重庆市业主大会实施办法.doc

重庆市业主大会实施办法楼主20051102 发表于 搜房网 - 重庆业主论坛 - 国窖明城 第一条为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院物业管理条例、重庆市物业管理条例和建设部业主大会规程，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会及其活动适用本办法。第三条市物业管理行政主管部门负责全市业主大会活动的监督指导工作。区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）负责指导辖区内业主大会的组建、办理业主大会备案以及对其活动进行监督管理工作。第四条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立，它是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构。第五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第六条一个物业管理区域内有下列情形之一的，物业建设单位或出售单位应当在物业所在地区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处的指导下，在三个月内组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会：（一）新建物业建筑面积出售达50%以上；（二）物业自首次出售之日起已满两年。第七条同一个物业管理区域内的业主人数少于一百人的，可以直接组成业主大会；业主人数多于一百人的，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。业主代表大会的代表一般不得少于三十人。业主代表大会行使业主大会的职权。第八条房屋建设单位或出售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料在报区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门的同时，抄送所在地乡镇人民政府、街道办事处，区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门应在接到材料之日起三个月内，会同乡镇人民政府、街道办事处指导房屋建设单位或出售单位组织业主做好召开第一次业主大会的筹备工作：成立第一次业主大会筹备组。筹备组由房屋建设单位或出售单位、前期物业管理企业和业主代表组成，筹备组组长由业主担任。筹备组中业主代表可以通过业主自荐或业主互荐的形式，并在物业管理区域内显著位置公示（7天），业主无异议后产生。业主自荐或互荐产生的代表人数较多时，可由所在地乡镇人民政府或街道办事处，根据楼幢的具体情况选择业主代表，组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公示。第九条筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。第十条筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）对于需召开业主代表大会的，确定业主代表的产生方式、人数和程序；（三）参照房地产行政主管部门颁布的示范文本，拟定业主大会议事规则和业主公约草案；（四）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（五）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，并公示征询意见；（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。第十一条业主决定共同事务的投票权，属于住宅类物业的，一户为一票。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票（即其建筑面积除一百后的整数为实际的投票权数）；单户不足一百平方米的，计为一票。对于业主购置的车位，按非住宅类物业的投票权数计算。业主公约另有规定的除外。第十二条业主代表推选可以按幢、单元、楼层等为单位进行，由该部分业主推选产生。推选业主代表参加业主代表大会会议的，业主代表应当于参加业主代表大会会议3日前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主代表大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。第十三条业主因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加，并行使投票权，但代理人不享有被选举权；不具有民事行为能力的业主，由其监护人代为行使有关权利。业主大会应邀请一定比例的非业主房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有投票权和被选举权。第十四条业主大会召开会议时，应当邀请所在地乡镇人民政府、街道办事处（居民委员会）和公安派出所列席。第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。第十六条业主大会首次会议应当讨论决定下列事项：（一）制定业主大会议事规则；（二）修订业主公约；（三）选举业主委员会委员；（四）决定物业管理其他重大事项。第十七条第一次业主大会按下列程序召开：（一）由大会筹备组介绍大会筹备情况；（二）公布选举程序；（三）由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；第十八条业主大会议事规则应当依法包含以下几方面内容：（一）业主大会名称、物业项目地址、四至范围；（二）业主大会权力；（三）业主委员会职责；（四）业主大会的议事方式及表决程序；（五）业主代表的产生方式；（六）业主委员会委员的组成和委员任期；（七）业主投票权的计算方法；（八）业主委员会活动经费及办公用房；（九）印章的使用和管理；（十）其他关于业主大会的重大事项。第十九条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主公约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。业主大会依法签订的物业服务合同，由全体业主共同承担民事责任。