景区的南 东 北三个方位 包括依托黄山核心景区外围的余脉山林和沟谷 现在已开发或正拟开发的南大门汤口镇 北大门耿城镇 以及翡翠谷 九龙瀑 黄帝源 茶林场等十余个大小不等的景区 二心 屯溪区的黄山高尔夫球旅游区和黄山区的太平湖度假区两个中心 二湖 黟县奇墅湖 歙县丰乐湖 三山 祁门县牯牛降 休宁县齐云山 歙县清凉峰 四城 黟县县城 歙县县城 休宁县城 徽州区城区 安徽整体旅游产业仍以黄山为依托 通过山上旅游山下消费 建设与黄山互补的产品等措施 促使黄山的产业链向山下延伸 黄山旅游资源分布 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 有 江南翡翠 之称的省级风景湖区 太平湖 使得该区域有着与生俱来的绝佳自然资源 太平湖是安徽省最大的人工淡水湖 太平湖风景区设定为黄山 九华山之间的 黄山客厅 兼具游客集散 旅游服务中心 文化中心功能 未来太平湖将打造成国际级循环型旅游度假区 紧邻 世界文化遗产 世界自然遗产 世界地质公园 三项高含金量桂冠的国家5A级风景区黄山 Documentnumber 8 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 Documentnumber 9 西海大峡谷 的开发使得游客从太平索道入山能够合理安排在黄山旅游的行程 据统计 近年来通过松谷庵乘坐太平索道的游客逐渐增多 2007年一季度太平索道首次扭亏为盈 实现利润224万元 玉屏索道和云谷索道位于山的南面 即俗称的 前山 两索道分别处于玉屏景区和云谷景区 太平索道位于山的北面 即俗称的 后山 处于松谷景区 前山景区靠近黄山市区 交通便利 同时该景区开发早 相对较为成熟 是游客多选择的主要入山口 从下表可以看出 选择从云谷索道和玉屏索道上山的游客达到90 左右 后山景点开发晚 著名景点少 是游客较少选择上山的路径 此外 由于黄山山上酒店主要集中于西北部的北海景区和西海景区 其中西海景区排云楼附近是太平索道的终点站 选择从太平索道入山不便于在山上的行程安排 新景点的开发和交通布局变化 将逐步改变南北景区运营不平衡的现状 从这一角度出发 太平湖景区拥有强大的后发优势 资料来源 新浪财经 2007年06月11日 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 Documentnumber 10 休闲旅游地产的Resort五种核心驱动力 以旅游区域开发的五种核心驱动力分析 黄山及太平湖景区 均属自然 人文资源驱动型 唯有加强商务活动驱动力 方能促使其迅速发展和升级 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 11 黄山至周边省份高速公路分布及里程 至杭州 合肥 黄山 徽杭高速 合铜黄高速 车程 2 5小时全线路程 240公里起始城市 黄山市 杭州市 车程 3小时全线路程 309公里起始城市 黄山市 合肥市 徽杭高速 合铜黄高速 南京 高速公路规划建设徽杭 屯溪 杭州 合铜黄 合肥 铜陵 屯溪 屯景 屯溪 景德镇 和黄衢南 屯溪 衢州 南平 屯宣芜 屯溪 宣城 芜湖 屯婺 屯溪 婺源 六条高速公路 主要公路提高环黄山公路的等级 建设际联 儒村二级公路 碧阳 西递 兰田二级公路 形成环黄山公路 Documentnumber 黄山靠近经济最为发达的长三角地区 与处于我国腹地的峨眉山 张家界 桂林等景区相比更接近主流客源市场 杭徽高速的开通更加强化了这种区位优势 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 Documentnumber 12 4小时交通圈的建立 在促进黄山景区游客人数的增长方面初见成效 但07年游客统计表明长三角客源仍然占主导 在这个意义上黄山依然是华东的黄山 