来凤县物业管理实施办法.doc

来凤县物业管理办法第一章总则 第一条 为了规范物业管理行为，维护住宅区业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住环境，根据物权法、物业管理条例和有关法律、法规的规定，结合本县实际，制定本办法。 第二条本县城市规划区内住宅区物业管理适用本办法。本办法所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。 第三条本县行政区域内的各类物业应按照“分类入轨、递次推进”的原则，逐步建立业主自治与物业服务企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。建筑面积1万平方米以上的原有住宅区，配套设施比较齐全的，应实行物业管理。配套设施不全的，应有计划地进行综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。整治区域内按规定应当由供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门和单位维修养护的公用设施和相关设施设备，应由相关部门和单位负责按规有偿整治。 暂不具备实行物业管理条件的单位生活大院，继续由原产权单位组织维修、管理和整治；原产权单位也可以委托物业服务企业统一有偿管理。零星分散住宅（含不达规模的住宅区、原产权单位已不存在的生活大院等）由所在社区统一指导，住户自治。两个以上物业产权人、配套设施比较齐全的大厦和工业区等其他物业，应实行物业管理。新建住宅小区（大厦）必须实行物业管理。第四条县房地产行政管理部门负责本县物业管理活动的监督管理工作。建设、规划、城管、综治、公安、司法、民政、财政、物价、工商、税务、电力、电信、邮政、等部门和单位，应当在各自的职责范围内，负责做好物业管理有关工作，协同实施本办法。第五条物业管理纳入社区建设统一管理，建立“条块结合，以块为主”的管理机制。街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理日常的指导与监督工作，其主要职责是：（一）加强对辖区内物业管理工作的领导，指导和督促社区管理委员会、业主委员会和物业服务企业开展工作；（二）会同房地产、物业管理、规划、建设等行政主管部门，参与新建住宅区的综合验收和物业管理配套设施验收，对未按规划建设配套共用服务设施或存有质量问题，有权提请有关行政主管部门予以纠正；参与辖区内住宅区的整治工作；（三）配合房地产行政主管部门组建辖区内业主委员会；协助做好住宅区共用部位、共用设施设备专项维修资金的归集和使用的管理工作；（四）指导社区管理委员会、人民调解委员会和社区居委会等组织及时协调处理物业管理矛盾纠纷；（五）协助物价、房地产行政主管部门，做好对住宅区物业管理服务等级评定工作；（六）协助城管、环保、综治、公安、消防等行政主管部门，做好住宅区违法建筑拆除、环境保护、治安防范和交通秩序消防管理等工作。第二章业主自治管理第六条住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业服务企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。第七条住宅区入住率达到百分之五十以上或者住宅区房屋交付使用满二年时，由所在县市房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或镇（乡）人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。 第八条出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。业主委员会是业主大会或者业主代表大会的执行机构。业主委员会由主任1名、副主任及委员4至8名单数组成，业主委员会主任和副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期3年，可以连选连任，不称职的，业主大会可予以撤换。业主委员会不得从事与物业管理无关的经营活动，其组成人员不得在其业主大会选聘的物业服务企业中兼职。第九条业主委员会每年至少组织召开一次业主大会；经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，但不得与法律、法规相抵触。 第十条业主大会行使下列职权：（一）选举、撤换业主委员会委员；（二）审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；（三）听取和审查业主委员会的工作报告；（四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定；（五）决定物业管理的其他重大事项。第十一条业主委员会履行下列职责：（一）选聘或者解聘物业服务企业，代表业主与物业服务企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效；（二）依照本办法的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告；（三）审定物业服务企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；（四）听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业服务企业的管理服务活动；（五）督促业主公约的实施；（六）向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督；（七）业主大会赋予的其他职责。第十二条 业主大会或者业主代表大会和业主委员会的活动经费应在物业服务费中列支，原则上每年不得超过物业服务费的1%，具体标准由业主大会或者业主代表大会和物业服务企业在物业管理服务合同约定。第十三条选聘物业服务企业通过招标等方式进行，参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。 第十四条业主大会或业主代表大会成立15日内将选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，业主大会或者业主代表大会的议事规则，由业主委员会报所在地的县市房地产行政管理部门备案。第三章前期物业管理第十五条新建住宅区应当实行物业管理，在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施，在开发建设中应综合考虑物业管理和社区建设的需要。（一）在规划设计方案中必须按有关规定安排物业管理服务用房、社区服务用房、公益性文体活动用房、广播电视用房、公厕、停车位、邮政设施、安全防范设施、活动广场以及其他配套的共用服务设施。规划部门在审批规划设计方案时，应征求房地产主管部门的意见；（二）在施工图设计方案中安排供水、供电、供气等公用共有配套设施建设，应符合相应法律和行业规定及技术要求，与住宅楼同时规划、同步设计、同期建设，最大限度保护业主利益；（三）规划部门在核发建设工程规划许可证时，建设部门在审查批准施工图设计文件时，应当按照各自职责加强监督，严格把关。