济南房地产研究资料.ppt

2013年济南房地产市场分析与空间展望 山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海 2013年3月 目录 济南房地产市场分析 回顾与展望 Part2 Part1 济南房地产市场发展空间 Part3 PART1回顾与展望 回顾2012 土地市场 市场回暖 供需两旺 成交量突破600万平方米 住宅供应 供应规模放量 首破500万平方米 2012年济南商品住宅总供应量为555万 共52180套 全年供应保持持续上涨态势 9 12月各月供应量均超过60万 住宅成交 全年成交量一路走高 首破五万套 2012年济南商品住宅总成交量为540 4万 共成交50424套 从3月份开始 各月成交量基本维持在40万 以上 住宅价格 成交均价比较稳定 震荡中上行 全年成交均价为7514元 2012年全年销售金额十强开发企业表 2012年全年销售面积十强开发企业表 2012年济南商品房销售排名TOP10 企业篇 回顾2012 2012年济南商品房销售排名TOP10 项目篇 2012年全年项目销售面积十强表 2012年全年项目销售金额十强表 回顾2012 空间 未来 城市宏观 人口需求拉动供给 消费能力刺激投资 行业前景和空间看好 市场走势 供求量保持较快增速 市场规模继续扩大 整体保持健康上行趋势 企业格局 大型企业进入数量进一步增加 市场集中度保持高位 2013年济南商品住宅成交量预计增加100万 突破600万大关2013年济南商品住宅销售金额预计增加50 80亿2013年济南商品住宅成交价格预计稳中有升商办物业在短期内会有一定发展契机 但中长期存在运营和去化压力 2013年进入济南的大型企业预计会增加至15家大型企业领先优势进一步扩大 市场集中度继续保持高位 集中度保持在35 左右 济南人均GDP 人均可支配收入为消费能力及需求释放提供了有效支撑与同类型城市相比 目前济南房地产投资额比较落后 未来仍有较大空间随着城市空间规模的不断放大以及交通体系的日益完善 济南的城市首位度和对周边城市的辐射能力会进一步提升 展望2013 PART2济南房地产市场分析 特征一 市场供需两旺 创历史新高 供求总量 2012年济南土地市场供需两旺 平稳健康发展 成交量更是攀至历年高峰 供求基本持平 2012年济南市经营性用地供应面积为636 53万 成交面积为623万 供地计划基本完成 本年度供应面积较2011年有小幅上涨1 4 成交面积环比大幅增长 增幅为20 55 进入2013年 土地市场仍然比较活跃 截止3月20日 济南市经营性用地供应面积达222 11万 成交面积为69 9万 与去年同期基本持平 其中多宗土地位于城市核心区域 如洪家楼片区和千佛山片区 优质地块受到开发商追捧 不难预见今年济南土地市场又将是丰收的一年 2012 1 2013 3济南市土地供应分析 2009 2013 3年济南市土地市场概况 土地市场 特征一 土地市场供需两旺 创历史新高 土地价格 土地单价继续呈上扬态势 2012年经营性用地土地单价为5193元 平方米 环比增长13 原因有二 一是今年商业用地成交量较大 地价相对较高 二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长 两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用 2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳 土地平均楼板价为1497元 平方米 环比增幅仅为4 2 2009年土地市场楼板价达到峰值 执行限购政策之后 企业拿地谨慎 楼板价开始回落并保持在稳定的水平 2009 2013年济南土地成交单价分析 2009 2013 3年经营性用地平均楼板价走势 2013年土地平均楼板价小幅上扬 主要原因在于本季度成交的地块多位于东部区域 土地条件较好 因此价格略高 土地市场 区域供地结构 