苏州邵昂路板块住宅市场研究_XXXX年8月_27页.ppt

邵昂路板块住宅市场研究2010 8 区域概况 房地产市场 个案分析 区域概况 邵昂路板块位于吴中区南部 沿邵昂路展开 处于常提及的越溪板块东部 北依吴中区核心板块 长桥板块 南靠绕城高速 西临友新高架 东近吴中区经济开发区板块 一 地理位置 区域概况 二 交通情况 对外交通 苏震桃一级公路纵穿整个板块 公路路线起自苏州友新路与吴中大道交叉处 向南经苏州西南绕城高速公路石湖互通 经松陵 南厍 苑坪 在横扇镇西跨太浦河后 与沪苏浙高速公路江苏段和318国道相交后 止于我市桃源镇与浙江省乌镇交界处 路线全长约58公里 对内交通 苏州绕城高速 友新高架等经过板块内 公交线路有51 514 522 54 55 551路等多条公交线路 分别通往新区 北环路 火车站 市区等地 未来轻轨4号线也经过板块西侧 连接城南与城北的相城区 轻轨4号线蠡墅镇站点 区域概况 三 区域配套 本区域目前生活配套依赖蠡墅 彭泾等原有商业及生活设施 区域内几个大型住宅项目自带部分社区商业 本区域 区域概况 四 整体规划 越溪板块总体规划 一核 三轴 五片一核 为核心区 布置在用地的中心位置 主要是酒店 商务办公等用地 三轴 科技轴 北部教育园区的开敞轴线向南的延续 保证了两片地区在空间上的连续性和路网的顺利衔接 文化轴 由核心区平行越来溪向西南方向伸展 各类大型文化娱乐 休闲体育等设施用地集中布置在轴线两侧 面向社会服务 商业轴 与科技轴垂直 由核心区向东伸展而成 五片 东片 小石湖景区 也是该区内较大的绿色开敞空间 西南片 低密度开敞区 主要布置一个中心公园和一些低层住宅 保证与西南角天鹅荡居住区在空间可以相互渗透 其余三片 北 西 南片 为居住用地 可以建设一些多层和高层住宅 并根据各自用地规模配套相应的服务设施用地 如中小学 医院等 区域概况 小结 一 邵昂路板块沿邵昂路 吴中大道展开 处于板块热度不断升温的越溪板块的东部 二 该区域内向 外向交通方便 高速路 高架及公交设施比较完备 未来轻轨4号线经过该区域 三 板块内部风景资源丰富 生活配套设施依赖附近老镇 商业配套有待完善 四 根据越溪板块整体规划 邵昂路板块属于区域规划中的东片区 依小石湖景区展开 区域概况 房地产市场 个案分析 房地产市场 一 板块发展 越溪板块东至西塘河 西至龙溪路 目前在售项目主要集中在友新高架以东至西塘河中间的区域 而在友新高架以东区域 仅有处于尾盘的石湖华城以及两个别墅项目 未来越溪板块的公寓供应就集中在友新高架以东区域 房地产市场 一 板块发展 越溪板块房地产开发历程从2004年开始 从友新高架西侧国际教育园区域开始向东逐步展开 而今重心已到邵昂路 如今苏州房地产市场热可炙手的几个片区 包括湖东区域 相城城北区域 青剑湖区域 环独墅湖区域 浒墅关区域 科技城区域等以中低端产品为主的区域中 越溪板块已 小有名声 房地产市场 在吴中区环太湖板块 长桥板块 越溪板块 独墅湖板块已经木渎板块中 越溪板块的房产供销两方面都一直占据了吴中市场很大的份额 09年上半年 越溪板块石湖华城 新城金郡等盘热销销售额占比一直在40 左右浮动 特别是今年进入6月份以来 越溪新盘入市吴中区大部分供应都来自越溪板块 近一半的销售额也是由越溪板块贡献 二 供销表现 房地产市场 2009年 2010年7月 越溪板块累计供应住宅53 83万方 成交69 23万方 市场呈现供不应求的态势 从供应和销售方面 扮演重要角色 板块不断升温 整体市场环境的影响对区域也至关重要 板块愈加受到购房者的关注 演变为一个新兴的置业区域 越溪板块的供应量主要集中在2009年2 3季度以及2010年的6 7月份 特别是进入2010年下半年 板块推量空前 7月份板块新增住宅11 29万方 随着板块内部几个项目的存量土地不断开发 板块未来在供应环节还将保持一定的热度 二 供销表现 房地产市场 板块内部住宅存量依然丰富 板块内部大盘集中 代表性项目的存量230余万方 友新高架以西除了水岸清华 现代园墅两个低密度住宅存量尚有 石湖华城项目住宅接近尾盘销售 并且该区域以后鲜有土地供应 在邵昂路两侧的项目则存量丰富 越湖家天下 招商小石城 新城金郡 越湖名邸项目及首开储备地 累计可供应房源近200万方 邵昂路已成为越溪板块主力区域 三 未来供应 房产地市场 进入2010年 邵昂路板块表现活跃 越溪板块供销重心已经开始了从友新高架西片区向邵昂路板块的转移 三 未来供应 房产地市场 四 价格表现 越湖家天下 在售多层 均价8600元 平方米 招商小石城 在售高层 均价7600元 平方米 新城金郡 即将推出多层 预计价格8000元 平方米 越湖名邸 暂无房源推出 片区公寓价格7600 8600元 平方米 相对其它几个新兴置业区域 价格具有一定的优势相较于其它几个刚需性产品集中的区域 