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司法鉴定中估价报告案例分析 山东三鑫房地产评估咨询有限公司张鑫恭2012年8月6日 一 概述 房地产估价司法鉴定 立足于为解决房地产纠纷服务的房地产评估 不同于房地产转让 房地产抵押 房屋租赁 房地产保险所涉及的一般房地产估价 它对于估价机构和估价师有更高的要求 要求有更高的执业水准和更好的职业操守 同时又要有一定的法律知识 房地产司法鉴定估价 房地产估价师的责任 1 应当遵守法律 法规 规章 遵守执业规范和职业道德 遵守房地产估价行业操作规范 2 经人民法院依法通知 应当出庭就其估价工作及鉴定估价报告 接受法官和当事人的询问 回答与鉴定估价事项有关的问题 含义 指在诉讼过程中 为确定涉诉房地产的价值或价值减损 相关经济损失 对房地产的价值或者价值减损 相关经济损失进行分析 测算和判断并提供相关专业意见的活动 3 未经委托人 估价行业主管部门和估价行业组织的同意 不得向其他个人或组织提供与鉴定估价事项有关的信息 但法律法规另有规定的除外 4 注册房地产估价师应当依法独立 客观 公正地进行鉴定估价 并对出具的房地产鉴定估价报告负责 二 案例 某厂院内第27幢房地产价值评估报告对照表 三 房地产司法鉴定估价的委托 受理 实施与类型 一 房地产司法鉴定估价的委托 受理与实施 1 房地产估价机构应当在接受鉴定评估委托前 明确估价基本事项 通过人民法院交由诉讼当事人签收 房地产司法鉴定评估风险告知书 2 如果出现估价依据缺失 估价程序不能完全履行的情形 房地产估价机构应当报告人民法院 终止房地产司法鉴定评估委托 3 估价依据缺失或者估价程序不能完全履行的情况下 当事人坚持申请进行鉴定评估 或者人民法院认为必须坚定评估的 注册房地产估价师应将估价风险书面告知委托人民法院及有关当事人 4 估价报告应附资料5 鉴定评估资料6 评估委托书应载明的内容评估委托书附表应载明的内容7 区分法院认定的评估资料和需要核实的资料8 估价对象是在建工程 委托方提供的资料还应包括项目的城乡规划许可文件 施工图设计文件 造价咨询文件 预售批准文件等 9 估价依据如需当事人双方认可 可以申请人民法院就有关估价依据组织当事人进行质证认可后 采纳为估价依据 10 估价机构应当在委托书载明的鉴定评估期限内 完成鉴定评估工作并出具房地产司法鉴定估价报告 并将报告送交人民法院 二 房地产司法鉴定估价的类别 类别 1 债务纠纷涉及的房地产拍卖 变卖 鉴定估价 现房拍卖 变卖 鉴定估价在建工程项目整体拍卖 变卖 鉴定估价在建工程部分拍卖 变卖 鉴定估价企业整体拍卖 变卖 鉴定估价 2 房地产损害赔偿鉴定估价 暂时性损害和永久性损害估价可修复的损害和不可修复的损害估价实体性损害 功能性损害和经济性损害估价地震 风灾等自然灾害带来的损害估价非自然灾害的他人侵权带来的损害估价 3 房地产分割合并鉴定估价 4 国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定估价 5 房地产估价纠纷鉴定估价 1 债务纠纷涉及的房地产拍卖 变卖 鉴定估价 含义 分类 价值定义 指人民法院在处理债务纠纷案件中 涉及的房地产拍卖 变卖 鉴定评估 现房拍卖 变卖 鉴定评估在建工程项目整体拍卖 变卖 鉴定评估在建工程部分拍卖 变卖 鉴定评估企业整体拍卖 变卖 鉴定评估 房地产市场价值评估 通常不评估变现价值 不考虑房地产拍卖 变卖 成交后交易的税费以及税费的转移分担 可以在揭示该房地产市场价值之后 评估其变现价值 注意事项 1 房地产拍卖 变卖 鉴定评估 对不可分割的房屋可以整体评估 分割评估的 应当在人民法院提供的评估委托书中明确评估房屋的具体部位 