2006年底徽杭高速全线通车以来 黄山游客人数同比有较大幅度的提高 2007年一季度游山人数同比增长了26 旅游人数的增加带动了各项业务收入的快速增长 从而使得营业收入达到了9 702万元 同比增幅达到37 2 实现了一季度的扭亏为盈 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 13 黄山 江苏 浙江 江西 湖北 河南 山东 骆岗机场 合肥 屯溪机场 黄山 大龙山机场 大庆 西关机场 阜阳 衢州机场 衢州 天河国际机场 武汉 王家墩机场 武汉 昌北国际机场 南昌 黄山机场现已开通至香港 北京 上海 广州 深圳 厦门 武汉 合肥等10多个地区的班机 另外还开通了韩国首尔至黄山的直达航班 航行时间最快达到一个半小时左右 为黄山带来了大量的韩国游客 经过2004年黄山机场的改扩建工程 机场运载能力大幅提升 计划增加至珠海 桂林 昆明 天津 成都等方向的国内航线 同时加开到澳门 日本等地的国际航线 Documentnumber 旅游区机场的等级对旅游区的级别有着指标性的意义 黄山机场航空线路的增开和运力的提升将带动更多的远途游客进入 亚洲的黄山正在逐渐启动 黄山及周边省份机场分布图 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 Documentnumber 14 旅游度假区根据自身资源水平和竞争力 形成不同层次的Resort 覆盖不同范围的客户群 按照国际标准 旅游区域开发因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为目的地型Resort 区域旅游度假类Resort 包括商务旅游 以及本地旅游自住休闲类Resort Resort的三种类型 广泛 空间和人口的覆盖 集中 单一 复合 Resort的功能 本地旅游休闲自住类 一般性资源具备部分休闲度假功能 具备区域内的强势资源条件和吸引力 相对复合功能 综合满足市场需求 与区域市场保持100 300公里黄金距离 机场等基础条件的兴建 资源条件竞争力的进一步提高 产品和活动符合更广泛市场的需求 更大范围的区域推广 目的地型Resort 区域旅游度假Resort类 海南 丽江 千岛湖 西塘 朱家角 从把黄山建成国际级旅游度假区的目标思考 唯有增加更多主题功能 方能使大黄山成为 目的地型 度假区 这一点以海南为成功先例 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 Documentnumber 15 定位前思考 启示 黄山作为连接着一个金长三角经济最发达的江浙沪的后花园正在迅速崛起和形成 太平湖作为下一轮核心景区发展的重点 本项目先天已经具备了高端项目的特质 距离形成门槛 高端产品的可行 僻静成就氛围 高端产品的要求 符号等于品牌 黄山正在走向高端符号 设施满足需求 高端产品的基础配套正在形成 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 Documentnumber 16 五岳归来不看山 黄山归来不看岳 在这个有着自然与文化特色优势的国际旅游度假胜地随着交通的不断完善黄山与江浙沪已经形成很好的互补本项目应打造黄山档次最高 配套最全 服务最好的商务旅游度假区为那些重在享受生活的富人们找到归宿 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 定位前思考 启示 Documentnumber 17 黄山太平湖首席休闲度假社区六星级度假区内 服务于峰层人群的集居住 旅游 休闲 度假 疗养为一体的奢侈地产 定位初设 黄山旅游整体规划中的机遇和问题 Documentnumber 18 Documentnumber 19 创新化趋势当今 度假旅游已经成为人们一种必不可少的生活方式 