第二十条业主大会履行以下职责：（一）制定、修改业主大会议事规则，监督业主委员会的工作；（二）选举、更换业主委员会委员、主任、副主任；（三）改变、撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业管理企业；（五）商定业主委员会的办公场所、必要经费；（六）决定改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途；（七）定期听取业主委员会、物业管理企业关于物业管理事务处理情况和物业维修资金的使用情况的报告；（八）决定物业管理企业在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；（九）决定物业专项维修资金的交缴、使用和续筹；（十）决定共用部分收益的管理、使用和分配；（十一）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（十二）决定涉及业主共同利益的其他重大事项。第二十一条业主大会分定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府或街道办事处应当责令业主委员会限期召开。业主委员会逾期仍不召开的，则由该物业管理区域业主推选业主代表组织召开，物业所在地的区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当到会指导，同时，对于原业主委员会，经过本次业主大会通过，取消其业主委员会资格，由业主代表组成筹委会，按照第二十三条的规定重新选举产生业主委员会委员。经百分之二十以上业主或业主代表提议召开的业主大会或业主代表大会对提出的议案已经作出决定的，业主或业主代表在一年内不得以同一内容再提议召开业主大会或业主代表大会。业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公示。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。第二十二条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主委员会应当告知物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处，并在区、县物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作后，将业主大会印章交回区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门并由其销毁。第二十三条业主委员会成员的候选名单可以由业主推举，筹委会在广泛征求意见的基础上提出，并以书面形式在物业管理区域内公示。业主委员会成员的产生通过召开业主大会会议，由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映，采取差额选举方式，依据得票多少顺序产生。主任和副主任由得票最多的前两至三名人员依票数多少顺序产生。选举产生的业主委员会，其成员的基本情况在物业管理区域内公示。第二十四条业主委员会成员由业主担任，不得少于五人（单数），在业主中选举产生，每届任期三年，业主委员会成员可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名。业主委员会缺额时，由参选本届业主委员会而未当选的业主，以得票多少依次增补。增补的委员作为候补委员参加业主委员会，并由下一次业主大会或业主代表大会确认为正式委员。业主委员会委员辞职或因故不能履行职责的，须书面通知业主委员会。业主委员会委员不得自行宣布解散业主委员会。业主委员会解散、合并，须报经原备案的区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会任期届满前两个月，由本届业主委员会组织召开业主大会或业主代表大会，选举下届业主委员会，逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第二十五条业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会章程、业主公约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）身体健康，具有一定协调能力和组织能力；（六）具备必要的工作时间；业主委员会委员、主任、副主任不得兼任所在辖区内的物业管理企业的工作，不得利用职权谋取利益，侵犯其他业主的合法权益；（七）与物业管理企业无利害关系。第二十六条业主委员会应当自选举产生之日起30天内，持下列文件向物业所在地的区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门备案。（一）业主委员会名称和业主委员会委员、主任、副主任名单；（二）业主委员会章程；（三）业主公约；（四）业主委员会办公场地，联系电话；（五）其它资料。对符合规定的，区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门应在5个工作日内出具业主委员会备案证明；对不符合规定的，书面说明理由，5个工作日内退回。业主委员会持备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会印章。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。第二十七条业主委员会履行以下职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调业主、使用人与业主委员会或物业管理企业的关系，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同和物业维修基金使用情况的报告；（四）监督业主公约的实施；（五）物业共有部份维修、更新、改造的验收；（六）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；（七）监督物业管理企业实施物业服务的其他行为；（八）业主公约、业主大会议事规则规定的其他职责。第二十八条业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用，督促业主按时交缴或续筹专项维修资金。第二十九条业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）有犯罪行为的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）拒不履行业主义务的；（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。第三十条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。第三十一条业主委员会不得从事经营活动。第三十二条业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，并依法按照业主大会议事规程规定开展工作。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。第三十三条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示。