2 对于已经部分缴纳土地使用权出让金 但未办理土地使用权登记的 对可以分割的土地使用权 按已缴付的土地使用权出让金实际金额 由国土资源管理部门确认当事人的土地使用权 估价机构可以对确认后的土地使用权进行评估 3 先评估没有租赁权及其他用益物权限制的估价对象房地产的市场价值 再评估出附有租约限制或其他用益物权的拍卖 变卖 房地产的市场价值 4 应当特别关注停工缘由 工期延误的原因及其对于预测完工工期及对工程造价的影响 关注项目的报建 施工许可是否合法 实际修建状况 各项规划建设许可是否在有效期内 是否存在实际销售等事项 5 涉及超规划建设的 估价师应与委托人协商 对于超规划许可建设的部分房地产 应当有合法的估价依据 须经人民法院与城乡规划主管部门协商一致 不得擅自评估或设定不合理的假设 鉴定估价报告对此应当揭示 2 房地产损害赔偿鉴定评估 含义 指房地产的所有权 用益物权或者担保物权受到侵害 而对损害带来的房地产价值减损额进行的鉴定评估 被侵权人因此收到的损失 损失难以评估 侵权人因此获得利益的 以其获得的利益作为损害赔偿的估价对象 估价对象 估价方法 成本法损失资本化法损害前后差价法赔偿实例比较法 房地产损害类型 按时间 暂时性损害永久性损害 按是否可修复 可修复的损害不可修复的损害 按损害事实 实体性损害功能性损害经济性损害 按损害来源 自然灾害带来的损害非自然灾害的他人侵权带来的损害 各种损害赔偿鉴定评估的注意事项 1 损害事实应当由人民法院认定 2 注册房地产估价师应当区分可修复的损害和不可修复的损害 测算该损害对于房地产带来的实体价值减损和市场价值的减损 3 注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估时应当知晓 有的房地产损害鉴定评估类型 实体损害虽可修复 但该损害对于房地产的价值减损主要是市场价值减损 4 项目规划变更引起的损害赔偿鉴定评估包括 容积率的变更导致总建筑面积的变更 业主拥有对建筑物内的专有部分的权利受到侵害 如建筑层高 建筑面积不符合原规划 业主对专有部分以外的共有部分享有的权利受到侵害 如绿地减少 侵占公共绿地 占用公共通道等 5 房地产的物质实体受到外力冲击带来的损害 其损害如果是可修复的 则通常从实体价值减损角度进行鉴定评估 如果是不可修复的 则首先对于未发生损害之前的房地产进行评估 再减去净残值 得出损害赔偿估值 6 房屋 土地 登记部门的登记错误带来的损害赔偿鉴定评估 估价师主要从市场租金 售价在登记错误期间的变化 对当事人带来的损失角度进行鉴定评估 7 装修纠纷中的损害赔偿鉴定评估包括 装修当事人之间发生的损害赔偿鉴定评估 装修对相邻不动产的损害赔偿鉴定评估 8 装修纠纷中的损害如果是不可修复 注册房地产估价师通常综合实体价值减损 市场价值减损之后 得出损害赔偿估值 3 房地产分割合并鉴定评估 房地产分割合并鉴定评估 注册房地产估价师应当明确 分割合并的房地产 应当符合房屋登记基本单元 土地登记基本单元的规定 4 国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估 类型 国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估 注册房地产估价师应当遵循住房和城乡建设部颁布的 房屋征收评估办法 进行鉴定评估 被征收房屋依然存在被征收房屋灭失 但有证据保全被征收房屋灭失 未办理证据保全 5 房地产估价纠纷鉴定评估 1 房地产估价纠纷所涉鉴定评估 可以是上述任何一类鉴定评估的纠纷引起的鉴定评估 还包括抵押估价 作价入股等其他估价带来纠纷的鉴定评估 2 房地产估价纠纷所涉鉴定评估 