正在施工建设的住宅区，应按照上述要求做好组织实施工作。第十六条 规划建筑面积3万平方米以上的以单元式住宅为主的，或1万平方米以上的以独立式住宅为主的新建住宅区，应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提前介入，与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房地产开发主管部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预（销）售许可证的前置条件。第十七条 前期物业管理招投标投标企业不得少于3个。投标企业少于3个或者同一物业管理区域内住宅及非住宅规模在3万平方米以下的经房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。政府提倡和鼓励其它物业的建设单位和业主大会采用招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。第十八条开发建设单位应当与物业服务企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业服务企业订立物业管理服务合同生效时终止。 第十九条 新建住宅区房屋出售时，物业服务企业应当与房屋购买人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业服务企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。第二十条在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担；自新建物业交付使用之日至前期物业服务协议终止之日发生的前期物业服务费，由建设单位与物业买受人在物业买卖合同中约定承担。前期物业服务费用参照同类物业政府指导价的70%以上比例执行。第二十一条业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。 第二十二条开发建设单位必须依照国家规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。 第二十三条 物业服务企业接管物业时，应当与委托方在县房管部门监督下进行接管验收。 开发建设单位应当向移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列相应的物业产权资料和技术资料：（一）住宅区规划图和批准文件；（二）单体建筑、结构、设备竣工图；（三）道路及地下管网竣工图；（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；（五）建筑工程、市政、消防、环保、绿化、电力配套设施、建设等相关工程验收资料； （六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（七）其他必要资料。 物业服务合同或者前期物业服务协议终止时，物业服务企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业服务企业。第四章物业服务企业第二十四条房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业服务企业划分资质等级，实行资质管理制度。设立物业服务企业，应经县房地产行政管理部门审查，州房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书。经县工商行政管理部门登记注册后方可从事经营服务活动，县工商行政管理部门核发营业执照时应将房地产行政主管部门准入手手续作为前置条件。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，必须取得物业服务企业资质，并按核定的资质等级从事物业管理服务活动。从事物业管理的人员应当经过房地产行政主管部门培训考核并颁发岗位证书，持证上岗。已获得国家统一制发的物业服务企业资质等级证书的外地物业服务企业，来本县从事物业管理活动的，应当到县物业管理行政主管部门备案。物业管理企业应对实施的具体物业区域实行单独建账，定期公布财务状况，接受监督。第二十五条加强对物业服务企业的监督检查，实行年度集中监督检查制度。年度集中监督检查重点是物业服务企业经营行为、前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业服务企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。第二十六条物业服务企业按照国家、省、州规定享受第三产业优惠政策:物业服务企业收取的公共服务费和代收代办费、特约服务费应分项核算，不能分项核算，难以查实认定的，全部计入公共服务费，依法纳税。以便于加强物业管理财务核算管理。物业服务企业缴纳市场物价调节基金、防洪保安资金、残疾就业保障金等各项基金有困难的，报经县政府批准，三年内予以免征。第二十七条 物业服务企业享有以下权利；（一） 依照有关规定和物业管理服务合同，制定物业管理服务制度和措施；（二） 依照物业管理服务合同收取物业服务费；（三） 制止物业管理区域内的违章行为（四） 对造成物业损失的，代表业主要求责任人予以赔偿（五） 法律、法规、规章规定的其他权利。物业服务企业应当履行以下义务；（一） 履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；（二） 定期公布物业服务费和共用部位、共用设施、设备维修金收支情况（三） 接受业主、业主大会、业主代表和业主委员会的监督；（四） 接受物业管理行政主管部门的监督、指导；（五） 法律、法规、规章规定的其他权利。第二十八条 物业服务企业可以通过招标等方式，聘用专业服务公司承担专项物业管理服务，并负有监督管理责任。 物业服务企业不得将物业项目整体转让给他人管理。 第二十九条物业服务企业从事下列物业管理服务事项：（一）住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新，包括物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；（二）绿化养护，包括共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（三）治安防范服务，包括物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；（四）清扫、保洁服务，包括日常环境卫生管理服务、公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等，应遵守环卫相关法律、法规、条例、条令的各项规定，并自觉接受环卫主管部门的指导、监督、管理；（五）车辆进出和停放的管理；（六）按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；（七）物业装饰装修的管理服务；（八）物业维修专项资金的帐务管理；（九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管，包括管理物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；（十）组织开展社区文化娱乐活动；（十一）其他物业管理服务事项。 