度假客源也以团队为主转向以散客为主 不带孩子的伴侣在度假者中占据越来越大的比重 无主题的度假旅游向有主题的度假旅游转 多样化趋势度假旅游产品在早期传统的温泉 矿泉疗养出现后 继而出现了追求 3S 享受 阳光 沙滩 海水 的滨海旅游 而后 高山滑雪也成为深受人们欢迎的度假旅游项目 并且迅速发展成为一大产业 当代国际旅游市场出现极为明显几个变化趋势 主要表现在客源构成和产品类别上 国内市场几乎同步响应了这种变革 团客 散客 无主题 有主题 近年来 一些拥有丰富度假旅游资源 城市设施又较为完善的城市又逐渐开发出了都市度假旅游形式 滨海 滨湖 高山滑雪 温泉疗养 都市等多种类型旅游度假区的配合 使得度假旅游产品不断丰富与完善 类似项目经验借鉴 Documentnumber 20 国际度假旅游市场发展到现在 已经由一种概念上升到寻求产品与项目的支撑 这种变化首先在规划层面引导国内此类物业的开发理念 第一阶段 疗养康复阶段 这一阶段在传统的温泉浴 医疗浴保健产品基础上增加了许多参与性体育运动与娱乐项目 主要以水上或陆地体育活动和室内游乐为主 如划船 捕鱼 网球 保龄球等 这一阶段的旅游产品出现了多样化 高科技化等诸多特点 出现了众多大型的旅游度假村 度假俱乐部以及大型的度假娱乐设施 如高尔夫球馆 大型游乐场等 这一阶段的主要产品是海水浴 温泉浴 矿泉浴 阳光浴 医疗保健以及少量的娱乐活动 第二阶段 疗养游乐相结合 第三阶段 游乐度假阶段 类似项目经验借鉴 背景资料 国际惯例表明 一国人均GDP达到1000美元时 就进入国内旅游的需求增长期 此时的旅游形态主要是观光旅游 当人均GDP达到2000 3000美元 旅游形态开始向休闲旅游转化 进入出国旅游的增长期 当人均GDP达到3000 5000美元 旅游形态开始向度假旅游升级 达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期 国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变 具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变 特点是旅游产品的升级 Documentnumber 21 观光旅游 休闲旅游 度假旅游 类似项目经验借鉴 Documentnumber 22 丽江悦榕庄 以全球高端人群为目标客户 提供集休闲 度假 商务 体验为一体的中国最美最奢华的休闲度假酒店 类似项目经验借鉴 中国最美最奢华的休闲度假酒店 Documentnumber 23 发展条件 丽江悦榕庄 丽江悦榕庄主要发展条件 休闲产业快速增长旅游形式从观光型向休闲 度假 商务型转变丽江高端客群的增多中国成为世界舞台的中心 受到全球关注 国外游客对中国越发感兴趣 丰富的旅游 人文资源项目周边香格里拉 玉龙雪山的美景和丽江风情的为项目提供了丰富的文化内涵丽江旅游资源基本能适应客人来休闲 度假 商务 旅游和探险需求的条件 成功的度假品牌悦榕庄作为悦榕集团顶级度假酒店品牌已得到世界认可马尔代夫 普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄酒店为丽江酒店作了品质保障悦榕庄客户会为项目提供了丰富的客源 政府的大力支持丽江市政府全力支持旅游产业发展 升级在政府的支持发展下 丽江已成为中国休闲旅游度假的理想之地 产业基础雄厚 城市发展需要提升品位 类似项目经验借鉴 Documentnumber 24 规划理念 以丽江古城的建筑风格融合五星级的现代化酒店设施 营造优雅浪漫的度假风格 让客人沉浸在欢愉中 离开的时候确保得到 元气 的补充 丽江悦榕庄 类似项目经验借鉴 Documentnumber 25 运作模式 顶级度假酒店品牌导入 占领中国顶级休闲度假酒店地位 形成品牌影响力 