第三十四条业主大会和业主委员会会议由业主委员会作好书面记录并存档。业主大会作出的重大决议，由出席会议的人员签字后存档。第三十五条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体办法由业主大会讨论决定。具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布一次，并接受业主的质询。第三十六条业主大会采用招投标方式选聘物业管理企业的，招投标标所发生的费用由业主大会垫付，垫付费用后由中标的物业管理企业在物业管理服务费中支付。第三十七条新建住宅小区业主委员会的办公用房应包含在房屋开发企业提供的物业管理用房中，单独划定用房区域。第三十八条业主委员会印章所刻名称应与区、县（市）物业管理行政主管部门出具的备案证明上所标注名称一致，具体刻制应符合公安部门有关印章管理规定。第三十九条业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管，并建立用印记录制度。第四十条业主委员会印章应当用于业主大会与物业管理企业签订服务合同或其他与物业管理服务有关的活动。业主委员会依照法定职责使用印章，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。第四十一条业主，指房屋所有权证载明或其他法定文件确定的所有权人。使用人,指物业的承租人或其他实际使用物业的人第四十二条本办法自2004年12月1日起施行。_搜房业主论坛重庆搜房网看房购房买房搜房搜房论坛房产论坛 重庆市国土房管局关于印发重庆市业主大会议事规则（示范文本）的通知各区县（自治县、市）国土房管局、房管局：为了规范业主大会的活动，维护业主的共同利益和合法权益，根据国务院物业管理条例、重庆市物业管理条例和建设部业主大会规程、重庆市业主大会实施办法，结合本市实际，制定了重庆市业主大会议事规则（示范文本），现印发你们，请参照执行。附件：业主大会议事规则（示范文本）二五年十月二十一日业主大会议事规则（示范文本）第一章总则业主大会名称：物业名称：业主委员会办公地址：物业管理区域范围（详见附图）：东至：西至：南至：北至：物业管理区域概况：占地面积：平方米，房屋总建筑面积：平方米，其中住宅平方米，套，非住宅平方米。第一条为保障本物业管理区域内业主大会的规范设立、运作，维护业主的共同利益与合法权益，根据国务院物业管理条例、重庆市物业管理条例和建设部业主大会规程、重庆市业主大会实施办法等相关法规和政策规定，制定本物业管理区域内的业主大会议事规则（以下简称本规则）。第二条本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。第三条业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；监督协助物业管理企业，开展物业管理服务活动，保障物业的合理、安全使用，维护公共秩序和优良环境；组织、发动广大业主，共同建设和维护整洁、舒适、安全、文明的居住和工作环境，推进社区建设“三个文明”协调发展。第四条业主大会由本物业管理区域全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立，它是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会成立后确定为业主的或认定业主身份的，自动成为业主大会的成员。第二章业主大会第五条业主大会履行以下职责：（一）制定、修改本规则和业主公约，监督业主委员会的工作；（二）选举、罢免业主委员会委员；（三）改变、撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业管理企业；（五）决定业主大会诉讼事宜；（六）审议和决定业主委员会的工作权限及其办公场所、必要经费；（七）决定物业专项维修资金的交缴、使用和续筹方案；（八）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告，定期听取业主委员会、物业管理企业关于物业管理事务处理情况和物业维修资金的使用情况的报告；（九）决定物业管理企业在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；（十）决定改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途；（十一）决定共用部分和共用设施设备收益的管理、使用和分配；（十二）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（十三）决定涉及业主共同利益的其他重大事项。第六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。第七条采用集体讨论形式议事的,本业主大会选择以下第种方式：（一）由全体业主参加业主大会会议；（二）由业主推选业主代表参加会议。推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：1、按（幢、单元、楼层）等为单位，由该部分业主推选产生。2、按户推选一个业主代表；3、第八条业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主代表大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。第九条本业主大会采用以下第种形式进行表决：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内（经业主签名，并注明业主所住房号），经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见（业主意见须经业主签名，并注明业主所住房号），经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。统计汇总计票要有不少于名非业主委员会委员的业主及1/2以上业主委员会委员参加，并对计票有关情况予以书面签字认可。已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为（反对、弃权）。第十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年的第季度召开一次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主提议；（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）第十一条业主大会会议按下列程序召开：（一）会议筹备工作业主委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。（二）发布公告业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。