特别是浒关片区 该片区的房源价格具有一定的优势 该片区不仅有一定的风景资源 并且规划较早 配套也较为完善 五 产品及价格 板块内部在售项目仅有4个 但项目体量较大 可供应量依然丰富 板块内部的产品以公寓为主 招商小石城项目一 二期别墅项目也已别墅 仅有越湖名邸后期有高端别墅推出 产品户型以两房 三房为主 近期推出的产品户型面积都较为紧凑 产品品质都不属于高端行列 产品实用性较高 公寓产品价格集中在7500 8500元 平方米之间 主力总价在70 90万 套 房产地市场 六 客源分析 区域内项目客源主要来自吴中区 或是在吴中区工作的新苏州人 大多为首次购房 或父母为子女置业 未来区域内部的公寓房源不断供应 区域内房源产品价格 产品设计 区域规划等影响 刚需类需求将持续下去 房产地市场 房产市场 小结 一 越溪板块起步于2004年 区内石湖之韵 锦和加州 石湖华城等属于较早入市的项目 区域已成为公认的置业热点片区之一 二 越溪板块房地产市场在整个吴中区市场中占重要地位 供需两端皆有活跃表现 而需求表现更是旺盛 三 越溪板块的未来供应主力已经转换成邵昂路沿线 几个项目的存量房源以及未开发的土地可以达到近200万方 四 作为越溪板块成交的主力区域 邵昂路区域的房源价格表现在一定程度上反映了整体区域价格 五 板块内部的项目 无论从产品还是价格 都可以归为刚需类产品 适合刚需性群体 区域概况 房地产市场 个案分析 个案分析 一 招商小石城 1 基本信息 占地面积 66 4万方容积率 1 4物业类型 高层 别墅建筑风格 现代简约立面材料 面砖景观资源 石湖景区 2 销售信息 开盘信息 在售第三批公寓房源 一批 二批为别墅房源 现已售罄 后续房源均为公寓 一 二期别墅区 公寓产品在售 均为两房户型 90余平方米 两房两厅户型去化一半 两房一厅户型由于功能相对欠缺 迄今仅签约不足一成 造成签约少的直接原因为最近一次加推公寓未签约 个案分析 招商小石城4月17日加推2 4 楼 共计288套 93平方米两房户型 房源价格8000元 平方米 当天去化95 招商小石城8月28日加推1 3 楼 共计286套 93平方米两房户型 房源价格7600元 平方米 当天去化80 3 户型分析 户型评析 A3户型 93平方米 户型方正 客厅连接阳台 视野开阔 两开间朝南 主卧开间较大 并有赠送面积 餐厅与露台相连 A1户型93平方米 户型动静分区明显 客厅连接阳台和楼台 空间较大 4 客源分析 项目一期 二期别墅业主属于改善类群体 主要来吴中区 主城区以及新区 公务员 经商人士 企业高管为主 看重项目价值点为总价不高 售价200多万 以及有山有水的风景资源 三期公寓推出时恰逢 4 15新政 出台 房产投资受到限制 但仍处于调控初期 对投资信心影响不大 因此 项目4月17日首次推盘认购客户也有部分外地客户 8月28日开盘 项目客户基本上为本地客户 来自吴中区 高新区以及主城区的客源为主 多为首购或为子女购房 而项目公寓面积都在90平方米以上 首付需三成 在一定程度上削弱了新苏州人的购房热情 个案分析 二 越湖家天下 1 基本信息 占地面积 21万方容积率 1 6建筑面积 34万方物业类型 多层 高层建筑风格 美式风格 2 销售信息 项目首次开盘 推出多层房源 两房为主 并且该户型签约率为几种房型中最高 整体签约不高 个案分析 越湖家天下4月30日首次开盘 开盘当天推出350套多层花园洋房 当天有50 房源被认购 房源折后价8600元 平方米 9月5日加推276套房源 当天成交约70 房源价格在7500 9500元 平方米之间 均价8000元 平方米 有较大幅度下调 3 户型分析 A户型 90平米 户型方正 开间大 客厅连接阳台 主卧和客卧由露台隔开 私密性较好 D户型 138平米 户型方正 动静分区 双卧室南向 且客厅连接阳台 采光和视野开阔 4 客源分析 4月31日 项目首次开盘 当天到场客户多为吴中区本地居民 有部分新苏州人 置业动机基本为自主 客户置业跨度较大 两房户型客源基本为首次购房或为子女购房 9月6日 项目再次加推 客户依然以苏州本地居民为主 个案分析 三 新城金郡 未开盘 一期 1 基本信息 占地面积 31万方容积率 1 5建筑面积 47万方物业类型 多层 高层 2 销售信息 项目一期共计推出15万方住宅 基本售罄 二期9月份推出 项目主要以两房三房为主 并且户型设计紧凑 且价格低 自09年4月份以来 去化情况良好 3 客源分析 本项目客户置业动机基本为自住 并且大都为首次置业 项目09年4月开盘高层价格仅4000元 平方米 多层4500元 平方米 并且房型设计紧凑 属于中低端产品 适合首次置业群体 特别是新苏州人 对总价接受能力不强或用于过渡 项目客源来自吴中区 主城区 新区工作的新苏州人 吴中区当地居民 个案分析 四 越湖名邸 1 基本信息 占地面积 35 2万