后期开发推出产权式酒店 丽江悦榕庄 世界顶级酒店品牌导入 打造中国顶级休闲度假酒店 地产项目开发 悦榕庄国际顶级度假酒店品牌马尔代夫 普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄酒店形象招牌 中国国内顶级度假酒店花园式别墅酒店室外温水按摩浴池 私人泳池 护疗亭丽江悦榕Spa会所等 二期产权式酒店别墅开发 类似项目经验借鉴 丽江悦榕庄二期将推出产权式酒店 Documentnumber 26 项目区位 温泉1858 位于苏州市太湖国家旅游度假区 处于太湖2006年新规划的核心区域 紧邻太湖湖岸 是苏州乃至长三角地区最理想的休闲旅游的区域之一 温泉1858 类似项目经验借鉴 长三角地区综合性纯休闲度假社区 Documentnumber 27 整体规划 项目整体建筑风格以中式为主 规划开发度假别墅 酒店式公寓 产权式酒店 五星级度假酒店以及水上运动项目 打造休闲度假社区 温泉1858 项目经济指标总占地 12万平方米总建筑面积 约9 6万综合容积率 0 8 度假别墅 酒店式公寓 产权式酒店 五星级度假酒店 类似项目经验借鉴 Documentnumber 28 建筑设计 规划 文化与建筑的结合 是温泉1858的核心规划理念 利用 合院 和 天井 空间形态 将江南独特的苏派建筑 院落文化 传统村落 都融入到整个社区规划中 让生活回归本质 温泉1858 类似项目经验借鉴 Documentnumber 29 功能设置 温泉1858 度假村主要设施 周边配套设施 五星级度假酒店温泉水上运动度假居所 五星级度假酒店温泉度假商业水街太湖国际高尔夫俱乐部水星游艇俱乐部太湖 新天地生态公园吴宫校战纪念园主题娱乐中心中信文化论坛 休闲度假健康度假娱乐运动居住体验 休闲度假健康度假娱乐运动文化体验自然体验生态体验商务度假 功能匹配 纯休闲度假社区 休闲度假群 独享尊贵分享太湖 类似项目经验借鉴 Documentnumber 30 绿城千岛湖度假公寓 总体定位 以为消费者提供 享受另一种人生 为目标 在目前国家最大的森林公园千岛湖内 打造一个真正顶级的大型度假酒店公寓群 类似项目经验借鉴 千岛湖内顶级大型度假酒店公寓群 Documentnumber 31 绿城千岛湖度假公寓 项目区位 绿城 千岛湖度假公寓位于淳安千岛湖镇东北部 是千岛湖景区内极具稀缺性的西 北 南三面临湖的优质地块 千岛湖位于浙江省杭州西郊淳安县境内 地处长江三角洲的腹地 被称为是上海和杭州的 后花园 类似项目经验借鉴 绿城千岛湖度假公寓 整体规划 项目占地13 8万平方米 总建筑面积近30万平方米 由八座小高层 高层建筑组成 建成后将是华东地区 乃至全国首屈一指的世界级大型休闲度假物业集合体 与国际顶尖的度假酒店管理集团喜来登联手打造精装修度假公寓 整个度假建筑群更包括了超过30000平方米的度假配套区以及大面积的水上运动区 整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施 房型设置 一房70 120平方米二房175 200平方米三房350 430平方米少量带私家游泳池的豪华Viillas户型 类似项目经验借鉴 Documentnumber 32 Documentnumber 33 绿城千岛湖度假公寓 功能设置 五星级度假酒店度假公寓游艇俱乐部水上娱乐区休闲娱乐中心 健身中心 医疗保健 乒乓球室 桌球室 棋牌室 室内游泳池 水疗 SPA 足疗等等设施精品商业街千岛湖国家森林公园 项目主要设施 休闲度假健康度假娱乐运动文化体验自然体验生态体验商务度假居住体验 功能匹配 功能丰富 自成体系的大型休闲度假综合体 类似项目经验借鉴 Documentnumber 34 类似项目经验借鉴 旅游休闲地产 产品价值借鉴 Documentnumber 35 类似项目经验借鉴 度假产品 价值借鉴 