土地供应集中分布在历下区和槐荫区 供应量分别为230 8万 和305 8万 占全市供应总量的62 历下区以住宅用地为主 化纤厂路和旅游路板块为主力支撑 槐荫区则以商服用地为主 仅西客站板块供应商业用地39幅 供应面积达227万平方米 2013年槐荫区西客站仍是重点发展区域 随着 十艺节 的临近 西部建设的进度将不断加快 不难预见 2013年西客站片区土地市场表现仍是值得期待的 2012 2013 3济南市经营性用地区域供应结构 单位 万 特征一 土地市场供需两旺 创历史新高 土地市场 特征二 土地容积率提高 城市不断 长高 2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势 商业用地平均容积率达6 0 住宅用地平均容积率为2 95 容积率低于2的住宅用地仅有12幅 主要分布在历下区奥体中心板块 目前 在土地资源日益稀缺的情况下 未来城市将不断 长高 容积率 2009 2013年3月年济南市经营性用地容积率走势 2012年共有16幅商业用地容积率已超过8 0 全部分布在西客站片区 不难预见未来西客站将有多个超高层面世 城市不断长高已成大势 2013年1 3月份公告的商业用地中 除加油站和农贸市场用地外 其他商业用地平均容积率为5 依然较高 土地市场 特征三 商业用地供应量增大 短期内商业市场迎来新契机 2012年济南商业用地供应量增速明显 本年度商业用地供应量为160万平方米 占比达25 3 同比增长20 商业用地平均容积率为6 0 预计建筑面积达960万平方米 未来2 3年内济南商业地产或将进入快速发展期 济南市 十二五 规划中提到 未来五年重点建设16个综合体 可供开发面积为40平方千米 预计建筑面积达到7000万 中长期来看商业市场存在风险 去化风险 经营风险 商业用地集中分布与西客站片区 共成交120万 按照平均容积率6 0计算 未来西客站或将有720万 商业项目 物业类型可包含商业 办公 商务公寓 土地属性 2012年 2013年3月济南市经营性用地供应属性 土地市场 特征四 品牌企业领跑土地市场 土地成交总价 楼板价不断刷新 市场回暖迹象明显 2012年单宗土地成交总价TOP10中南益地产 万科地产 恒大地产分别以16 1亿 15 8亿 13 9亿位列三甲 在楼板价TOP10中恒大地产 惠喜德 旧投分别以4500元 3705元 3569元 跻身前三名 2012年品牌房企成为土地市场最大赢家 2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅 土地面积428万平方米 占全市成交总量的69 大型房企资金实力雄厚 热衷于大宗土地 为大型项目的开发储备土地 2012年 2013年3月土地市场品牌房企用地表现 大企业成为土地市场领军人 土地市场 2012年 济南市商品住宅市场高度活跃 全年总供应量达到了555万 月均供应量为46 25万 从2013年1 2月供应量来看 1月份受严寒天气影响 多数楼盘工程进度未能达到预售标准 开发企业多不选择在1月份进行开盘或加推 致使供应量仅为4 9万 而2月份供应量则高达48 9万 高于2012年月均供应量 同比也有较大幅度的增长 涨幅为273 28 供应量 2012年商品住宅市场活跃度高 2013年2月供应量高于去年同期 2012年月均供应量 46 25万 商品住宅 开盘数量 加推次数创历史之最 2012 2013年住宅项目开盘明细 2012年市场活跃度高表现在年度开盘项目创新高 共有26个住宅项目首次开盘 10个公寓项目入市 月均3个新项目开盘 是历年难以企及 截至2013年3月8日尚无新项目开盘 同时 原本在售项目和新开项目推案频繁 初步计算 截至2013年2月 累计推案次数达200余次 单月推案次数超过20次 从项目开盘时间上看 项目多集中在2012年下半年 7 12月共19个住宅项目开盘 占全部住宅项目的73 2012年市场整体上行 开发商对市场持乐观态度 调整项目入市及推案策略 