发生重大事故或紧急事件等需要及时处理时，也要及时通知和公告；并同时告知街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会。（三）征询意见或投票表决采用书面征求意见形式的，业主委员会（换届工作小组）应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。（四）回收统计意见业主委员会（换届工作小组）根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。（五）通报大会议事决定业主委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会（换届工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。第十二条业主在业主大会会议上的投票权，按下列第种计算方式确定：（一）按首次业主大会会议上投票权的规定计算。（二）按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积计算，以1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1平方米的余数部分采用四舍五入方法计算。（三）第十三条业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：（一）业主是自然人，且因故不能参加业主大会会议的，应书面委托代理人参加，并行使投票权，但代理人不享有被选举权；（二）不具有民事行为能力的业主，由其监护人代为行使有关权利,但该监护人不享有被选举权。（三）业主是单位法人的，其单位可以书面授权本单位员工参加业主大会会议或者业主委员会。第十四条业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在月内（最短不得少于一年）以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。第十五条召开业主大会，应当有本物业管理区域内1/2以上投票权的业主参加，业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。（一）业主大会作出制定和修改业主公约、本规则、选聘与解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准以及收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。（二）业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。（三）业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（四）业主委员会作出决定，应当经全体委员1/2以上同意。（五）业主大会尊重物业管理企业的合法权益，涉及到物业管理企业的，就有关事项进行事前协商。（六）业主大会、业主委员会依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定。第十六条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散，在解散前，业主大会、业主委员会要在当地主管部门和街道办事处（镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。业主大会解散前，业主共同财产清算结束后30日内，业主委员会按规定向有关部门办理业主委员会备案、印章等注销手续，并将保管的其他档案资料移交当地社区居委会。第三章业主委员会第十七条业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行以下职责：（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定，并报告物业管理的实施情况。（二）拟订选聘物业管理企业的方案，报业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。（三）拟定业主公约、本规则修改方案，报业主大会决定。（四）拟定专项维修资金的使用、续筹方案，报业主大会决定。按照有关政策并经业主大会授权，负责物业专项维修资金的筹集。（五）拟定物业共用部位、共用设施设备的使用与收益分配方案，报业主大会决定。（六）拟定业主委员会工作经费的分摊、交缴和管理使用办法和业主委员会的年度财务预算方案、决算报告，报业主大会决定。（七）会同物业管理企业拟定物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案；（八）监督业主公约的实施，对违反业主公约的行为进行处理。（九）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。（十）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，并配合解决物业管理服务中的重大问题。（十一）协调业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷。（十二）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财务进行妥善保管。（十三）第十八条业主委员会委员具备以下的条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。（二）遵守法律、法规。（三）遵守本规则、业主公约、履行业主义务。（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。（五）身体健康，具有一定的协调和组织能力。（六）具备必要的工作时间。（七）第十九条业主委员会实行任期制，每届任期3年。委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。业主委员会由名委员（5人以上单数）组成，设主任1名，副主任名。无法按本规则规定的人数足额选出业主委员会委员，按实际选出的人数（5人以上单数）为准确定业主委员会委员名额。第二十条业主委员会委员的产生：（一）由业主代表自荐，或由业主大会筹备组在业主、业主代表中提名、推荐，或由到届的业主委员会提名推荐产生业主委员侯选人；（二）在业主代表大会召开15日前张榜公示业主委员会侯选人基本情况及名单；（三）业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举，经与会业主所持投票权1/2以上通过，且得票多的当选。侯选人得票相等不能排序当选的，对得票相等的侯选人再次选举确定。