Documentnumber 36 本项目以会议和度假居住模式为主 项目定位 Documentnumber 37 会馆主要功能 企业家总部企业内部员工聚会场所企业主私人俱乐部企业合作交流场所企业文化名片 产品定位 项目定位 Documentnumber 38 总体规划面积在10000M2 独栋分布在太平湖一线湖景置 每个单位面积控制在500 1000M2 每栋专业服务于一个企业或者一个联盟企业 长三角企业联盟平台 顶级企业会馆 项目定位 Documentnumber 39 会馆外围温泉水主题景观 内部庭院 突出中式水景营造特色 会馆内部设置温泉泳池 桑拿区等 满足商务 会谈 休闲功能 会馆外部温泉水主题处理 庭院水系 会馆内部温泉设置 标杆会馆 项目定位 Documentnumber 40 企业家会所 银行家会所 游艇俱乐部等 少数人的社交基地 私人度假会所 项目定位 Documentnumber 41 可被企业或个人独自拥有同时具备休闲居住功能和商务沟通功能空间用于商务会晤 各类会议以及各种形式交流的场所 项目定位 会馆的本质具有宽泛的定义 完全可以将其引伸至高端物业领域 千万级别墅 其实就是会馆另一形式 同级城市千万级别墅案例 九龙山庄 九龙山旅游度假区位于浙江省嘉兴市平湖市乍浦镇 距离周围主要城市上海 杭州 苏州 宁波都在1小时左右车程 1998年10月 浙江省政府正式批复 同意成立平湖九龙山省级旅游度假区 核定区域面积10 12平方公里 2002年9月由上海茉织华股份有限公司组建并依法成立浙江九龙山开发有限公司 计划将九龙山度假区建设成为 服务浙江 接轨上海 辐射长三角 的国内一流 国际知名的休闲度假胜地 九龙山度假区邀请了美国迪斯尼的设计师做九龙山度假区的整体规划 预计开发时间为10年 包含东方威尼斯度假区 高档商务居住区 庄园别墅区 体育运动区 佛教文化区 面对的主要是全球成功企业家和各界商务精英等 以27洞将军高尔夫俱乐部 350个泊位的游艇俱乐部 中国第一家以国际标准打造的集马术 马球等相关运动为一体的高级马会俱乐部 私人飞机 商务名车 会议中心为主导 集商务 休闲 娱乐为一身 此项目2007年将累计投入30亿 而且每年要保证20亿的资金投入 总投资计划预计达到200亿元 Documentnumber 42 项目定位 九龙山庄 游艇湾建地1000亩 建筑面积45万 由游艇俱乐部 威斯汀酒店 婚礼教堂 圣马可广场 别墅及公寓住宅区 恺撒岛 皇后岛 夏宫 组成 是极致奢华贵族生活方式的现实天堂 是吸引中国新贵阶层的现实 世外桃园 恺撒岛由独栋海景别墅12套组成 是海洋中的一座城堡 别墅的设计精雕细啄 充分体现欧洲建筑经典风尚 屋顶的色彩与结构自成一体 沿袭欧洲血统 层次错落丰富 不同颜色与相应石材里面的搭配 焕发出迷人的韵味 配以多功能的娱乐设施 亦可作为私人会所全宅奢华溢于言表 处处散发着象征身份与威望的王者魅力 别墅3000万 套起 千万级别墅 其实就是会馆另一形式 Documentnumber 43 项目定位 Documentnumber 44 内河迂回处 形成大型的水上娱乐场地 成为另一个活动节点 功能 休闲娱乐度假功能 面积 水域面积 可以达到玉带滩 私人码头港 游艇俱乐部 业态建议 休闲娱乐类 咖啡吧 书吧 红酒吧 雪茄吧 游艇俱乐部 冲浪会社 音乐体验店等 项目定位 Documentnumber 45 峰层人群的康疗中心 疗养基地 阳光疗养香熏疗养温泉疗养色彩疗养音乐疗养睡眠疗养饮食疗养 功能 康疗中心地位 促进两带互动 项目定位 Documentnumber 46 中心温泉水景商业街区 围绕温泉水景 商业街呈两端布局 局部建筑拔高 突出建筑的标志性 水景可考设置温泉主题 与景观结合 局部设置温泉娱乐及游泳功能区 中心温泉水景滨水商业街 中心温泉水景观处理 部分区域设置中心温泉娱乐 休闲 温泉水景商业街 项目定位 