第三十条物业服务企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：（一）按照国家、省、州和本县规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务；（二）将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；（三）定期对住宅区共有部分进行养护、维修；发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修；（四）定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；（五）听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务；（六）设立投诉电话，全天二十四小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。第三十一条 物业服务企业对业主、使用人的人身安全不承担保证责任。业主、使用人与物业服务企业可以约定财产保管事项。第三十二条物业服务企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起三十日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报县房地产行政管理部门备案。第五章物业使用与维护第三十三条物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。第三十四条 开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照本办法规定无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有，由托管的物业服务企业使用。物业管理服务用房、社区服务用房、幼托所（园）、文体活动用房、菜场、浴室、公厕、停车库（场）、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施，应当按照设计用途使用，不得改变用途；确需改变的，应当依法办理相关手续。第三十五条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全、消防安全的要求，应当征得相邻业主、业主委员会和物业服务企业的书面同意后，报经建设部门批准。工商行政主管部门在核发营业执照时，凡涉及将住宅改变为经营场所的，应将建设、消防、城管部门的批准手续作为前置条件。 第三十六条在住宅区物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；（二）擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；（三）占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施；（四）乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物；（五）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；（六）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；（七）不按照指定地点停放车辆；（八）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。业主委员会和物业服务企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。第三十七条 业主或使用人装修物业，应遵守国家、有关装饰装修的管理规定，应当事先告知物业服务企业，并与其签订物业装饰装修管理服务协议。 物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容： （一）装饰装修工程的实施内容； （二）装饰装修工程的实施期限； （三）允许施工的时间； （四）废弃物的清运与处置； （五）物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能等的安装要求； （六）禁止行为和注意事项； （七）符合国家政策允许的管理服务费用； （八）违约责任； （九）其他需要约定的事项。 物业服务企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关部门依法处理。第三十八条住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担；住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。前款规定的物业维修，由物业服务企业按照物业管理服务合同的约定实施。第三十九条房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。第四十条业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业服务企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的，由业主委员会委托物业服务企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。第四十一条住宅区内需由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业服务企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由资产所有者按规定支付。第四十二条任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业服务企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。第四十三条利用物业张贴、设置、发布户外广告，应以县工商行政管理部门审查登记，取得户外广告登记证后方可发布。利用物业设置户外广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业服务企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业服务企业签订协议，并支付设置费用。第四十四条 物业管理区域内的机动车停车库，应当提供给本物业管理区域的业主、使用人使用。停车位有空余的，可以临时出租给物业权利区域外的单位、个人。物业管理区域内机动车停车管理服务，包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等，统一由物业服务企业负责提供或者物业服务企业委托专业停车管理单位（以下简称停车管理单位）负责。 