通常由涉及纠纷的鉴定估价机构资质等级更高的估价机构受理 涉及纠纷的鉴定估价机构为国家一级资质房地产估价机构的 从事纠纷鉴定评估的估价机构也必须是国家一级资质房地产估jia机构 3 房地产估价纠纷鉴定评估的目的 包括对于原鉴定估价机构和注册房地产估价师的主体资格是否符合有关规定 估价程序和估价方法 估价依据是否遵循估价行业标准 估价行为是否符合职业道德等 进而对于是否存在虚假估价 估价是否严重失实进行鉴定和判断 4 房地产估价纠纷所涉鉴定评估中 对于涉及纠纷的房地产价值的鉴定评估 注册房地产估价师应当遵循估价规范和其他规定进行鉴定评估 四 司法鉴定涉及的房地产评估执业过程中的注意事项 司法鉴定涉及的房地产评估由其特殊性决定房地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴定房地产评估业务的特殊性 从前期资料勘查及资料收集 房地产权属的调查认定 房地产估价师的签字等细节都要严谨 评估工作的微小瑕疵轻则延误法庭的法律程序 重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失 当法院确定评估公司后 评估公司如果没有法律上需要回避的特殊原因应该立即承接业务并指派2名以上 含2名 具有3年以上实践经验的房地产估价师进行鉴定 实行第一鉴定人主要负责制 一 开庭质询时的注意事项作为司法鉴定涉及的房地产估价的鉴定人应当履行出庭义务 接受法院及当事人对有关评估结论的询问 在开庭时应注意以下几点 1 充分尊重当事人的质证权 不对质询方使用谩骂或粗鲁的语言 2 保持一种中立态度 不对一方表现出明显的倾向性 3 庭上质证内容与鉴定结论保持一致 4 着重回答程序方面的问题 重点回答鉴定程序合法性 采用的鉴定方法理论基础的科学性 估价过程的合规性 5 不回答与鉴定无关的问题 对没有关联的发问 重复性发问可不予回答 防止当事人及律师漫无边际的询问 辩论 法庭上当事人可能会提出一些与鉴定无关的问题 可能是房地产估价师熟悉的一些问题 对此类问题估价师应不予答复 鉴定人对应拒绝回答的问题应征得法庭同意 而不是直接回绝 6 对威胁 侮辱性的语言方式 可请求法庭制止 7 估价师只能就委托鉴定的科学技术或专门问题发表专家意见 不得对法律适用等与鉴定人职责无关的问题发表意见和看法 也不得对案件定性和确定当事人责任的内容发表看法 8 估价师法庭回答问题应神态自然得体 语调语速恰当 吐词清晰 保持于质询方和庭上人员眼神交流 注意对方反应 少用方言土语 忌讳模凌两可的模糊用词 二 房地产产权资料查档 司法诉讼对证据的准确性要求很高 房地产估价司法鉴定结论是法院判决的法定依据 房地产估价过程中采用的各种估价依据作为鉴定结论的组成部分 其准确性非常重要 而由于历史及其他原因 迄今为止 我国各地的房地产行政主管部门对房地产在权属登记 证书发放及证载事项等方面的管理也往往是参差不齐 特别是早期发放的房地产产权证登记事项往往有不规范之处 加上涉案及行政主管部门部门信息不愿公开等因素 导致司法鉴定涉及的房地产估价工作过程经常遇到问题 有时法院只提供司法鉴定委托书 没有提供相关的产权资料或提供的产权资料不齐全 房地产估价机构在查询档案时 房产国土规划等相关部门常以房地产估价机构没有权利查询司法诉讼的房地产信息为由不予配合 房地产机构向法院申请协助查档时 案件承办法官认为法院出具司法鉴定委托书就是全权委托房地产估价机构进行全部的工作 而拒绝给予进一步协助 给房地产权属认定工作带来不便 如果法院等司法部门内部规定须就司法鉴定涉及的房地产估价提供协助 出具 权属登记信息查询授权委托书 根据权属登记信息查询授权委托书和估价师的工作证明即可进行档案查询 即可以提高工作效率 又可保证估价报告中相关内容得以完整披露 