都取得了不俗的成绩 2013年则延续上年火热态势 多个项目多次加推 更是出现了几近售罄的情况 从开盘项目户型上看 刚需户型是市场主力 备注 统计时间截止至2013年3月8日 统计区域为历下区 市中区 槐荫区 历城区 天桥区 长清区 高新区 不含章丘市 济阳 商河 平阴 商品住宅 供应面积段 刚需产品80 100 120 144 面积段是供应主力 目前政策鼓励的是刚需 抑制的是投资 投机类需求 刚需则占据市场主导 限购以来开发商开始积极顺应市场新形势 扩大刚需户型的供应 以在低迷的市场环境中谋求生存 从2009 2012年济南市商品住宅供应面积段结构来看 刚需户型80 144 是绝对主力 而且呈现逐年增加的趋势 从2012年到2013年2月的供应结构看 济南市商品住宅供应中80 144 的户型供应量达72 刚需和改善性需求仍然占据绝对主力 2009 2012年济南市商品住宅供应面积段发展趋势 供应量 万 商品住宅 供应区域 区域供应逐步趋于均衡 从2009 2012年济南市商品住宅区域供应量来看 历下区由于其项目较多 供应量明显高于其他各区 但从2011年起 历城区 槐荫区 天桥区的供应量开始加大 区域间供应量的差距也开始逐渐缩小 从2012年 2013年2月的供应量看 目前区域供应趋于均衡性发展 历下 市中 槐荫 历城四个城区供应量相对较大 占全市供应量的76 长清区 天桥区和高新区作为新区 经济水平相对落后 房地产市场发展相对缓慢 但随着城市化进程的不断加快 尤其是 东拓 西进 北跨 战略的实施 未来区域或将迎来市场发展的高峰 2009 2012年济南市商品住宅区域供应发展趋势 商品住宅 2012年商品住宅市场高度活跃 全年成交量为540 4万 创下新高 2012年济南市商品住宅月均去化量为45万 市场高度活跃 2013年1月延续上年火热态势 成交量达58 6万 高于2012年月均水平 2月份则由于春节传统假期的原因 成交量有所下滑 为28 6万 成交量 2012年高位盘整 2013年延续火热态势 1月成交量表现不俗 2012年月均去化量 45万 商品住宅 成交面积段 80 100 120 144 面积段的户型产品是成交主力 2009 2012年济南市商品住宅成交面积段发展趋势 从2009 2012年济南市商品住宅成交面积段结构看 80 144 的户型产品成交量市场份额最大 2012年1月 2013年2月济南市商品住宅80 144 面积段户型成交总量为473 4万 占全市成交量的75 4 是市场中绝对热销的户型产品 商品住宅 成交区域 区域成交趋于均衡性发展 从2009 2012年济南市商品住宅成交区域发展趋势来看 2010年之前 市场高度集中于历下区 2010年历下区成交量占全市的33 而从2011年开始 市中 历城等区域由于有多个大型热销项目入市 如中海国际社区 恒大城等 推动所在城区成交量走向高位 从而也使市场成交区域均衡性发展 从2012年 2013年2月区域成交结构来看 市场成交结构向好 历下 市中 历城 槐荫四个区域成交量所占市场份额差异相对较小 长清区 高新区 天桥区在售项目有限 而且区域价值尚未被完全挖掘 未来仍有较大的发展空间 2009 2012年济南市商品住宅成交区域发展趋势 商品住宅 从2008 2012年商品住宅成交价格来看 2011年调控政策效果开始显现 开始小幅下滑 2012年继续延续下行态势 成交均价为7514元 而到2013年1 2月 成交均价较上年有所上涨 成交均价 2012年全年振荡上行 2013年价格下调空间有限 2012年全年住宅成交均价呈现震动上扬的趋势 各月间虽有小幅微涨 到12月份成交价格达到了全年最高峰 2013年1月和2月成交均价高于2012年均价水平 市场延续上行态势 2012年成交均价 7514元 商品住宅 根据监测的市场活跃度较高的63个项目计算 目前市场未售存量为259 3万平方米 去化周期为5 8个月 截至2013年2月济南房地产市场未推存量为2008万平方米 市场中未推存量的去化周期为3 7年 注 