物业管理区域机动车停放应遵守以下规定：（一） 遵守业主大会决定、业主公约和住宅小区机动车辆停车管理制度，服从停车管理人员的指挥；（二） 按照规定或约定交纳停车管理服务费用；（三） 禁止占用、堵塞消防通道和消防设施、挪作他用等。停车管理单位在物业管理区域内部道路上施划停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得占用消防通道、妨碍行人和其他车辆通行。第四十五条物业管理区域内共有部分出租等所得收入归业主共有，在业主委员会的授权及监管下使用。第六章物业管理用房第四十六条开发建设单位应当按照建设工程规划许可证载明的总建筑面积，在新建住宅物业服务区域内按以下标准和要求配置物业服务用房，建设费用计入开发成本： （一）总建筑面积在10万平方米以下的项目，按3比例配置，但建筑面积最小不得低于50平方米，间数不少于2个自然间； （二）总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目，除10万平方米按3比例配置外，超过部分按2的比例配置； （三）总建筑面积在20万平方米以上的项目，除按上款的标准配置外，超过20万平方米部分按1比例配置。 （四）本办法实施前已在分期建设的住宅物业，上期未配置或配置的物业服务用房达不到本办法要求的，在下期建设中除按规定标准配置外，还要对上期开发建设的物业服务用房进行适当的补充配置。 （五）物业服务用房应设置在物业服务区域的主出入口附近。 （六）业主委员会产生后，物业服务企业应在物业服务办公用房中调剂2030平方米用于业主委员会办公用房。第四十七条 共用部位、共用设施设备使用的房屋以及简易门卫房、地下室、人防工程以及室内层高不足2.20米的房屋不计入物业服务用房面积。第四十八条 开发建设单位应在规划报建图纸中明确标明物业服务用房的位置和建筑面积，将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工。 规划行政主管部门应在建设工程规划许可证或附件中注明物业服务用房的位置和面积。对于不符合本办法第四十六条规定标准和要求配置物业服务用房的报建图纸，规划行政主管部门不予审批。第四十九条 开发建设单位按标准和要求配置的物业服务用房，在交付使用时最低应达到如下装饰装修标准： （一）房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具。 （二）物业服务用房应当具备独立使用条件，具备水、电、暖、卫等正常使用功能，符合消防、环保、卫生等方面的要求，供水、供电、供热、供气等应当单独计费。 （三）物业服务用房内预留通讯、有线电视、宽带等设施端口。 第五十条 物业服务用房经验收合格后，在县房地产主管部门的监督指导下，开发建设单位应与物业服务企业进行交接验收。开发建设单位申请商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交经县房地产主管部门对物业服务用房核验确认的有关手续。第五十一条 房产行政主管部门受理房屋预售许可和房屋所有权初始登记时，应当按县房地产主管部门确认的手续核查并注明物业服务用房位置和面积。 开发建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主的物业服务用房一并申请登记，由房产行政主管部门在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。第五十二条 分期建设的住宅物业在首期交付使用的物业服务用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，物业服务用房应全部交付。物业服务用房按规划要求在末期建设的，开发建设单位应当无偿提供符合本办法要求和标准的临时物业服务用房。第七章 物业管理费用第五十三条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准，积极开展物业管理达标创优活动，提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度，鼓励物业服务企业采用先进的管理服务标准，提高管理服务质量。第五十四条 物业管理费按照属地管理原则，由县物价管理部门会同房地产主管部门依据湖北省物业服务收费管理实施办法的有关规定，根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。实行政府指导价的，由县物价部门会同房地产主管部门确定服务项目，综合考虑物业服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。实行市场调节价的物业服务，由业主与物业管理企业，在物业服务合同中约定。第五十五条物业服务企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本办法规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的，从其约定，但业主负连带缴纳责任。物业管理企业收取公共服务费、代收代办费、特别服务费必须开具来凤县地方税务局专用收费票据。第五十六条 物业管理区域内未售出空置房屋的物业服务费，由房地产开发企业缴纳；购房后空置房屋的物业服务费，由业主从领取钥匙之日起缴纳。第五十七条房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。第五十八条物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。第五十九条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）。 专项维修资金主要来源：（一）新建商品住房（其中包括拆迁安置房，下同）和经济适用房（安居工程、解困房、拆迁安置解困房和集资合作建房），由购房人按不低于每平方米建安工程造价的5%的比例缴交专项维修资金。商业用房、营业用房、写字楼依据本小区同类住房或同地段同类住房标准缴交专项维修资金。 （二）出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：1、业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。2、售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 （三）按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。专项维修资金是商品房成本的构成部分，不计征营业税。任何组织和个人不得减免专项维修资金。第六十条 物业维修专项资金应当存入政府指定的银行，专户存储，专款专用，专项储存，按栋立帐，专项用于共有部分的维修。专项维修资金由房地产行政主管部门代管，代管费用按所代管的专项维修资金增值部分2计算。所代管的专项维修资金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。