（四）业主委员会委员因故缺额时，在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过四分之一的，及时召开业主大会会议补选，补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。（五）选举票数，多于投票人数的无效，等于或少于投票人数的有效。选举结果当场宣布。第二十一条业主委员会主任及副主任选择以下方式产生：（一）业主委员会选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任和副主任。（二）业主委员会主任和副主任由业主大会会议直接选举产生。在选举业主委员会委员时，按得票最多前两至三名确定。业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，依法履行以下职责：（一）负责召开业主委员会会议，主持业主委员会工作。（二）模范遵守本业主大会议事规则，业主委员会规定及物业管理法律、法规和政策规定。（三）执行业主委员会的决议，协调各种关系，处理各种矛盾及完成业主委员会交办的工作。（四）管理业主大会和业主委员会印章、档案资料。（五）接受物业管理行政主管部门的培训和指导。（六）业主委员会副主任协助主任工作。第二十二条业主委员会委员参加业主委员会会议等有关活动，参与业主委员会有关事项的决策，执行业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。第二十三条业主委员会会议每月/季度/半年定期召开一次。业主大会会议结束后日内，业主委员会召开业主委员会会议，研究贯彻实施业主大会决定的有关事宜。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，及时召开业主委员会会议，会议召开3日前要通知全体委员。业主委员会会议应当按下列规则召开：（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集。（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。（五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。第二十四条业主委员会负责对业主大会会议、业主委员会会议进程及会议决定进行书面记录；业主大会、业主委员会的会议决定等在内的议事文件由业主委员会发布或签署；并由出席会议的委员签字存档。业主大会、业主委员会的决定，由业主委员会在决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，并同时告知当地物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）及社区居民委员会。第二十五条业主委员会的委员接受业主监督，有下列情形之一的，其委员资格自动终止：（一）物业转让、灭失等原因不再是业主的。（二）有犯罪行为的。（三）以书面形式向业主大会提出辞呈的。（四）拒不履行业主义务的。（五）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的。（六）因疾病等原因丧失履行职责能力的。（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。前款（一）项情形发生的，业主委员会委员资格自动终止后自然终结；其他情形发生的，其委员资格自动终止后，经业主大会会议决定通过，其委员资格终结。业主委员会委员资格自然终结或终止的，业主委员会要记录并保存相关资料。业主委员会委员变更或资格终止的，自变更或资格终止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。第二十六条业主委员会任期届满前要完成换届选举工作。其届满2个月前，组建换届选举筹备组；换届选举筹备组由本届业主委员会委员和单元代表/楼层代表/幢代表中推选的部分非委员业主代表组成。换届选举筹备在当地物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）及社区居民委员会的指导下，在业主委员会任期届满前2个月内召开业主大会会议，进行换届选举。换届选举中本届业主委员会应当报告任期内的工作情况。业主委员会任期届满之日起10日内，要将保管的资料档案、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。第二十七条业主委员会的产生、变更、换届、终止等备案工作，按照重庆市业主大会实施办法的规定执行。第四章相关事项第二十八条业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会要按照法规、政策的规定，与有关单位办理物业相关移交手续。第二十九条业主大会做出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当在30日内与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。第三十条本物业管理区域内的业主建立专项维修资金，保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，其缴存标准、管理、使用和监督按有关规定执行。（一）使用专项维修资金原则由物业管理企业提出年度使用方案，经业主大会依法批准，并报物业管理主管部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划到物业管理企业账户。（二）一幢或一户房屋的专项维修资金不足首次维修资金的30%时，由业主委员会向该幢或该户房屋业主续筹专项维修资金。（三）对不按规定缴存、续筹专项维修资金的业主，由业主委员会在物业管理区域内予以公告，并代表其他业主依法对当事人予以起诉。第三十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，由所服务的物业管理企业按照业主大会的决定代表业主与经营单位签订有关协议，所得收益除支付物业管理企业工作酬金外主要用于补充专项维修资金，由业主大会决定业主委员会提出的分配、使用方案。第三十二条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，其来源采用下列第种筹集方式：（一）每一业主每月按每平方米建筑面积交纳元；（二）共用部位、共用设施设备经营收益的%合计元；（三）。经费收支帐目由代为管理，经费收支帐目每月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。第三十三条业主委员会活动经费用于下列开支：（一）业主大会、业主委员会会议开支，计元/年；（二）必要的日常办公等费用，计元/月；（三）有关人员津贴，共计费用元/月，具体支付对象如下：（1），费用；（2），费用；（3），费用。（四）第三十四条业主委员会按政府有关规定建立健全印章管理制度。印章由业主委员会负责管理，并按规定使用。