三 估价的假设和限制条件的描述 司法鉴定涉及的房地产估价 受当事人不配合以及其他条件限制 估价机构难以全面掌握估价对象的资料 但法院又要求在规定的时限内完成鉴定工作并出具报告 在这种情况下 估价机构应当在估价的假设和限制条件中予以充分说明 并且明确指出估价结果应用的限制条件 避免承担估价结果与实际情况不符的责任 例如在房地产的产权不清晰或没有办理产权登记 且房产国土规划等相关部门也没有关于估价对象的基准信息资料 土地用途 土地使用年限 房屋用途 建筑面积的前提下 房地产估价机构根据收集的资料进行假设 应向法院申请 获得法院的书面确认 才能依据假设进行评估 四 估价时点的确定 司法鉴定涉及的房地产估价的估价时点一般以司法鉴定委托书记载为准 但司法诉讼案件中 涉及的经济活动往往发生在过去几年前甚至更长时间 但作为专业的法律工作者 法官或法院工作人员对房地产估价的技术问题并不十分了解或熟悉 在下达司法鉴定委托书时 对于估价时点的确定可能不一定十分准确 因此 估价机构在接受委托后 应想方设法充分了解案件发生的时间 地点等背景 而且要与经办法官进行充分的沟通分析以确定最合理最符合案情实际的估价时点 五 价值类型 司法鉴定涉及的房地产估价 受诉讼案件各种背景条件的影响 为满足案件判决和执行的需要 估价结果很有可能并非通常所定义的公开市场价值 例如 以资产抵债的 为抵偿价值 用于拍卖执行的 为拍卖价 用于协议转让的 为快速变现价值 等等 估价机构必须在估价报告中对估价结果给出明确的价值定义 并在致受托方函中予以重点说明 便于法院和当事人双方了解价值定义 防止估价结果和估价报告被错误的使用 引起不必要的纠纷 六 拍卖价的说明 目前房地产估价机构出具的司法鉴定房地产的估价通常为估价对象与估价时点状态下的公开市场价值 其中包含市场地价及预计转让时应发生的各项税费 但未考虑将来市场价格的波动 税费率的变化及抵押到期清偿或强制处分等因素对估价结果的影像 建议拍卖价采用以估价对象的估值为基数 考虑快速变现 短期强制处分 等因素后的建议起拍价 但是对于产权资料不齐全 房产国土规划部门又没有相关档案记录的情况 是依据假设进行评估的估价结果 估价净值可能低于建议拍卖底价的情况 应在估价报告中披露涉案的房地产可能存在欠缴地价款 办理产权初始登记过程应额外负担的费用等相关的税费充分说明 七 估价结果的保密性 从事司法鉴定涉案的房地产估价人员应当坚持独立 客观 公正的原则 不受任何单位和个人的影响 应当实事求是 不偏不倚的对待评估业务中的有关各方 不得牺牲一方利益使另一方受益 不以主观好恶或个人偏好行事 不允许因成见或偏见影响评估结果的客观性 估价报告在提交给法院前 估价人员不能向当事人任何一方泄露估价结果 谢谢大家 司法鉴定估价的风险告知 一 一 并非任何房地产权益纠纷评估 均可以借助房地产司法鉴定评估寻求司法救济 并非任何房地产司法鉴定评估 均可以得出当事人都满意的鉴定评估结论 一旦启动房地产司法鉴定评估 当事人即可能要承担对自己不利的鉴定评估报告带来的法律后果 二 不按时交纳房地产鉴定评估费 又不提出减 缓交申请 或提出减 缓交申请未获批准仍不交纳鉴定评估费的 当事人应当承担鉴定评估不能的风险 三 当事人对鉴定评估报告提出异议的时效一般为10日 超过时效即失去对鉴定评估报告提出异议的权利 四 当事人不按时参加针对鉴定评估报告或评估依据的庭审质证视为放弃权利 法释 2004 16号 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖 变卖财产的规定 第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后 