第六十一条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前，足额交纳专项维修资金；在办理商品房所有权初始登记时，应当向房地产主管部门提供交款凭证。 第六十二条 房屋共用部位、共用设施设备维修需要使用专项维修资金时，应由物业服务企业编制维修工程预算，经业主委员会审核后报经专项维修资金主管部门批准。工程竣工后，由业主委员会组织验收、审核工程决算。 专项维修资金不敷使用时，由业主大会研究决定续筹方案，业主应当按照业主大会的决定交纳物业维修费用。在此期间发生的维修费用分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。 第六十三条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按照下列规定承担： （一）房屋室内部分的维修、更新费用，由业主自行承担； （二）物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；依照本办法设立专项维修资金的，在专项维修资金中列支。 物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，房地产行政主管部门和镇（办事处）人民政府应当督促限期维修。 第八章 物业管理服务第六十四条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业进行物业管理服务。业主大会或者业主代表大会决定更换物业服务企业的，应当采取招标方式选聘新的物业服务企业。 第六十五条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。 第六十六条 物业服务企业接受委托从事物管理服务，应当执行业主大会或者业主代表大会决定，由业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同。物业管理服务合同一般应当载明下列主要内容。（一） 业主委员会和管理企业的名称；（二） 物业管理服务区域的范围；（三） 物业管理服务的内容；（四） 物业管理服务的标准；（五） 物业管理服务的费用；（六） 物业管理服务合同的期限；（七） 违约责任；（八） 物业管理服务合同解决的条件；（九）物业管理合同纠纷解决办法及方式；（十） 当事人双方约定的其他事项。物业管理服务合同期限一般为3年。物业管理服务格式合同文本应报县工商行政管理部门备案。物业服务企业接管物业项目，应当自物业管理服务合同签订之日起15日内，到县房地产主管部门备案。业主与物业管理发生纠纷的，可依照中华人民共和国消费者权益保护法中华人民共和国合同法等有关法律的规定，申请县工商行政管理部门调解处理。第六十七条 物业服务企业可以根据业主或者使用人的委托，提供物业管理服务合同约定以外的特约服务，服务报酬由双方约定。物业服务企业可以接受供水、供电、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门的委托，对物业管理区域的专业设施进行维护并代为收取相关费用。物业服务企业接受委托代行维护或代收费用、不得向业主收取手续费等额外费用。第六十八条 物业管理服务合同限届满前3个月，业主大会或者业主代表大会与物业服务企业应当协商续聘事宜。续聘的，重新签订物业管理服务合同；不再续聘的，业主大会或者业主代表大会应当选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当在业主委员会的监督下，向新物业服务企业办理下列移交事项；（一） 对预收的物业服务费按实结算后移交；（二） 移交全部物业资料和有关的财务帐册；（三） 移交业主共有的房屋、场地和其他财务；（四） 其他应当移交的事项。 第六十九条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施： （一）按照技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务； （二）在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主； （三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护； （四）发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修； （五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理； （六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册； （七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核； （八）建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务； （九）发现违反本办法或业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告； （十）按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项； （十一）物业服务企业应当在社区居委会的指导下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。第九章法律责任第七十条有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：（一）物业服务企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以五千元以上四万元以下罚款。（二）物业服务企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正；逾期未改的，处以五千元以上二万元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。（三）物业服务企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正；逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。（四）物业服务企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以二千元以上二万元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书。（五）开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交；逾期不移交的，处以五千元以上二万元下罚款。（六）开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行；拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的二倍处以下罚款。（七）开发建设单位单独转让住宅区共有