按2012年1月 2013年2月市场月均去化45万平方米计算 市场存量 目前济南商品住宅未售存量259 6万 未推存量2008万 商品住宅 济南市商业市场在住宅市场受政策制约之时异军突起 迎来了巨大的发展契机 2010年商业市场供应量和成交量环比增幅分别达到248 和125 从2010年到2012年济南市商业物业持续放量 各年均保持了相对稳定的供应水平 而成交量则不及供应量 供求比较大 市场供求不平衡 从2012年1月 2013年2月月度供求情况来看 几乎各月均出现供大于求的现象 商业市场去化压力较大 供求量 供应持续放量 成交量相对收缩 供求不平衡 商业市场 成交均价 商业市场逐年升温 成交价格不断上涨 2009年以来 商业受到市场关注 商业市场逐年升温 成交价格持续延上行走势 2009 2012年商业成交价格年均增长率达25 2013年1 2月成交均价与2012年价格水平基本持平 从2012年1月 2013年2月月度成交价格水平看 商业市场月度成交价格走势虽有小幅波动 但整体表现平稳 维持在21000元 平方米左右 商业市场 供求量 供求比增大 市场存在较大的去化压力 2010年以来随着城市经济发展和规模扩张 商务办公需求逐步释放 济南市办公市场也随之迎来了快速发展期 2010年供求增幅分别为191 和311 2011年成交量再创新高 继续保持快速增长 2012年济南办公产品供应量持续增加 创下历史新高 供应量达69 8万 环比增幅达178 但是成交量开始萎缩 供求比逐渐增大 2013年1 2月供求量同比均有较大幅度的攀升 尤其是成交量 增长较为突出 办公市场 成交均价 成交价格走势相对平稳 小幅波动中缓慢上行 济南办公市场尚未成熟 自2010年以来 得益于 不限购 不限贷 的特点 成交量大幅上涨 成交价格表现上扬态势 2012年办公市场成交价格为10911元 平方米 经过2011年的高峰后有所下滑 跌幅为3 2013年1 2月继续延续2012年价格水平 成交均价分别为11608元 和10646元 2012年1月至2013年2月办公产品月度成交价格走势虽有小幅波动 但整体相对平稳 办公市场 2012年全年销售金额十强开发企业表 2012年全年销售面积十强开发企业表 2012年济南商品房销售排名TOP10 企业篇 2012年济南商品房销售排名TOP10 项目篇 2012年全年项目销售面积十强表 2012年全年项目销售金额十强表 PART3济南房地产市场发展空间 备注 20个重点城市 选取副省级及省会城市 广州 沈阳 南京 武汉 成都 西安 大连 长春 哈尔滨 济南 青岛 杭州 宁波 厦门 深圳 长沙 合肥 南昌 福州 郑州数据时间 2009 1 2012 11 部分宏观数据截至2012年9月数据范围 商品住宅 空间 未来 城市宏观 人口需求拉动供给 消费能力刺激投资 行业前景和空间看好 市场走势 供求量保持较快增速 市场规模继续扩大 整体保持健康上行趋势 企业格局 大型企业进入数量进一步增加 市场集中度保持高位 2013年济南商品住宅成交量预计增加100万 突破600万大关2013年济南商品住宅销售金额预计增加50 80亿2013年济南商品住宅成交价格预计稳中有升商办物业在短期内会有一定发展契机 但中长期存在运营和去化压力 2013年进入济南的大型企业预计会增加至15家大型企业领先优势进一步扩大 市场集中度继续保持高位 集中度保持在35 左右 济南人均GDP 人均可支配收入为消费能力及需求释放提供了有效支撑与同类型城市相比 目前济南房地产投资额比较落后 未来仍有较大空间随着城市空间规模的不断放大以及交通体系的日益完善 济南的城市首位度和对周边城市的辐射能力会进一步提升 结论 济南经济发展水平处于中等地位 而人均收入水平较高 消费者购买力强 房地产需求较大 但房地产投资额水平偏低 因此 济南房地产存在很大发展空间 济南与同级别城市指标对比 济南与同级别城市主要指标对比图 根据全国第六次人口普查数据显示 济南全市常住人口为681 4万人 市区常住人口为435万人 