除业主委员会会议通知和业主大会授权范围内的审查动用物业专项维修资金、审查物业服务费标准、签订物业服务合同等以外需要使用印章的，由业主委员会会议决定。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应责任。第三十五条业主大会及业主委员会的议事文件、资料，由专人负责定期整理、立卷和存档。业主大会建立下列档案资料：（一）各类会议记录、纪要。（二）业主大会、业主委员会作出的决定等书面材料。（三）各届业主委员会备案登记的材料。（四）业主、使用人清册。（五）订立的物业服务合同。（六）有关法律、法规和业务往来文件。（七）业主和使用人的书面意见。（八）专项维修资金收支情况清册。（九）其他有关材料。第五章附则第三十六条本规则未尽事项由业主大会另作补充。第三十七条业主及业主代表关于对本议事规则的修改建议，可向业主委员会反馈，适当时召开业主代表大会进行修改。第三十八条本规则已在物业管理区域内公示，经年月日（小区名称）首届业主大会会议全体业主所持投票权2/3以上通过，自通过之日起生效。第三十九条制定和修改业主大会议事规则，按规定报当地物业管理主管部门备案。第四十条本规则业主各执1份，业主委员会保存3份，当地物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）和社区居民委员会各1份。第四十一条本规则由业主大会负责解释。年月日物业管理区域平面图：；重庆业主论坛房产论坛购房!业主公约（草案）4楼20051102 发表于 搜房网 - 重庆业主论坛 - 国窖明城 为加强“国窖明城”小区的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。五、业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，物业管理公司不承担家庭人身财产安全。七、业主和物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。十、与其它非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。十一、在本物业范围内，不得有下列行为：擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等；对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地；损坏、拆除或改造供电、供水、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；在公共场所、道路两侧乱设摊点；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；随意停放车辆；聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为；违反规定饲养家禽、家畜及宠物；法律、法规及政府规定禁止的其它行为。十二、房屋的维修责任，按下列规定划分：、室内部分由业主负责维修。、房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水池、水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。住宅维修基金由业主按规定分摊、分期缴纳，由住宅区物业管理公司以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。、住宅区的道路、路灯、沟渠、池井、绿化、停车场等住宅区内的公用设施由物业管理公司统一管理维修养护，管理维修养护费用从管理服务费中支出。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复，造成损失的，应当赔偿损失。、凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定由业主修缮的，业主应及时修缮。拒不进行的，由物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。十七、本公约一式贰份，业主及物业管理部各执壹份。￥+买房看房搜房搜房论坛重庆业主论坛购房搜房业主论坛!;!?搜房重庆搜房网? 业主委员会章程（范本）5楼20051102 发表于 搜房网 - 重庆业主论坛 - 国窖明城 第一章总则第一条组织名称、地址名称：地址：所辖区域范围：第二条性质和宗旨业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。由业主大会（业主代表大会）选举产生，是业主大会（业主代表大会）的常设机构，对业主大会（业主代表大会）负责。其宗旨是：代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适的居住环境。第三条委员会自当地房地产行政主管部门核准登记之日起成立，并接受其监督与指导。第四条本章程所称业主，是指本物业管理区域内各类住宅的非住宅房屋及其他各类物业和产权所有人。第二章组织机构和职责第五条第一届业主委员会由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会）选举产生。以前建成的各类房屋或住宅区（包括公有住房出售后的住宅区），按物业管理区域，由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位或原产权单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会），选举产生业主委员会。业主委员会选举产生后，15日内持成立业主委员会登记申请书、委员会成员名单和委员会章程到当地房地产行政主管部门办理登记手续。第六条业主大会由本物业管理区域的全体业主参加，业主人数较多的，应当按栋或单元推选业主代表，组成本物业管理区域的业主代表大会。业主大会（业主代表大会）必须有半数以上的业主（业主代表）出席才能举行，业主可以委托其代理人出席大会。产权性质单一的写字楼、商场、大厦、居住区、工业区等，业主大会（业主代表大会）由业主自行产生。第七条第一次业主大会（业主代表大会）按下列程序召开：1由大会筹备组介绍大会筹备情况；2由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；3业主大会（业主代表大会）的成员投票选举产生业主委员会成员。第八条业主大会（业主代表大会）每年至少召开一次，业主委员会负责在会议召开7日之前将大会召开日期和内容送达每位业主（业主代表）。经10以上业主（业主代表）提议，委员会应在接到提议后15天内，就其提议的内容召开临时业主大会（业主代表大会）。大会对提出的议案已作出决定的，业主（业主代表）在半年内不得以同一内容再提议召开临时业主大会（业主代表大会）。业主大会（业主代表大会）应按栋或按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。第九条业主大会（业主代表大会）