应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人 当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的 可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出 下一页 司法鉴定估价的风险告知 二 五 房地产司法鉴定评估基本依据缺失的情形下 当事人要承担房地产司法鉴定评估不能的风险 上述情形下 当事人坚持申请进行鉴定评估 或者人民法院 仲裁机构 认为必需经过鉴定评估的 则当事人应当承担房地产司法鉴定咨询性评估可能带来的法律后果 六 当事人对提交的鉴定评估材料的完整性 真实性 合法性负责 当事人不能提交充分 有效鉴定评估材料将承担不利后果 七 当事人超过期限提交的鉴定评估材料不能做为鉴定评估依据 八 一方当事人提供的鉴定评估材料需经法院组织有关当事人质证后 由法院 仲裁机构 移交给鉴定评估机构 九 当事人申请法官 仲裁庭 调查收集鉴定评估依据应在规定期限内提出 十 当事人不配合鉴定评估人员进行评估对象现场查看将承担不利后果 十一 当事人申请补充鉴定评估和重新鉴定评估 应在人民法院规定期限内提出 特殊情形的风险告知 可以另外提出 如 对于特殊的涉及不动产权益的纠纷 因鉴定评估依据天然地缺失或评估对象灭失 或者隐蔽工程因工程图纸的缺失等原因 房地产司法鉴定评估甚至不能进行 在这种情况下 当事人要承担鉴定评估不能的风险 在鉴定评估条件并不完全具备的情况下 当事人坚持申请进行鉴定评估 或者人民法院 仲裁机构 认为必需经过鉴定评估的 房地产估价师受托开展的鉴定评估工作及其出具的鉴定评估报告 如果鉴定评估程序或鉴定评估依据的不完备并非鉴定评估人员的主观原因而引起 则当事人并不能因其鉴定评估程序或鉴定评估依据的不完备而提出质疑 不得对鉴定评估机构及其房地产鉴定评估人员提出鉴定评估不当的指控 当事人应当承担房地产司法鉴定评估可能带来的法律后果 返回 终止房地产司法鉴定评估委托的情形 1 估价对象灭失2 估价对象的所有人或占有方拒绝配合估价人员工作 3 隐蔽工程图纸 返回 委托人提供的如下资料 1 鉴定评估委托书附表 2 鉴定评估资料交接表 3 鉴定评估资料质证情况记录 返回 含义 指存在于各种载体上与鉴定评估事项有关的记录 内容 案件基本情况案件当事人基本情况估价对象法律权属状况估价对象占有维护情况估价对象不动产登记档案 返回 评估委托书应载明 1 委托人的名称或姓名2 委托的房地产估价机构名称3 委托日期4 简要案情及承办人姓名和联系电话5 诉讼当事人及其联系方式6 诉讼当事人签收 房地产司法鉴定评估风险告知书 记录7 房地产司法鉴定估价基本事项 返回 司法鉴定估价基本事项 1 估价对象及估价范围2 估价时点3 估价目的4 物质实体状况和权益状况 包括法律权属 法律瑕疵及租约限制等 附 房地产鉴定评估委托书推荐文本 返回 评估委托书附表通常载明 1 估价机构选定日期2 鉴定评估移送日期3 实际估价范围4 鉴定评估的价值意义5 鉴定估价报告提交期限和方式6 鉴定估价报告使用者7 鉴定评估服务费总额及其支付方式8 既往鉴定估价报告书9 受托估价机构的其他义务 估价机构受托记录附 房地产鉴定评估委托书附表推荐文本 返回 房地产司法鉴定估价机构需要补充材料 或者退回鉴定评估委托的 应当向委托人出具鉴定评估 补充或退回 资料交接表 载明房地产估价机构认为需要补充的鉴定评估资料清单 不受委托的理由 以及人民法院委托部门移送 房地产估价机构接受及退回记录等内容 对于委托人移交的当事人提供的鉴定评估资料 房地产估价机构应当区分经当事人质证人民法院认定的鉴定评估资料 以及需要注册房地产估价师调查核实的资料 房地产估