相较于其他城市 济南市人口数量处于中等水平 在二十个重点城市中排第10位 宏观指标分析 人口 结论 济南市常住人口数量与其他重点城市相比处于中等水平 二十重点城市第六次人口普查结果 注 按照市区常住人口数量排序 2012年1 9月济南市实现GDP3501亿元 比去年同期增长8 7 在二十个重点城市中仍处于相对落后的水平 2012年前三季度排名第13位 结论 济南GDP总量相对落后 2009 2012 9二十重点城市GDP情况 亿元 注 按照2012年1 9月份数据排序 2012年1 9月济南市实现人均GDP51365元 在二十个重点城市中处于中等水平 2012年前三季度排名第11位 宏观指标分析 人均GDP 结论 济南人均GDP处中等水平 2009 2012 9二十重点城市人均GDP情况 单位 元 注 按照2012年1 9月份数据排序 2012年1 9月济南市人均可支配收入为23491元 在二十个重点城市中处于中等偏上水平 2012年前三季度排名第7位 宏观指标分析 人均可支配收入 结论 济南市人均可支配收入处于中等偏上水平 2009 2012 9二十重点城市人均可支配收入情况 单位 元 注 按照2012年1 9月份数据排序 2012年1 9月济南市房地产投资额为506 6亿元 相较于二十个重点城市较为落后 2012年前三季度排名第17位 宏观指标分析 房地产投资额 结论 济南房地产投资额较低 房地产业相对落后 2009 2012 9二十重点城市房地产投资额情况 单位 亿元 注 按照2012年1 9月份数据排序 20个重点城市2009 2012各年度商品住宅成交面积 单位 2012年济南市共成交商品住宅540 4万 在20个重点城市中位列14 整体水平相对落后排在首位的成都 2012年商品住宅成交量为1934万 是济南的3 6倍 与同类型城市相比 济南商品住宅市场还有较大的发展空间和潜力 房地产市场分析 商品住宅成交面积 结论 济南市商品住宅成交面积偏低 20个重点城市2009 2012各年度商品住宅成交面积 单位 万 注 2012年数据截止至11月 20个重点城市2009 2012各年度商品住宅成交金额 单位 元 2012年济南市商品住宅销售金额为352亿 位列第19 仅高于南昌市 2012年广州市销售金额为1297亿元 是济南的3 7倍 济南商品住宅市场销售金额偏低 注 2012年数据截止至11月 结论 济南市商品住宅成交金额偏低 房地产市场分析 商品住宅成交金额 20个重点城市2009 2012各年度商品住宅成交金额 单位 亿元 20个重点城市2009 2012各年度商品住宅成交均价 单位 元 2012年济南市商品住宅成交均价为7514元 位列第9 在20个城市中处于中等水平 深圳市商品住宅成交均价为19256元 位列20个城市之首 结论 济南市商品住宅成交均价处于中等水平 房地产市场分析 商品住宅成交均价 20个重点城市2009 2012各年度商品住宅成交均价 单位 元 结论 目前进驻济南的大型企业数量较少 在20个重点城市中排倒数第二位 企业分析 进驻20城市的企业数量 8 1 1 2 1 4 2 1 备注 白色数字为进驻该城市的50强企业中本地企业的数量 2009年大型企业在济南成交面积较少 为73万 占济南总成交面积的19 相较于20个重点城市处于中等偏低的水平 在二十重点城市中排名第13位 结论 2009年大型企业在济南成交面积较少 大型企业在二十城市成交面积 2009年 2010年大型企业在济南的成交面积为109万 但相较于20个重点城市处于中等偏低的水平 成交面积占济南市总成交量的31 占比明显上浮 且在20个城市中处于较高水平 结论 2010年大型企业在济南市成交面积相对较少 但占济南总成交量的比例较高 大型企业在二十城市成交面积 2010年 2011年大型企业在济南成交面积为138万 成交面积处于中等水平 其占济南总成交面积的比例也继续保持较高水平 占到了37 结论 2011年大型企业在济南成交面积处中等水平 占济南总成交面积的比例