Documentnumber 47 总建筑面积 5000平方米商业单体面积50 200平方米不定氛围营造 湖滨新天地 热闹的氛围凸现 名流 橱窗 湖滨商业 业态建议 小型精品零售 香水 饰品店 古玩店 书画店等生活服务类 私房菜馆等 项目定位 Documentnumber 48 低调奢华的舞台 岛内商业 医疗保健性 顶级SPA 健身会所 顶级疗养机构 香熏馆 水疗馆等社交会所类 名媛会所 男人馆 女人馆 高尔夫会馆等 项目定位 Documentnumber 49 面向大众的快速去化物业 国际度假公寓 单位面积 50 100平方米 套建筑立面 简洁明快定位 国际服务公寓 项目定位 Documentnumber 50 产业链定位一个核心体 七大产业系统 八大功能互动 项目定位 Documentnumber 51 黄山太平湖首席休闲度假社区 六星级度假区内 服务于峰层人群的集居住 旅游 休闲 度假 疗养为一体的奢侈地产 商务休闲度假酒店概念吸引点 主题 文化 精品 度假主要服务于长三角的商务休闲度假客户同时服务周末休闲度假人群的需求 企业会馆概念吸引点 主题会馆 文化 娱乐强调商务 娱乐 顶级重点打造 长三角区域顶级商务行宫样板 定制 高尔夫休闲度假住宅概念吸引点 生态 高端通过精品酒店 会馆强势提升区域住宅价值打造大黄山区域最具特色的休闲度假生活居住区 休闲商业概念吸引点 休闲 商业街区强调景观 舒适 恬静重点打造为具有文化氛围的商业街区 定位描述及功能分解 项目定位 Documentnumber 52 打造真正意义上的具有黄山特质的世界级休闲度假产品 目标 项目定位 Documentnumber 53 Documentnumber 54 产品设计方面 项目思考 不同产品的风格及规划特点 首先 旅游地产应该是基于旅游的基础上 因此要彰显其自身旅游的特色 结合本片区的旅游特色区设计及规划其产品与风格 本案所处位置以山水资源及高尔夫为主要特色 其次 作为顶级的旅游地产综合类项目 及规划必须满足功能丰富 自成体系等原则 开放式的商业休闲水街 包括特色餐饮 商业购物等 高档主题精品酒店 如花园别墅式 水景主题等 引入国际酒店管理机构精英企业会所 商务会馆突出商务休闲功能特色主题公园以积聚人气中国风特色高端物业 如吴文化建筑 因此在产品设计规划上可以考虑多种组合 并结合水景特色等元素 Documentnumber 55 产品设计方面 项目思考 与普通住宅的不同处 首先 旅游地产的投资价值比居住价值更具有吸引力 购房者购买旅游房产注重的是区域的大环境 小区周边环境 小区内的环境等等 开发商整体实力 以前业主的评价还有以后的服务等等都是购房者考虑的要素 这几个要素构成了旅游地产的支柱 另外旅游地产是多概念的 是需要满足多方面客户的要求 从产品来说 最终使用者的目的还是以适宜居住为主的 因此在各类产品的面积段控制上 其实也可以是多样化的灵活组合 Documentnumber 56 产品设计方面 项目思考 如会馆别墅类产品的设计 如国际度假公寓类产品的设计 50 100 套为主 Documentnumber 57 销售方面 项目思考 公寓类产品面积控制在200 以内较为畅销 别墅类产品面积在200 600 之间较为畅销 总价段以200 1500万元为主 Documentnumber 58 销售模式 项目思考 以高尔夫度假型项目为例 成功必须要有几个必要因素 对高尔夫球场品牌十几年如一日的大力投入 用高端高尔夫球场品牌建立知名度与影响力 成为了高端富人向往的生活方式与场所 从而拉动观澜湖地产的超溢价价值提升与销售 深挖高尔夫球场会员资源 以会员资源作为地产项目最大客户群体 以会员客户带动其他周边朋友圈子 从而为地产项目的销售积累大量客户资源 战略定位转型 从运动场所到高端生活方式 提升品牌影响力 积累非高尔夫爱好者的富人资源 为后续地产的开发与销售积累了更广泛范围内的客户基础